1、,思考与 练习,本章 教学要求,本章 主要内容,不动产经济学,【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解 我国的房地产制度，熟悉我国土地制度，掌握我国现行住房供应体系。 【教学重点及难点】土地所有制、土地使用制及我国住房供应体系等。 【教学内容与时间】 （4学时） 。 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。,第九章 房地产制度,第一节 土地制度 第二节 住房制度 第三节 国外房地产制度,第九章 房地产制度,是关于土地所有、土地使用等方面的制度规定，即以土地为核心，对由于占有、利用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性的规定。,定义,土地制度,资本主义的 土地制度,
2、第一节 土地制度,一、土地所有制,社会主义的 土地制度,最显著的特征是土地私有制，即以土地私有制为主的土地制度。,最显著的特征是土地公有制，即以土地公有制为主的土地制度。,是指人们在一定社会制度下土地所有权归属的制度规定。它反映的是在土地所有权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。,定义,土地所有制,土地的分配问题,表 明,土地所有权,是,土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。,土地制度的核心；,是,第一节 土地制度,一、土地所有制,第一节 土地制度,一、土地所有制,（一）土地所有制度的建
3、立与现状 （二）土地所有制度的改革与完善 1、城市土地所有制度的完善城市土地的国有化要比其他形式的所有制更优越，表现为： （1）有利于维护社会主义生产资料公有制 （2）城市土地国家所有，是适应社会化大生产、合理利用城市土地资源、进行城市经济建设不可缺少的前提条件。 （3）有利于城市土地的统一管理。 2、土地集体所有制度的完善目前土地集体所有制改革的主要方针是，维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使用制。理由是： （1）与现实国情和生产力的发展水平相适应。 （2）有利于维护政策的持续性与稳定性。 （3）有利于土地的管理和控制。,第一节 土地制度,一、土地所有制,（三）港、澳、台土地所有制 1、
4、香港土地所有制：1997年回归后，按照中华人民共和国香港特别行政区基本法的规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。” 2、澳门土地所有制：按照中华人民共和国澳门特别行政区基本法的规定：“澳门特别行政区境内的土地和自然资源，除在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地外，属于国家所有，由澳门特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香澳门别行政区政府支配。” 3、台湾土地所有制：土地所有权性质有私有、公有以及公私有等几种形式，
5、其中以私有土地的数量为多。,土地使用制：是关于土地使用权形成、土地使用权转移等过程中发生的人与人之间的经济关系的法律规定。,定义,土地使用制,怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。,表 明,土地使用权,是,依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利，是土地使用制的法律体现。,确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。 是土地制度中的重要内容之一，是土地制度中最活跃的成分。,核心 内容,第一节 土地制度,二、土地使用制,第一节 土地制度,二、土地使用制,（一）土地使用制度的建立 （二）土地使用制度的现状 1、土地利用年度计划 2、耕地保护制
6、度 3、土地收购储备制度 4、土地征收制度 5、集体建设用地流转制度 6、城乡建设用地增减挂钩制度 （三）港澳土地使用制度 1、香港的土地使用制度 2、澳门的土地使用制度,土地利用年度计划,土地利用年度计划：是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划对年度各项用地数量的具体安排，是实施土地利用总体规划的重要措施，是农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地整理审批的依据。,返回,耕地保护制度,耕地保护包括耕地数量的保护和耕地质量的保护。耕地保护的目标是：保证现有耕地的面积不再减少，并通过各种措施，使耕地的质量有所提高。全国土地利用总体规划纲要（20062020年），对未来十五年土
7、地利用的目标和任务提出六项约束性指标和九大预期性指标，其核心是确保18亿亩耕地红线中国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩，确保15.60亿亩基本农田数量不减少，质量有提高。自1991年5月国务院常务会议确定每年6月25日，即土地管理法颁布纪念日为全国土地日后，至2010年的6月25日已经20周年了。为此，国土资源部确定的第20个全国土地日的宣传主题是“依法管地，集约用地，促进经济发展方式转变”。第21个土地日的宣传主题为“土地与转变发展方式促节约 守红线 惠民生”。第22个 土地日的宣传主题为“建设高标准基本农田保障国家粮食安全”。,返回,土地收购储备制
8、度,土地收购储备制度：是指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让的方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。世界上最早的土地储备制度出现在1896年的荷兰,欧洲许多国家的土地储备制度都已逾数十年。国外此制度的实施旨在协助政府实施城市规划,以公共利益为出发点开展基础设施建设,抑制土地投机和合理配置土地资源等。 我国的香港于20世纪80年代初建立了土地收购储备制度,上海于1996年建立土地收储制度,随之杭州等城市相继建立此制度,其中杭州的土地储备制度在1999年的“全国集约用地市场研讨会
9、”上进行了经验和成果的推广,随后各地都纷纷成立土地储备机构。2001年4月30日,国务院发出关于加强国有土地资产管理的通知。现在储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。,建立土地收购储备制度的意义：,（1）有利于政府把分散的土地集中起来，实现政府对土地一级市场的绝对垄断，提高土地利用率。 （2）有利于进一步规范土地交易市场，避免协议出让中的“暗箱操作”，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。 （3）有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易，防止国有资产流失、实现其保值、增值。 （4）有利于盘活存量、闲置土地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资源资本化。,返回,土地征收制度,1、
10、土地征收：是指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。土地征收的概念实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。土地征用的概念实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。 2、土地征收的前提： （1）为了公共利益的目的 （2）必须严格依照法律规定的程序 （3）必须予以公正补偿。,返回,第一节 土地制度,三、土地管理制度,土地管理制度是国家行政管理制度的一个组成部分，专门负责对土地相关事宜的管理。其主要内容是指土地管理机构及其运行模式和运行规则。 （一）土地管理制度的现状在我国，负责土地管理的最高机构是
11、国土资源部和建设部。在国土资源部有规划司、耕地保护司、地籍管理司、土地利用管理司等业务司，负责土地规划、利用、价格等政策的制定。在建设部主要由城乡规划司负责部分土地利用强度和容积率等相关管理事宜。 从我国土地管理制度建立和发展来看，可以归纳为以下几种模式： 1、统管与分管的模式：统管、分管和统分结合三种方式。 2、集权与分权模式：中央和地方分权、地方分权、中央集权三种模式。,第一节 土地制度,三、土地管理制度,（二）土地管理制度确定的原则1、与土地产权制度相适应2、与国家行政体系相协调3、反映社会经济体制的性质 （三）土地管理制度的改革与完善1、改革省以下国土资源管理体制。2、建立国家土地督察
12、制度。,从总体上说，原国家土地管理局于1986年成立，是改革开放的产物；国土资源部1998年组建，是改革开放的产物；2005年全国范围内省以下国土资源系统实行垂直管理，2006年国家土地督察机构正式成立，2008 年国土资源部正式设立调控司等都是形势发展的需要，都是改革开放的产物。地质工作方面。1999年7月，组建中国地质调查局，2004年，明确中国地质调查局为副部级事业单位，负责统一部署和组织实施国家基础性、公益性地质调查和战略性矿产勘查工作。这也是改革开放的产物。2006年11月中央地质勘查基金（周转金）试点正式启动，标志着地质勘查投资主体多元化的开始。2007年9月，国土资源部中央地质勘
13、查基金管理中心揭牌成立，地勘基金有了规范的管理机构。,10年历程见证30年辉煌访国土资源部原部长孙文盛 国土资源系统机构变革的许多事情、诸多情况都前所未有，可以说都是改革开放带来的。,第二节 住房制度,一、住房供给制度,（一）我国住房供应体系的发展历程新中国成立以来，我国城镇住房供应体系经历了四大阶段：1、单一的行政供给制阶段改革开放前这一阶段，住房供应体制与住房实物福利分配制度相联系。新建住房资金全部来源于国家的公共积累，住房建设计划由国家统一下达，住房由政府部门或企业、事业单位组织建设，然后以低租金方式，无偿分配给城镇职工使用。2、住房市场化供应的探索和尝试阶段1978-1998年这一阶段
14、，开始了建立新的住房供应体系的探索。1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定指出，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。80年代中期推行城市房屋“统建办公室”统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各参建单位。,第二节 住房制度,一、住房供给制度,（一）我国住房供应体系的发展历程 3、以经济适用住房为主的阶段19982003年1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确停止住房实物分配、实行住房分配货币化的同时，提出建立和完善以经济使用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实现不同的住房供应政策。即
15、：最低收入家庭廉租住房；中低收入家庭经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。 4、以普通商品房为主的阶段2003年以来2005年，国务院办公厅转发建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，进一步提出了强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；鼓励发展并规范出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力等一系列政策措施。住房供应体系如图所示,住 房 供 应 体 系,新增 住房,存量 住房,商品住房,经济适用住房（含集资合作建房）适合中低收入保障对象,廉租房
16、适合最低收入保障对象,二手住房（含房改房）适合多数家庭,租赁住房,高档商品住房适合少数高手人家庭 普通商品住房适合多数家庭,单位、居民出租自有住房适合多数家庭 直管、自管公房适合现住户 廉租住房适合少数最低收入保障对象,限价房,公共租赁住房,第二节 住房制度,一、住房供给制度,（二）当前住房供应体系存在的主要问题1、制度设计不尽完善，操作上还没有完全涵盖不同收入人群2、存量与增量市场发展不平衡3、租赁与买卖市场发展不平衡4、住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展5、商品房供应结构不合理6、住宅产业化程度低 （三）完善住房供应制度的建议政府应做好的工作：1、着力改善供应结构，坚持普通商品住房在住
17、房供应中的主体地位2、创新机制，强化住房保障3、大力培育租赁市场4、加快推进住宅产业现代化,第二节 住房制度,二、住房保障制度,（一）我国住房保障制度的历史沿革在中央和地方的共同努力下，各地逐步建立了以经济适用住房制度、廉租住房制度、住房公积金制度等为主要内容的住房供给保障制度基本框架。1、住房保障政策的提出2、住房保障制度基本框架的完善3、住房保障制度的规范4、住房保障制度的全面推进。（二）我国住房保障制度实施现状1、经济适用住房制度经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。各地经验和做法： （1）严格控制经济住房建设标准；（2）合理确定购买对象；（3）保证经济适用住房供应量； （4）加大
18、执法监察力度。,第二节 住房制度,二、住房保障制度,（二）我国住房保障制度实施现状 2、廉租住房制度廉租住房制度是社会救助制度的组成部分。 3、公共租赁住房制度公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房租赁合同期限一般为35年。 4、其他保障方式的探索主要表现在三个方面：（1）对房屋拆迁中的困难家庭实施拆迁保障。（2）积极推进旧住宅区改造。（3）改善农民工的居住条件逐步得到重视。,第三节 国外房地产制度,一、国外土地制度,（一）国外土地所有制（1）美国。美国的土地所有制主要有三种形式：美国联邦政府所有、州政府所有以及私人所有，三者的比例分别是32%、10%、58%。（
19、2）英国。英国的土地在法律上都归英王或国家所有，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。持有土地方式主要有“永久业权”和“租赁业权”两种，其中永久业权又可以分为三种方式，即无条件继承的土地永久业权、限嗣继承的土地永久业权以及终身保有的土地业权。（3）加拿大。加拿大现行的土地所有制主要有联邦政府所有、省政府所有和私有三种形式。联邦政府和省政府所有的土地约为总土地面积的90%，私人所有的土地仅为10%。（4）日本。日本的土地所有制主要有公有和私有两种形式，国家和都、道、府、县、市、町、村等公共机构占有的土地约为35%，私人所有的土地大约占65%。,第三节 国外房地产制度,一、国外土地制度,（
20、二）国外土地使用制 1、土地用途管制 （1）美国土地用途管制。（2）日本土地使用管制。 2、农用地保护近年来，美国农业用地的减少速度很快，保护农业用地成为近年美国土地用途管制的重要内容。其采用 主要措施包括：（1）保护的范围。（2）制定农业区划。（3）农业保护区优惠政策。（4）购买或者转让开发权。,第三节 国外房地产制度,二、国外住房制度,（二）国外土地使用制1、政府制定建房计划 2、政府直接投资或干预建房3、鼓励民间建设与经营住宅4、提供住房补助5、提供住房融资支持6、其他措施,目前，我国住房消费信贷业务分政策性贷款和商业性贷款。具体来讲有四种形式： 1、住房公积金贷款 2、个人住房组合贷款
21、 3、个人住房抵押贷款 4、住房储蓄贷款除此之外，还有存单抵押贷款。,我国住房金融的几种具体形式,购房契机看“五率”买房与炒股当然是两种截然不同的投资方式，其市场波动规律也有所不同，但掌握适当的时机入市却是每一个购房者需要认真考虑的。选择购房时机可选用“五率”为指标，即是：经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。 经济增长率。经济增长率高且持续增长，必然刺激房地产业的发展，使房屋成交量呈旺盛的走势。新项目不断启动，新楼盘不断推出，房地产市场一派繁荣景象。供给量大，人们就有较多的选择性，可进行比较，用相对较低的价格买到较满意的房屋。,小常识,按揭利率。住宅消费离不开金融的支持。银行提供
22、按揭贷款，契约条款一般都制定得非常仔细，其主要内容包括：抵押楼宇的基本情况、贷款利率、年限、额度、还款方式等内容。我国目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、优惠程度直接决定享用人还款方式、还款期限等一系列技术问题。 通货膨胀率。购房者要努力回避因通货膨胀所带来的损失，就要把握好三率：银行存款利率、银行按揭利率、通货膨胀率，进行综合比较、抓住入市时机。,销售率。指预售房和现房的销售率。一般来说，若销售率达不到30，发展商的资金便收不回来，当销售率在一定时期内没有改观时，发展商会被迫降价；若销售率达50，则表明供求比较平衡，房价会维持在一定水平内一段时间；若销售率在70左右则表明需求渐
23、热，发展商的开发成本已基本收回，房价就会上升。,空置率。空置率是与销售率相反的指标。当一个楼盘的空置率为90时，价格比较合适，但也要付出一定的代价，如：装修噪音、装修垃圾、服务不配套、服务不完善、交通不便利等诸多不便。当空置率为50时，您购房置业既能获得较好的价格，又能享受发展商、物业管理公司努力提高居住品质的成果，是最佳入市时机。当空置率为30时，您应迅速购房置业以免发展商因提高居住品质的投入而提价。,1、住房公积金贷款,住房公积金贷款是一种强制储蓄。1955年新加坡政府为解决居民住房首先推出，我国1991年5月首先在上海推出，随后推行全国。住房公积金贷款限于已参加缴纳公积金的居民，这类贷款
24、具有政策补贴性质，利率低于同期商业银行存款利率。存在一个“利差”。,（1）首付款：申请住房公积金贷款的个人必须交付30%首付款； （2）最高额度：住房公积金贷款最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交住房公积金贷款数额的2倍。,申请住房公积金贷款的条件：,我国住房公积金贷款运行模式 1、住房公积金存缴占工资的比率：职工及所在单位各交基本工资的5%； 2、国家住房公积金的实施强度：采用分别对待政策； 3、我国住房公积金贷款通过城市住房公积金管理中心管理，采用半封闭式的管理方式 （住房公积金运行的主流：为住房公积金存款和面向职工的个人住房贷款；资金来源：公积金存款及贷款收益；资金的使用：80%用
25、于职工个人住房贷款，少部分用于解危解困工程和旧城区改造工程的建设贷款）；我国住房公积金制度起步较晚，且职工基本工资低，缴费比例不高，同时，参加公积金的职工人数有限，所以还需要其他形式的住房金融,1、住房公积金贷款,返回,2、个人住房组合贷款,如果购房资金太大，公积金贷款不足以支付，不足部分可申请商业贷款。组合贷款利率适中，额度大。,返回,3、个人住房抵押贷款,申请者在贷款银行存款余额约占购买住房所需资金的30%以上，并以此作为首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为承担连带责任的担保人，就可申请银行抵押贷款。个人住房抵押贷款包括：商业性个人住房抵押贷款、
26、政策性个人住房抵押贷款,返回,抵押与质押的区别,抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。 质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。 抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则以动产为主。2.抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以。3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖
27、。,返回,这是一种纯商业行为，以赢利为目的，同时承担风险。 贷款特点：利率高、贷款期限短，适合于？家庭。 贷款风险：风险主要来自于利率、房价、借款者信誉3方面。,商业性个人住房抵押贷款,（1）利率风险：对于固定利率的抵押贷款来说，对于浮动利率的抵押贷款来说 。 （2）房价风险：如果市场上房价下跌，贷款人可能会 （3）借款者信誉风险个人住房抵押贷款风险可以通过建立住房金融二级市场的方法，分摊到社会。发放个人住房抵押贷款的银行利用住房二级市场及住房抵押贷款保险来转移住房抵押贷款风险。如：进行抵押贷款保险，住房抵押贷款证券公司向银行收购个人住房抵押贷款合同，并将证券化处理向大众发放。,返回,政策性个
28、人住房抵押贷款,返回,政策性个人住房抵押贷款：是国家政策性住房金融机构面向居民进行的住房抵押贷款。政策性住房金融机构以国家政策为指导，以计划管理为手段，在特定的范围内，直接或间接地从事政策性融资活动。它在保本微利的基础上，更多地倾向于国家意志。 （1）政策性个人住房抵押贷款在资金的运用上，不同于商业性住房金融机构。他服从国家政策需要，从社会长远利益出发，进行带有指导性和强制性的资金投向，保证中低收入家庭。 （2）政策性个人住房抵押贷款利率高于同期商业银行存款利率，低于同期商业银行贷款利率，国家和地方财政对存贷利率差给予适当的补贴。 （3）政策性个人住房抵押贷款期限，一般大于商业性个人住房抵押贷
29、款，小于住房公积金贷款期限,住房储蓄贷款,返回,住房储蓄贷款主要有两类： （1）“存一贷二”买房抵押贷款，即购房者只需要在提供该业务的银行存入一笔定期存款，并提出贷款申请，且愿以所购房作为贷款抵押物，银行就给予定期存款2倍的贷款给存款者用于购房。 （2）购房者在开办此项业务的银行先存够一定数额、一定期限的存款，即可得到相应的贷款，贷款限额是存款数的5倍，最长贷款期限为存款数与存款期之积乘以25除以贷款额度。假如购房者已存5万元，存款期5年，则最高可贷款额度为万元，最长贷款期为 年。,55=25,552525=25,存单抵押贷款,返回,这是“借自己钱”的抵押贷款形式，如果购房因购房急需一笔1年左
30、右即可还清的资金，而定期储蓄存款尚未到期，提前支取则会损失大量利息，或是购房者曾以部分资金购买国债与企业债券而暂时无法变现。只要购房者持存单（或有价证券）和身份证，即可得到存款所在行申请办理“个人定期储蓄存单抵押贷款”业务，贷款利息与银行贷款利息差不多，但是最高限额一般不超过10万元人民币。,1、简答土地征收的含义和前提。 2、简述我国住房供应体系的现状。 3、阐述当前我国住房供应体系存在的主要问题，应该如何完善？ 4、阐述我国保障性住房的现状、存在问题和建议。,思考与练习题,一、问答题,1、整个土地制度的核心是（ ）。 A、土地经济制度；B、土地使用制度；C、土地所有制度；D、土地管理制度
31、2、土地关系的基础是（ ）。 A、土地所有制度；B、土地使用制度；C、土地管理制度；D、土地分配制度 3、土地所有制的法律体现形式是（ ）。A、土地分配权；B、土地处置权；C、土地所有权；D、土地使用权 4、土地所有者拥有的受法律保护的排他性专有权利叫做（ ）。A、土地分配权；B、土地处置权；C、土地所有权；D、土地使用权 5、在整个土地制度中，土地使用制是由（ ）决定的。A、土地管理制度；B、土地分配制度；C、土地所有制度；D、土地占有制度 6、在整个土地制度中，土地所有制决定着土地的（ ）。A、土地管理制度；B、土地分配制度；C、土地占有制度；D、土地使用制度,二、选择题,CACCCD,7
32、、土地所有制的反映和体现是（ ）。A、土地管理制度；B、土地分配制度；C、土地占有制度；D、土地使用制度 8、土地租赁权人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳（ ）。A、管理费；B、使用费；C、地租；D、以上都是 9、土地使用权出让，工业用地年限为（ ）年A、70 ；B、60；C、50；D、40 10、土地使用权出让，居住用地年限为（ ）年A、40 ； B、50 ； C、60； D、70 11、土地使用权出让，商业、旅游、娱乐用地年限为（ ）A、40；B、50；C、60 ；D、70 12、土地使用权抵押时（ ）不随之抵押。A、地上建筑物；B、其它附着物；C、其它人的财产；D、有形资产 13、香港
33、的土地和自然资源属于（ ）所有A、香港；B、个人；C、国家； D、法人,二、选择题,DCCDACC,14、在香港土地契约租期约为（ ）年A、30；B、40 ； C、75 ；D、10 15、农村和城市效区的土地，属于（ ）所有A、国家；B、集体；C、个人；D、国家或集体 16、城市市区的土地属于（ ）所有A、国家；B、集体；C、个人；D、其它 17、全部土地实行（ ）A、国有制；B、集体所有制；C、个人所有制；D、社会主义公有制 18、回归以前，香港土地使用制是（ ）；回归后，香港的土地使用制的具体出让方式有：拍卖、招标、私人协议、无偿划拨、临时租用。A、无偿使用制；B、土地租用制；C、租赁制；
34、D、土地转让制 19、负责土地管理的最高机构是（ ）。A、国土资源部；B、建设部；C、国土资源部和建设部；D、国家土地管理局,二、选择题,CDADBC,1、完整的土地制度包括（ ）。A、土地所有制；B、土地分配制度；C、土地使用制度；D、土地管理制度；E、以上均是 2、土地所有权可分为（ ）。A、占有权；B、使用权；C、收益权；D、处分权；E、管理权 3、土地租赁一般可分为（ ）。 A、有偿；B、无偿；C、有期限；D、无期限；E、均不是 4、土地使用权出让可以采取（ ）方式A、协议；B、招标；C、拍卖；D、赠予；E、继承 5、（ ）情况下，土地使用权可以终止。A、期满；B、续期期满；C、国家为
35、公共利益收回；D、违反合同规定；E、未到期，国家无偿收回,二、选择题,ACD;ABCD;CD;ABC;ABCD,目前，国家设立总督察办公室和9个派驻地方的国家土地督察局： 国家土地督察北京局，督察范围为：北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区；沈阳局，督察范围为：辽宁省、吉林省、黑龙江省及大连市；上海局，督察范围为：上海市、浙江省、福建省及宁波市、厦门市；南京局，督察范围为：江苏省、安徽省、江西省；济南局，督察范围为：山东省、河南省及青岛市；广州局，督察范围为：广东省、广西壮族自治区、海南省及深圳市；武汉局，督察范围为：湖北省、湖南省、贵州省；成都局，督察范围为：重庆市、四川省、云南省、西藏自治区；西安局，督察范围为：陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区、新疆生产建设兵团。,返回,
