1、上海2012-2013 新开购物广场市场调研报告2013/7,外 环,中 环,内 环,1,2,3,4,5,档次,业态丰富度,高岛屋百货,高,中,浦东嘉里城,月星环球港,正大乐城,K11,各项目整体定位分布表,上海高岛屋百货,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,目 录,一、项目基本概况二、项目规划及业态分析三、项目特色四、SWOT分析,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,一、项目基本概况,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,项目简介,项目位置： 虹桥路1438号古北财富中心II期项目总占地： 约8000平方米项目总建筑面积：
2、 6.2万平方米开业日期： 2012.12.19项目核心定位： “高岛屋”作为日本百年百货品牌首次进驻中国，打造古北新区黄金地段高端综合百货店 目标客群定位：古北虹桥的外籍居民及商务人士，中高端消费客群开发商： 上海古北（集团）有限公司 承租方： 日本高岛屋集团,商业部分： 总占地面积：约8000平方米 整体为一栋呈正方形的建筑，旁边紧靠的就是古北财富中心II期30层的超5A级写字楼总建筑面积：6.2万平方米（地上5.4万，地下0.8万） 地上为1-7F,涉及经营品类包含国际精品、男女服装、童装、化妆品、珠宝配饰、家居用品、美容美发、餐饮 地下为B1F，涉及经营品类包含超市、简餐配套： B2F
3、-B4F,配备约950台的停车场和约2000台的自行车库 与地铁10号线伊犁路站直通,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,项目基本规划,主入口,辐射范围： 项目坐落于上海外籍人口集中的古北新区，紧邻外企集中的虹桥开发区，居住着来自30多个国家的外籍人士及港澳台同胞。除此之外，这里也集中了近20个国家的领事馆等公共机构、数千家外资机构和商务事务所。项目核心商圈为占地1.41平方公里，居民约2万人口的古北新区；项目次级商圈为3.5公里半径范围内的长宁区，总人口数约70万；项目边缘商圈为普陀、闵行、徐汇、静安区，总人口达570万人口。 客群特点： 核心商圈内居民50%以上为外
4、籍人士，其中又以东南亚地区为主，韩国、日本、港台同胞占较大比例，此类人群收入水平高，消费能力强，文化素养高，对高档商品及新鲜业态接受能力强,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,目标客群分析,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,二、项目规划及业态分析,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,各楼层业态分布,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,各楼层平面布置及品牌,“日”字型动线,第一次进驻中国的品牌,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,各楼层平面布置及品牌,第一次进驻中国的品牌,I
5、上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,各楼层平面布置及品牌,第一次进驻中国的品牌,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,各楼层平面布置及品牌,第一次进驻中国的品牌,特卖及展示,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,业态规划分析,业态以零售为主（约占80%），比较传统的百货商业模式。2、4F设置了咖啡，供顾客休憩逗留。B1F 为超市和简餐，聚集人气。最高楼层7F设置了整层餐饮，将客流向上导引。总的来说，餐饮、娱乐、休闲等体验类消费业态还是太少，不能聚集人气。,品牌定位分析,引进的品牌多数为第一次入驻中国或上海，还有相当一部分设计师品
6、牌，国内顾客对这些品牌的熟悉度不高，需要的培养周期比较长。,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,三、项目特色,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,丰富的国际品牌特色，众多第一次进入中国或上海的品牌,亮点一,香水西班牙,童装意大利,超市日本,高级品牌集合店,化妆品瑞士,珠宝巴西,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,室内垂直交通由3组手扶梯，6台客梯构成,亮点二,平面动线明晰，竖向动线发达,日字型平面动线,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,亮点三,人性化的尊贵型服务, B1F，1F和5F均设置顾客服务
7、中心，为顾客提供咨询，出借童车，轮椅，礼品包装，贵宾服务，礼品卡，店内食品加热等服务。同时设有母婴室，多功能洗手间，化妆室，及服务于虹桥和古北地区的免费班车等。还有眼镜清洗服务，改衣，皮包护理，修鞋/配钥匙，儿童益智体验区，团购服务，礼篮礼盒预定，ATM机等。,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,细节展示,外立面,柜台布置,景观布置,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,四、SWOT分析,I上海高岛屋百货 Takashimaya Shanghai,优势 1.地处古北高档黄金地段，周边客群消费能力高 2.临近地铁10号线，交通方便 3.定位高档国际百
8、货，符合周边消费群体特点 4.硬件装修档次较高 5.商场服务体系完善 6.单层面积设置合理，动线明晰，竖向交通发达,劣势 1.引进的品牌档次不高不低，且在中国的认知度不高，导致百货类销售惨淡 2.营销活动不痛不痒，在上海百货体类竞争中难以吸引眼球 3.商场以零售为主要业态，餐饮、娱乐、休闲等体验类消费业态太少，不够吸引人气,机会 1.周边日籍消费者较多，且日本品牌商品在中国消费者心目中有一定的吸引力，做好品牌组合及熟牌引进是关键 2.紧邻的古北财富广场II期办公楼里高端商务人士的消费能力不容小觑，应适当增加商务餐饮及商务咖啡等商务接待类业态以及正装零售品牌,威胁 1.上海百货业态竞争日趋激烈
9、2.电商繁荣对实体零售冲击很大 3.百货业态同质化竞争激烈，融合主题性及体验性消费的购物广场及城市综合体日渐崛起,月星环球港,目 录,一、项目基本概况二、项目规划及业态分析三、项目特色四、SWOT分析,II上海月星环球港,一、项目基本概况,II上海月星环球港,项目简介,项目位置： 中山北路3300号项目总占地： 6.6万平方米项目总建筑面积： 48万平方米开业日期： 2013.7.5项目核心定位： 打造集“商、旅、文”为一体的全业态亚洲最大城市综合体 带领上海西区商圈全方位升级 目标客群定位：大众消费群体开发商： 月星集团,II上海月星环球港,项目整体： 总占地面积：6.6万平方米 整体呈“双
10、桅杆船型”建筑总建筑面积：48万平方米 （总高度248米，由两栋双子塔楼 和一栋商业裙房组成） B3F 停车场1万 B2-4F 购物中心30万 5F 屋顶花园+停车场1万 7-45F 办公8万 7-25F 酒店4万 27-45F 公寓4万配套： B3F与5F的部分,配备约2200台的停车场 三维立体交通：紧贴内环高架-B2F直通地铁13号线-3F天桥直通3、4号线,II上海月星环球港,项目基本规划,辐射范围： “环球港”地处静安、长宁、普陀三区交界处，身处内环紧邻中环，背靠且辐射长三角城市群广阔而发达的消费腹地，其磁场效应不容小视。项目核心商圈为以中山北路-金沙江路路口为中心，半径3公里范围内
11、包括中山公园商圈的居民及商务客群，约20万人口；项目次级商圈为静安、长宁、普陀三区居民，约220万人口；项目边缘商圈为全上海市范围居民乃至全国各地游客。 客群特点： “环球港”盘踞静安、长宁、普陀三区交界处，离中山公园商圈1公里范围，离徐家汇商圈4公里范围。周边围绕着拥有诸多外籍人士的高档社区与大学校园，消费人群的层次多元且购买潜力巨大。,目标客群分析,II上海月星环球港,二、项目规划及业态分析,II上海月星环球港,大宁国际商业广场项目市调, 整个“环球港”建筑采用欧式风格，模仿英国特拉福特广场 。, 规划布局上采取了封闭式购物中心的形式。, 特有的“欧式穹顶”与“廊道设计”相结合， 采光充分
12、,提高了B1/B2F的商业价值, B2F-5F均有明确的业态规划，渗透“文化”主题， 尤为点睛之笔。,II上海月星环球港,项目规划简介,项目业态规划,II上海月星环球港,II上海月星环球港,B2F中庭开辟了极具观赏性的大型真冰场, 可以充分带动人流与消费,业态：大型超市、零售、简餐、家居、亲子主力店：乐购 次主力店：H&M、UNIQLO、GAP、家得乐（月星自营）,项目业态及品牌,三大共享空间,II上海月星环球港,业态：零售、主题式快餐、生活配套、大型超市主力店：乐购 次主力店：H&M、UNIQLO、GAP、大食代,II上海月星环球港,业态：国际知名品牌（男女服饰、名表珠宝、皮鞋皮具）、银行、
13、咖啡主要品牌：BV、ROLEX、COACH,II上海月星环球港,业态：以设计师品牌为主的零售潮流品牌主要品牌：NOVO、MUJI、MARKS&SPENCER,II上海月星环球港,业态：服饰、餐饮、服务、儿童乐园、儿童培训主要品牌：NOVO、新旺、赤坂亭、思妍丽、拜耳齿科、JS HAIR、反斗乐园、赢在起点,II上海月星环球港,业态：以“欧洲风情街”为主题，配置演艺剧院、大型书店、国际影院、艺术展览和健身、文化培训、配套餐饮,II上海月星环球港,5F业态：作为上海目前最大的屋顶花园广场，包含停车场、汽车露天影院、休闲观景场所,业态规划分析,大型城市综合体，融合商业、酒店、办公、公寓项目。 以B1
14、-B2的乐购超市为主力店、快时尚零售H&MUNIQLO为次主力店吸引大众客群；以1F国际精品吸引中高档客群。打造不同层次的客群定位。 2F以上的零售业态规划较乱，没有进行片区归类。 楼层平面面积很大，每个楼层都设有休闲及服务业态，供客流休憩。楼面两端商铺进深较深，做了大面积的切割统一给经营面积较大的商户经营，避免死角的出现。 最高楼层设置餐饮、娱乐及文化业态，将客流向上引导。,品牌定位分析,中档品牌分散于B1-B2、2-4F 中高档品牌位于1F：例如BV、COACH、ROLEX等,II上海月星环球港,三、项目特色,II上海月星环球港,II上海月星环球港,奢华的欧式建筑及内饰风格,亮点一,II上
15、海月星环球港, 动线为围绕着三大共享空间形成的“目”字结构 商铺开面大，进深浅，感觉舒适,亮点二,II上海月星环球港,4F主打“文化”牌，特色明显的创新业态,亮点三,古琴艺术中心,民乐展示中心,连环画艺术长廊,民俗艺术中心,演艺空间,主题博物馆,细节展示,内装布置,II上海月星环球港,细节展示,特色服务及广告牌,II上海月星环球港,导购触摸屏,垃圾筒,开小型电瓶车巡场,品牌墙,嵌墙式广告荧屏,细节展示,景观噱头,II上海月星环球港,屋顶花园,LIVE SHOW 表演,“走光”玻璃,B2中庭溜冰场,空中走廊,四、SWOT分析,II上海月星环球港,优势 1.紧贴内环，周边围绕着拥有诸多外籍人士的高
16、档社区与大学校园，消费人群的层次多元且购买力强大 2.与地铁3/4/13号线无缝对接，交通方便 3.一站式综合体，业态丰富齐全 4.欧式装修奢华富贵，穹顶设计使得采光充沛 5.商场动线明晰，三大共享空间大气 6.4F主打“文化”牌，有特色的主题定位,劣势 1.30%的空置率，影响开业效应 2.2F以上为追求开业率导致零售品牌布局凌乱 3.4F餐饮目前装修和空置较多，不利于客流集聚 4.4F文化体验主题虽然有特色，但实际经营模式比较单调、苍白，并没有达到聚拢人气的效果,机会 1.大型城市综合体业态日渐崛起，将是中国未来几年实体零售形式发展的大趋势 2.周边消费者层次多元且购买力强大，进一步优化业
17、态组合与品牌定位是关键 3.商业面积体量较大，可调整空间很大,威胁 1.上海未来几年购物广场及城市综合体项目很多，竞争激烈 2.电商繁荣对零售品牌实体店冲击很大，未来购物广场中餐饮及娱乐休闲服务业态比率将提升，但势必影响租金回报,II上海月星环球港,正大乐城,目 录,一、项目基本概况二、项目规划及业态分析三、项目特色四、SWOT分析,III正大乐城 Touch Mall,一、项目基本概况,III正大乐城 Touch Mall,项目简介,项目位置： 中山南二路699号项目总占地： 3.3万平方米项目总建筑面积： 5.5万平方米开业日期： 2013.5.31项目核心定位： 70s,80s,90s女
18、性主题休闲生活购物中心 明星娱乐、音乐、文化艺术的热点事件发源地 目标客群定位：大众年轻女性消费群体开发商： 绿地集团（正大乐城项目位于绿地中心I期商业裙房部分）承租方： 泰国正大集团,III正大乐城 Touch Mall,商业部分： 总占地面积：3.3万平方米 商业部分为开放式“U”型广场，中庭从1F-3F打造绿色景观阶梯总建筑面积：5.5万平方米 B1-3F 购物中心5.5万（B1未开业）配套： B2/B3F配备约1200台的停车场 B2F直通地铁7号线龙华中路站,项目基本规划,III正大乐城 Touch Mall,主入口,U型广场,辐射范围： “正大乐城”地处徐汇滨江CBD龙华地区，紧贴
19、中山南二路内环高架。项目核心商圈为龙华地区居民及商务客群，约5万人口；项目辐射至3公里距离的徐家汇商圈，日均客流量45万人次。 客群特点： 目前： 年轻消费者比例高 本地消费者比例高 中等消费力未来：依托规划中的绿地II、III期及现有的I期所形成的商务客群，将有较高消费力,目标客群分析,III正大乐城 Touch Mall,二、项目规划及业态分析,III正大乐城 Touch Mall,大宁国际商业广场项目市调, 规划布局上采取了开放式的购物广场, 主入口处ESPRIT及UNIQLO奠定快时尚主题，吸引年轻潮流，女性客群,项目规划简介,III正大乐城 Touch Mall,项目业态规划,III
20、正大乐城 Touch Mall,III正大乐城 Touch Mall,一楼平面布置及品牌,主要品牌：ESPRIT（1复2）、UNIQLO、翠华餐厅（1复2） 、星巴克,III正大乐城 Touch Mall,主要品牌：思妍丽、英孚教育、屈臣氏、大众书局,二楼平面布置及品牌,III正大乐城 Touch Mall,主要品牌：华士达东方影城、24K KTV,三楼平面布置及品牌,业态规划分析,1F主要为时尚零售，配以简餐咖啡，融合开放式广场，打造休闲时尚的主题定位。2F一半时尚零售，一半餐饮，再辅以一些购物目的性较强的配套服务：如美容美体、书店、教育等平衡客流与租金。最高楼层（3F）设置餐饮及娱乐业态，
21、将客流向上引导。,品牌定位分析,1F门头ESPRIT及UNIQLO定位主流客群为年轻时尚女性。其他各业态的品牌也较为大众，定位中档。,III正大乐城 Touch Mall,三、项目特色,III正大乐城 Touch Mall,大宁国际商业广场项目市调, 1楼中庭为活动广场，打造人气, 钢结构玻璃顶棚及阶梯式绿化空间是特色，但夏天及雨天不利于集聚客流,项目亮点,III正大乐城 Touch Mall,III正大乐城 Touch Mall,细节展示,营销活动,广告位,III正大乐城 Touch Mall,细节展示,灯光布置,四、SWOT分析,III正大乐城 Touch Mall,优势 1.紧贴内环，与
22、地铁7/12号线临近，交通方便 2.钢结构顶棚有特色，下方大面积开放式共享空间利于营销活动的开展，带旺人气 3.ESPRIT与UNIQLO占据两大门头位置，可见广场明确定位为年轻时尚式消费 4.紧靠绿地商务楼，未来有充足的商务消费群,劣势 1.该区域商业商务环境目前还不够成熟，有待培养 2.40%的空置率，影响开业效应 3.缺乏儿童、娱乐等一些业态，不利于吸引客流 4.开放式的建筑结构使顾客在夏天及雨天的天气条件下缺乏边逛边购物的意愿 5.停车场入口不明显，指示标识不清晰 6.商场为U型动线，开放式共享空间过大，加之很多店铺未开业，2-3F顾客行走会产生疲劳感,机会 1.号称是亚洲最大的地铁换
23、乘站。徐汇滨江北区这一大片地新入驻的地产开发商差不多同期进入开发，由此地下全部打通，形成上海绿地中心的一期二期三期，尚海湾，上海城建等一大块地下大空间，且直接和轨交7号线12号线连通 2. 未来规划中的绿地中心II、III期及对面的正大易初莲花将在此区域形成功能完善的区域化城市综合体，潜力巨大,威胁 1.购物广场同质化竞争激烈，正大乐城的业态及品牌均为较有影响力的连锁品牌，在开业初期有利于目标客户的聚集；但品牌重复性太大，新鲜度不够。 2.开业2个月还有那么大的空置率，据说是餐饮类消防申办滞后，影响开业传播效应。,III正大乐城 Touch Mall,K11 购物艺术中心,目 录,一、项目基本
24、概况二、项目规划及业态分析三、项目特色四、SWOT分析,IVK11,一、项目基本概况,IVK11,项目简介,项目位置： 淮海中路300号项目总占地： 0.3万平方米项目总建筑面积： 4万平方米开业日期： 2013.6.28项目核心定位： 融合“艺术人文自然”三大核心元素的购物艺术中心 目标客群定位：中高档消费群体开发商： 香港新世界集团,IVK11,商业部分： 总占地面积：0.3万平方米 地块为正方形，地上部分有内凹式开放广场，所以地上整体呈“U”型建筑总建筑面积：4万平方米 B3F 艺术空间0.3万 B2-4F 购物中心2.4万 6F 屋顶花园+停车场0.3万 7-9F 停车场1万配套： 6
25、-9F配备约270台的停车场 B2F直通地铁1号线黄陂南路站,项目基本规划,IVK11,辐射范围： 上海的K11处在淮海中路，城市成熟商业中心地段。项目核心商圈为淮海中路商圈，日平均客流量约100万人次；次级商圈为辐射半径在3公里左右的新黄浦区，人口约90万；边缘商圈为整个上海市以及旅游人群客群特点： 城市小资、时尚、年轻购物消费群体及商圈内商务白领客群是K11的主要消费群体，他们追求高档、时尚、新鲜的购物体验，消费能力较高,目标客群分析,IVK11,二、项目规划及业态分析,IVK11,大宁国际商业广场项目市调,项目规划简介,IVK11,秉承品牌“艺术人文自然”三大核心元素相融合的核心价值全力
26、打造 最大的互动艺术乐园 最具舞台感的购物体验 最潮的多元文化社区枢纽 365天的不间断互动活动,项目业态规划,IVK11,楼层平面,IVK11,进驻品牌,IVK11,业态规划分析,业态规划主要以低楼层（商业价值较高）零售+中等楼层（商业价值中等）餐饮+高楼层（商业价值最低）停车场的形式。各楼层均有轻餐咖啡配套，体现细节品质。各楼层均有“艺术”业态的渗透，符合主题定位。缺少娱乐、休闲业态，客流层次不丰富。,品牌定位分析,1F奢侈品牌D&GBALLYBURBERRY奠定中高档定位。 零售品牌多为设计师品牌，时尚潮流。 餐饮品牌多为特色餐饮品牌，精致有品位。,IVK11,三、项目特色,IVK11,
27、IVK11,都市丛林奇景 中空的中庭采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗；33米高空飞泻而下的人工水景瀑布，逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。,K11艺术空间 3000平米的艺术交流、互动及展示空间，定期举行免费的艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙等活动，构建起艺术与大众互动的桥梁。,K11艺术典藏 精选国内外知名当代艺术家的14组作品，分布于上海K11的各个楼层，形成独特的发现之旅，更有专业的艺术导赏员讲解艺术品本身的意义及背后的创作理念。,K11都市农庄 300平米的市内生态互动体验种植区，突破了市内环境的局限，采用多种高科技种植技术在市内模拟蔬菜的室外生长环境，
28、让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。,与“艺术人文自然”相融合的商业,亮点一,IVK11, 餐饮占比很高，代表了购物中心未来业态组合的发展趋势,亮点二, 4楼和5楼打通做高楼层的餐饮，主要提供给需要景观好和高档的商务餐饮,IVK11,细节展示,门口造型,艺术展示,营运细节,IVK11,细节展示,停车场,停车场在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用于停车场，国内比较少见,屋顶花园,四、SWOT分析,IVK11,优势 1.充分把艺术人文自然三大核心元素融合，在商业地产领域同质化严重的情况下，脱颖而出 2.更多休憩娱乐的公共空间增加消费者停留时间 3.餐饮业态占比较高，成功聚拢客流 4.注
29、重体验式消费，“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等业态增加消费者参与度 5.运营到细节，每个角落都用心处理 6.运用了商业价值较低的6-9层作为停车场,劣势 1.单层面积较小，使得单层的业态组合不丰富 2.B1、B2的零售品牌非国内熟牌，有待培育 3.整体业态较为单调，针对的目标客群层次非常有限,机会 1.主题性的购物中心以及较高的餐饮业态占比是未来购物中心发展的大趋势 2.中国消费者对高档次奢侈品及艺术品的日益追捧使该模式的发展有很大的潜力,威胁 1.淮海路商业竞争激烈，客流量却不如以前 2.主打“艺术”的噱头如何一直保持下去，让顾客始终保持新鲜感及忠诚度,IVK11,浦东
30、嘉里城,目 录,一、项目基本概况二、商业指标及业态分析三、项目特色四、SWOT分析,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,一、项目基本概况,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,项目简介,项目位置： 花木路1378号项目总占地： 6万平方米项目总建筑面积： 33万平方米（其中商业部分4.5万）开业日期： 2012.10.29项目核心定位： 汇聚先进办公楼、服务式公寓、商务酒店及购物商场的大型城市综合体 浦东花木地区新地标 目标客群定位：中高档消费群体开发商： 上海浦东嘉里城房地产有限公司,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,项目整体： 总占地面积：6万平方米 项目由三幢不同
31、高度的建筑和裙房组成、为集五星级酒店、甲级写字楼、公寓式酒店、商场、上海新国际博览中心的入口大厅等为一体的多功能建筑群。 项目整体平面为“田”字分割总建筑面积：地上23万平方米(高度为179米)，地下10万 B1-B2F 停车场 B1-3F 商业4.5万 1-28F 公寓式酒店3.4万 1-31F 五星级酒店7万 1-43F 办公楼9.2万配套： B1+B2F配备约1200台的停车场 B1F直通地铁7号线花木路站,项目基本规划,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,物业类型分布,裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所
32、；C部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套，屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议室，4-5层为办公特色楼层,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,辐射范围： 浦东嘉里城位于浦东花木地区核心位置。辐射半径为2.5公里左右的花木地区为项目核心商圈,共有人口21万,其中2.6万外籍人士。地区内有花木、联洋、碧云、金桥等国际社区；此外，项目与上海新国际博览中心直接相连，每年承办至少70个大型国际展览，吞吐约300万名海内外人流。客群特点： 国际人群 商务人士 高消费能力,目标客群分析,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,二、商业指标及业态分析,V浦东嘉里城 Kerry Par
33、kside,商业业态规划,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,各楼层平面,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,主要业态：1 餐饮 、2 休闲、3 超市 主力店：Ole超市 次主力店：SASA、屈臣氏、顺电、mothercare动线：“日”字平面动线，4 通往B2停车库，5 通往地铁7号线，6 通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往1F。B1F商业串联了各交通节点。,B1,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,主要业态：1 餐饮、2 零售 主力店：GAP其中：黄圈为朝向展览中心（外侧）的休闲简餐，绿圈为朝向商场内部的特色餐饮,L1,V浦东嘉里城 Kerry Parksi
34、de,主要业态：1 大餐饮、2 快时尚品牌、3 儿童零售 主力店：H&M、MUJI、俏江南、小南国动线：“口”字平面动线；4 商场往来展览中心，5 商场往来办公楼2F大堂、6 商场往来酒店，保持商业与其他物业类型的联通,2,业态规划分析,大型城市综合体，融合酒店、办公、商业、公寓及展会入口。以B1F精品超市Ole为主力店，每个楼层均配备了零售、休闲、餐饮、服务业态。缺少娱乐业态，客流层次不丰富。,品牌定位分析,B1F的主力店Ole超市消费定位为中高档；“生活品位”零售业态有16家店铺，融合了很多原创设计元素，定价较高。服装零售品牌多为快时尚品牌，如GAPH&MMUJI等，定位中档。餐饮的品牌层
35、次比较丰富：简餐咖啡如味千拉面/星巴克等，较为大众；特色餐饮如蓝蛙/泰迪之家等，精致有品位；大餐饮如俏江南/小南国等，较为高档。,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,三、项目特色,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,亮点一,装修大气高端、细节非常精致,灯带、挑空,某通道，吊顶材料上墙,商场空间氛围营造,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,亮点二,建筑外围设计巧妙,锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置和店铺昭示性,裙房边缘的挑檐设计形成风雨廊,1F面向庭院“内退”，营造外摆位空间,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,亮点三
36、,营运细节到位：车库标识系统,停车费自动缴费机服务,标识系统清晰,大堂装修到位,绿色车行道,剩余车位指示系统,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,亮点四,裙房部分的开放式围合空间,裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭，解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位，是开展活动的理想场所。,众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值。,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,亮点五,融入上海国际展览中心,四、SWOT分析,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,优势 1.地处浦东花木核心区域，周边消费群体档次较高 2.品牌定位准确 3.装修精致
37、、高档，动线及商铺规划合理 4.汇聚商场、办公、服务式公寓及五星级大酒店四大商业模式的城市综合体，成为该区域商业新地标,劣势 1.缺乏影院、KTV、游艺等娱乐业态，很难吸引其他地方的多层次客群,机会 1.汇聚综合功能板块的城市综合体是未来商业地产发展的大方向 2.浦东的经济发展及该项目所在地区的高消费力人群的聚集给该项目带来巨大可发展空间,威胁 1.对面的喜马拉雅中心的竞争 2.B1F主要业态之一的“生活品味”共有16家店铺，但电商对零售业态的冲击可能会影响这些零售单价较高的商铺,V浦东嘉里城 Kerry Parkside,项目调研总结,总结1.购物中心同质化竞争日益激烈，实体零售业将越来越重视个性化、主体化、体验式消费：主题创新、差异化经营是今后购物中心的核心竞争力。2.在电商的猛烈冲击下，购物中心正在更新业态组合及占比：零售将逐步减少，餐饮、娱乐、休闲、亲子等业态占比将增加。3.定位准确：准确的目标市场及消费群体定位是购物中心开业前关键的第一步。4.城市综合体将是未来商业地产发展的大趋势。5.考察的几个项目建筑及装修风格都比较有特色，也能定期开展一些针对目标客群的互动式营销活动。为顾客带来别具一格、舒适的购物环境，有利于培养忠实消费群体。,THANKS,
