1、 第 1 页船埠入口旅游综合服务区建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论 .2第一节 项目背景 .2第二节 项目概况 .5第三节 研究的主要结论与建议 .9第二章 XX 山旅游资源简介 .10第三章 旅游市场分析及预测 .16第一节 旅游客源市场现状分析 .16第二节 风景区目标客源市场定位 .29第三节 风景区市场规模预测 .34第四章 建设内容、规模 .39第一节 本项目使用需求分析及定位 .39第二节 本项目建设规模和内容的测算 .39第五章 项目选址 .43第一节 项目的选址及分析评价 .43第二节 土地的获取 .45第六章 建设方案规划与设计 .47第一节 总体规划原则和构思 .4
2、7第二节 总平面设计 .51第三节 建筑结构设计 .59第四节 市政设施规划 .64第七章 节能节水和资源利用 .71第八章 环境影响分析与保护 .74第九章 安全与消防 .82第十章 项目建设与管理 .85第一节 建设项目组织管理 .85第二节 项目实施进度安排 .86第三节 工程招投标 .88第十一章 项目运营方案 .89第十二章 总投资估算及资金筹措 .93第 2 页第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称XX 山船埠入口综合服务区建设项目二、项目建设性质征地新建三、项目建设单位及简介本项目的建设单位为 YY 省 XX 山旅游开发有限公司，该公司由 YY省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司、
3、通山县政府共同出资组建。注册资本金 1.1 亿元，该公司遵循“政府引导、市场化运作”的基本原则，努力提升 XX 山的旅游竞争力、影响力和带动力，推进 XX 山景区“由行政接待向市场化经营转变、由夏季避暑向四季旅游转变、由区域性景区向全国知名景区转变” 。力争通过三到五年的时间，将 XX 山打造成为国家 5A 级景区和全国知名的旅游目的地。通过规划和策划，以“重塑 XX 山、再造 XX 山，打造中国最美的山地度假旅游目的地”的方案已初步形成：一是依托“一镇八区” ， 打造“一环三线” 。 “一镇”即将云中湖建设为风情独特的山地度假小镇；八区即重点打造提升八个特色各异的旅游景区，包括中港、云中湖、
4、铜鼓包、石龙峡、金鸡谷、闯王陵、老鸦尖、太阳山景区。 “一环”是指景区山上公路与山下公路对接，围绕云中湖，形成旅游大环线。三线即以船埠入口区为起点，联动银河谷景区，包含中港以及沿线景点，至云中湖景区，并以云中湖为核心，第 3 页发散至铜鼓包景区、石龙峡景区形成东部旅游线路；以闯王陵为起点，经金鸡谷、老鸦尖景区，最终延伸至铜鼓包景区，形成中部旅游线路；以太阳山林场为中心，形成西部旅游线路。二是完善“一主三辅” ，重点建设六大项目。 “一主三辅”入口服务体系，即在船埠建设主游客中心XX 山入口综合服务区；在金鸡谷、一天门、太阳山等次入口建设三个辅助游客中心。重点推进船埠入口综合服务区、云中湖度假小
5、镇、云中湖索道、船埠（中港、内港、东港）旅游新村、环 XX 山旅游公路、八大景区提升 6 大重点项目建设。四、可行性研究报告编制依据1、 国务院关于加快发展旅游业意见的通知2.旅游规划通则GB/T18971-2003，2003 年 中华人民共和国质量监督检验检疫总局发布；3.XX 山风景名胜区总体规划 （19982010 年） 同济大学；4.XX 山国家级自然保护区总体规划 （19972015 年）国家林业局调查规划设计院；5.通山县总体规划(1996-2020 年)通山县规划土地管理局；6.YY 省旅游发展总体规划2003 年；7.旅游区(点)质量等级的划分与评定1999.10 国家技术监督
6、局；8、YY 省旅游业发展“十五”计划和 2015、2020 年远景目标纲要；9、 城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)第 4 页10、 XX 山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划11、其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料。12、委托合同及其他相关资料五、可行性研究报告研究范围在XX 山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划报告中，分别按三个层次和范围来规划建设。其中第一层次按“入口综合服务区概念规划范围以现状船埠村为中心包括周边河流山脉约 800 公顷土地面积”来规划建设；第二层次“入口综合服务区控制性详细规划范围为现状船埠村及其周边
7、河流、农田约 90 公顷用地范围”来规划建设；第三层次按“入口综合服务区修建性详细规划范围为船埠村及附近现状河流与东部山脉围合约 273 亩用地范围”规划建设。本报告以第三层次规划范围内为主要研究内容编制项目可行性研究报告。详见下图：第 5 页六、新建的理由一是风景名胜区规划的要求，在船埠村建设综合服务中心；二是自驾游的兴起，在旅游旺季时，云中湖地区车满为患，经常出现交通堵塞；三是大量车辆进入云中湖地区，加大了云中湖地区的噪音和空气污染。根据XX 山旅游发展总体规划方案，通过在船埠村建设综合服务中心，配套建设大型停车场和游客换乘中心，外部车辆进入船埠入口服务区停车场后均换乘景区内部的环保车辆，
8、游览景区各景点，以彻底解决旅游景区存在的上述矛盾。第二节 项目概况一、项目建设地点本项目选址在 XX 山船埠村，具体位置详见下图：第 6 页二、项目建设目标本项目将紧扣 XX 山休闲度假旅游发展战略，充分结合项目建设区高低起伏、错落有致的地形、自然水体和山体等环境要素，兼顾旅游综合入口的功能需求，巧妙融合避暑胜地、英雄 XX、佛道胜地、生态 XX、温泉之乡、楠竹之乡的地域特质，精心打造出中国一流的风景入口综合服务区；中国一流的生态换乘转移中心；中国一流的旅游服务综合体。最终形成 XX 山风景区“一主三辅”入口服务体系， （即船埠主游客中心XX 山入口综合服务区；金鸡谷、一天门、太阳山三个次入口
9、辅助游客中心。 ）三、项目功能定位1、作为 XX 山风景区游客的主集散基地，其担负的主要功能为大部分（约 70%）XX 山风景区的入口人流集散和换乘功能；2、XX 山风景区冬季旅游的主要旅游目的，集休闲、观光、度假、第 7 页科普教育等多种功能为一体，是以自然风光观赏为主，辅以人文景观的旅游目的地。四、建设规模、内容和标准1、建设标准：按我国 5A 级景区入口综合服务区的标准规划建设2、项目建设规模：本项目新增建设用地 182161 平方米（折合 273 亩） 。主要建设景区游客服务中心、员工活动中心、生态停车场、游客换乘中心、民俗风情街及绿化景观工程。合计建筑物总面积 22766 平方米，形
10、成年最大接待 60 万游客出入景区的综合服务能力。3、项目建设内容：项目主要建设旅游综合服务区、商业服务街区、生态景观区三大功能服务区，建设内容如下表：项目主要建设内容一览表序号 功能分区 层/栋数用地面积（平方米）建筑总面积（m2) 结构类型 服务能力一 旅游综合服务区 1 游客服务中心 一栋 7844 6960 框架二层 高峰接待能力为 2 万人/ 天2 绿色生态停车场 92106大型车位位285 个；小型车位 714 个3 员工活动中心 一栋 843 1360 框架二层4 游客换乘车场 8000 C30 地坪 100 车位二 民俗风情街 13094 14446 一层鄂南民居第 8 页三
11、喷泉广场 6000四 室外绿化工程 54274 含游园等室外绿化景观工程合计 182161 22766 五、项目投入总资金及资金筹措本项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金，估算为4991.25 万元， 具体明细详见下表序号 项目名称 金额（万元） 占投资比例（%）一 工程费用 3674.91 73.6%二 建设工程其他费用 925.32 含 112.444亩征地费） 18.5%三 预备费 391.02 7.9%四 建设投资合计 4991.25五 建设期利息 0六 流动资金 0 七 总投资 4991.25 100%资金筹措：1、项目建设单位自筹项目资本金 3991.25 万元；2、申请政
12、府旅游发展补助专项资金 1000 万元六、建设时间安排根据本报告建设方案和现场建设条件，参照国内类似工程的施工安排，初步预计本项目一其工程工期 2 年（2011 年 1 月至 2012 年 12第 9 页月） ，其中半年的施工准备期，一年半的施工期。第三节 研究的主要结论与建议一、结论本项目是完善 XX 山旅游服务设施的力作，也是鄂西生态文化旅游圈会议确定的重点建设工程，与通山县政府提出的“旅游兴县”战略定位高度契合。随着本项目的建设，将极大改善景旅游服务设施与景观，促进当地旅游产业大发展、大繁荣，提升旅游景区招商引资品质和形象，同时也带来当地船埠村产业结构大调整，对当地农民就业和脱贫致富有极
13、大的促进作用，是一项具有较好的经济效益、社会效益和环境效益好的项目，建议政府相关部门予以审批通过。 二、问题和建议1、由于工程涉及周边农户进出，工程施工时应尽量处理好临时通道，保障周边农户进出的安全。2、道路设计和施工时应做好边坡防护或临时防护措施，保护好生态环境。3、由于施工现场尚无污水管道布置，设计时应由业主和相关部门协调好污水的临时排放措施。第 10 页第二章 XX 山旅游资源简介旅游资源是旅游产品形成的基础，而旅游资源类型是否丰富、品质是否独特，是能否形成系列产品和具有市场竞争力产品的重要条件。一XX 山风景区概况国家级风景名胜区 XX 山，位于 YY 省东南部通山县境内，距 WW17
14、8 公里，距咸宁市区 40 公里。XX 山横亘鄂赣边陲的幕阜山脉中段，西连横岳，东接匡庐，总面积 210 平方公里。既有江南山峰之奇秀，又具塞北峰岳之雄伟，兼有五岳之雄、险、奇、幽、秀，自然气候宜人，是 YY 省旅游业的精品名牌和旅游名山。XX山 1979 年设立风景名胜区管理处，1989 年 YY 省人民政府批准为省级风景名胜区，1994 年被国务院批准为第三批国家级风景名胜区。XX 山雄奇险峻，景色迷人，不但是游览佳境，更是避暑胜地。主峰海拔 1657 米，盛夏季节日平均气温 21左右。大崖头瀑布落差 420米，为全国之最；位于海拔 1230 米的云中湖，是我国最具特色的高山湖泊；森林公园面积万亩，有珍稀动物 17 种，珍稀植物 34 种。XX 山历史悠久，人文景观星罗棋布。史载，南朝晋安王，陈伯恭兄弟九人为避战乱建九座行宫于此，故得名。南宋道士张道清至 XX 山
