1、写在提案前,与高手论道写在正式提案前 过去，新景祥看禹洲是从旁观者角度欣赏华侨海景城、世贸国际等项目的市场表现；如今，缔元山庄为新景祥提供了一次近距离审视禹洲的机缘 可以这么说，无论是过去还是现在，禹洲在新景祥的眼中是颇具专业和实力的房地产开发商，而近距离接触给我们更深刻的体会是：除了专业，紧跟城市发展脚步专注于品质住宅开发的经历更属难得。所以，同样专业自持的新景祥将此次提案视作一次难得的“与高手论道”。 这个市场中的绝大多数人早已陷入了一种地产推广的固化模式，而我们希望能够通过缔元山庄项目的合作，在与禹洲进行高手论道的过程中，共鸣与互信，共探一种超越！,万科的成功入市冲击现有的市场格局，万科
2、成系的产品与品牌的号召力使得万科地产可以进入任何一个城市运营地产项目并取得成功。,万科地产进入厦门的提示,偏远的圣地亚哥之所以能够得到全厦门的认可，建发的品牌形象力和市场号召力起到关键性的作用，本土成功的企业品牌，足以打破客户对陌生区域的认知并取得项目成功,建发圣地亚哥可提供的借鉴,在大学康城之前，夏商地产的品牌影响力几乎可以忽略不计，以“50万现代生活榜样新城”的项目品牌成就“自然好生活”的企业品牌！（目前会员10000多人，业主会员2800）,关于 品牌的三个故事,夏商大学康城的品牌建设之路,高水平的竞争对手，理性的消费市场，成熟的政府管控，导致过去的房地产企业在项目操作上策略性的成本控制
3、已经没有太多突破空间，要破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，实现超常规赢利，企业品牌战略成为必然选择。,这是一个品牌的年代！ 未来的行销是品牌的战争 ，品牌才是公司最珍贵的资产.,禹洲地产十五年；连续四年被评中国房地产百强企业；获得由国家到地方几十种奖项；连续数年年成长性在20%以上；经营业务延伸到物业管理、商业投资、信息通讯、酒店经营等；战略地盘已经衍生到福州、上海、安徽、重庆等地；,禹洲地产的评语,禹洲地产,拥有丰富的开发经历， 但没有一个强烈的企业形象,企业在市场的名气大， 但不具备强大的品牌竞争力,各个楼盘的销售成功， 但对禹洲企业品牌的推
4、动很弱,禹洲品牌形象：弱化而模糊的形象,推广活动主题：2009禹洲 分享 爱,禹洲地产品牌出路,品牌建立的要素,项目基础,企业理念,整合宣传,市场口碑,丰富的项目和产品支撑,初步系统已经形成,已存在在一定的市场认知，形象力还不够,花最少成本 以传播品牌为攻击点 用最短时间 以项目运作为切入点 用项目品牌撬动企业品牌！,品牌与项目互相成就 使品牌形象丰满，深入人心！,以品质获得市场认可？需要长时间累积 以创新得到市场青睐？需要加大研发力度 以细节感动市场客户？需要投入更多成本 ,禹洲 缔元山庄生于恰逢品牌当道， 占据大厦门当下发展最热的东部板块， 集禹洲地产多年开发经验， 承载禹洲地产跨入品牌地
5、产商的历史使命， 将拉开禹洲地产品牌的序幕 ,禹洲缔元山庄 整合行销策划报告提案,新景祥 2009-06,关于缔元山庄的三点思考1、禹洲缔元山庄项目在东拓板块的站位？2、以什么样的产品和诉求切入当下市场争夺客群？3、禹洲缔元山庄，如何嫁接新品牌体系？,NO.1 取势篇,1-1 市场背景 1-2 板块发展 1-3 竞争态势 1-4 客群分析,大势把握,两个关键字眼,海 西,东 拓,and,影响层面递增：,经济,民 众,2009年以来，随着政策利好的昭示，压抑了一年的厦门刚性需求骤然爆发，1-5月份成交量迅猛飙升，商品住宅总成交面积188.04万，是2008年全年成交面积104.39万的1.8倍。
6、行情的好转带动价格也有所回升。其中5月份成交50.38万，同比上涨315%。,1,2,3,厦门成熟城市区,难以动摇的厦门港区,金尚-枋湖片区,五缘湾片区,20年内难动摇的空港,湖边水库片区,观音山-会展片区,城市外拓区域只能拘泥于此，所以在这个大兴土木的年代，东拓是一种被迫。,城市向东,定位： 高尚生态商务居住区,定位： 高尚湖景居住区,定位： 新的商务中心区,毗邻区域未来发展均为高端定位,第一码头,西客站,BRT1号线,厦 港,灌口工业区,BRT2号线,处于城市发展主线上的片区快速成熟,助力,助力,助力,互补,1.湖里区政府的搬迁至此,2.BRT1号线的成型和未来2号线的贯穿,3.枋湖客运中
7、心2009年开建,包括长途客运、公交枢纽、出租车服务三大功能，将取代湖滨和松柏车站。,4.湖里实验小学和枋湖中学2009年建成,凯悦新城出现为湖里实验小学教育置业客群,海西与东拓对厦门房地产的意义,观点一：“海西” 注定成为中国经济新的增长极，是国家战略的层级观点二： “向东”成为厦门城市发展一种必然，枋湖区如今其已成为厦门岛向东的新兴居住区。,观点三： 厦门市场近期的复苏归功于积蓄多年的刚性需求在价格平稳期的全面爆发，后市延续的力度有待商榷。,项目与竞争,缔元山庄自身评析,自身属性:交 通 金尚路（双6），金湖路（双6），BRT；配 套 TESCO，湖里实验小学等新配套；环 境 薛岭山公园、
8、虎头山；户 型 有赠送面积的户型，极具性价比；对缔元山庄用地的评价：本案用地周边均为新建住宅社区，区域印象明显优于香槟城，可是置于地表的高压电现在仍然对感官构成一定的不利影响。,市场现状与区域竞争,近期成交:禹洲香槟城随“小阳春”的大势成交势头强劲，初步统计今年15月枋湖片区成交约1200套普通住宅，是2008年全年的78倍。户型差异: 过去的一年半时间内，二房和标准三房毋容置疑担当着枋湖新住区的供销主力，但其中小三房供销比最优1:1，140以上大面积户型去化缓慢。竞争环境: 包含缔元山庄在内，在未来12年内，预计目前已知的普通住宅市场存量约为5000套，压力依然存在。其中小三房是非常突出的市
9、场供应空白点（已知存量只有64套），而二房库存压力少于标准三房。,客群特征,来源结构,大泉州，漳州，三明，但已在厦门工作或定居的群体。江头，枋湖片区居多。,片区主要客群的特征归类总结,厦门本土岛内“原住民”,老居民，拆迁户，待婚族等。,市场比例,看重海西，看重投资等。,购买目的,首次置业，改善居住，非常少投资,职业特征,湖里区政府公务员，枋湖拆迁户，企事业中高层等,私营企业主，裙带关系民间资本拥有群体等。,关 注,总价，社区，环境，区域发展,收益,枋湖片区主要客户特征,主流客户群体： “新厦门”人,3040岁首次置业的中产阶级而这一部分人也正是目前岛内市场的主流消费群体，即城市中坚人群。特殊客
10、户群体：凯悦新城在2009年初，由华林地产裙带关系户，以外地投资客构成主要消化 客群。开盘迅速消化后，后续来访客群逐步转向主流客群。客 群 扩 容：不可否认,在海西助力和东拓发展下，板块客户已经不仅仅局限为之前的自住客群以及福建周边客群，投资客以及港澳台以及外籍客户会逐渐增加，也将成为客群扩容的主要部分。,NO.2 明道篇,1-1 客群总结 1-2 战略定位,无法找出一个强有力的定位，就无法给予市场一个强有力的声音！ 如何寻找出一个准确的市场定位， 一个可以依托板块，跳脱竞争，延伸出项目最本质的诉求点， 让消费客群先从精神上得到共鸣，再走进项目,一切从消费客群入手,他们是城市的中坚力量，你也可
11、以叫他们中产阶级,无论是否是厦门籍，无论是来自于闽南、台湾、还是其他城市及国家的人群 他们是一直奋斗在厦门的城市中坚,他们渴望在厦门找到一处属于自己与家人的安乐窝,只有我们先了解他们，他们才可能想要了解我们！,“他们已经脱离了为基本生计而努力的阶段，有一份超过平均工资水平的工作，拥有房子、汽车、股票、基金等一些动产不动产。和大多数处在底层的人群比，中产阶级可以过上相对体面的生活，但远远没达到可以随意满足消费欲望的阶段。”摘自三联生活周刊2008年第41期,资料显示：在珠三角，中产阶层每年都创造了50%的GDP，60%的出口贸易额，70%的个人税收,一群活在当下的城市精英 一群爱拼才会赢的务实主
12、义者,从物质层面上讲，承担一个家庭的主要经济负担，强调家庭，孩子在家庭扮演举足轻 重的地位。 客观他们需要这样的产品具有性价比，拥有(产品外观、户型情况、工程质量等诸多方面)的的品质感，实际得到的价值比付出的价格更多。从精神层面讲，以城市中产而骄傲，需要被认同，希望拥有符合身份的象征。 主观上他们需要这样的产品能满足精神层面的需求，能符合作为城市中产的身份标签，如具有品质感的住房、交通工具等。,面对这样的一群消费客群， 项目该如何满足他们？,越有知识的人，越有较强的自我性，越坚持自己的意见。美国社会学家 齐尔格特鲍曼,给他们想要的，刚刚好适合他们的,他们关心的是，我的社区到底是什么样的？ 他们
13、关心的是，我得到的价值是否大过付出的价格？ 他们关心的是，在这里是否能找到我的同类彰显我的身份？,最好的未必适合他们，适合他们的才是最好的！,项目战略定位 从大环境出发海西助力下的厦门，不仅仅是经济层面的腾飞，更是步入了从居住与精神两个层面的更为包容的国际人居之旅； 从板块出发枋湖板块已然成为一个聚集着众多优质项目的城市新兴居住区； 从客群出发海西助力以及板块的提升，我们的客群，在未来必然向台海以及全国乃至全世界范围去扩容； 从品牌发展角度禹洲地产进入品牌地产商的奠基性项目，注定项目将从战略高度和树立理品牌高度两个方面去运营；,城市新兴板块 符合城市中坚的国际居住社区,国际人居、领袖风范、价值
14、标杆,东部中心 20万国际居住社区,价值定位厦门未来最具国际化氛围的区域；厦门国际客户聚居地；代言厦门地产开发的国际化水准；代言未来厦门的生活高度 形象定位 国际化厦门的城市名片国际化生活标准缔造者,NO.3 优术篇,1-1 形象定位 1-2 产品定位 1-3 营销推广,对现有局势，与其费力扭转，不如打破固有，重新建立一套评判体系， 重新引起市场的关注和兴趣房地产，其实不仅仅在售卖房子，也是在卖一种文化、一种身份等级 和精神层面的东西。因此，我们从升级形象价值和产品价值两个层面去诉求，从重构心理价 值上去突破,形象定位,营销战即是认知战消费者因为感动而购买! 市场竞争不是产品战，而是“认知战”
15、！,项目形象是打响产品认知战的信息核心，是塑造项目品牌的关键之一。项目形象定位是整合营销传播的基础和前提；主要是通过对包装九大核心信息要素进行提炼，充分挖掘项目优势资源，并从中寻找相关卖点。它是一个系统工程，是贯穿整个推广过程的一个主题与灵魂。,认知战的前提-形象定位,案名：禹洲 东郡思路：直接明了的道出客户群、项目位置与产品档次：这 是一个专为城市中产而建造的主流居所，有利于引起目标客层的心理共鸣，使其对号入座。同时也传达开发商的品牌以及项目20万的大气规划以及城的概念！,案名：禹洲 尚东城案名：禹洲 珍品,案名：禹洲 上城案名：禹洲 纯萃,其它备选案名,形象定位之行销概念及概念由来,在繁华
16、城市的空气中穿梭，我们有自己的呼吸和方向， 选择成熟、选择发展、选择优雅、选择便捷、选择从容， 2009，世界的目光聚焦海西，聚焦新东部， 【禹洲东郡】，禹洲地产20万大手笔规划， 东部心中的品质生活家， 这里中产阶层精英汇集，彰显一个时代的主流文化， 领唱属于一个城市的生活典范与极致精彩， 懂得生活并享受其中，是一种生活特权！,东部中心 20万国际居住社区,形象定位之精神性定位,不管哪个城市，都有一些代表城市气质的生活圈， 一座代表城市发展脚步与时代主流的聚居地， 记载着一座城市从发展走向辉煌的脚步， 雄踞城市东部中心板块，借城市腾飞之势， 20万大社区规模，国际化的包容， 以人为本，以情为
17、境， 让追求品质与境界的心灵尽情释放！ 国际居住城，是一个阶层的生活印象！,中产阶层专属复核心生活圈，可以复制，无法超越！,形象定位之物质性定位,环境？交通？地段？ 征服一座城，远远不够， 华尔滋身份，爵士乐的品位， 将尊贵、现代、 国际元素汇于一体， 【禹洲东郡】，城市精神代表，传家品质美宅， 20万国际居住城，中产阶层专属精准定制， 匹配自己的生活品质，做时代的领跑者，演泽东部都会生活！ 【禹洲东郡】，让东部生活重新想象！,价值地标，品质美宅，东部中心的最高礼遇！,形象定位之魅力核心,印迹厦门，印迹历程，城市中坚的“星光大道”,形象定位之产品力,形象定位之利基力,形象定位之付款方式,口碑越
18、来越好，典藏趁早，元/起先享受被仰视的生活,平面展示,禹洲地产之形象篇,禹洲地产之情感篇,产品魅力化, 缔元山庄产品品质提升之路,与战略定位的无缝搭接 新东部 20万国际居住社区,从户型、建筑立面、景观各方面重新梳理产品细节，提升项目档次，树立企业品牌形象, 缔元山庄产品提升之路产品优化,方案一 左边为原平面，右边为修改后平面。 南侧户型改小后，面宽变小，对后面户型的影响也最小，提升后两户户型的居住质量。,90,58,79,甜蜜两人世界：年轻、朝气、浪漫，有厅有房有花园，满足年轻夫妻对两人世界的追求。,温馨三口之家：超值两房加入户花园，三口之家其乐融融。,三代同堂：望晓月听风声，三代同堂共享天
19、伦之乐。, 缔元山庄产品提升之路产品优化,方案二 南侧户型改成大两房，双卫，入户花园根据需要可以改成书房 单层面积与原设计一样,89,57.5,97,甜蜜两人世界：麻雀虽小、五脏俱全，标准一房,两人自得其乐。,温馨三口之家：舒适两房，夫妻、孩子各有各的私密空间。,三代同堂：望晓月听风声，三代同堂共享天伦之乐。,调整范围：我们建议将所有的一梯四户品字户型全部改为一梯六户，南面户型改小，以减少对北面户型的遮挡；北面户型改为一房加小三房。基于项目是实际开发进度，如果报批有困难，无法做到完全改小，至少要保证图中所标示的七个单元改为一梯六户。5#10#楼由于是板楼或板塔连接，且位置相对较好，居住环境、品
20、质相对较高，可不调整。, 缔元山庄产品提升之路立面重塑,ART DECO建筑风格，低调中散发艺术的魅力, 缔元山庄产品提升之路景观再造,现有技术指标下的景观规划思路？,景观空间分部相对均衡，没有大面积核心中庭,精致化的人工雕琢，自然不再是强调的主题,建筑密度相对较大，硬地偏多,拒绝平面，拒绝平淡，讲究层次，包含地坪与植被,如何体现”分享。爱“,规划主题景观节点，凸显亲情与温馨,现状,思路, 缔元山庄产品提升之路景观再造,星光大道 效仿好莱坞为巨星留名的星光大道，在社区核心交通中轴，设立一条星光大道，定制业主的足印，烧制成砖，铺设于星光大道，让购房业主的足迹，永久镌刻在鹭岛的东部，在东郡的核心
21、大道两侧，结合路灯和行道树上的灯光布置，制造如画如梦的星光效果,幽林漫步 花香小径，是情侣和小夫妻牵手漫步的地方，树荫蔽日，花香满怀 白天有树下雅致的藤椅，晚上有头顶忽闪的灯光，执子之手，一路相伴,主题超越品质：以主题园林建立与业主的心灵沟通之桥，使之精神超越物质, 缔元山庄产品提升之路景观再造,亲亲芳庭 小朋友的嬉戏天地，寓教于乐的绿色庭园，体验认知的动植物课堂,爱晚家园 父母修身养性的场所，晨练、散步、下棋、跳舞，是父母的第二个休憩家园, 缔元山庄产品提升之路景观再造,反其道而行之 不要太自然：精致化的人工雕琢不浪费每一寸景观空间，目之所及，皆为精品，均含品味, 缔元山庄产品提升之路景观再
22、造,拒绝平面，拒绝平淡，构筑层次 地坪的竖向错落，可增加景观面积，植被的高低搭配，可产生丰富的视觉冲击,人工坡地营造层次,小流水盘活大景观,裙房边多层次植被搭配柔化建筑冷硬,台阶小径，营造有限空间的纵深感,迷宫般的构图，丰富了高层建筑的俯瞰视角,错落的地形，连草地也显得层次分明, 缔元山庄产品提升之路景观再造,我们理想中的园林： 不强调风格，因为景观元素是空灵而不受制约的；但强调韵味，因为这是菁英家庭的共有庭院，她浪漫，因为晚上可以看中庭灯光如繁星点点，她艺术，因为她给在这里嬉戏孩子予潜移默化的熏陶，她温馨，因为开朗的父母在这里找的一个更大的家， 所以，这是一个充满爱的构思，浪漫温馨的，隐含东
23、方美学韵味，散发艺术气息的现代园林，是一个除了家之外，最为安详的栖息港湾。, 缔元山庄产品提升之路景观再造,需要提醒的几点,养生养心情景居所，首先应该是一个安全、安静的社区，因此建议社区的交通体系重新规划，实现基本的人车分流，车辆不进入小区核心，建立一个能让业主们全身心放松的休憩庭院。,对硬地进行景观化处理，既满足消防要求，又能最大限度降低硬地面积，柔化道路。,泳池做为现代人不可或缺的健身场所，已经成为一个小区档次的象征，同时，户外泳池也是景观的一个核心构成要素，因此，景观泳池是社区景观的必备要件。,水景的应用，景观无水则失之灵动，水多则管理困难，建议采用小水系，以其动的特性，给精致的硬景和葱
24、茏的绿植增加柔美的情调,细节体现园林立意的精髓，如休闲座椅，复古街灯，铺地材质，指示牌、垃圾箱、信报箱等，一切围绕精致温馨浪漫的格调，贴景、贴题、贴意,推广核心,在海西大潮的前沿阵地 在城市新兴的东部中心 拥有最富有舆论影响力的客户群 这样一个占据天时、地利、人和的项目，如何传播母品牌，助力母品牌提升？,回视关键问题品牌如何与项目嫁接？,夏商地产的品牌建设之路,一个可资借鉴的案例 ,夏商地产品牌建设背景,1、夏商地产作为国有企业，在2005年之前，开发过几个项目，但在厦门的品牌影响力几乎可以忽略不计；2、夏商大学康城，作为一个郊区大盘，在没有自然资源优势、没有市政配套优势、没有强大品牌优势、没
25、有明显地价成本优势的前提下，常规的竞争策略无法让项目保持持续的市场竞争优势。故，塑造项目社区品牌、生活品牌也将成为项目成功与否的关键所在。,必须为本案度身定制核心竞争策略，才能突破现有的竞争格局，成为引领市场的领跑者,以“50万现代生活榜样新城”的项目品牌成就“自然好生活”的企业品牌！,夏商地产品牌建设策略,1、精确定位具体项目的目标客户客群，并以此为基础形成科学合理且富于创造性的产品定位战略； 2、通过营销推广，形成项目品牌； 3、成立客户俱乐部，以项目品牌带动企业品牌的建立； 4、以企业品牌带动项目销售；,06年9-11月夏商地产口号征集07年4月21日夏商会厦门漳州两地同时启动07年9月
26、15日“夏商集团第三届行行出状元电视博饼王大赛”夏商会会员专场07年9月16日“夏商集团第三届行行出状元电视博饼王大赛”夏商会会员专场）07年10月1日尽现城邦魅力、欢享精彩十一07年2月23日房友车友闹元宵08年3月8日夏商会积分兑换活动启动（二期1号楼开盘）08年6月28日夏商会周年庆 携手小金星签约进驻（二期16-17号楼开盘）08年9月21日中秋状元大比拼千人博饼活动,夏商会历程 夏商会基于对客户的置业咨询、业主联谊、物业管理、商业结盟等手段，强化在客户心目中的美誉度和忠诚度，以及发展与顾客的长期、稳定关系，客户关系管理藉由服务手段所培养的客户满意度与忠诚度为其提供支持。,夏商地产的品
27、牌建设之路,夏商会2007年4月创立，迄今已成为厦门本土,禹洲东郡,用项目的声音，引爆品牌的火热！,让品牌迅速蹿红！,城 市 运 动,如何传播品牌、树立品牌、强化品牌？,企业搭台 舆论唱戏,品牌运作方式,全面整合项目资源、充分调动舆论优势、严格执行“品牌先行” 创造条件，打响品牌的声音！,以禹洲的名义发起,以项目为契机,以舆论为后盾,我们针对的客群中产阶层最有力的声音？,他们不一定是社会最顶层的发言人 他们不一定是占据最多社会财富的人但是， 他们对舆论的发展与传播举足轻重！,他们左右一个城市的舆论方向!,WHO？,台商,学者,媒体,舆论焦点：会聚海西焦点， 提升舆论高度！,舆论高手：知识文化领
28、域专家， 提升舆论深度！,舆论弄潮儿：舆论导向迅速， 舆论网络强大！,主流中的三大舆论主力,Top 3,这战应该怎么打？这戏应该怎么唱？,城市运动登场！ 3大战役 夺天下,唱响台海大戏,战役一,唱出东部主旋律,战役二,客户价值攻坚战,战役三,创立【禹洲。台海会所】，开展丰富多彩的台海文化展、台海 民俗节、台海交流季 与台商联合，让禹洲成为海西交流使节,与学者联合，推出东郡名家系列讲坛，并邀请名人为项目著书， 热炒东部片区，树立禹洲城市成长先锋的形象,直面三大主力，以禹洲。给爱一个家发起与客户价值紧密相关 的各种互动活动，打造禹洲客户价值创造者的形象,台海高手家汇,特别邀请台湾知名学者/人士 邀
29、请大陆知名人士共同参与 开设系列讲座或沙龙会 围绕中产关注的焦点问题展开研讨国际企业管理专家 余世维 台湾学者、百家讲坛学者 曾仕强 畅销小说家 蔡智恒 著名漫画家 几米 台湾营养学家 ,与电视台、电台或报纸合作， 冠名栏目推出系列访谈， 结合东部发展谈厦门发展， 寻找想要居住在东部 为厦门建设有突出贡献的新厦门人,寻找一种照亮城市的力量,禹洲，给爱一个家,禹洲企业成长回顾展,将禹洲15年的发展历程 通过图片展、资料展的形式 一一展现 做成禹洲至今最全面的企业历程 回顾展,重点嫁接品牌与项目，将项目 卖点逐一转换为实在的客户价值 让客户体验欢乐家庭 社区生活 围绕客户关心的教育提供相应 附加值
30、服务,启蒙教育论坛 启动教育基金,禹洲。欢乐社区行,禹洲。夕阳红俱乐部,两代居以上的客户，最关心的问题，就是孩子和老人。 为他们解决工作繁忙时无法陪伴家人的难题，为中产 客户减负，也为家庭添欢乐。 终极服务提供终生价值，为客户创造价值最大化。,两代居以上的客户，最关心的问题，就是孩子和老人。 为他们解决工作繁忙时无法陪伴家人的难题，为中产客户减负，也为家庭添欢乐。 终极服务提供终生价值，为客户创造价值最大化。,品牌的市场关注度 UP！ 品牌的市场影响力 UP！ 品牌社会形象提升 UP！,城市生活领航者,禹洲,项目运作,品牌运营,项目营销,城市运动,创造一个阶层的理想生活,推进一个城市的时代发展
31、,打通一个城市的国际脉络,阶段推广,酝酿期,公开强销期,持续强销期,尾销期,价格试水,低开高走,高值高价,销售圆满,吸引关注,引爆热点,持续升温,完美收官,价格策略,项目策略,阶段推广安排,推广时间,2-3个月,2-3个月,6-10个月,2-3个月,推广节奏,稳步蓄客,小高潮,高潮迭起,完美收尾,分期推盘策略,优化最佳位置的产品，实现利润最大化。 不同产品搭配销售，丰富产品线。 推盘次序位置从劣到优，价格稳步上涨。,价格建议, 禹洲缔元山庄在现状下的价格初判,市场依据,注：上述图表中括号中的数据表示该项目的推盘套数。,小阳春下，15月枋湖片区成交约1200套普通住宅，是2008年全年的78倍，
32、而枋湖片区的领头项目目前成交均价恢复到11000元/以上。, 禹洲缔元山庄在现状下的价格初判,竞争依据,注：上述图表中括号中的数据表示该项目的推盘套数。,小三房是非常突出的市场供应缺口,标准三房是每个项目固定规划的户型，余量多,二房的库存相对三房较少，余量压力小,在未来12年内，预计目前已知的普通住宅市场存量约为5000套，压力虽然存在。但是已知的包括“建发用地”、“华林广场”等地块都是拉动和稳定枋湖片区价格平衡的项目。, 禹洲缔元山庄在现状下的价格初判,其他依据,大势诱因,今年1月以来，厦门岛内、全市房价稳步上升的同时，市场存量持续下降。由于去年土地动工面积锐减，在迅速回暖的小阳春面前，岛内
33、市场的热点仍将延续，岛内价格受到支撑。, 禹洲缔元山庄在现状下的价格初判,其他依据,区域提升,在“海西”助力和厦门城市东拓的背景下，枋湖片区配套的持续完善， 居住氛围的持续提高，都是对区域房价的有力保证。, 禹洲缔元山庄在现状下的价格初判,小 结,小结：估算13600元/为本案地块按照2+2户型，当前市场销售价格的初步评价。如果增加禹洲地产品牌的提升、我司成熟稳健的运盘模式和操盘经验等因素，预期项目目前销售价格可达14000元/ ，折算成使用面积后价格为11200元/。介于市场前景的变化和难以预期性，本案的实际可售价格尚需明确本案的工程进度之后再做研判。,注：实际使用面积价格计算为110130
34、平户型，赠送2040平面积计算的平均结果。,2009中国房地产策划代理综合实力TOP10 2008中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10 2008中国房地产策划代理综合实力TOP10 2007中国房地产策划代理综合实力TOP10 2006中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10 2006中国最具全案策划力顾问机构 2006中国最具实效销售力代理企业 2005中国金牌代理百强（十三名）,累计代理项目,合约总面积超过,2600 万平方米,销售总金额超过,300亿元,跨区域发展超过,10 年,100余个,数字新景祥,07年代理楼盘 总销售金额超 110亿元,全国过往部分项目,合作品牌开发企业,建发
35、房产 吴中地产 骏和置业 沿海绿色家园 明发集团,万科地产 金地集团 路桥集团 厦商地产 融侨集团,主营业务,项目整体营销流程控制 项目市场形象定位 项目营销战略与战术拟定 项目价格策略拟定 促销策略实施方案 制定营销推广策略 发展商与项目形象定位与包装 项目营销传播策略 媒体选择与组合 品牌活动策划组织,总形象策略 公关与宣传策略建议 营销活动总体策略 传播媒介选择建议 分阶段传播策略 媒介计划策略与预算建议 在策略指导下的行销推广计划 项目全程宣传物料设计,专业销售代理服务 销售节奏安排与控制 销售流程执行 销售团队搭建与组织管理 营销中心定位与包装 样板房策略与概念设计 样板示范段策略与
36、概念设计 现场活动策略及执行实施 业绩目标制定与执行,完善的内部激励系统，打造中国最稳定的地产综合服务团队 三级专业品质监控系统，全面提升服务品质和运作效能 专设项目品控中心，高效保障扩张过程中的项目品质,New Visual Angle, 提升价值,高效而庞大的客户资料库新景祥庞大的客户资料库成为应对逆市的需求保障。基于资源共享，无障碍沟通协作的IT技术平台，支持集团用户的IT平台，高效的资源共享系统，赢取项目附加值的“新景祥办公自动化（OA）系统及销售管理系统”。拥有着20多万份的客户数据库与分销渠道网络资源，其中厦门客户数据更加充实。,覆盖全国又扎根本土的庞大客户管理平台。,新景祥客户管
37、理系统,新景祥数据库,中国房地产策划代理综合实力TOP10企业,新景祥您值得信赖的合作选择！,提案結束，谢谢各位,禹洲香槟城一期,禹洲缔元山庄,建发书香佳缘,鹭岛心筑,幸福密码,凯悦新城,联发欣悦园,水晶森林,吉家家世界,建发新地块,卓晟园,碧湖嘉园,湖里妇幼保健,金中华枋湖购物广场,联盛百货枋湖店,TESCO购物中心,TESCO(特易购)源自英国，全球零售业五十强排名第三，仅次于沃尔玛和家乐福，高于麦德龙。此在厦的建设拟建成类似SM的大型购物中心，也是TESCO在华的首个综合购物中心，地块编号2008Y06-S，在筹备中。计划2008年后三年完工,湖里区新政府,湖里区新政府,湖里实验小学,附
38、 件,禹洲缔元山庄项目地块利弊,用地周围均为新建住宅社区，区域印象优于香槟城一期用地北侧和西侧分别为“幸福密码”和“凯悦新城”新建住宅社区，南侧为薛岭山(山势低矮)，从整体形象而言，明显优于一期，相对而言更静谧更适合居住。,置于地表的高压电和有待改观的区域形象是最大弊端地表高压电沿线的七家开发企业联名要求高压电迁至地下，这一事件基本确定，沿途诸如凯悦新城项目已经因此提价。但由于现状仍然存在，对潜在客户的感官劣势影响显著。,置于地表的高压电,比较嘈杂的金湖路,区位形象有待改观,附 件, 枋湖片区市场现状与区域竞争环境点评,1,2,注：上述图表中括号中的数据表示该项目的推盘套数。,附 件, 枋湖片
39、区市场现状与区域竞争环境点评,说明2：上表主要以各户型的建筑面积为划分标准。,附 件, 枋湖片区市场现状与区域竞争环境点评,注：缔元山庄和建发用地均为现状土地，按照平均户型120平估算套数,小三房是非常突出的市场供应缺口,标准三房是每个项目固定规划的户型，余量多,二房的库存相对三房较少，余量压力小,附 件,主流客户群体,特殊客户群体, 禹洲缔元山庄在现状下的价格初判,禹洲香槟城一期,市场比较法说明：1、将区域内“凯悦新城”、“幸福密码”此类开发品牌、口碑影响逊色于本案的项目剔除比较。2、此市场比较所得价格仅代表目前市场环境下初判可售合理价格，实际销售价格定位尚需视工程进度而定。,附 件, 禹洲缔元山庄在现状下的价格初判,水晶森林, 禹洲缔元山庄在现状下的价格初判,书香佳缘,
