1、深圳市特发信息股份有限公司特发信息港一期项目可行性研究报告一 项目概况（一）项目建设规模和内容项目拟建设三栋物业，A 栋为高科技厂房，B 栋为科研办公楼（写字楼） ，C 栋为配套后勤办公用房及食堂。表：项目用地规划指标项目名称 宗地项目地块编号 T305-0019 用地性质 工业用地总用地面积（m2） 25,563.3 建筑容积率 2.56(包括原有建筑) 建筑覆盖率 35%总建筑面积（m2） 71,121.25 计入容积率建筑面积（ m2） 43,780.27 其中：A 楼（m2） 14,211.33B楼（m2） 26,616.75C 楼（m2） 2,952.19 不计容积率建筑面积（m2
2、） 27,340.98 其中：A楼架空层面积 1,558.14B 楼架空层面积 1,171.91C 楼半地下室面积 1,141.13 地下室及架空层面积 23,469.82、地下室及架空层构成 2 层车库，拟配备 520 个车位；3、C 楼中含有1,000食堂，作为项目的配套。（二）项目开发手续 及项目报批进展根据 深圳经济特区土地使用权出让合同书 （深地合字（93）055 号） ，1993 年深圳市通讯工业公司取得项目用地使用权，土地使用年限为 30 年，从 1993 年 4 月 19 日至 2023 年 4 月 18 日止。1999 年深圳市规划国土局与深圳市通讯工业公司经过协商，就深地合
3、字（93）055 号及协议书的有关条款进行修改，深圳市规划国土局同意 T305-19 地块土地使用年限为 50 年，即从 1993 年 4 月 19 日至 2043年 4 月 18 日。2002 年，经深圳市规划与国土资源局同意，签订补充协议（2）,将项目用地的使用权变更为深圳市特发信息股份有限公司，其土地使用年期与原合同保持一致。目前，公司已取得土地建设用地规划许可证 ，其他有关手续正在办理中。（三）项目位置 深圳市南山科技园特发信息港一期项目地块位于南山区科技园科丰路，属于南山科技园中区；（四）项目环境特发信息港整体形成了相对独立的小园区，地势北低南高。其中已建建筑信息港大厦和厂房目前用于
4、深圳市特发信息股份有限公司自用和对外出租；一期项目待建地块共有 A、B、C 三个地块，为本次可行性研究的对象，三个地块均呈较为规则的长方形，地面平整，利于开发建设。图：项目地块分布示意图项目周边及交通情况周边环境：项目周边多为旧工业厂房和住宅小区，物业档次参差不齐，建设略显杂乱。微观交通条件：项目微观位置不够理想，对外通达性较差，现状仅南侧的科丰路可直接与外部交通网衔接，北侧的琼宇路需经科伟路实现与科苑路的连通，可达性受到一定制约；周边交通条件：项目所处宏观区位路网交通较为便利，项目位于科技园中区东部，南北方向从东到西依次为铜鼓路、科苑路、科技中三路、科技中二路、和科技中一路，东西方向从北到南
5、依次为北环大道、高新中一路、高新中二路、高新中三路、高新中四路和深南大道。城市交通干道和园区生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。（五）项目建设期项目 2009 年第 2 季度开始土方及前期工程，计划于 2011 年 1 季度末完成竣工验收，共约 2 年。二 投资环境及房地产市场分析（一）宏观经济背景分析 2008 年深圳市地区生产总值（GDP）达 7,806.54 亿元，在全国大中城市中排在上海、北京、广州之后,位列第四，比上年增长 12.1%，高于全国 3.1 个百分点，表现出了平稳增长态势，但较 2007 年的 14.7%的增速有所放缓。工业总体增速保持平稳，其中电子信息行业增长尤为迅速
6、。深圳市整体经济对外贸的依存度不高，目前只是阶段性放缓，未来有较大的发展空间和良好契机。随着珠三角区域轨道交通的建设，深圳市区域城市地位将逐步提升，与香港的联系将更加紧密，这将为企业发展提供契机，同时也将拓宽置业需求。规划在建的广深莞香港铁路，将扩充城市边界，拉近深港距离，为深港一体化奠定基础，提升城市置业人口的吸纳能力，并为企业发展提供更加广阔的空间。（二）深圳市土地及写字楼市场运行特征分析深圳市写字楼市场运行特征分析如下：市场格局 深圳市特区内办公物业市场主要分布在罗湖蔡屋围片区、福田中心区、中心西区、南山科技园片区四个区域。其中，福田中心区以高档写字楼为主，罗湖蔡屋围片区为最早发展起来的
7、商务区，以中高档写字楼为主；南山区科技园片区档次不一，多以厂房式办公楼为主；中心西区在逐步成熟，以中低档写字楼为主，主要为沿深南路的乙级写字楼和车公庙工业区内厂房改建的办公和商务公寓；罗湖区的人民南片区也有中低档写字楼和商务公寓分布。供给市场分析 深圳写字楼市场已由 2006-2007 年上半年的 “高供给、量价齐升” 转向2008 年的“高供给、量价齐跌”的态势，自 2007 年下半年以来在宏观调控、国际经济环境恶化等因素的影响下，投资性客户的膨胀性需求萎缩，写字楼销售价格也有所回落，销售速度减缓；（三）区域市场分析项目位于南山科技园中区，拟建科研办公及高科技厂房，其中高科技厂房主要用于检测
8、和科研，非生产车间，属于生产型办公，两种物业类型的使用功能主要为办公，故区域市场分析将主要对科技园的办公物业市场进行研究。1、区域概况整体概述南山科技园区总占地面积 11.5 平方公里，其中规划工业用地 2.8平方公里，生活配套及其他用地 5.4 平方公里。目前，科技园区已开发建成的土地面积 6.5 平方公里，划而未建的土地面积 1.3 平方公里，未划未建的空地 3.7 平方公里。园区按照地域和产业不同分为北区、中区和南区。北区：面积为 5.23 平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。中区：中区为 3.71 平方公里，已逐渐发展成
9、为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造一部分传统产业，提高高新技术产业的用地比例。南区：南区为 2.57 平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心，包括深圳大学、南区北片及后海路以南的南区南片三部分。中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在一定程度上降低了中区的整体形象。虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位、交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值
10、将具备一定上升空间：后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。区位优势 中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。交通优势 中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。产业联动优势 由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进一步发展。政策优势 中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。环境
11、优势 中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发过程可以充分利用这些自然资源。2、办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于 1996 年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。南区：是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，代表性物业有联想大厦、飞亚达大厦、创维大厦和 TCL 大厦等，楼宇素质普遍较高，90%以上办公
12、楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。中区：办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦、科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物；科技生物谷于 2008 年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计 2009 年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。 由于中区办公物业较少，市场供不应求，
13、周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪 90 年代，外表较为陈旧，目前约 60%出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业 混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园一、二期，软硬件设施相对较好；普通厂房普遍较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分割成小面积单元用于出租。总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。北区：多为独立小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂
14、房等多种物业。北区多分布小型园区，主要有清华（同方）信息港、长城计算机集团和酷派信息港等，独立成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求的同时，对外进行租赁。需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强，支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为理想，其中表现最好的为性价比较
15、高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼、清华（同方）信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到 90%以上。办公物业租金水平依照南区、中区、北区依次下降，其中租金水平最高的南区达 80-100 元/m2月。科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公楼，故租金(全包)水平最高，为 80-100 元/m2 月，中区办公楼的租金（全包）约为 80 元/m2月左右，工业物业的租金约为 50-70 元/m2月；北区因地理位置的原因，租金处于最低水平，约为 50-60 元/m2月左右。从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。从物业类型来看，科技园
16、办公物业主要分为办公楼、高科技厂房和普通厂房，租金水平因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约 80 元/m2月以上，高科技厂房的租金在 50-70 元/m2月之间，普通厂房租金则为 30-40 元/m2月。强劲的市场需求对办公物业的发展起到了有效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与 2007 年基本持平。根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区内办公物业的发展。目前市场的租金水平基本保持了 2007 年 8 月的水平，虽有少量物业租金出现小幅下跌，但大部分物业的租金与 2007 年基本持平或小幅上涨，表现出了较强的抗跌性。市场未来趋势科技园区未来
17、办公物业的新增供应量较为有限，将继续维持现状，保持三级市场的活跃度。2008 年，南山科技园共成交 6 宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约2.8 万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租。总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级市场将继续保持活跃。受金融危机影响，未来市场对中低端、小面积隔间办公物业产品需求将进一步扩大。在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未完全恢复，投资者将逐步退出市场，办公物业的需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业的营业业绩将受到一定冲击，因此出于压缩成本的考虑，预计未来
18、市场对中低端、小面积隔间产品将更加青睐。三 项目 SWOT 分析在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的 SWOT 分析，为项目定位、发展评估、经济测算提供参考：优势（S）项目能够形成独立的小型园区；地块现状较为平整，利于开发建设；目位于科技园区内，周边已形成良好的工业聚集性；劣势（W）项目地块目前仅能通过科丰路直接与外部交通连接，通达性受到一定制约；项目所处区域位于科技园中区东部，微观位置相对较偏，周边环境欠佳，多为住宅和旧工业厂房。机会（O）南山科技园是深圳发展高新技术产业的重点园区，随着园区入驻企业的逐年增多，整个科技园的发展也较为迅速，这为项目的发展提供了良好的生存环境和广阔的发展
19、平台；市场对科技园区办公物业的需求仍保持旺盛，为项目发展提供了有效支撑；南山科技园区已形成便捷的交通网络，对项目发展具有一定交通优势。科技园区办公物业未来新增供应量较为有限，为项目发展提供了良好的机会。威胁（T）金融危机对整体经济环境的冲击仍然在影响市场信心，可能进而影响企业的营运状况，这对办公物业的市场需求将产生一定威胁；科技园区现有办公物业供应量较大，三级租赁市场较为活跃，这给项目的发展带来一定的竞争威胁。综上所述，项目具备发展办公功能物业的优势和机会，虽然自身存在一定劣势，且面临一定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。四 项目定位及发展评估（一）项目定位产品定位基于市场分析和项目
20、SWOT 分析，判定项目的产品定位，判定依据如下：A 本项目形成了相对独立的小型园区；B 片区市场对办公物业的需求较为旺盛，现有办公物业出租情况良好；C 独立小型园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业类型；D 片区未来新增办公及工业物业较为有限，市场将主要是存量物业竞争。判定结论：A 项目应顺应市场发展，以建设办公物业为主；B 项目作为独立的小型园区，应建设多种物业类型，满足自身发展需求的同时，也可降低市场风险；C 完善项目的相关配套，增强市场竞争力。项目产品定位拟为：A 地块建设一栋 8 层高科技厂房；B 地块建设一栋 18 层的科研办公楼，定位中端；C 地块建设一栋包括高科技厂房和员工食堂的 3 层建筑。基于上文分析，认为项目产品定位符合市场需求，具有良好的发展前景。客户定位根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况，判定本项目的客户定位为：核心客户电子信息、生物医药、科技类企业；重要客户软件、机电一体化类公司；偶得客户咨询服务类企业。价格定位项目为待建物业，建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃，在市场上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。基本原理 根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，结合本估价对象的现状，经过交易情况修正、市场状况调整和房地产状况的修正，调整确定一个客观的租金水平。
