1、天津湾大盘定位整合报告,2.0版,2,天津湾大盘商业主题,南北大街商业改造建议,目录CONTENS,A2地块商业初步规划建议,B3地块商业初步规划建议,E地块会所定位与经营发展专项分析,2019年4月,思源顾问,3,天津湾基础概述,天津湾，依海河而建，紧邻中环线，以RBD（滨水休闲商务区）为城市功能定位。 项目北起新围堤道、南至大沽南路、西邻南北大街、东靠海河沿线；占地面积约30公顷，总建筑规模110万平米，由A、B、C、D、E五大区域组成。,2019年4月,思源顾问,4,由2万平米中环广场写字楼、6万平米嘉茂购物中心以及3万平米独体商业组成，形成包含都市休闲、滨水商务为主题的区域商业及商务中
2、心。,由20余万高端住宅及5万商业组成。形成高端居住为主导功能的品质居住区,占地4万平米的天津湾公园由游艇俱乐部、滨水商业以及大面积绿化景观组成。为周边高端居住人群及商务人士提供休闲娱乐的理想去处。,建筑面积约30万平米，由公寓、外向型商业组成，将建成面向成功人士的高端国际化公寓。,建筑面积约40万平米的集五星级酒店、高端写字楼、特色休闲商业于一体的建筑综合体，形成多种业态的有机组合，聚拢大量消费人流，成为区域标志性建筑，,天津湾各地块功能定位：,天津湾基础概述,2019年4月,思源顾问,5,都市生活体验基地,打造河西新时尚生活基地 文化+景观+时尚+休闲,将新一代Urban life-sty
3、le center商业模式的引入为城市营运综合体商业的树立提供范例天津湾商业部分的开发以A区为起点，一定程度上嘉茂购物中心的商业主题家庭生活购物影响着整盘商业发展的方向生活体验基地的入市，为河西新兴人群提供生活购物所需及不同品位生活的享受。基础生活配套奢华休闲娱乐普通家庭消费定向客群服务集贸市场/沿街底商购物中心/主题商业街区,2019年4月,思源顾问,6,LIVING CROSS泛都市生活体验基地,Sporty,Shining,Outstanding,Relax,Creative,天津湾大盘商业概念寓意,7,目录CONTENS,天津湾大盘商业主题,南北大街商业改造建议,A2地块商业初步规划建
4、议,B3地块商业初步规划建议,E地块会所定位与经营发展专项分析,2019年4月,第 8 页,思源顾问,南北大街的现有商业发展基础 南北大街相对于天津湾大盘开发的重要意义 现有天津主题商业街的发展 南北大街商业街商业主题的提出 社区商业街案例借鉴 南北大街商业街改造手段,新型社区商业的“特色打造”,2019年4月,思源顾问,9,南北大街商业现状：,南北大街周边乃上世纪90年代初形成，现有道路交通及周边设施落后。 无序开发的首层店铺出租经营及出售，一定程度上造成商业街形象脏、乱、差，品质较低。 商业延续性较低：商业业态的互动、合力较低交通节点区域商业连贯性未体现 现有商业现处中、低档次，市场类、专
5、业店类居大型商业设施主体。,2019年4月,思源顾问,10,南北大街商业现状：,沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及低档次生活需求。,2019年4月,思源顾问,11,南北大街商业现状：,天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古海道,南北大街商业基础指标 商铺特征：现有商业以沿街底商为主，中小规模店铺占主体（单层/50-60平方米左右） 商业主体：社区生活配套 商业布局：北侧部分及西侧部分以满足周边社区零售类为主，南侧部分则逐步增加餐饮及娱乐设施。,2019年4月,思源顾问,12,商业街的交通条件： 现状无公共交通系统，阻碍东西
6、方向客流带动性。 新围堤道-古海道沿线为双向2车道，古海道-大沽南路沿线为单向车道。,天津湾南北延长线约1200米， 考虑到小围堤道-国泰桥以及古海道的因素，以及区域商业发展条件，地理条件造成区域商业分散性较高。,南北大街商业交通条件：,2019年4月,思源顾问,13,考虑到商业街边际效应问题，1000米以上的商业街客流带动存在一定困难商业延续性现状特征上A区为大规模体量的购物中心-B-C区为规模性沿街商业为主-D区以休闲+酒店商务区域为主；南北大街承前启后过渡作用。,南北大街改造对于天津湾大盘商业的开发意义：,天津湾地块南北大街乃重要纵向商业街1200米商业街连接北侧新兴嘉茂区域商圈及南侧原
7、有餐饮娱乐密集区域,2019年4月,思源顾问,14,河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消费基础大）随着天津湾大盘的入市以及原有海景公寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质逐步提升，原有中低档次基础消费供给型的原始社区商业现状无法满足。天津湾大盘商业发展方向为泛都市生活体验基地，生活品质的提升需要商业配套的跟进。,南北大街对于天津湾商业开发的意义：,2019年4月,思源顾问,15,Urban life-style center倡导都市新生活发展方向，集合不同年龄群体、多元职业及生活群体之商业需求的规模性商业街区载体。,天津湾大盘商业地块整合所需：,南北大街对于
8、天津湾商业开发的意义：,2019年4月,思源顾问,16,天津湾大盘商业的地块整合：,南北大街衔接天津湾大盘各地块之商业的延续，代表原有社区基础生活需求商业向都市新型商业街区的迈进。,2019年4月,思源顾问,17,南北大街乃区域商业内街之一以中小商家为主体，生活消费供给的主体特征。（整体开发规模受限/满足周边社区消费）,南北大街对于区域板块商业开发的意义：,天津湾地块西侧为：河西核心区域商圈-南楼商圈及以基础家庭消费特征为主体的大型零售集中区域解放路（登发-国美-建材市场） 海河东岸沿线-海河沿线规划为商务休闲为主题区域，现主要集中于住宅社区群体，商业消费集中区域尚未形成。（外流城市核心商业及
9、河东区区域商业） 天津湾地块沿解放路及台儿庄路可延伸到城市核心商圈小白楼及滨江道区域。,2019年4月,思源顾问,18,南北大街亟待新商业雏形的产生 新消费的供给需要社区商业的配套提升。,河西新商圈的完善嘉茂购物中心商业的再开发及延续 中高端客群日益提升的品质消费需求 老商业街的新色彩注入,2019年4月,思源顾问,19,南北大街商业发展要求及机会点,现状商业的发展要求：以满足周边社区消费为基础，随着新盘业主的入住，对提升业态的丰富性、增强品位消费供给、提高商业档次、改善商业形象逐步成为新的要求。内街商业的发展要求：2000年后社区商业日益成为大盘商业开发配套所需及多数商业投资者的热点。天津湾
10、大盘商业的发展要求：2008年作为天津湾商业的起点A区嘉茂广场成功入市，一定程度上奠定了天津湾商业应以突出河西原有商业发展基点为方向；但南北大街的现状商业一定程度上存在着现有地块区域的限制（新旧住宅的布局、商业发展的参差不齐、商业定位较低），对河西商业新核心的打造产生影响。,2019年4月,思源顾问,20,南北大街商业发展要求及机会点,天津新商业街的打造：目前，天津市主要商业街有以下特点： 区域商圈的构成/单一主题特色商业街（老字号商业街/餐饮商业街/酒吧风情街）商业机会点 结合地块商业需求及区域现壮特征，打造区域商圈的组成。（嘉茂带动的河西新商圈的延续） 设立特色主题商业从而带动客流辐射的扩
11、大、商业特征的形成。（新型社区商业街的主题发展方向）,2019年4月,思源顾问,21,概况：,案例推荐北京市朝阳团结湖路商业街,团结湖地区沿城市核心三环沿线，地处CBD外延区域。团结湖的商业配套以基础生活服务类为主向，经过多年磨合，商业设施在京城属于比较完善的社区之一。,团结湖路商业街全长约1200米，北起农展馆南路、南至朝阳北路。,2019年4月,思源顾问,22,案例借鉴基础：,商业立地及历史发展的相同：,团结湖商业街及南北大街均为上世纪90年代初步形成，具有较长的商业发展历史。 团结湖商业街已逐步形成为日益繁荣及难以撼动的社区消费聚集基地；南北大街则未随着周边消费群体及河西商业的发展而出现
12、商业成长趋势。,2019年4月,思源顾问,23,案例借鉴基础：,均为具有一定历史发展的社区密集区域：,商业街硬件基础：,2019年4月,思源顾问,24,案例推荐朝阳团结湖商业街,团结湖商业沿线商业特征,店铺布局特征： 以姚家园路为中心，北侧为零售聚集区域（京客隆超市+底商街铺）南侧为餐饮及休闲服务聚集区（大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域） 交通及配套设施特征： 团结湖路为区域居民主要出行必经之路 双向2车道沿线，公共交通系统有3条（115、718、31） 团结湖公园乃区域居民尤其是中老年消费群体的健身及休闲场所。,店铺结构特征： 与南北大街现状相同，团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商
13、业组成。,2019年4月,思源顾问,25,案例推荐朝阳团结湖商业街,团结湖商业沿线商业特征,以中小社区配套商业店铺为主，注重餐饮及休闲业态商业的引入以促进客流的聚集。中型超市业态以满足周边居民基础生活消费，此外在非核心商业聚集区域，对酒店及其他配套服务设施的引进以提升商业街的延续性。目前，整体商业规模约10万平方米 随着商业街的日益成熟，现街铺租金在周边区域尚处高端价格（约6-8元/天/平米）区间。,2019年4月,思源顾问,26,案例借鉴：,以社区生活配套商业为主体，同时在零售业态以满足刚性需求消费的同时，增加餐饮及休闲业态以促进客流的加强。 商业街店铺布局：街铺-零售核心商业区-街铺-餐饮
14、核心商业区,此外在非核心商业聚集区域，对酒店及其他配套服务设施的引进以提升商业街的延续性。,考虑到区域消费的限制，经济型酒店的引进 配套性设施的设立，使之日益形成为区域休闲游玩场所之一。,2019年4月,思源顾问,27,案例借鉴：,商业氛围的打造： 统一的底商商业店面规划 商业街整体建筑色彩的一致 休闲配套设施的增加,2019年4月,思源顾问,28,南北大街新型都市社区商业街区,泛都市生活消费基地的重要组成部分区别于现有天津市商业街的特征，树立社区商业新型街区的典范,2019年4月,思源顾问,29,消费需求/商业品质的更新,南北大街商业改造形象示意,说明 新南北大街提升现有商业设施品质，逐步有
15、低端基础生活配套商业向中端/中高端品质生活消费设施过渡。,2019年4月,思源顾问,30,单一功能设施,购物消费型设施,时间消费型设施,多功能复合式设施,单一特色商业街： 食品街/古文化街,城市核心商业街-和平路,都市家庭生活商业街区,新南北大街, 商业发展示意,南北大街商业改造形象示意,说明 商业街发展方向的突出：新南北大街区别于现有天津市商业街的特征（单一特色商业街），处于区域性综合商业街定位 规模发展：主题商业街-区域性综合商业街-城市核心商业街 功能组合：主题商业街-综合商业街,2019年4月,思源顾问,31,南北大街商业新形象示意,商业布局 购物中心-时尚服饰/饰品商业街-社区服务中
16、心街区-餐饮休闲风情 重点： 住宅楼盘及店铺商业的延续（建筑风格整体划一/街铺结构趋同连续） 商业业态的互动/统一,2019年4月,思源顾问,32,南北大街商业新形象示意,商业组合 社区服务配套为主体，在传统商业街区的基础上增加文化价值及休闲价值。,重点： 提升客流带动:以零售为主体的基础上，加大餐饮、休闲比重；增设休闲露台、水吧咖啡的设置 特色挖掘：文化教育、旅游资源、历史展示的有效运用 商业街交通节点的开发：商业街2头设置新南北大街标识,2019年4月,思源顾问,33,南北大街商业新形象示意,商业档次 以中档次商业为主，注重品牌性及都市时尚、休闲品位之特征。,重点： 随着嘉茂的开业，带动整
17、条商业街的品牌化、形象化。 无品牌个体小商家品牌连锁店家 无统一规划业态特色社区综合商业街 无考虑商业店面商业街主题色彩、主题风格、主题VI,2019年4月,思源顾问,34,南北大街商业改造的手段,商业店铺结构及业态落位的合理化 结合现有社区商业基础，打造新型社区商业街区的商业特征：购物中心-时尚服饰/饰品商业街-社区服务中心街区-餐饮休闲风情街。,交通条件的改善 南北大街现状道路狭窄，且无公共交通系统支持。双向2车道并增设交通系统。,建筑布局的有序贯通及商业延续 合理规划商业街2侧底商及单体商业的结构布局及延续排布，以将现有商业断落区域增强商业街的特征。,2019年4月,思源顾问,35,南北
18、大街商业改造的手段,现有周边设施的有效利用，历史文化色彩的挖掘 不同于现有市场硬性打造商业街及规划特色商业街，南北大街现有周边设施的挖掘。天津小剧场、挂甲寺、三级跳坑的文化教育设施应在传统社区商业街中起到“特色”+“点晶”的作用，以区别于其他商业街，增加区域居住区域文化品位之特征。,商业街氛围的渲染 现有商业街主要呈现住宅底商聚集区域特征，新南北大街的打造应起到“贯连商业设施+提升逛街兴趣”之特征 社区商业中心+时尚商业店铺+配套服务中心+文化展现休闲基地+餐饮风情步行街 在商业街基础硬件的基础上应逐步提升软件条件以提升整体商业街的形象。,2019年4月,思源顾问,36,硬件升级： 1-现有商
19、业街住宅底商及沿街店铺的物业布局的统一 沿街商业的延续店铺规模及物业结构的有机规划,新围堤道-小围堤道：结合嘉茂购物中心打造商业街的新前端-现代时尚风情街。小围堤倒-古海道：社区商业内街，打造都市生活服务中心区域。古海道-大沽南路：结合现有区域商业特征，加强休闲及餐饮业态商家的入驻，打造乐活休闲餐饮街。,现代时尚风情街,都市生活街区,乐活休闲街区,2019年4月,思源顾问,37,硬件升级： 2-商业定位及商业组合的统一,现代时尚风情街 对现有各楼盘底商进行统一规划，结合嘉茂购物中心的时尚购物中心概念，打造主力店+商业街的新时尚街区风情。,都市生活街区 以B地块商业的入市为契机，内街商业结合北侧
20、零售专卖街-南侧原有餐饮集中区，将满足周边社区基础生活配套类商业的聚集于此。,乐活休闲街区 C区商业以现有商业特征为出发点，打造北有区域零售商业中心，南有餐饮-休闲聚集区域的概念。,2019年4月,思源顾问,38,硬件升级： 3-现有交通节点的利用及文化价值的挖掘,南北大街在商业的基础上结合现有文化、展出等设施，提升整体商业街价值及品位，为客流的带动提供促进作用。,考虑现有南北大街地块条件，结合商业内街交通节点将商业街的规划做统一考虑。,提升措施文化教育基地培训、旅游市场挖掘。,2019年4月,思源顾问,39,软件升级 1-商业建筑外立面的统一 商业物业结构的协调：联体商业/单体商业 商业物业
21、外立面色彩风格的协调,南北大街商业改造的手段,2019年4月,思源顾问,40,2-商业VI/CI的引入商业店招的风格一致 商业街路旗及导视系统的引入,南北大街商业改造的手段,2019年4月,思源顾问,41,3-商业氛围的营造商业广场/休憩港湾设施的设置 夜间照明的注重 露天咖啡/水吧等商业的添置,南北大街商业改造的手段,2019年4月,思源顾问,42,4-文化休闲氛围的营造建筑小品的引入 商业街色彩的节日渲染 服务设施的美化 天津湾及开发商品牌的树立,南北大街商业改造的手段,43,目录CONTENS,天津湾大盘商业主题,南北大街商业改造建议,A2地块商业初步规划建议,B3地块商业初步规划建议,
22、E地块会所定位与经营发展专项分析,2019年4月,思源顾问,44,A2商业发展的基础 A2商业初步规划 有夹层商业沿街切分商务配套商业方向 无夹层商业围合式商业街综合体打造 基础经济测算,A2商务办公+配套商业综合体,2019年4月,思源顾问,45,A区-由2万平米中环广场写字楼、6万平米购物中心以及3.1万平米独体商业组成。目前中环广场写字楼已全面进驻，凯德置地旗下的嘉茂购物中心已于08年12月开业。,A区在天津湾中的位置,2019年4月,思源顾问,46,A2相关经济指标,2019年4月,思源顾问,47,A2相关经济指标,从控制指标上看，A2在商业规划上具有如下特征： 项目四面临街为沿街店铺
23、的切分带来一定利处。 从销售角度上讲，项目南北向进深较宽，为未来商业销售带来一定困难。（容易产生商业内街） 项目层高较高，尤其是1层（在取消夹层的情况下）7.2米的层高易造成商铺销售压力的加大（高于6米商铺以2倍面积计量）。,2019年4月,思源顾问,48,商业发展方向与嘉茂的错位经营,A2建筑东西向长72.13米,南北向长134.08米，总高度19.65米，与A1楼间距为14.82米；,A区乃天津湾大盘商业入市的起点立地条件要求，A区商业应互补共荣，以合力来打造河西新商业中心的入市。,2019年4月,思源顾问,49,嘉茂购物中心商业主题为时尚生活购物中心 以零售业态为主体兼营餐饮、休闲娱乐业
24、态。 主力店易买得及流行服饰为主题的商业街打造中档次生活类购物中心中环广场的入市，逐步为区域商务客流的形成奠定市场基础。,商业发展方向与嘉茂的错位经营,2019年4月,思源顾问,50,A2商业定位办公+商务配套商业,2019年4月,思源顾问,51,研究本项目商业适宜发展的机会A2确定的开发方向：销售回款结合项目物业结构，争取商业销售的达成： 沿街商业价值的挖掘 商铺划分考虑现有市场消化程度 LOFT办公及联体商业的引进商务办公及商业部分的互动及联动 A2注重借嘉茂及中环广场的商业氛围借助及错位 商业业态主要由商务办公配套及餐饮、休闲为主,项目操作考虑,2019年4月,思源顾问,52,方案一：不
25、改变夹层商业的规划模式,商业特征：商务配套商业+沿街店铺切分 商业规划考虑 沿地块四边进行店铺切分以促进销售 保持夹层的存在，以区别西侧店铺结构，产生底层店铺销售 整体商业以商务配套为特征： 与嘉茂错位，加强餐饮、休闲业态 增加商务品牌展示、商务服务配套等设施。,2019年4月,思源顾问,53,邮局、旅行社,口腔、诊所,银行,主题餐饮、婚纱摄影、休闲俱乐部、咖啡,主题商业 展示,零售专卖店,商务正餐、主 题餐饮,零售专卖店,休闲餐饮,银行,零售,服务,餐饮,休闲,方案一：不改变夹层商业的规划模式：,商务办公大堂,首层,2019年4月,思源顾问,54,SPA、健身、美容美发,咖啡、茶艺,休闲,方
26、案一：不改变夹层商业的规划模式：,夹 层,2019年4月,思源顾问,55,方案一：不改变夹层商业的规划模式：,商务办公楼层,2-4层,2019年4月,思源顾问,56,方案一：经济指标汇总及初步测算,2019年4月,思源顾问,57,方案二：去除夹层商业的规划模式,商业特征：中小店铺切分+商业内街 商业规划考虑 考虑到首层楼层层高较高，商业店铺切分主要以单层100-200平方米的1托2店铺划分 此方案商业内街的设置依靠嘉茂购物中心的客流的带动及区域商圈的成熟。,2019年4月,思源顾问,58,主题商业展示,零售专卖店,零售专卖店,零售专卖店,零售专卖店,零售专卖店,邮局、旅行社,银行,休闲餐饮,咖
27、啡、茶艺,零售,服务,餐饮,休闲,首 层,方案二：去除夹层商业的规划模式：,2019年4月,思源顾问,59,2-4层,商务办公楼层,方案二：去除夹层商业的规划模式：,2019年4月,思源顾问,60,方案二：经济指标汇总及初步测算,2019年4月,思源顾问,61,收益比较及投入比较：前期物业改造费用方案二高于方案一；后期销售收益方案二高于方案一。 项目入市基础比较： 方案一-主要采取与嘉茂购物中心的商业错位经营方针，通过沿街店铺切分（休闲餐饮+商务服务）的商业构成与后者的时尚生活购物中心商业相错位。凭借区域新兴商务氛围进行商业的销售及打造。 方案二-主要采取借势嘉茂购物中心，打造A2商业内街的方
28、式（内部联体商业+外部联体商业）进行商铺的销售。此方案商业的入市就嘉茂商业的依靠力度较大。 店铺规划及销售压力比较： 方案一以沿街店铺划分为主，考虑到内部商业的消化问题沿街店铺规模较大。 方案二-基本单位店铺规模较方案一有着一定的销售优势，但商业内街的出现就后期商业经营及项目入市销售产生较大风险。,方案比较：,A2建议：方案一沿街店铺切分+办公商务配套,62,目录CONTENS,天津湾大盘商业主题,南北大街商业改造建议,A2地块商业初步规划建议,B3地块商业初步规划建议,E地块会所定位与经营发展专项分析,2019年4月,思源顾问,63,B3商业适合引进业态研究菜市场问题 经济酒店问题老年会馆问
29、题 健身会所问题 B3设计建议,B3商业规划补充,2019年4月,思源顾问,64,B区,B3商业,天津湾B3商业地块概况,B3地块位于天津河西区“天津湾”项目的中部，紧邻南北大街与古海道。地块内为约9000平米占地面积规划为商业用地。地上为商业及服务业设施，地下为停车场。地上规划商业建筑面积约为18000平米。,2019年4月,思源顾问,65,B区商业要求B区位于天津湾开发序列承前启后的关键节点，承袭A区商务商业的成功形象，完善大盘居住业态，为C、D区的开发打下坚实基础；B区商业商业发展鉴于国泰桥的设置及周边交通的限制，B区商业就A区商业的借势存在一定阻碍;处于南北大街中端区域内街商业特征明显
30、。,B3地块商业特征,2019年4月,思源顾问,66,研究本项目商业适宜发展的机会商业控标旨在做足：约18000平方米配套商业的整体定位：商业内街/南北大街的整体商业开发带动住宅品质的提升：通过商业的设置，提升住宅销售价格。天津湾大盘商业的树立：大盘商业开发的组成部分，整体项目商业形象的树立。 在立足于项目自身的同时，力求以商业特色争取外来客流，打造外延商圈,项目操作考虑,2019年4月,思源顾问,67,按上述控规指标可见，B3商业面积约占社区总面积的13%；（合理的占比区间在5%左右）商业比例较大，以社区内人口较难支撑；同时根据占地面积和地上可售面积比例，进行产品排布，需要将部分建筑做到三层
31、以上；占地较大问题，对于商铺销售的操作造成困难（进深较大，内街商业难销售）,天津湾B3控规指标,2019年4月,思源顾问,68,商业发展方向建议：产品组成,定位思考：借势 优势区域立地和交通条件 规避 商业辐射面及客流吸引上的压力 和 商业硬件条件上的市场不利因素 ，探索 过大商业体量 及较高层商业的发展空间。商业发展方向：通过项目商业性质转向来进行商业开发增加商业办公/商住办公的比重。项目商业首层区域主要以原有商业性质进行操作2-3层部分建议以吸引商住客群及中小型办公企业、尤其是传媒推广、商业营销、文化创意、猎头服务等新兴行业公司。,2019年4月,思源顾问,69,69,菜市场业态的权衡：,
32、天津湾住宅区域主要集中在南北大街与古海道交口东侧，周边分布有新城菜市场、易买得大型超市、华润南楼北菜市场等。,商业发展方向建议：商业部分的组成分析,2019年4月,思源顾问,70,70,菜市场业态的权衡：,经市场调查得出以下结论： 超市的生鲜采购以逐步被市民接受 现区域消费者主要采购蔬菜、生鲜类商品的途径为菜市场及超市生鲜区 考虑到超市生鲜区在价格优势及购物环境、售后服务上有着一定的优势，现前者的市场占有率正逐步提升。（金水湾市场的倒闭） B地块周边500米范围已有新城菜市场以及易买得超市，故此业态的设置在可争取调规的基础上可考虑放弃。,易买得,华润万家,新城菜市场,2019年4月,思源顾问,
33、71,71,未来天津酒店以商务聚集区域为中心，体量规模以中型酒店为主。一方面：在天津整体经济及商务发展加快的基础上，酒店市场潜力巨大。 另一方面，由于以商务客源居多，同时天津未承办成规模的会展，对大型酒店的需求不大，适当的控制酒店规模，有利于酒店经营把控，同时控制经营成本。,商业发展方向建议：商业部分的组成分析,经济酒店的权衡：,2019年4月,思源顾问,72,72,经济型酒店的发展：,2019年4月,思源顾问,73,73,分布发展特征：火车站周边 商业及商务聚集区 城市交通干线区域,权衡结论：随着天津市经济的发展，未来商务市场逐步提升现有商务区酒店密集逐步向交通聚集区域及社区聚集区域发展经济
34、型酒店在天津湾大盘区域内具有一定的市场基础：与后期星级酒店的互动及错位现有区域商业业态的丰富,经济酒店的权衡：,2019年4月,思源顾问,74,目前，国内市场主要有以上3种产品是针对老年人生活需求所产生 其中，老年活动中心基本为社区配套商业的组成部分之一，收入效益较低但属于对整体社区生活品质的重要提升措施。,商业发展方向建议：配套商业的业态引进,老年会馆业态,2019年4月,思源顾问,75,现有市场需求及现有设施概况河西区现有80多万人口，其中60岁以上的老年人有16.2万，占总人口的20%以上。目前，全区13个街、190多个社区组建了老年人协会，95%的社区有老年活动室。河西区现有主要商业设
35、施 梅江老年人活动中心（ 1500平方米）天津市其他商业设施天津市老干部、老年活动中心(又名枫林园) ，集学习、健身、娱乐、客房、餐饮等功能为一体(占地亩，建筑面积万平方米)。天津市河东区政友老年人活动中心,本项目引进老年配套商业的建议,2019年4月,思源顾问,76,鉴于B3项目立地特征（社区商业/商业内街）及提升整盘商业住宅品质需求的开发方向，B3商业具有引入老年会馆的模式的条件。 商业规模的确定：,本项目引进老年配套商业的建议,2019年4月,思源顾问,77,商业规模的确定：考虑到现有市场老年活动中心的概况及本项目的商业指标控制要求，建议规模性老年会馆体量控制在2000以上。通过规模的扩
36、大，对现有老年活动中心的模式进行提升，增加配套商业组合以彰显人性化、品质化特征。,本项目引进老年配套商业的建议,商业组合的建议：集老年生活消费需求，将现有以棋牌及老年活动为主的老年活动中心进行提升，提出老年会馆概念，打造关联康健护理、生活活需求及品质追求为一体的综合配套商业。,2019年4月,思源顾问,78,老年会馆商业组合推荐,2019年4月,思源顾问,79,79,天津健身会所市场概况： 主要连锁品牌： 宝力豪、体适堡、都铎、浩沙、起点健身俱乐部等。 综合健身会所规模：3000-5000平方米左右。 分布特点：区域商圈、社区聚集区域,商业发展方向建议：商业部分的组成分析,健身会所的权衡：,2
37、019年4月,思源顾问,80,80,本项目引进健身会所建议：B3地块对健身会所的引进具有一定的市场基础： 商业内街且为天津湾社区配套商业主体组成部分 南北大街2侧内社区密集区域，生活配套需求市场较高。 新型社区及入市楼盘，健身会所业态为配套商业业态之一。 B3引进健身会所业态的规模建议： 考虑到B2商业及B3乃南北大街中端位置的立地特征，建议控制在3000平方米以下 会所业态多以低成本租赁及抽体、加盟的方式合作，故在商业价值收益上建议将会所设置在地下或地上高层商业区域。,商业发展方向建议：商业部分的组成分析,2019年4月,思源顾问,81,延续现有商业街区的商业特征 / 注重商家经营的需求 /
38、 区域商业（交通）节点的重点打造,商业布局建议,邻里商业配套的打造 以沿南北大街方向以重点开发社区型商业为主 店铺格局以销售方向为重点，建议以1-2层联体商铺的物业形式进行设置，以创造商业收益的最大化,2019年4月,思源顾问,82,延续现有商业街区的商业特征 / 注重商家经营的需求 / 区域商业（交通）节点的重点打造,商业布局建议,商务+休闲商业配套的打造 以沿古海道及南北大街交叉区域为重点开发的商务休闲商业中心 商业街店铺格局以销售方向为重点，建议以1-2层联体商铺的物业形式进行设置，以创造商业收益的最大化 考虑到该地块进深较大，建议以商务办公进行转化,2019年4月,思源顾问,83,通过
39、引进商务酒店及办公模式来消化过大商业规模 商务比重的加强同时带动底铺商业的销售。,B3商业店铺规划 方案一：商务酒店+独栋办公+沿街商业模式,2019年4月,思源顾问,84,项目沿街（南北大街、古海道）部分尽量设置临街商铺。地块经济型酒店的引进 地块打造LOFT商业+商务办公沿古海道方向由于进深较大，内侧非沿街部分建议转化为商务办公或引进其他主力店（招商）。,酒店,可转化商业（办公）,沿街loft商业,B3商业店铺规划方案一,2019年4月,思源顾问,85,B3商业规划经济指标及初步收益计算方案一,2019年4月,思源顾问,86,通过引进老年会所+健身设施以提升体征楼盘住宅品质 B3打造天津湾
40、社区服务中心，为区域居民的基础生活配套提供服务。 延续现有周边社区配套商业的特征,B3商业店铺规划 方案二：社区服务中心+商务办公+商务配套商业模式,2019年4月,思源顾问,87,老年会所,可转化商业（办公）,沿街loft商业,健身会所,项目沿街（南北大街、古海道）部分尽量设置临街商铺。 地块为老年会所配套 地块打造LOFT商业+商务办公+顶层健身会所沿古海道方向由于进深较大，内侧非沿街部分建议转化为商务办公或引进其他主力店（招商）。,B3商业店铺规划方案二,2019年4月,思源顾问,88,B3商业规划经济指标及初步收益计算方案二,2019年4月,思源顾问,89,此方案主要考虑B3在天津湾大
41、盘中社区配套商业服务中心的性质，通过完善服务设施以提升整体大盘及区域生活消费品质。通过引进老年会所+健身设施以提升体征楼盘住宅品质。 考虑现有城市发展及招商压力，引进老年活动中心及健康诊所、健身会所业态以增强服务配套项目，体现都市社区生活消费基地特征。,B3商业店铺规划 方案三：社区服务中心+商务及配套商业+酒店模式,2019年4月,思源顾问,90,项目沿街（南北大街、古海道）部分尽量设置临街商铺。 地块为老年活动中心及体检中心+健身会所 地块打造LOFT商业+商务办公+酒店沿古海道方向由于进深较大，内侧非沿街部分建议转化为商务办公或引进其他主力店（招商）。,B3商业店铺规划方案三,2019年
42、4月,思源顾问,91,B3商业规划经济指标及初步收益计算方案三,2019年4月,思源顾问,92,B3商业收益比较,从销售收益角度，建议采取第一种方式临街店铺+商务办公销售模式以快速回笼资金。 从提升整盘生活品质及招商可行性角度上判断，建议采取第三种方式在现有市场基础条件上进行适度提升及社区配套业态完善。,2019年4月,思源顾问,93,预招商反馈,招商商家反馈情况 截止到2009年2月，我司就天津湾商业项目B3地块招商工作实施如下：招商商家10家 ，其中主要集中于经济型酒店及会所业态。,2019年4月,思源顾问,94,经济型酒店招商反馈 截止2009年2月，已接触锦江之星、7天酒店、如家酒店、
43、格林豪泰、汉庭、速8、雅悦、南苑E家、莫泰168等9家。 从现有招商反馈上看，经济酒店主要采取现成物业合作模式，在现有市场条件下经济酒店拓展存在一定困难。,经济酒店要求,2019年4月,思源顾问,95,健身会所招商反馈 截止2009年2月，已接触浩沙健身1家，从现有招商反馈上看，健身业态商家对B3地块具有一定入驻意向。,2019年4月,思源顾问,96,附件- 会所合作模式,【全权经营管理模式】,签署全权管理合同，代表投资者全面行使会所管理职能 负责会所整体运营管理,对成员会所进行标准化专业管理，使其正常经营，在经营管理期内取得最好服务管理品质的经济效益。,Carte Blanche,势,势,2
44、019年4月,思源顾问,97,委托管理模式,【委托管理模式】,Management Contract,委派管理团队,委派工作团队负责成员会所日常的管理和服务工作。,签署管理合同来约定双方的权利、义务和责任 委派工作团队负责成员会所的日常经营管理和服务工作,管理公司以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的会所输出专业技术，管理人才和管理模式。,势,势,2019年4月,思源顾问,98,【顾问管理模式】,Management Consultant,签署顾问管理合同 根据成员会所具体要求，解决其特定的专业化问题,顾问咨询包括有会所投资规划、会所硬件设施、装修设计、财务管理、服务规范、
45、行销企划等方面内容。,势,势,2019年4月,思源顾问,99,【特许经营模式】,Franchise,进行培训指导，使特许经营会所达到管理品质标准 管理公司授权加盟商品牌使用权,根据特许经营条例定期委派监督员对特许经营会所进行品质检查，确保服务、产品、品牌品质等。,势,势,2019年4月,思源顾问,100,经济型酒店一般倾向于与现有物业持有方进行合作，具体模式以租赁及物业持有方加盟为主。物业持有方收益以租金及销售额提成为主。 （一） 收购 由酒店投资购买现有物业，并投资将其改造成经济型酒店。物业及合作对象要求： （1）出让方必须拥有产权与土地使用权； （2）房屋或土地可用于商业服务业的用途。 （
46、二） 租赁 由酒店租赁现有物业，并投资将其改造成经济型酒店。要求： （1）出租人应拥有房屋或土地的产权与使用权，产权关系清晰； （2）租赁价格根据市场价格进行测算，租赁期一般为20年； （3）房屋可用于商业服务业或可改变为该用途。,附件- 经济型酒店合作模式,2019年4月,思源顾问,101,（三） 加盟 由业主自己投资按照经济型酒店的要求将其拥有的物业改造后加盟品牌连锁。加盟要求： （1）加盟者有适合长期经营物业的产权或使用权； （2）承认加盟章程、按期缴纳费用； （3）同意按照酒店统一的硬件标准进行装修改造； （4）服从酒店公司的统一领导，保持统一的管理服务标准。,附件- 经济型酒店合作模
47、式,102,目录CONTENS,天津湾大盘商业主题,南北大街商业改造建议,A2地块商业初步规划建议,B3地块商业初步规划建议,E地块会所定位与经营发展专项分析,2019年4月,思源顾问,103,E,C,D,天津湾总体量：110万平方米，商业约17万平方米； E区公园总占地：4万平方米 北侧商业建筑：约4000平方米、暂规划为售楼处 南侧商业建筑：约2000平方米 E区毗邻C区30万平米国际化滨水公寓；D区40万平米集高端写字楼、五星级酒店、休闲商业为一体的综合体地标建筑。,基本指标,一、项目概况,2019年4月,思源顾问,104,北侧商业建筑处于E区公园的中心位置，建筑面积约4000平米，紧邻
48、木栈道与天津湾灯塔，建筑外檐现代、通透，充满时代感，是整个公园的地标建筑，车位充足 内部空间方正昭示性较强，是人流相对集中的位置。,E区北侧商业,一、项目概况,2019年4月,思源顾问,105,南侧建筑处于E区公园的最南端位置，建筑面积约2000平米，紧邻临水栈道和游艇码头； 其位置相对私密，周边环境较为宁静。,E区南侧商业,一、项目概况,2019年4月,思源顾问,106,交 通,规 模,项目位于河西区海河沿岸，距离天津站5公里，距天津机场10公里。 通过快速路、津滨高速、大沽南路（津滨二线）可辐射滨海新区； 通过中环、大沽北路、张自忠路、南京路与中心商务商业区紧密相联，地面路网四通八达。,海
49、河开发第六大节点，处于海河服务经济带中，其中70万平米的公建区包括酒店、商业、服务式公寓等多种高端业态，将成为中心城区下游段的地标建筑群，在档次与形象上支持高端俱乐部的需要。,海河景观资源,对于天津，海河是不可复制的；海河沿岸独有的4万滨水公园更加增强了海河景观的效果，形成海河与本项目之间的绿色过渡，为游艇俱乐部提供了环境保证。,二、项目定位依据,项目分析,2019年4月,思源顾问,107,定位目标,E区与大盘公寓、办公、酒店的多业态与客群互补，满足自身条件，提升项目整体品质； 前期作为天津湾或海景的接待基地，后期打造持续增值的优质商业物业，促进持有化商业品牌价值，确立竞争优势 ； 取得经营效益与社会效益双重收益，提升开发商良好品牌效应。,二、项目定位依据,2019年4月,思源顾问,108,3、全开放模式。 这类会所比较“大众化”。大多数是以承包方式经营为主，会所一些项目设施都是外包给专业公司负责，或整体承包或单项承包，而物业公司只收租金和水电费.,
