1、江油市某某养老院经营项目建议书第一章 总 论一、项目名称项目名称：江油市 xxx 养老院连锁经营新建项目二、承办单位概况承办单位：四川 xxx 投资管理有限公司住所：江油市江岸区法定代表人：注册资本：人民币 xx 万元整企业类型：有限责任公司经营范围：三、拟建地点本项目拟建地点为江油市 xxx 区 xxx 办事处、xxx 镇及 xxx 办事处。首期建设地点为 xxx 办事处。四、建设内容与规模项目建设内容为在江油市 xxx 区 xxx 办事处、xxx 镇及 xxx 办事处兴建养老院。首期项目建设规模为征地 2000 亩，房屋建筑物面积 402000 平方米，床位数 1000 个。五、建设年限首
2、期项目建设年限为 3 年。六、慨算投资首期概算投资总额为 5 亿元人民币。七、效益分析静态投资回收期：4.39 年（不含 2 年建设期）动态投资回收期：5.30 年（不含 2 年建设期）财务内部收益率：26.59累计财务净现值：1723 万元年平均利润总额：603.54 万元投资利润率：20.12八、项目建议书编制依据本项目建议书编制的主要依据是：1、中国老龄事业发展“十二五”规划；2、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见(国办发 200019 号)；3、四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定 (2000 年 8 月 31日川政发2000 55 号)；4、四川省
3、社会福利机构管理实施细则(试行) (川民政 发2001433 号 2001年 9 月 27 日) ；5、江油市社会养老机构管理实施办法；6、财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知；7、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范；8、江油市城市总体规划（19962020 年）；9、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）；10、四川省建筑工程消耗量定额及统一基价表；11、四川省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（川建造价200312 号）；12、四川省建筑、装饰装修、安装工程消耗量定 额及 统一基价表（单位估价表）（川建200343 号）、 四川省建筑安装工程
4、费用定额（川建200344 号）；12、江油市建设工程造价管理站“ 市造价管理站关于发布四川地区建筑安装工程二 00 四年二季度造价指数的通知“（武建价字 200512 号）；13、江油市房屋重置价格标准。第二章 项目建设的必要性一、产业政策分析“十二五”期间是中国全面 应对人口老龄化的关键时 期，中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业的投入机制。 中国老龄事业发展“ 十二五 ”规划提出了“十二五”期间老龄事业发展的总体目标：继续增加财政对社会保障的投入，多渠道筹措老年社会保障基金，逐步建立广泛覆盖、持续发展、与经济社会相适应、与其他保障制度相衔接的老年社会保
5、障体系。基本建立相对 完善的老龄法律法规政策体系，健全与人口老龄化相适应的更加协调高效的老龄工作体制；积极推进方便老年人生活的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络，满足老年人特殊需求的老年用品市场。 进一步营造敬老、养老、助老和代 际和谐的良好氛围，为实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所 为、老有所学、老有所 乐”的目标创造更为有利的社会条件；在“十二五” 期间，中国具体采取一些指标化的要求，新增城镇孤寡老人集中供养的床位 80 万张，来缓解孤老安置床位紧张的局面，同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象的爱心护理工程试点和示范工作，在大中城市建立一批爱 心
6、护理院。 规划提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发 展的税收、信贷、投资等政策，采取税收优惠、减免费用、信贷 支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业 ，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构，引 导企业生产满足老年人各种需求的门类齐全、品种多样、 经济适用的老年用品。规划要求，逐步加大老龄事业投入。各 级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄 科学研究和老年活动等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金
7、会和其他组织的作用，积极引 导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。“十二五”期间，四川出台 14 项优惠政策，加快社会福利社会化。凡在江油市区域内，兴办以养老、残疾人、精神病人、孤儿和弃婴等为主要服务对象的社会福利院、儿童福利院、优抚医院、按摩医院、老年公寓、敬老院、托老院、光荣院等各类社会福利机构，均享受有关优惠政策。其中，社会 办养老机构和社区福利服务机构，凭市级民政部门核发的社会福利机构设置批准证书，享受有关优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构的日常经费。在建设方面，社会福利机构的建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低
8、。新建社会福利建设项目，市政基 础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。新增用电容量，按国家 计委新规定的标准减半征收贴费。社会福利机构用水、用电、用气，将按居民生活用水、用电、用气的价格收费等。 在税收方面，社会福利机构的社会福利服务所取得的收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。“十二五”规划及地方对养老机构各方面的 优惠政策，给养老机构的兴办提供了良好的产业政策环境。二、国际、国内老年人现状分析据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60 岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达 23%，其次 为 希腊的 22.8%和日本的 22%，再次是
9、德国的 21.8%和瑞典的 21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国” 都是 发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字，2002 年全世界 60 岁以上的老人为 6.29亿，占世界人口总数的 10%。到 2050 年，老人人数将猛增到 19.64 亿人，占世界总人口的 21%，平均每年增 长 9000 万。其中，世界 经济发达地区的老人总数将由目前的 2.36 亿人增加到 3.95 亿人，占该地区总人口的比例将由目前的 20%增加到 33%，经济 欠发达地区将由目前的 3.93 亿人猛增到 15
10、.69 亿人，占总人口的比例将由目前的 8%增加到 19%，届时人口老龄化问题最严重的 3 个国家是西班牙、意大利和日本。表 2.1世界 60 岁以上人口占总人口的比率增长情况（）年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010全世界 8.1 8.1 8.4 8.6 9.2 9.8 10.7发达地区 11.6 12.6 14.5 15.5 17.6 19.2 21.2发展中国家 6.4 6.1 6.1 6.3 6.9 7.6 8.5中 国 7.2 7.2 6.8 7.4 8.6 9.9 11.7（资料来源：中国老龄科学研究中心）中国是世界上老年人口最多的国家。目前，
11、我国 60 岁以上的老人有 1.2 亿。年轻人的出生比率在下降， 长寿老人却越来越多，人口的迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对的经济和社会问题。中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段：第一阶段：从 1982 年到2000 年是人口老龄化的过渡阶段；第二阶段：从 2000 年到 2020 年是人口老龄化的迅速发展阶段；第三阶段：从 2020 年到 2050 年是人口老龄化的高峰阶段。据权威部门预测，到 2010 年，中国 60 岁及以上老年人口将达到 1.74 亿， 约占总人口的 12.78。其中， 80 岁以上老年人将达到 2132 万，占老年人口 总数的12.25。全国老龄工作办
12、公室提供的调查资料表明，60 岁以上老年人的生命期内，平均有 1/4 左右的时间处于肌体功能受 损状态，需要不同程度的照料和护理，中国约有 3250 万老年人需要不同形式的长期护理。5的老年人有入住养老机构的愿望。目前中国养老机构床位占老年人口的比重仅为 0.84，为老年人提供服务的设施严重不足。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、 产业结合、文化心态、社会发展等带来一系列的影响，成 为 21 世纪中国必须认真对待，认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化给社会 经济带来的主要影响：老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养
13、人口的增加必将加重 劳动人口的负担；伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高；人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担；人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求；人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化，使家庭养老功能不断地弱化。社会人口老龄化，必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们既要看到人口老龄化所带来的负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现，老年群体的特殊需求，也是社会、经济发展的一种动力，庞大的老年群体，可以形成可观的消费市场。老 龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力，是
14、新的经济增长点。人口老龄化 对经济和社会发展的影响是多层面的，机遇和挑战并存，关键 是要以积极的姿态 和正确的措施去应付，要在建设现代化的同时， 创造一个代际和谐、不分年龄，人人共享的社会。老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准的“ 蛋糕”。如今， “养儿防老”的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生 彻底的改变，越来越多的父母不指望孩子以后能承担养老的责任。在未来的几十年中，必将会有大批的老年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处，这必然会给国家造成巨大的压力。今年 9月，国家民政部部长多吉才 让宣布，要用 5 年时间，基本建成以国家兴办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利机
15、构为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服 务网络。在 这一政策指引下，民间力量有望在这一领域初试身手。中国人口老龄化的迅速地、大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有的。已经引起中国政府的高度重 视，也引起了全社会的共同关注。大力兴办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手段。中国目前已进入老龄化社会，新一代的独生子女已经成人，下一步中国的家庭将形成“四二一”结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。三、四川省及江油市老年人及其产业发展现状四川省最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高的同时，人口老龄化进程明显加快。随着多年来生育水平下
16、降和人们健康水平提高，未来几年四川省人口老龄化进程将进一步加快。一方面，老年人口规 模迅速扩大，据 预测，65 岁及以上老年人口总量将从 2005 年的 451.7 万增加到 2010 年的 508.02 万，增长12.5%。另一方面，老年人口比重迅速提高，老 龄化速度明 显加快。65 岁及以上老年人口占总人口的比重，2010 年将提高到 8.2%，比 2005 年的 7.49%提高 0.61 个百分点。2020 年将提高到 12.56%，届 时每 8 个人中就有一个 65 岁及以上老年人。到本世纪中叶，老年人口比重将达到 33%，每 3.03 个人中就有一个老年人，达到重度老龄化阶段。200
17、6 年 3、4 月份，江油市民政局、江油市老 龄委和江油市社会福利院 联合在我市城区进行了一次“江油市老年人生活状况调查 ”。从这次调查的结果来看，四川城区老年人与子女共住一处的占绝大多数，达到了 73.23%，但是老年人独住的家庭也不少。在 1841 位有子女的老年人中，有 507 人没有和子女住在一起，达到了 26.77%。在独居的老人家庭中，有子女的老人独居家庭占了相当大的比例，达到 71.20%。导致这些老人单独居住的原因是多方面的，占首位的是房子。许多家庭，由于房子面积太小，子女 结婚、生小孩后无法再挤住一处而不得不分离出去。父母住处离子女工作 单位远（含外地）是造成老人单独居住的另
18、一个重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活 习惯 差异等主观原因导致老年人与子女分开居住的比例达到 16.47%，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住的比例也达到了 13.70%。这说明在一定程度上仍存在着“代沟” 现象。在接受调查的老年人中，也有近 9%的老年人“不想靠子女 ”希望独立生活。持有这种想法的大多是住房、经济收入条件 较好或与子女关系有严重问题的老人。同一个问题在年轻人中， 态度的差异是相当大的。 调查发现，如果父母身体、住房条件允许，有 74%以上的青年夫妇希望与父母分开住，但住的地方不要太远，最好是走动方便。 这些年轻人认为，分开居住不但不 “分离” 更能增进两代人之
19、间的感情，提高家庭生活的质量。在 507 位与子女分开居住的老年人家庭中，70%以上每个星期至少同子女聚会一次。这表明，青年人并不是回避 赡养老人的责任，而是在尽人子之责全力赡养老人的同时，也想避开一些无谓的摩擦。事实证明， 这样的家庭，上下辈的关系更融洽。城市老年人 绝大多数有离退休金，在 1894 位接受调查的老年人中，靠子女供养的仅占 448%。家庭是城市老年人养老的主要场所，在家养老是城市老年人养老的主要形式。但随着社会主义市场经济体制的逐步确立，城市老年人在家养老也呈现出了一些新的特点：（1）养老的内容发生了根本转变，家庭养老功能日趋弱化。城市社会由于社会养老保障制度的不断完善，老年
20、人的物质生活基本上有了保障。传统的柴米油盐式的物质供养内容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均寿命延长、子女数量减少、核心家庭不断增多、职业流动和地域流动加快等，子女社会生活和家庭 负担都较重，家庭养老功能有外移和弱化的趋势。 （2）当代老年人的养老观念正在发生变化，处在一个转型口。传统的道德观认为老年人最理想的是几代同堂、享有权威、含饴弄孙的生活模式。但实际上，由于工 业化和 现代化的冲击，家庭规模日益缩小，生活节奏不断加快，有些老年人已 经“对上一代仍具有较重的孝养责任，而对下一代则不一定有同等的孝养要求”。在生活服务方面，有 47%的老年人希望能够尽量不打扰子女的创
21、业生活而自行料理。 （3）城市家庭在养老方面存在着许多实际困难。从以上分析可以看出，在当前城市家庭中，老年人对家庭生活抱有很大的期望，但实际上子女在承担养老责任方面又“ 力不从心”，一方面是要求更高、时间更长，另一方面是时间相对减少、精力相对有限，也存在着专门经验不足、知识缺乏的问题。据统计，我市 60 岁以上的老年人已经达到了 97.7 万人，占全市总人口的12.19%。而全市社会福利机构仅有 173 所，床位 8600 多张，平均每百名老人只有 1 张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出。第三章 市场分析与预测一、国内老年住宅市场的现状分析1、“老年人住宅市场”潜力巨大中国的养老设施传统上是
22、民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老 设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。在未来的 5-10 年中，养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。据有关部门的调查表明，与目前超过 1.3 亿的 60 岁以上的老年人相比较，我国只有 42000 多所的养老机构，所拥有的床位还不到 100 万张，只能为 1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再
23、就 业收入和赡养费大约有 4000 亿元，借 鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为 560 万到 700 万的老人修建老年住宅，投资总额在160 亿到 200 亿元。2000 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的 积蓄总和相当于全国国内生产总值的 1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年 3000 亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费 数额还将得到进一步增长。由此可见“ 老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人 产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。2、老年人养老逐步向养老院转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老
