1、经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司1第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、申报单位1、单位名称：山东连城置业有限公司2、企业性质：有限责任公司3、法定代表人：4、注册资本：3000 万元5、主营业务：山东连城置业有限公司成立于 2005 年 9 月 29日，主要经营房地产开发、销售；物业管理；建筑及装饰材料的销售。二、申请报告编制单位单位名称：山东鲁咨工程咨询有限公司工程咨询等级：甲级工程咨询证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会第二节 项目概况一、项目名称经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目二、申请报告编制依据1、中华人民共和国国民
2、经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、济南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司23、城市房地产开发经营管理条例；4、济南市建设事业发展第十二个五年规划纲要；5、济南市城市总体规划(2006-2020)；6、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318 号) ；7、国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资20071169 号 )；8、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数(第三版) ；9、国家和山东省有关政策规定；10、建设单位提供的有关资料。三、建设背景商业地产的市场发展很大程度
3、上要靠第三产业的发展来带动，如商业、 贸易、顾问服务、咨询行业等。目前我国第三产业占国民经济产值的比重较发达国家低，所以从趋势上来说，商业地产市场空间非常大。我国商业地产即将步入大发展的关键期，从项目的开发模式、产品的功能设计到整体的运营管理水平，都有广阔的发展空间。商 业地产利好形势主要体现在两个方面：首先，我国的商业地产市场投资回报率非常高。其次是市场空间巨大。随着政府营造的商业投资环境的逐步规范、房地产新政和网点规划即将实施，将非常有利于商业地产的开发和投资。由此可见，今后一段时期内，我国市场对商业网点的需求将保持供需两旺。对于济南这个省会城市来说，商业地产的城市价值更是不容忽视。 济南
4、还没有跨入一线发达城市的一个重要原因，就在于商业氛围不够浓厚。在济南房地产市场，商业地产项目长久以来处于弱势地位，济南虽有多个传统商圈存在，但论规模论品质都和其它发达城市相去甚远。随着政府对住宅市场的调控力度加大，房地产行经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司3业中最市场化、最有创新性的商业地产迎来了机遇。按照规划设想，东部和西部新城将建成人与自然共生的山水都市新区，良好的生态环境、安全、快速、便捷的交通风格使新城成为济南热点的区域。加之济南城区总体规划，带来了大投入的市政配套设施，居民的生活在原先的基础上更加方便，良好的市政设施同时带动了东西部新城房地产的发
5、展，加速了区域市场的成熟。随着济南“西进” 战略的 实施，济南市西部已成 为对外开放的窗口。项目建设位置位于济南市槐荫区，经七路以南，经十路以北，纬十二路以东。区内基础设施完善，交通十分便利。目前西部商务办公及商业规模并不足以支撑未来庞大的消费力，在售或即将推出商业的容量有限。因此，山东连城置业有限公司响应国家号召，顺应济南市西部发展的政策，针对济南市目前房地产市场的需求现状，为加快济南市尤其西部房地产业的发展，拟对经七纬十二东南片区 A、C 地块项目进 行开发建设。四、项目建设地点与交通状况项目位于经七路以南，经十路以北，纬十二路以东。交通条件优异，周边有多路公交车，可迅速进入济南多条城市主
6、干道及绕城高速路，交通十分便利。五、主要建设规模和内容项目主要建设商业金融业。项目可规划建设用地面积27908.7m2。规划总建筑面 积 175824.58m2，其中地上建筑面积121110.62m2（包括商 务办公楼 34346.89m2、酒店式公寓53205.73m2，沿街商业 33558m2），地下建筑面 积 54713.96m2（包括地下车库及设备用房 54713.96m2）。六、总体规划方案1、空间形态规划根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司4计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。(1)平面布局
7、整个基地大致呈长方型，设计将建筑物与地块自然地契合。A地块主要建设 2 栋 24 层公寓和 4 层沿街商业，在地块西北角设置商业广场，对社会开放使用，作为整个项目的中心集散区，为城市中心商业区提供宝贵的休闲广场。C 地块设计 1 栋商务办公楼和4 层沿街商业。地块中央布置一条商业步行街。均设计有一层地下建筑，主要为地下停车场及设备用房。整个项目是集办公、休闲、住宿、餐饮为一体的一站式大型综合商业体。项目在设计理念上突出一种空间上的围合感和元素上的动静结合。其间，广场和景观、绿化相互贯穿，整个建筑群体与周边建筑群呈现出一种对比的协调。(2)视线 形 态以自然、生态、绿色、环保贯穿场区的生命主轴，
8、是交织期间的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计脉络。整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗透。设计手法的选择上，以平和、自然、舒适为基调，同时配以质朴的材质，以创造自然动人、和谐统一的空间。2、公建系统规划合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的分配，被各阶层共享，共同构建商区的活力。公共配套设施完善，布局合理，地上物业管理、书报亭、公厕等，地下设停车场与中水、配电室、消防泵房等设备用房，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。3、景观系统规划经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司5景观系统由开
9、放景观系统半开放景观系统半封闭景观系统封闭景观系统四个层次组成，形成空间层次丰富的景观体系。公共绿地广场、入口商业广场景观空间与沿街商业景观空间形成开放的景观系统。林荫道形成区内的公共景观为半开放景观系统；组团内部景观形成了半封闭的景观系统。楼内的景观露台、阳台，景观飘窗形成了封闭景观系统。4、交通系统规划A 地块在南侧布置一 处公寓主出入口，在西南侧和东南侧各布置一处车库主出入口，C 地块在东西方向各布置一条商业步行街入口，北侧和东北侧各布置一处地下车库主出入口，保证了人流的快速集散，使地面车辆无阻碍的快速进出地下泊车位。道路：规划道路分级连接，车行道按 4 级设置。区级道路，联系整个商业区
10、和城市的主要道路，规划道路红线宽 20 米。进一步划分各楼，内部联系各楼，外部与区级道路相连，道路宽约 15 米，其中车行道宽 9 米，两侧布置人行道宽 3 米，并设置绿化带。所有建筑周边均设有 4 米宽的环形消防车道，满足防火规范要求。楼间道路，联系各楼出入口，结合绿化场地灵活设计，打破一般商业区道路单调的做法，使楼间道路与广场融为一体，丰富空间景观。静态交通：并充分考虑车流的影响，合理设置停车库，适宜不同交通设施予以分流，确保交通便捷、通达。停车采用地面与地下结合方式，地面停车利用环路旁建筑退缩地带位置设部分分散的室外临时停车空间。地下停车充分结合地势高差，设置地下停车位 585 个。5、
11、人防规划人群疏散路径为区间路、小区路，结合地下机动车停车库做人经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司6防设计，按区内总建筑面积共需人防总建筑面积 1558 平方米，地下人防部分平时为车库，战时具有相应等级的防护功能，为人员、车掩蔽所和物资贮存库，设两个出入口，总宽度 10 米。6、技术指标表 1-1 总技术经济指标表序 号 名 称 单 位 数 据 备 注1 可规划建设用地面积 m2 27908.72 总建筑面积 m2 175824.58 2.1 地上建筑总面积 m2 121110.62 2.1.1 商务办公楼 m2 34346.89 2.1.2 酒店式公寓 m
12、2 53205.73 2.1.3 沿街商业 m2 33558 2.2 地下建筑面积 m2 54713.96 2.2.1 地下停车库及设备用房 m2 54713.96 3 绿化用地 m2 76484 道路及其他用地 m2 9767.7 5 建筑物占地 m2 104936 停车位 个 1479 地面停车位 个 77其中地下停车位 个 1402表 1-2 A 地块主要技术经济指标表序 号 名 称 单 位 数 据 备 注1 可规划建设用地面积 m2 13396.22 总建筑面积 m2 96703.52 2.1 地上建筑总面积 m2 67286.67 2.1.1 酒店式公寓 m2 53205.73 2.
13、1.2 沿街商业 m2 14080.94 2.2 地下建筑面积 m2 29961.36 2.2.1 地下停车库及设备用房 m2 29961.36 经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司73 绿化用地 m2 4019 绿地率 30%4 道路及其他用地 m2 4689.2 5 建筑物占地 m2 4688 建筑密度 35%6 地上容积率 5.02 7 地下容积率 2.248 停车位 个 808地面停车位 个 40其中地下停车位 个 768表 1-3 C 地块主要技术经济指标表序 号 名 称 单 位 数 据 备 注1 可规划建设用地面积 m2 14512.52 总建筑
14、面积 m2 79121.06 2.1 地上建筑总面积 m2 53823.95 2.1.1 商务办公楼 m2 34346.89 2.1.2 沿街商业 m2 19477.06 2.2 地下建筑面积 m2 24752.6 2.2.1 地下停车库及设备用房 m2 24752.6 3 绿化用地 m2 3629 绿地率 25%4 道路及其他用地 m2 5078.5 5 建筑物占地 m2 5805 建筑密度 40%6 地上容积率 3.71 7 地下容积率 1.718 停车位 个 671地面停车位 个 37其中地下停车位 个 634七、建筑方案1、工程概述项目场址位于济南市槐荫区，经七路以南，经十路以北，纬十
15、二路以东。地上建筑面积 121110.62m2，建筑包括 1 栋商务办公楼、2 栋公寓及沿街商业。经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司82、建筑方案(1)商 务办公楼方案根据建筑物的功能使用要求，建筑部分的设计以突出商业为主，采用大开间大进深的空间布局。目前济南市各类物业中的商务办公楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在济南市适度超前的智能化、生态化商务办公楼。智能化概念在新建商务办公楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风， 换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜
16、绝商务办公楼综合症；具备较高的绿化率。(2)酒店式公寓公寓项目包括客房、餐饮、娱乐、会议中心等，酒店按国家 5A标准设计建造，将打造成济南市西部最有特色、方便、舒适的豪华型休闲文化公寓。(3) 立面与造型由于项目所处的独特地理位置，决定了其外立面形象的重要性，建筑以体快简洁、色彩明快、注重细部处理，材质对比的处理手法为其鲜明的特征。沿主要城市干道四栋错落有致的高层建筑凸显出现代化城市景象，沿街商业综合体外立面形象力争表现商业建筑动态、高雅的氛围，运用现代科技的电子广告与 LED 技术相结合，使得济南西部城市焕发出新的繁华景象。3、结构方案（1）根据 GB18306-2001中国地震动参数区划图
17、，本项目抗震设防烈度为 6 度；抗震等级二级，基本风压 0.5KN/ m2。本工程为甲类建筑，应特别注意考虑抗震设防，设防标准执经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司9行 GB50011-2001建筑抗震 设计规范的有关规定。并适当增加抗震措施。（2）结构类型本项目拟采用钢筋混凝土现浇框架剪力墙结构体系，平面中心形成剪力墙核心筒，内部为楼、电梯间，竖向贯穿主楼直落基础底板，构成主要的抗侧力构件，其余部分基本为梁柱框架。竖向构件采用高强混凝土，以减少截面尺寸，内外墙及楼、电梯间隔墙采用保温彩板或空心砌块，以减轻结构自重，并与主体结构柔性连接，适应变形。（3）基础
18、设计由于本工程场地地质条件较好，地基承载力较高，因此各单体建筑采用钢筋混凝土筏板或条形基础。选用方案时，建议做载荷试验，验 算其变形能否满足设计要求。（4）活荷载设计值阳台：2.5KN/ m 2；楼梯间：2.5 KN/ m 2；非上人屋面 0.5 KN/ m2；其余房间：2.0 KN/ m 2。（5）主要材料混凝土强度：地下层采用 C40，抗涌等级 S8，地上结构采用C35、C30。钢筋：梁采用新级钢筋，板采用冷轧带肋、冷轧扭钢筋，柱采用普通级钢筋。墙体：外墙均为 240 厚加气砼砌块。内墙为两种厚的墙体材料，一种为 240 厚加气砼砌块，一种为 70 厚 TB 钢丝网架珍珠岩夹芯板轻质隔墙。
19、轻质隔墙技术指标：单位面积重量小于 25kg/m3，隔音性能大经七纬十二东南片区 A、C 地块建设项目申请报告山东鲁咨工程咨询有限公司10于 50dB，耐火极限大于 2 小时。4、给排水工程（1）生活给水系统1)用水量估算 表 1-4编号 名 称 数量（m） 用水量标准 最高日用水量 (m3) 备 注1 办公、公寓 87552.62 2.5 升/ m.d 2192 绿化浇洒 7648 2.5 升/ m. 次 19 中水3 未预见水量 15% 33总 计 2712)给 水系 统以城市自来水为水源，给水管由城市主干管接入，给水管网结合地块环路设置成枝状干管，各级给水支管自状管网接入，整个区域形成树
20、状的给水系统。3)用水量估算：最高日用水量约 271m/d。4)系 统设计生活给水由低区、高区给水管网供给，低区一至三层，供水压力为 0.30MPa，由市政管网直供。高区四至十一层，供水压力为0.45Mpa，由生活 泵房内 设不锈钢变频增压水箱供给。高区十一层以上采用水池水泵水箱联合供水。室内冷水管采用 PP-R(PN1.25)管，热熔连接。热水管采用 PP-R(PN2.0)管，热熔连接。户内冷热给水管暗装，埋地管均敷 设于垫层内。 热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层。卫生洁具采用节水型(6L)。5)用水计量：一 户一表，水表出户。6)中水：根据济南市城市中水设施建设管理暂行办法的规定，需配套建设中水设施。本项目拟在地下车库内设置一处中水站，各用水建筑物内设中水管道，经处理后的中水，可用于洗车、冲洗厕
