1、-菏泽市乐源老年公寓建设项目可行性研究报告菏泽市佳润置业有限公司二 0 一三年五月十二日-1、总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称菏泽市乐源老年公寓建设项目1.1.2 承办单位菏泽市佳润置业有限公司法人代表：柴青松1.1.3 建设单位概况本项目建设单位为菏泽佳润置业有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。公司成立于 1999 年，是九十年代菏泽最大的煤炭经营企业；涉足房地产开发建设 6 万平方米的居民住宅；陆续开发建设商业地产“菏泽银座商城”等；后期拓展煤化工项目，投资 1.3 亿元筹建了年产 5 万吨的粗苯加氢精制项目。菏泽佳润置业有限公司法人代表，柴青松。1.1.4 项目提
2、出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由 1970 年的 33.4下降到2001 年的 13.4；总和生育率由 1970 年的 5.8下降到 2000 年的1.6，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，2008 年我国 60 岁以上的人口达到 1.67 亿，约占总人口的 12%。从 2001 年到 2020 年这一时期，平均每年将有 596 万人进入老龄，到 2020 年老年人口将达 2.48 亿。到 2040 年，我国 60 岁以上的老龄人口总数达到 4 亿，进入老年型社会。从人口增长趋势看，根据 2000 年全国第五次人口普查资料，20
3、00 年-全国总人口 124261 万人，与 1990 年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8，而 60 岁以上老年人口增加了 34.1，总人口年均增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到 2.97，大大快于总人口增长速度。60 岁及其以上老年人口以年均 3速度持续增长。更为突出的是，我国80 岁以上老年人口已达 1100 万，并以年均 5的惊人速度递增。表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带
4、来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在 21 世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为本世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区
5、和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从 20 世纪 80 年代起步，经过 30 多年的发展，-已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务起步晚，不能满足老年人多种层次需求。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，
6、吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000 年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法 ，使我国老龄事业有法可依有章可循。菏泽市委市政府高度重视老龄事业发展，把发展老龄事业纳入总体发展规划，将老龄工作列入重要议事日程。市
7、政府多次召开常务会议专题研究和部署老龄工作，先后出台了关于进一步加快养老服务业发展的意见、 市级财政扶持城镇养老服务机构暂行办法 、 关于进一步加强老年人才资源开发利用的意见等一系列政策措施。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。-1.2 可行性研究编制依据（1） 中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定 （中发200013 号）（3） 山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见鲁政办发 （2008）25 号（4） 、 山东省社会养老服务体系建设规划(20112015 年)
8、 山东省人民政府办公厅 2012 年 6 月 20 日印发（5） 、山东省人民政府办公厅关于认真落实企业退休职工中独生子女父母养老补助有关规定的通知 鲁政办发2010 55 号（6） 、 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 国办发20066 号（7） 、 社会养老服务体系建设规划2011 2015 年 国办发201160 号1.3 可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对菏泽乐源老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为
9、业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方-案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4 项目概况1.4.1 建设地点菏泽开发区丹阳路与长沙路交界处，距菏泽市区 2 公里。1.4.2 建设规模本项目总投资 2.6 亿元，占地 48 亩，建筑面积 118852 平方米，项目竣工后可接收 5000 位老年人入住。1.4.3 建设内容项目名称
10、 层数 栋数 长 宽单栋建筑面积总建筑面积办公室 2 8 14 14 196 3136老年公寓28层 28 2 48 12 576 32256老年公寓11层 11 2 48 12 576 12672老年大学活动中心3 1 80 25 2000 6000两层门市 2 1 80 20 1600 3200餐饮中心 3 1108.0950 5404.5 16213.5-医疗康复中心 3 1 35 45 1575 4725快捷酒店 6 1 35 45 1575 9450三层超市 3 1 50 96 4800 14400单身公寓 6 2 35 40 1400 16800休闲健身广场 1 1 158 40
11、6320 6320总建筑面积（不含广场）118852.5同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5 主要技术经济指标见表 1-1。表 1-1 主要技术经济指标序号 名称 单位 数量或指标 备注1 建设规模1.1 总投资 万元 31865.391.1.1 其中 建设投资 万元 28246.591.1.2 建设期贷款 万元 0-利息1.1.3 流动资金 万元 8001.2 建筑面积 平方米 1188521.3 老年公寓床位总数 个 50001.3.1 其中 医护型床位 个 1400 患病老人和残疾人居住1.3.2 全寿命型床位 个 800 供健康老人长期居住1.3.3 健康型床位 个 2
12、800 供健康老人居住 1-3 年2 新增职工人数 人 2003 经济指标3.1 投资利润率 3.233.2 投资利税率 3.593.3 成本利润率 25.683.4 内部收益率 6.52 全部投资3.5 净现值（I6） 万元 27.33.6 盈亏平衡点 54.223.7 投资回收期 年 12.86 全部投资，含建设期-2、需求分析2.1 老龄人口及抚养情况从 1964 至 1980 年，我国老年人口比重平均每十年增长 0.65 个百分点；从 1980 至 2010 年，老年人口比重每十年平均增长 1.12 个百分点，2010 年至 2040 年为我国老龄化最快的时期，每十年提高 3.99 个
13、百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表 2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势人数（万人） 比例（）年份总 人口60 6580014岁1559 岁6080/60014岁抚养比60抚 养比总抚养比20002005 2010126 722131 789136 23213 01214 28216 6168 8379 96410 9441 2001 4791 81224.321.019.965.468.267.910.310.812.29.210.210.910.610.810.137.230.
14、829.330.229.328.715.715.918.022.225.131.052.946.747.352.454.459.7-20152020202520302035204020452050140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86720 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 53512 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2492 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25019.819.018
15、.016.815.915.515.415.365.664.862.660.058.157.656.454.014.616.619.423.226.026.928.230.710.913.314.518.121.328.027.327.027.328.338.744.746.750.056.866.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14 岁以下人口60 岁以上人口/1559 岁人口）在未来 50 年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14 岁以下人口/1559岁人口）从 2000 年的 37.2下降到 2050 年的 28.3，下降了 8.9 个百分点。老年人口抚养比（60 岁以上人口/1559 岁人口）则从 15.7上升到 56.8，上升了 41.1 个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从 52.9提高到85.1，上升了 32.3 个百分点（见图 2-1） 。
