1、一、评估某合资企业的一台进口气流纺机，该机器 10年前从德国进口，进口合同中的 FOB价格是 20万马克。评估人员通过德国有关纺机厂商在国内的代理机构向德国生产厂家进行了询价，并了解到德国已不再生产该型号的气流纺机，其替代产品是全面采用计算机控制的新型纺机，新型纺机的现行 FOB报价为 35万欧元。针对上述情况，评估人员经与纺机专家共同分析研究新型纺机与被评估纺机在技术性能上的差别及其对价格的影响后认为，通常情况下，实际成交价应为报价的7090，故将德方 FOB报价的 80作为 FOB成交价。针对新型纺机在技术性能上优于被评估的气流纺机，估测被评估气流纺机的现行 FOB价格约为新型纺机的70，
2、30的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日欧元对美元的汇率为 1:1.6 ，人民币对美元的汇率为 7:1 。境外运杂费按 FOB价格的 5计算，保险费按 FOB价格的0.5计算，关税与增值税因为符合合资企业的优惠条件，予以免征。银行手续费按 CIF价格的 0.8计算，国内运杂费按 CIF价格与银行手续费之和的 3计算，安装调试费包含在设备价款中，不必另付。由于安装调试周期较短，故无须考虑利息因素。根据上述分析及数据资料，被评估气流纺机的重置成本计算过程如下：FOB价格=358070=196(万欧元)FOB价格= 19.61.6=31.36 (万美元)境外运杂费=31.365=158 (万美元)
3、境外保险费=31.3605=0158 (万美元)CIF价格=FOB 价格+境外运杂费+境外保险费=31.36+1.58+0.158=33.0848(万美元)银行手续费= 33084808=02647 (万美元)国内运杂费= (330848+02647) 3=1.0005(万美元)气流纺机重置成本= 330848+02647+1=34.35 (万美元)气流纺机重置成本= 3434957=240.45(万元)二、某被评估设备为一个生产控制装置，其正常运行时需6名操作人员，目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为 3名。假定被评估设备与参照物在营运成本的其他项目支出方面基本相同，操作人员平均年工资福
4、利费约为 6 000元，被评估控制装置尚可使用 3年，所得税税率为 25 ，适用的折现率为 10，则被评估控制装置的功能性贬值测算如下：被评估设备的年超额营运成本=(63)6 000=18 000(元)被评估设备的年超额营运成本净额=18 000(125)=13500(元)将被评估设备在剩余使用年限内的每年超额营运成本净值折现并累加，则其功能性贬值为： 13500(P/A，10，3)=135002486933573.15(元) 三、某彩电生产厂的一条生产流水线，设计年生产彩电能力为 20 000台，该流水线经评估其价值为 60 000 000元。由于市场上彩电供过于求，市场竞争十分激烈，该流水
5、线目前年生产 10 000台即可满足销售需要。假设每台彩电成本为 2 000元，预计在未来 5年内，每台彩电成本上升15，而销售单价由于竞争原因只能上升相当于成本的10，则其经济性贬值计算如下。计算营运经济性贬值A每台彩电成本上升与销售价上升相抵之后的损失额为：2 000(1510)=100(元)B假设所得税税率为 25，则抵减所得税后每台彩电净损失额为：100(125)=75(元)C假设折现率为 10，则每台彩电在未来 5年内总损失额为：75(PA，10，5)=753790828431(元) 企业 5年内损失额 P1为：P1= 28431 10 000=2 483100(元)计算能力经济性贬
6、值假设生产规模效益指数为 07，则能力经济性贬值 P2为：P2=60 000 0001(12)0.7 60 000 000(10616)=23 040 000(元)计算总经济性贬值总经济性贬值 P为：P = P1+ P2=2483100+23 040 000=25 883100(元)四、在对一台设备进行投资决策时，需要对该设备的投资价值进行分析，以决定是否购买。该设备的售价为 150万元，使用寿命为 5年，预计每年的净现金流量分别为 20万元、50 万元、80 万元、70 万元和 60万元。假定折现率为10，用收益法计算设备的投资价值如表所示。投资价值计算表可见其投资价值大于投资成本，可以考虑
7、购买。五、一幢住宅楼的建筑面积为 4 000平方米，2005 年建成，住宅楼与宅基地分属不同的产权主体。住宅楼产权主体2006年拟将地上建筑物部分转让给宅基地土地使用权人，试评估该住宅楼的转让价格。经调查得知，评估基准日同类住宅楼的单位面积造价在 800元平方米以下(评估时该城市中有大量同类住宅)，待估建筑物与现在的住宅楼相比，在室内结构、材料使用、附属设施等方面略逊一筹，估计当时造价比现行造价低 5左右，加上待估建筑物在评估前一年建成，价格应再下调2。根据现在住宅楼市场情况，其造价与市价之比大约为1:12。解：综合上述各种因素，待估住宅楼的市场价格为：800(15)(12)12=894(元平
8、方米)待估住宅楼转让价估算为：4 000894=3 675 000（元）六、对某企业的一台自制设备进行评估，经核查企业提供的账目得知，该自制设备有关料、工、费等成本要素的核算资料如表 1、2 所示。该企业适用增值税税率为 17%，城市维护建设税税率为7%,教育费附加为增值税税额的 3%。经评估人员市场调查和测算，评估时钢材价格为 2800元/吨，铸铁为 1200元/吨，外协件为 3200元/吨；每定额工时成本为 12元，每定额工时分摊管理费用为 6元。表 1 制造费用核算表料、工、费 数量 单价（元） 金额（元）消耗钢材消耗 24吨 2500 54000铸铁消耗 25吨 1000 20000外
9、协件 10吨 3000 30000工时消耗 5000定额工时8 40000管理费用 4 20000合 计 164000 为每定额工时分摊的费用数。表 2 安装调试费用核算表料、工、费消耗数量 单价（元） 金额（元）水泥消耗 8吨 350 2800钢材消耗 4吨 2500 9000工时消耗 500定额工时8 4000管理费用 4 2000合计 17800为每定额工时分摊的费用数。要求：计算该自制设备的重置成本。解：根据现价和费用标准，以及该自制设备原自制和安装调试的量耗资料，重置成本计算如下：计算制造成本制造成本=24280025120010320050001250006=67200+30000
10、+32000+60000+30000=219200（元）计算制造利润。假定行业的平均成本利润率为 10%，则：制造利润=21920010%=21920（元）计算税金。应纳税金包括增值税及城市维护建设税、教育费附加。增值税=(219200+21920) 17%=40990（元）城市维护建设税=409907%=2869（元）教育费附加=409903%=1230（元）税金合计=40990+2869+1230=45089（元）计算设计费。假定该企业共建造该类设备 2台，总设计费为 15000元，则评估对象设备应分摊的设计费为：设计费=150002=7500（元）计算安装调试费。根据表中资料，则：安装调
11、试费用=835042800500125006=2800+11200+6000+3000=23000（元）被评估设备重置成本重置成本=219200+21920+45089+7500+23000=316709（元）七、评估对象是一出租写字楼，土地总面积为 5000平方米，总建筑面积 25000平方米，建筑层数为 18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于 2000年 4月 1日以出让的方式获得，土地使用权年限为 50年，写字楼于2002年 4月 1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为 60年。要求：评估该写字楼 2005年 4月 1日的价值。通过调查，收集的有关资料如下：1 租金按净
12、使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的 60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。1 租金平均每月每平方米 85元。1 空置率年平均为 10%，即出租率年平均为 90%。1 建筑物原值为 4800万元。1 家具设备原值为 400万元，经济寿命平均为 10年，残值率为 4%。1 经常费用平均每月 10万元， 包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。1 房产税按年总收入的 12%缴纳，保险费按建筑物原值的 3计算。1 营业税及附加为年总收入的 5.5%。1 经估测，房地产的资本化率确定为 10%。解：（1）选
13、择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，故采用收益法评估。评估计算公式为： )1(nrAp（2） 估算年有效总收入年有效总收入15000851290%1377（万元）（3）估算年运营成本 年经常费用1012120（万元） 房产税137712165.24（万元） 家具设备折旧费 38.4（万元）10%)4( 年保险费4800314.40（万元） 营业税及附加13775.5%75.74（万元） 年运营成本120165.2438.414.4075.74413.78（万元）（4）计算年纯收益年纯收益1377413.78963.22（万元）（5）确定资本化率。经估测，房地产的资本化率确定为
14、 10%。（6）确定房地产收益年限房地产收益年限土地使用权年限开发建设期房地产开始出租至评估基准日的年数：502345（年）（7）计算房地产评估价值万 元 ）(6.182%)100.93(45nrAp房地产单价11826.6610000250004772（元/平方米）八、被评估对象是 6年前购进的生产 A产品的成套设备，评估人员通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料见表。根据表中资料及市场调查其他资料进行评估，求解评估设备的评估值：(1)交易时间因素的分析与量化。经调查分析，近十个月同类设备的价格变
15、化情况大约是每月平均上升 0.5%左右。序号经济技术参数计量单位 参照物 A 参照物 B 被评估对象1 交易价格 元 1100000 18000002 销售条件 公开市场 公开市场 公开市场3 交易时间 10个月前 2个月前4 生产能力 台/年 40000 60000 500005 已使用年限 年 8 6 66 尚可使用年限年 12 14 147 成新率 % 60 70 70（2）功能因素的分析与差异量化。经分析，设备的功能与其市场售价呈指数关系，功能价值指数取 0.6。（3）成新率的因素差异量化。根据资料，参照物 B与被评估设备的成新率相同，修正系数为 1。解：根据表中资料及市场调查所掌握的
16、其他资料进行评估，评估过程如下：(1)交易时间因素的分析与量化。经调查分析，被评估对象与参照物 A、参照物 B相比，价格分别上升了 5%和 1%，则参照物 A、参照物 B的交易时间因素修正系数为：参照物A：105/100=1.05 参照物 B：101/100=1.01（2）功能因素的分析与差异量化。 经分析，设备的功能与其市场售价呈指数关系，功能价值指数取 0.6，则参照物 A、参照物 B的功能因素修正系数为：参照物 A：（50000/40000）0.6=1.14参照物 B：（50000/60000）0.6=0.90（3）成新率的因素差异量化。根据资料，参照物 B与被评估设备的成新率相同，修正
17、系数为 1；参照物 A的成新率修正系数为 70%60%=1.17。（4）调整差异，确定评估结果。对上述分析与量化的各种差异进行调整，参照物 A和参照物 B 因素调整后的价格为：参照物 A：11000001.051.141.17 =1540539（元）参照物 B：18000001.010.901=1636200（元） （5）采用算术平均法求取评估值。被评估设备的评估值为：（1540539+1636200）2=1588370（元）九、某国有企业改制过程中需要对其全部资产进行评估。该企业有一项专利技术（实用新型） ，两年前自行研制开发并获得专利证书。根据委托方提供和评估人员调查分析，有关资料如下：（
18、1）该专利研发过程中的直接成本费用（含材料费、人工费及其他费用等）合计为 16万元；（2）间接成本费用（包括分摊的管理费、非专用设备折旧费及其他费用等）合计为 3万元；（3）由于人工费占研发成本的比重较小，按生产资料价格指数调整原始成本，近两年同类生产资料价格 变动指数分别为 5%和 8%；（4）同类专利技术现行平均的成本利润率为 200%；（5）营业税税率为 5%，城市维护建设税税率 7%，教育费附加为营业税的 3%；（6）该专利技术剩余经济寿命为 8年。试估测该专利权的所有权价值。解：评估计算过程如下：（1）计算无形资产重置成本直接成本现值=16(1+5%)(1+8%)=18.14(万元)间接成本现值=3(1+5%)(1+8%)=3.40(万元)研发利润=（18.14+3.40）(1+200%)=64.62(万元)按照现行税法规定，企业整体转让不交营业税和增值税，故营业税及附件不需计算。重置成本=18.14+3.40+64.62=86.16(万元)(2)计算无形资产的贬值率贬值率=2/(2+8)=20%（3）计算无形资产的评估值评估值=86.16（120%） =68.93(万元)十、名词解释：1、获利能力载体2、完整性资产评估3、资产评估报告的要素4、弱对应性5、企业整体价值6、限制性资产评估7、资产评估价值类型8、资产组9、商标权10、商誉
