1、花城广场地下商业空间 花城汇活化开发专题一、 引言（大致描绘一下花城汇的建设背景，其与花城广场之间的关系，其对于广州的意义，以及现状发展劣势。类似于摘要，用一段话大致说明专题要写什么东西。 ）二、 花城汇现状背景2.1 花城汇建设背景与区位条件2.1.1 花城汇建设背景2.1.2 花城汇地理区位2.1.3 花城汇规划区位与规划定位（这部分主要指的是上层次规划的部分，其中规划定位注意找一下规划服务人群定位）2.1.4 花城汇交通区位2.1.5 花城汇周边资源条件周边商业设施分布周边公共设施分布周边居住区分布与居住人口定位2.2 花城汇建设现状2.2.1 花城汇商业业态现状A.现状商业业态种类及比
2、例综述花城汇（Mall of the World）是2011年广州的重点商业项目之一，坐落于天河区珠江新城的繁华商业地段，总建筑面积达150,000平方米，是集购物、餐饮、娱乐及文化于一体的全新地标。花城汇由三个核心区域组成，汇聚近400家优质商铺，租金大概200-400元每平米一个月。业态种类以餐饮为主（38%），其他业态比例分布平均，分别为零售类23%，休闲娱乐22%，广场公共空间17%。北区北区主题是“潮流服饰与娱乐” ，主打欧美、日韩服饰的 UUPARK 和 8090 荟潮坊，还有兰桂坊酒吧、美食广场以及电影院等。负二层有华润万家进驻。休闲类业态比例为35%，零售类为 30%，餐饮类为
3、 21%，各类比例分布较为平均。中区中区二区主打“时尚生活” ，环境舒适休闲，汇聚国际及本土时尚服饰、化妆品等品牌及特色餐厅。由高德置地管理，与高德置地春、夏、秋、冬四大商业广场连通，且可通过地下通道直达珠江新城地铁站。现时中区的餐饮业较为兴旺，占主导地位（78%） ，零售业相对惨淡，比例仅为 13%，无娱乐休闲业态。南区南区规划以“华丽典雅”为主调，将云集高端的品牌服饰、珠宝首饰及富有格调的餐厅。由海印集团管理，别名 IN CITY。广场公共空间面积较三区最大（37%） ，以餐饮为主导业态（55% ） 。现在南区仍处于装修和招租状态，只有部分餐饮业已进驻，期待其未来发展。B.现状业态品牌分类
4、影厅： UA 、IMAX 影厅美食：东南亚风味：旧街场白咖啡、佳禾星马美食坊日式餐饮：寿司皇、摩斯汉堡、大禾寿司、食其家西餐：澳华家、台北塘村、赛百味北派：面点王、九毛九南味：中意茶餐厅、金堡茶餐厅、小黑牛唰唰锅欢度休闲时光：星巴克、Costa、American Yogurt、Chois Coffee、葡萄酒世家、麦当劳、许留山、水果捞、大卡司、日出茶太潮店：日韩风：日韩设计师原创打造的 Top & Toe、PINK BIRD、时尚精品文具屋 Ditto 等，均是首次进军中国大陆市场的日韩品牌。不卖书的“方所”：花城汇 8090 荟潮坊的一尚门(TDF)，汇集世界各地原创潮流品牌和国内新锐设计
5、师创意作品，品类涵盖男女服装、鞋包、配饰、家居生活用品等华润万家花城广场店：位于花城广场负二楼,营业面积近 15000 平方米,是一个集购物、休闲、饮食于一体的全新的“ 一站式“购物场所。该店经营品种逾 1.8 万多种，其中进口食品达 4000 多种，还特别推出适合周边商务消费的快速食品。门店更提供便民雨伞、便民车、礼品包装、免费送货、购物免费停车等增值服务。C.现状商业业态分布及运营状况综述：花城汇自 2011 年开业至今，经营状况一直不是太理想。初期商场由广州市政府高调引入了香港兰桂坊作为统一经营商，但疑因“水土不服” ，前期招商工作不甚理想，后来项目被分割成三大部分，分别由海印集团、高德
6、置地和华润万家三家“包租” ，由这三家对各区域进行重新定位，引入主题店各自招商。目前，兰桂坊已退出花城汇管理，随同兰桂坊一同进驻的物业管理公司仲量联行也一并退出。三个主题区相互不连通，必须经由地面花城广场才能到达其他商区。加之整个花城汇南北长近 2 公里，很多消费者表示非常不便，是花城汇的经营不甚理想重要原因之一。另外，花城汇的零售部分受到电商冲击很大，不过娱乐餐饮业态生意不错。至于商铺关门，广州城投集团总助陈强表示，有部分是店主因生意不好撤出，而有部分是因为商场业态调整原因。陈强说，目前花城汇要招零售租户很难，而对餐饮娱乐需求大，近期将通过引进更多的餐饮娱乐业态吸引人气， “不过从长期看，商
7、业业态会走向均衡。 ”北区此区域主题分区非常明显，西北角的餐饮区较为兴旺；东北角的服饰零售业基本处于关门状态，有租客反映亏本严重；中段为 8090 荟潮坊，主要销售自主设计产品，单价较高；南边因有 UA 影院进驻，很大程度上带动了整个北区的销售量。地下二层为华润万家大型超市，生意尚可。在 UUPARK 的零售区，最前面的商铺竟变成招商部，而后面大约 2/3 的商铺都已关停，货品也已撤出。至于营业的商铺，均是临时商铺，有店主说，商场不收租金，而是采取扣点模式。在 8090 荟潮坊，有 6 间商铺是关着的。中区虽然有连通周边商业的交通优势，中区的商业仍然不理想，尤其是零售业，不少店铺的招牌清晰可见
8、但门上已然贴上封条，等待着下一期租客。中区的餐饮业以简餐为主，消费水平较周边珠江新城商圈低，但受白领们的青睐，中午时分会出现排长龙的现象。南区目前南区仍处于装修和招租状态，只有临近下沉广场的部分餐饮商铺有进驻营业，其他店铺都还没有租出，零售业基本为零。花城汇南区日前已低调入市，引入了汉堡王、新加坡 T yan.D 榴莲甜品连锁首家旗舰店、广州首家 Hello Kitty 主题咖啡店等。南区引入的租户大部分是餐饮娱乐休闲业态，目前招商达到 7 成以上。但是，当年海印集团花了 9.1 亿元的巨资拿下花城汇三区的经营权，原计划是引进中高端国际知名品牌。新闻链接摘要：http:/www.time-败走
9、花城汇 兰桂坊广州遇挫：未得充分授权 调整业态受掣肘如今兰桂坊已经退出花城汇的管理。兰桂坊退出的原因据说只是双方关于运作细节上的一些问题，并不涉及到关于资金及所谓的权责方面的问题。而坊间有传言称，兰桂坊之所以退出，主要原因在于没有完成早前与广州城投集团所签订合同的商家入驻率。有消息说，兰桂坊之所以退走花城汇，是没有得到广州城投集团的充分授权，加上花城汇的基础建设不合格，不符合娱乐、酒吧等商业业态的发展，本想调整，却遭遇种种掣肘，导致盛智文（兰桂坊集团主席）的想法无法在花城汇得以实施。根据早前花城汇招商的公告，其明确要求商场开业后第一个经营年度年出租率不低于 70%，年营业收入不低于 1.3 亿
10、元人民币；第二、三经营年度的年出租率不低于 85%，年营业收入不低于 1.6 亿元人民币；第四经营年度的年出租率不低于 95%，年营业收入不低于 2.2 亿元人民币。而实行大包租经营方式北区中区南区的花城汇，兰桂坊虽然以管理方的角色在其中发挥了一定作用，但实际上并无太多话语权，加上花城汇在基础设施建设及客流量方面在一段时间内并未达到各方需求，因此退出也就在情理之中。“盛智文对花城汇的发展有一套自己的规划，但是早前统一的管理权被大包租的方式分割之后，兰桂坊的话语权就逐渐失去，这可能才是兰桂坊退出的主要原因。 ”有业内人士认为。曾为兰桂坊制定了优先进入二三线城市发展策略的盛智文，在第一次尝试进入一线城市广州就无功而返。D.现状主要服务人群定位综述我们通过在花城汇发放问卷的方式调查现状花城汇使用主要人群。调查问卷一共有200 份，收回 187 份，调查时间为 3 月 6 号 10：0017： 00。调研结果花城汇主要活动人群是 1825 的青年，几乎没有超过 61 岁的老年人，以及低于 18 岁的少年到此进行消费以及活动。主要原因是花城汇所配置的品牌主要的消费群体是青年，例如，北区的 8090 荟潮坊，电影院等。中区的餐饮的主要消费群体是旁边的上班族，餐饮类型多是快餐类，以及咖啡厅。对超过 61 岁的老年人，以及低于 18 岁的少年没有吸引力。
