1、蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司1第一章 基本概况1.1 项目名称及承办单位1、项目名称: 蓬莱市府后路旧城改造工程建设项目2、建设地点: 蓬莱市府后路1.2 项目承办单位及其概况1、单位名称：蓬莱天宏房地产开发有限公司2、住 所：蓬莱市登州街道办事处3、法人代表：黄俊生4、注册资本：贰仟肆佰万元5、公司类型：有限责任公司（自然人独资）6、经营范围：房地产开发经营承办单位概况：蓬莱天宏房地产开发有限公司成立于 2003 年 10 月，位于蓬莱市登州街道办事处，注册资本金为 2400 万人民币，该公司现有员工 18 人，全部为专业技术人员和管理人员，职工素质较高
2、，公司现任领导班子成员 3 人，都具有大专以上学历。该公司经营范围为：商住小区及步行街的开发与经营，是蓬莱市中心区旧城改造开发项目，被蓬莱市政府列为重点工程项目，该项目的开发在给企业带来良好经济效益的同时，将产生十分显著的社会效益。1.3 可行性研究编制单位编制单位：山东宗汇工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级证书编号：工咨乙 11820070047发证机关：国家发展和改革委员会蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司21.4 可行性研究报告编制的依据1、 蓬莱天宏房地产开发有限公司关于委托山东宗汇工程咨询有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；2、 国家、省、市
3、有关政策、法律、法规、 规定要求；3、 国家现行有关技术设计规范和标准；4、 国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、 城市居民住宅规划设计规范；6、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）7、建设项目经济评价方法与参数实务全书（中国建材工业出版社）；8、 建设单位提供的基础数据资料；9、 山东省建筑工程综合定额；10、山东省安装工程综合定额。1.5 可行性研究的范围本可行性研究报告的研究范围主要包括：1、项目提出的背景和建设必要性2、市场分析与建设规模 3、建设地点及场址选择4、总体规划方案5、设计方案6、项目节能方案分析7、环境保护与节能、安全8、组织机构与物业管理9、工
4、程及销售进度安排10、投资估算和资金筹措蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司311、经济评价1.6 可行性研究工作概况山东宗汇工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与蓬莱市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上， 编制了本项目可行性研究报告。1.7 可行性研究项目概述1.基本概况近年来，随着蓬莱市国民经济的快速发展以及当地人民生活水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住
5、宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年增加。再者商业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住的双重功能，具有良好的市场发展空间。项目承办单位蓬莱天宏房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行蓬莱市府后路旧城改造工程建设。2.建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积 46157.6 平方米，其中，商住楼总建筑面积 24050.6平方米，包括临街商业建筑面积 12000.2 平方米，临街住宅建筑面积 12050.4 平方米；普通住宅建筑面积 22107 平方米。总规划
6、户数431 户，居住人口 1509 人。3.建设地址项目建设地位于蓬莱市府后路，该项目工程规划总用地蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司431361 平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合商住小区的建设，地理位置优越。4.建设特征与结构本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，结合蓬莱市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用独立基础形式。5.环境保护本项目选址在蓬莱市府后路，该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合生活小区的建设。本项目主要污染源有生活污水、厨
7、房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。6.投资估算经测算，本项目总投资估算为 12000.00 万元。7.工程进度本项目计划建设期为 2 年，从 2008 年 10 月开始至 2010 年 9月底建成。8.资金筹措方案本项目资金筹措方案为：项目承办单位自有资金 4340.00 万元，占总投资的 36.17%；银行贷款 6000.00 万元，占总投资的 50.0%；商品住房预售款项筹集 1660.00 万元，占总投资的 13.83%。9.盈利能力分析本项目总销售收入 18434.70 万元。经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额 4867.74 万元
8、，税后利润 3650.81 万元。投资利润率为 40.56%，投 资利税率为 53.62%。全部投资财务内部收益蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司5率税前为 18.6%，税后为 14.1%；投资回收期税前 3.69 年，税后3.88 年。10.主要经济技术指标见下页附表1.8 可行性研究结论项目建成后，可对蓬莱市提供优质商品住房及商住楼，以及推进蓬莱市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为蓬莱市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房和商业网点，满足广大市民及外来人员的住房需求。对于促进蓬莱市经济发展，加快蓬莱市城市化进程，改善蓬莱市市容市貌，提高人民居住水
9、平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司6主要经济技术指标类别 编号号项目 单位 数量 备注1 总用地面积 M2 313612 总建筑面积 M2 46157.6临街商业建筑面积 12000.2临街住宅建筑面积 12050.43普通住宅建筑面积M2221074 住宅户数 户 4315 总规划人口 人 15096 绿地率 % 16.87 容积率 1.5建设指标8 建筑密度 % 16.569 开发建设投资 万元 12000.0010 资金筹措 万
10、元 12000.00自有资金 万元 4340.00 36.17%预售款 万元 1660.00 13.83%其中 银行贷款 万元 6000.00 50.0 %11 投资利润率 % 40.5612 投资利税率 % 53.6213 投资回收期 年 3.88 税后14 财务内部收益率 % 14.1 税后经济指标15 财务净现值 万元 383.97 税后蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司7第二章 项目提出的背景及建设必要性2.1 项目提出的背景1、住宅建设的健康发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段。二十一世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大的生活消费品，住宅
11、建设的发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，住房建设的健康发展将有利于迅速解决中国住房落后的现状，并使整体住房质量和水平迅速提高。（1）住宅建设的健康发展是国家进步和社会发展的重要标志住宅建 设 的健康发 展是我国城市化战略有效实施的基础我国在“十一五 ”规划中提出 “实施城市化战略，逐步化解城乡二元结构矛盾。要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，循序渐进，走符合国情的多样化的城市化道路；要特别注意节约土地、解决好城市化与土地资源的矛盾；要在建立新型城乡关系方面迈出实质性步伐，初步形成农村人口自愿平稳有序进入城市的体制和机制框架
12、。 ”高 质量的居住 环境是 实现我国现代化城市建设的基本标准我国现阶段建设现代化城市，要达到十条基本标准，其中第五和第七条为“高质量的生 态环境” 和“高质量的居住休息条件”。将“高质量的居住休息条件” 和“高质量的生态环境”作为建设城市化的两条重要的标准，体现了现代城市以人为中心的重要原则，是 现代城市能否可持续发展的重要内容。它对我国住宅建设提出了向新阶段、新水平发展的明确要求。蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司8（2）住宅建设的健康发展是改善我国住房现状和提高人民生活水平的重要保障。近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在 8
13、00 万1000 万人。城镇人口比重增幅较快。按照研究预测，到 2020 年，我国城市化水平将达到 52%左右。今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映两个方面：一是城镇新增非农业人口增加的住房需求。二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。2、我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群众的普通商品住房。国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产
14、业持续健康发展。（1）要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。（2）房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。3、随着我国国民经济的健康持续快速发展，商住楼因其具有商住两用等功能，具有很大的发展空间。从我国房地产政策的目的性上看，商住楼作为商业楼的特殊形式，以其节约、经济、商住两用等功能，受到越来越多中小型企业、商家的欢迎。当前中国的中小企业正在起步发展的阶段，随着蓬莱天宏房地产开发
15、有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司9国民经济的健康持续快速发展，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。商住楼同时具有随着经济发展的可塑性，可以非常简单地变成写字楼，也可以随着需要而改造成纯住宅。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的特殊产品，具有特殊的生存空间。综上所述，住宅建设的发展对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极的影响作用，而我国的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集约型的转变。项目承办
16、单位为响应我国房地产业健康发展的要求顺应蓬莱市房地产市场需求，拟进行本项目商住小区建设。2.2 项目建设的必要性1、本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中发展房地产业的要求。国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇 加快发展服务业第十七章 丰富消费性服务业第二节 发展房地产业 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。2、本项目建设符合山东省国民经济和社会发展十一五规划中着力增加普通商品住房的要求。山东省国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第七章
17、繁荣发展服务业壮大发展新兴服务业的第三条 房地产业：加大蓬莱天宏房地产开发有限公司 可行性研究报告山东宗汇工程咨询有限公司10住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成“梯级消费 ”的良性循环。3、本项目建设符合蓬莱市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中完善人居功能要求。蓬莱市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进一体化发展中第二项提升城市承载功能中指出：完善人居功能。以建设最适宜人类居住城市为目标，全力
18、打造“人居蓬莱”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济适用房“四大人居板块”，逐步形成普通商品房、高档商品房、经济适用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。到“ 十一五” 末，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住房面积达到 30 平方米。4、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提高，人们更多地关注“人”本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，项目实施后，可以更好的改善一部分居民住房条件，促进当地商业的发展，引领当地住宅市场发展方向，符合经济发展的要求。5、有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。房地产业在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的
