1、农用地转用和征用基本程序学习辅导专题耕地保护科 根据局领导的统一安排，结合我们科的实际工作，就耕地保护方面的基本政策和程序，我和大家一块学习一下。一、新旧土地管理法的变化1999 年颁布实施新的土地管理法就耕地保护工作有三个重大变化：首先就是对建设用地管理方式实行重大改革，即以土地用途管制的方式代替了过去的分级限额审批制度，并强调了土地利用总体规划对建设用地的宏观控制作用。过去，我们对建设用地采用的限额审批征用土地，10 亩以下由县（市）人民政府批准，10 亩以上 30 亩以下是市级人民政府批准， 30 亩以上报省人民政府批准，而对土地的位置、规划、用途等都未作规定，由此造成了化整为零批地等诸
2、多问题，而现行土地管理法强调了土地利用总体规划对建设用地的控制作用。农用地转为建设用地，要看是否符合土地利用总体规划的要求。如果农用地确实需要改变用途，应当首先按照法定程序对土地利用总体规划进行修改，否则不能批准转为建设用地。其次在报批方式上实行分批次报批。过去我们是按项目限额审批，新的土地管理法规定，在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，必须先由县级人民政府按照土地利用总体规划和土地利用年度计划分批次报省级以上人民政府办理农用地转用、土地征收审批手续后，方可统筹。安排具体建设项目用地，即必须先“批发”后“零售” 。分批次用地经批准后，具体建设项目用地落实到具体地块的最后审批，也就是供地方案
3、的审批，由市、县人民政府批准。第三是上收了农用地转用和征收土地的审批权限。现行土地管理法设定了农用地转用权、土地征收权和建设用地审批权，如果是使用集体所有农用地的，要经过农用地转用、土地征收审批，使用集体建设用地，则不需要办理农用地转用审批，使用国有农用地的则不需办理土地征收审批，程序上相应的简单，按照现行土地管理法第四十四条、第四十五条规定，在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的单位批准。征收下列土地的，由国务院批准：一是占用基本农田；二是占用基本农田以外的耕地超过 35 公顷的；三
4、是其它土地超过 70 公顷，征收以上三条外的土地由省级人民政府批准。我市潍城、奎文、坊子、寒亭中心城区的城乡结合部土地利用总体规划是由国务院批准的，因此，农用地转用和土地征收要报国务院批准，除此之外的要报省政府批准。征收农用地的，农用地转用批准权属于国务院的，而征收土地权限属于国务院或省级人民政府的，国务院批准农用地转用时，同时批准征收土地，不再另行办理征收土地审批；农用地转用批准权属省级人民政府的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准征收土地；农用地转用属省级人民政府批准权内，而征用土地属国务院批准权限内的，先由省级人民政府办理农用地转用审批，再报国务院批准土地征收。二、分批次农用地转用和
5、征收土地的材料组织与报批现行土地管理法规定，农用地转用和征收土地的材料要按批次组织报批，而且规定一个地市每年批国务院批准的用地材料不能超过 3-5 个批次，报省政府批准的不能超过 7-8 批次。严格意义上讲分批次报批材料比较简单，由县级人民政府按照土地利用总体规划确定的建设用地规模，编报“一书四方案”等文字材料及相关图件资料，报省级以上人民政府办理农用地转用和土地征收审批手续。但是，目前我们的分批次报批实际是“打捆” 式报批，将近期需要办理农用地转用和土地征收审批的土地，集合起来，组成一个批次，报有批准权的人民政府批准。我按照我们现行分批次报批的要求，将用地报批材料的组织简要介绍一下：1、建设
6、单位用地的申请报告，用地申请报告要用正式打印文件，并要将项目立项情况，申请用地的面积、用途等情况报告清楚。2、建设项目立项批准文件，包括可行性研究报告批准文件、初步设计批准文件，合资企业要有合同、章程及批准文件，企业批准证书、营业执照等，小型项目无可行性研究报告的，经发改部门核准或备案即可。3、建设单位向城市规划行政主管部门申请“建设用地规划许可证”。4、用地单位提供有测绘资质的单位测绘的 1：500 或 1：1000 的勘测定界图。5、征用土地告知：负责具体实施征地行为的市、县国土资源部门应将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式广泛告知被征地的农村集体经济组织和农户。6
7、、填写征地情况调查表。新土地管理法要求填写征地情况调查表，不再签订征地协议书，但是我们要求既要填写征地情况调查表，又要签订征地协议书。国土资源部门对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行实地调查，登记造册。调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认，以此作为拟订计算具体补偿数额的依据。7、听证：根据国土资源听证规定（国土资源部令第 22 号），在征地依法报批前，国土资源部门应当告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照国土资源听证规定规定的程序和有关要求组织听证。8、编制“一书四
8、方案” ，即呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案。9、“两公告一登记” 。根据征用土地公告办法 （国土资源部第 10 号令）的规定，被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案的批准文件之日起 10 个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。征用土地公告应当包括下列内容：（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途。（2）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积。（3）征地补偿标准和农业人员安置途径。（4）办理征地补偿登记的期限、地点。征地补偿、安置方案公告，市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案
9、，在征用土地公告之日起 45 日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告应包括以下内容：（1）本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；（2）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；（3）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；（4）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；（5）农业人员的具体安置途径。（6）其他有关征地补偿、安置的具体措施。“登记” 是指被征地农村集体经济组织、农村村民或其它权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。征用土地公告
10、办法规定，对征地补偿、安置补助有争议的不影响征地方案的实施。两次公告，征用土地公告是政府行为，由市、县人民政府公告，由土地行政主管部门具体组织实施。征地补偿、安置补助公告，由土地行政主管部门进行公告。10、分批次报批用地所需要上报的材料文字材料：市级人民政府请示文件，附具体项目用地明细表县级政府请示文件，附征用土地明细表和县级人民政府对征地补偿合法性，安置可行性的说明。市级土地行政主管部门的审查意见。建设用地项目呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案。建设拟征（占）地土地权属汇总表。听证材料：附听证告知书，听证通知，听证笔录，听证纪要等，未申请听证的附听证告知书和当事人放弃听证
11、的证明材料。征地依据材料：经批准的项目立项文件或备案表格，城市规划区内的附规划用地许可证，占用林地的要有占用林地许可证，涉及污染项目要有环保部门的意见。规划区外的项目，需附具体项目预审意见，地质灾害评估报告备案表和压覆矿藏评估报告书。对补充耕地的验收文件。缴纳耕地开垦费的交款收据。（11）新增建设用地有偿使用费准备情况说明。（财政部门）图件资料：建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图。拟占用土地的 1：1 万分幅土地利用现状图。土地利用总体规划图。补充耕地位置图，要求在 1：1 万分幅土地利用现状图上标注。11、审查的重点根据国务院国发200428 号文、山东省人民政府鲁政发2004116 号
12、文和国土资源部国土资发2004237、238 号文的规定，报国务院和省政府审批的建设用地，重点审查是否符合土地利用总体规划、纳入本年土地利用年度计划，耕地占补平衡是否落实，用地面积、投资强度、容积率等是否符合标准和集约、节约用地的要求，征地补偿是否合法，安置是否妥当，是否符合征地程序。三、供地的基本依据与政策1、根据国家产业政策，决定是否供地依据国家有关规定，对不同类别的项目，有不同的供地政策，一般分为三类：国家鼓励类项目可以供地，并要积极提供用地保障。国家限制类项目限制供地，凡列入限制供地项目目录的建设项目，地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部的许可。对未经国土资源部许可而向限
13、制类项目供地的，国土资源部可责成地方政府收回批准供地文件。国家禁止类项目禁止供地。凡列入禁止供地项目目录的建设用地，在禁止期限内，土地行政主管部门不得受理其建设项目用地报件，各级人民政府不得批准提供建设用地。2、根据有关法律，决定供地方式（1）划拨方式供地。土地管理法第 54 条规定，国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其它用地等四大类用地可采取划拨供地的方式。凡列入划拨供地项目目录的，可按划拨方式供地。（2）有偿使用方式供地。除划拨方式供应国有建设用地以外的建设项目，要按有偿方式提供土地。有偿使用的形式包括
14、国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或者入股。（3）依法使用集体土地。可以使用集体土地的建设项目包括： 农民个人建房； 乡（镇）村公共设施、公益事业建设； 乡（镇）企业。3、办理供地手续的应提供的材料用地单位申请；可行性研究报告批复或其它设计批准文件；初步设计批复或其它设计批准文件；固定资产投资计划；建设用地规划许可证；国务院或省政府批准农转用和征用的文件；评估报告及备案表；有污染的项目附具环保部门批准文件，生产易燃易爆品项目附具公安、消防部门批准文件；出让合同或划拨土地决定书；项目总平面布置图。（11）勘测定界图四、各类费用的收费依据和标准1、征地年产值最低标准。省政府办
15、公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知（鲁政办发200451 号）规定，全省划分为四类地区。城市规划区内耕地最低年产值标准为：一类地区每亩 1800 元，二类地区每亩 1600 元，三类地区每亩 1400 元，四类地区每亩 1200 元。城市规划区外耕地最低年产值标准全省均为 1000 元。我市的潍城和奎文是一类地区，每亩是 1800 元；寒亭和坊子是二类地区，每亩是 1600 元；青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑是三类地区，每亩 1400 元；临朐县和昌乐县是四类地区，每亩 1200 元。2、征用耕地补偿、安置费：土地管理法第 47 条规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用
16、耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的 6 至 10 倍；安置补助费，按照需要安置的农业人员数计算，每一个需要安置的农业人员的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的 4 至 6 倍。3、耕地开垦费：土地管理法第 31 条规定，国家实行占用耕地补偿制度，按照 “占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应按规定缴纳耕地开垦费。根据山东省实施土地管理法办法16 条的规定，耕地开垦费缴纳标准是：经批准占用基本农田的，按被占用耕地前三年平均年产值的 10 至 12 倍缴纳。经批准占用基本农田以外的耕地的
17、，按被占用耕地前三年平均年产值的 8 至 10 倍缴纳。4、新增建设用地有偿使用费：土地管理法第 55 条和财政部、国土资源部 关于调整新增建设用地有偿使用费征收等别的通知（财综200293 号）规定，新增建设用地要缴纳新增建设用地有偿使用费，该费用 30%上缴中央财政，70%上缴省级财政，专项用于耕地开发。全国划分为 15 个等级，我市的潍城、奎文是 6 等，每平方米 28 元；寒亭、坊子是 9 等，每平方米 17 元；寿光是 10 等，每平方米 14 元；安丘、诸城、青州、昌邑是 11 等，每平方米 12 元；高密是 12 等，每平方米 10 元；临朐、昌乐是 13 等，每平方米 8 元。5、政府纯收益。山东省国土资源厅关于实施协议出让国有土地使用权最低限价管理的意见规定，未纳入政府储备的新增建设用地协议出让，受让单位除支付征地等有关费用外，交纳政府收益不低于国土资源部门采用的评估价格的 20%，我市规定是不低于 30%；纳入政府储备的土地协议出让，其出让国有土地使用权价格不低于国土资源管理部门采用的评估价格的 80%。
