1、清华大学建筑学院 于学文,1,第七讲 城市居住用地规划,主要内容提要 城市居住问题 城市居住用地的组成 城市居住用地的选择 城市居住用地指标 城市旧居住区的改建,一、城市居住问题,居民是城市的主人，居民的生活是城市最主要的活动之一。城市生活居住体系包括两个层次：住宅（家庭生活单元）、居住区（社区、多个家庭的组合、社交活动） 1、城市居住问题 我国城市住宅发展情况 我国城市居民人均居住面积的变化 50年代 1978 1985 1990 1992 1994 2000 4.3M2 /人 3.7 5.0 6.8 7.1 7.5 10 1986年第一次全国房屋普查结果表明，全国1/4位缺房户、无房户、生
2、活不便户（人均小于4M2、老少三代同堂、成年未婚男女分不开等）。我国住宅建设投资比例的发展 19491978年 19791989 1991 20000.78% 1.0% 3.67% 5% 根据联合国的标准,正常投资比例为5%，小于3%时，是会出现住宅问题的临界点。,国际居住标准 耕者有其田，居者有其屋孙中山 最低标准：每人一个床 文明标准：每户一套房 舒适标准：每人一个房间 豪华标准：每人一套房 现在我国正朝着舒适标准努力，争取每户一套房，每人一间房。住宅制度的改革,二、城市居住用地的组成,1、城市居住区的类型 按所处位置分类 城市型居住区 城市功能用地的一部分，相对集中的居住用地，与城市其它
3、功能用地相连，不含居住区以上级公共设施 独立工矿型居住区 独立性较强，与城市其它功能用地距离较远，含有部分居住区以上级公共设施（医院、商业服务、公园等） 按建设条件分类 新建居住区 按照规划标准进行建设的新型居住区 旧居住区 城市内部原有的、相对集中的居住用地，基础设施条件较差,2、城市居住用地的组成 一般称城市居住区，泛指不同人口规模的居住聚居地特指被城市干道或自然分界线所围合、具有一定人口规模、配有较完善的能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 住宅用地 公共设施用地 道路用地 公共绿地 用地平衡表,3、居住用地的分类 R一类居住用地 R1 市政公用设施齐全、布局
4、完整、环境良好、以低层住宅为主的用地 二类居住用地 R2 市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地 三类居住用地 R3 市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业的用地有混合交叉的用地 四类居住用地 R4 以简陋住宅为主的用地,三、城市居住用地的选择,城市居住用地市城建设用地中比例最大的部分，又是城市居民直接使用、关系最密切的部分。1、自然地质条件 不能存在地震、洪水、滑坡、崩塌、沙土液化等自然灾害的隐患 在山区或丘陵地区，应尽量选择通风和向阳的坡面 应当尽量少占高产农田和不占基本农田保护区,2、周围环境 自然环境 接近水面、森林，将人文景观组织到居住区
5、中 与城市主导风向的关系 功能用地环境 与工业区的关系 与对外交通的关系 与公共设施的关系 建筑环境 城市小气候 高层建筑群,3、与旧城区的关系 新建居住区应充分依托旧城区，利用原有设施 尊重城市原有结构，延续城市历史文脉 保护历史文化名城、历史街区、文物建筑4、可持续发展 为城市规划期后的发展留有余地 为城市发展准备绿色空间 与其他功能用地发展的关系,四、城市居住区规划结构,1、城市居住区的布置 集中布置 城市规模不大，自然条件较好，有足够的用地的城市中 可以节约市政基础设施和公共服务设施的投资费用，充分发挥其效能，可以密切各部分在空间上的联系。分散布置 在规模较大的城市中，或在城市总体布局
6、为组团式布局时 分散布置的基本原则应使居住用地与工作地点接近，使组团内的居住与就业基本平衡，尽量减少、城市交通。 不能机关大院内建宿舍,2、居住区的组织 按小区理论进行组织 邻里单位理论为基础 以小学、托幼、商店为中心布置住宅群 现在逐渐向外向发展 按均衡布置公共设施进行组织 以不同性质和规模的公共设施为中心，按不同服务半径布置市级、地区级、居住区级、小区级 按 环境区组织 强调选择自由、交通自由，改变邻里单位概念,我国居住区的一般组织方式居住区规模居住区规划结构居住区居住小区居住组团,4、城市居住用地的技术经济指标 规划用地面积 建筑基底面积 建筑密度 建筑总面积 容积率 （建筑面积毛密度）
7、 绿地率 人口毛密度 平均层数,建筑密度=容积率=（建筑面积毛密度，单位：万平方米/ 公顷） 绿地率 人口毛密度 单位：人/公顷,5、居住用地占城市建设用地的比重,五、城市旧居住区改建,1、旧居住区改造的必要性 城市新区占用大量农田 而耕地已经人均不足一亩 旧居住区的条件不适应现代生活 2、旧居住区的一般问题 城市布局不甚合理 功能混杂，污染工业在其中 城市道路不成系统 道路狭窄弯曲，过境交通穿城 建筑密度高，质量差 有些已成危险房屋 城市基础设施缺乏 给排水、通讯、燃料、供暖设施 公共服务设施不足 教育、商业、医疗等 公共绿地极少,3、旧居住区改建的原则和内容 注意保护城市基本格局 历史名城
8、、历史街区 合理调整土地功能布局 经济杠杆，搬迁工业 改善城市交通，增加绿化 逐步改善居住条件，加强基础设施建设 4、旧居住区的改建方法改变过去见缝插楼的现象 结合重大工程建设改建 妙应寺白塔地区、牛街地区 结合道路建设沿街改建 北京前三门大街 保护性改建具有特色的旧居住区 菊儿胡同、张家界沿河 保护性改建形式 房屋内部改造、重新设计,2.用地分类,城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ 13790)规范，将居住用地分成四类，其中一类最好，四类较差。,二、居住用地指标,1.影响因素 (1) 城市规模：如大小城市 (2) 城市性质：如新城与旧城 (3) 自然条件：如气候或地形 (4) 城市用地标
9、准：因城市社会经济发展水平不同，加上房地产市场的需求状况不一，也会影响到住宅建设标准和居住用地的指标。,2用地指标(1) 居住用地的比重按照国标城市用地分类与规划建设用地标准居住用地占城市建设用地的比例为2032(2)居住用地人均指标按照国标城市用地分类与规划建设用地标准规定，居住用地指标为人均18.0一28.Om2 /人,三、居住用地的规划布置,1、理论发展 我国著名的唐长安城就规划分划有108个坊里，以坊里做为地域的居住单位。对“坊”和“里”所赋以的概念涵意 B. 霍华德较早地在城市总体布局结构上提出居住用地组织的概念 C. “邻里单位”概念(neighborhood),纵观城市居住用地的
10、规划理论发展，可以说基本上是以基本构成单元和分级构成两个概念为主体，并由此多侧面的理性展衍。,2居住用地的选择,(1) 自然条件（地形、地质条件等 ） (2) 城市总体布局相协调 (3)周边环境（各类基础设施、污染情况等） (4) 适宜的规模与用地形状,(5) 现有城区的功能结构(公共设施、就业设施) (6) 房产市场的需求趋向 (7) 留有余地,3.居住用地的规划,(1)整体性原则 居住用地规划要作为城市土地利用结构的组成部分，协调与整合城市总体的功能、空间与环境关系，在规模、标准、分布与组织结构等方面，确定规划的格局与形态。,(2)以人为本原则居住用地的规划组织要尊重地方文化脉络及居住生活
11、方式，体现生活的秩序与效能，贯彻以人为本的原则。 (3)生态原则居住用地规划，要重视居住地域同城市绿地开放空间系统的关系，使居民更多地接近自然环境，提高居住地域的生态效应。,(4)规范性原则居住用地规划要遵循相关的用地与环境等的规范与标准，在为居民创造良好的居住环境的前提下，确定建筑的容量、用地指标，并结合地理的、经济的、功能的因素，提高土地的效用，保证环境质量。 (5)管理原则城市居住地区作为定居基地，具有地域社会即社区的性质，居住用地规划要为营造安定、健康、和谐的社区环境，提供空间与设施支持。同时居住用地的组织与规模，要有利于社区管理与物业管理。,4.居住用地的分布,(1)集中布置 (2)分散布置(地形等自然条件，产业分布和道路交通设施的限制) (3)轴向布置居住用地依托交通干线(如快速路、轨道交通线等)，在适宜的出行距离范围内，赋以一定的组合形态，并逐步延展。,5.居住用地的组织与构成,城市居住用地的组织是基于居民对基本生活设施的需求，以及对设施的使用频繁程度，同时结合城市道路系统与网络的构筑，在保障居民生活的方便性、舒适性、安全性，和土地利用合理性的条件下，对居住用地赋以一定的构成形态与机能。 居住用地的构成，在规模较大的城市通常采取多级序列的构成形态。,
