1、1标准化厂房建设项目可行性研究报告2第一章 总论1.1 项目名称湖南平江工业园标准化厂房建设项目1.2 可行性研究报告编制单位及法人代表可行性研究报告编制单位：北京中天元工程设计有限责任公司工程咨询资格等级：甲级工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨甲 10120080002法定代表人：李促进1.3 可行性研究报告编制依据1、国家发改委颁发的投资项目可行性研究指南（2002 年版）；2、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（2006 年第三版）；3、国土资发 2008（24）号国土资源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知；4、国土资发 20
2、09（56）号国土资源部关于发布和实施关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知；5、湖南平江工业园区总体规划（2006-2020） 文本；6、业主提供的相关资料；7、项目调研收集的相关资料。1.4 报告编制的内容3本报告编制的主要内容包括项目建设的意义和必要性、市场需求、项目建设地址和建设条件、项目建设方案、环境保护、劳动安全卫生与消防、节约资源、 组织 机构设置及人力资源配置、实施进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析等。1.5 项目实施单位基本情况介绍项目实施单位为湖南平江工业园区建设投资开发有限公司，该公司是由平江县人民政府于 2001 年 11 月 15 日授权平江工业园区管理
3、委员会投资设立的国有独资公司。公司为自主经营、自负盈亏的独立法人实体，注册资金 2000 万元，经营范围为平江工业区建设项目投资、园林绿 化、市政工程开发与管理，中国移动通信代办业务等。截止至 2009 年底止，公司总资产为 24067 万元，净资产为 00000 万元，资产负债率为 00%。公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司下设行政办公部、综合部、财务 部、工程部四个科室，其运行机制较为完善；公司现有员工 16 人，其中高级工程师 2 人，工程师 8 人，且全部具有大专以上的文化学历。截止目前，公司累计投入园区基础设施建设资金 1.6 亿元，园区首期开发的 2.5 平方公里区域基础设施
4、得以配套完善。1.6 项目建设地址及建设条件本项目建设地址位于平江伍市工业园内，东靠华龙食品、西至严家铺路、南至平伍公路。 项目占地 52.88 亩，场地为浅丘林地，地势起伏不大，无其他建筑设施，无需拆迁。 该址距京珠高速公路 3 公里，距 107 国道 10 公里，紧贴省道 S207 线和 S308 线，地理位置优越，交4通非常便利。平江伍市工业园区成立于 2002 年，经过近 8 年的建设开发，目前区内市政给排水管网、市政道路、电力通讯等设施基本成形，园区的基础配套设施已逐步完善。1.7 建设规模和主要建设内容根据伍市工业园区产业布局、发展定位和项目功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等
5、多种因素，及项目未来市场需求，平江工业园标准化厂房建设项目占地 52.88 亩，总建筑面积 47837.22 平方米，容积率 1.36。主要建设内容具体包括：新建标准厂房建筑面积31214.02 平方米，办公楼建筑面积 3960 平方米，员工宿舍建筑面积10911.2 平方米，食堂建筑面积 936 平方米，活动中心建筑面积 816平方米。1.8 投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为 4474.24 万元，其中：工程费用 3345.71万元，其他费用 783.05 万元，预备费用 167.29 万元，建设期利息178.2 万元。项目资金来源：公司自有资本金和银行贷款，其中公司自有资本金投入
6、1474.24 万元，占总投资的 32.95%；银 行贷款 3000 万元，占总投资的 67.05%。1.9 项目经济评价经对项目进行财务分析，该项目投资利润率为 13.19%，投资利税率为 17.59%；项目财务内部收益率为 10.80%，当 i=10%时，项目财务5净现值为 150.43 万元，静态投资回收期为 7.21 年，动态投资回收期为 10.52 年。通过上述分析表明，项目具备一定盈利能力，且项目内部收益率高于银行贷款利率水平，满足于行业基准收益率要求，因此，实施项目在财务上是可行的。1.10 研究结论项目实施是落实平江伍市工业园总体规划及产业发展规划，构建园区良好的招商引资平台，
7、提升园区项目承载能力的的具体体现；是大力扶助中小企业和创业型企业，承接产业转移，活跃区域经济的重大举措；是促进园区产业规范化、集约化、规模化、合理化，延伸产业链，形成产业 集群的发展要求；是促进园区经济增长和实现土地资源集约使用的有效途径。经研究表明，本项目承办单位作为政府类企业，在企业入园、 产业引导上具备政策优势。项目的实施具有广阔的市场前景，符合园区发展战略要求，项目建设依据充分，外部建设条件具备，因此，项目的实施是必要和可行的。6第二章 项目背景及实施的必要性2.1 项目背景2.1.1 工业园区概况湖 南 平 江 工 业 园 成 立 于 2002 年 ，是 经 湖 南 省 人 民 政
8、府 批 准与 国 家 发 改 委 审 核 的 省 级 工 业 园 区 ，园 区 规 划 发 展 控 制 占 地 面 积12 平 方 公 里 。平 江 工 业 园 位于湖南省会长沙市（长株潭经济圈）和沿江开放口岸岳阳市的结合部伍市镇，东邻江西修水，南接长沙，西靠汩罗、湘阴，北连 湖北武汉，是长沙、 汩罗、岳阳、平江四市 县和湘、鄂、 赣三省的商品集散地，长株潭经济圈和沿江开放带的交汇点，国家西部大开发、西气 东输工程的过渡带。其工业发展战略优势地位显著，具体表现为：1、园区交通便捷。京珠高速公路、107 国道、 S308 省道和汩罗江纵横交错，在园区形成交汇点，京广铁路擦边而过，距长沙市 66k
9、m、岳阳市 70km、平江县城 38km，具有“一江四路 ”的交通优势。距京广线、武广高 铁线长沙火车站 66km，岳阳火车 站 70km，汩罗火车站10km，全封 闭高速公路直达，驱车 50 分钟即可抵达。距长沙黄花国际机场 62km，全封闭高速公路直达，驱车 40 分钟即可抵达。距长沙港 70km，距 长江城陵矶港 76km。区内有 300 吨汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达 长沙港、岳阳港、武 汉港。 优越的交通优势可为企业降低 5%10%的运输成本。72、劳动力资源丰富。全县总人口达 100 万以上，其中受过中、初级教育的适龄劳动人口众多，有近 20 万人在沿海打工；同时这
10、里又是全国重点职业教育中心，劳动力资源十分丰富。一般高级管理人员 2000 元/ 月；一般技术员工 1500 元/月；一般熟练工人 1000 元/月，最低薪资 600 元/月。3、土地等生 产要素价格低廉。土地开发成本价为 10 万元/ 亩，为长沙城区工业用地价格三分之一。建设成本为 500700 元/平方米，低于省会长沙 300500 元/平方米。4、园 区 产 业 特 色 鲜 明 。目 前 ，园 区 已 形 成 以 机 械 电 子 、有 色 金属 深 加 工 、食 品 深 加 工 为 主 导 产 业 的 发 展 态 势 。机 械 电 子 产 业 方面 入 园 落 户 的 企 业 有 湖 南
11、 恒 信 、平 江 正 也 机 械 、宏 邦 净 化 和 上 市公 司 天 一 科 技 等 ；有 色 金 属 深 加 工 产 业 方 面 入 园 落 户 的 企 业 有 中国 黄 金 科 技 集 团 投 资 的 中 南 黄 金 冶 炼 ，浙 江 久 立 集 团 投 资 的 鑫 立合 钢 ，冶 炼 深 加 工 企 业 长 城 铜 业 、玉 峰 铜 业 、长 益 铜 业 、永 昊 铜 业等 ；食 品 深 加 工 产 业 方 面 有 华 龙 方 便 面 、今 麦 郎 粉 丝 、果 之 然 食 品、翔 宇 食 品 等 。5、园 区 基 础 设 施 配 套 完 善 。纵 横 交 错 的 循 环 路 网
12、格 局 、变 电站 、自 来 水 厂 、燃 气 站 、医 院 、学 校 、通 讯 、银 行 、邮 政 等 共 同 构 成运 转 高 效 ，功 能 齐 全 的 园 区 基 础 设 施 配 套 网 络 ，为 企 业 营 造 了 良好 的 投 资 环 境 。86、园 区 功 能 分 区 明 确 。工 业 生 产 区 ，产 业 服 务 区 、政 务 服 务 区、生 活 居 住 区 等 分 区 明 确 ，规 划 合 理 ，充 分 展 示 著 园 区 科 学 的 建 设理 念 、和 谐 的 创 业 文 化 及 广 阔 的 发 展 空 间 。7、园 区 经 济 发 展 迅 速 。至 今 园 区 共 引 进
13、工 业 项 目 56 家 ，正 式投 产 企 业 38 家 ，2009 年 园 区 企 业 完 成 工 业 总 产 值 35 亿 元 ，创 税3220 万 元 。2.1.2 园区发展规划1、园区发展总体规划根据湖南平江伍市工业园区总体规划（2006-2020）文本，平江伍市工业园区规划范围为：北抵平伍公路，西达京珠高速公路，东、南两侧至主要山体，规划总用地面积为 9.72 平方公里。园区规划总体目标是：紧抓“中部崛起” 和泛珠三角、 长株潭经济圈发展和区域合作的战略机遇，进一步加快园区基础设施建设和招商引资力度，通 过努力提升园区管理水平，实现开发管理市场化；通过努力提升产业发展水平，实现产业
14、配置集中化；通过努力提升基础设施发展水平， 实现用地控制弹性化；通过努力提升生态环境和企业环保发展水平， 实现园区环境生态化，最终建成功能分区明确、基础设施完善、现 代工业景观和生态景观融合的省内一流的省级开发区。近期目标（2006-2010 年）：进一步完善建成区块，同 时在完成园区总体规划的基础上，加快园区的主要路网建设和市政公用设施建设，为园区的招商引资创造良好的基础条件。中期目标（2010-2015 年）：基本完成园区主要路网和市政公用设9施的建设，到 2015 年，力争园区固定资产投资总额达到 58 亿元，引进利用省内境内资金达到 38 亿元以上，技工贸总收入达到 200 亿元，高新
15、技术产值达到 150 亿元，工业增加值达到 50 亿元，年利税达到12 亿元。到 2015 年， 销售收入超 5 亿元的企业达到 5-10 家，超 1 亿元的企业 20-30 家，超 5000 万元的企业 100 家。远期目标（2015-2020 年）：园区规划范围内用地建设基本完成，基本达到总体发展目标，力争固定资产总额达到 100 亿元，引进利用省内境外资金达到 80 亿元，利用外资达到 3 亿美元，技工贸总收入达到 300 亿元，高新技术产值达到 250 亿元，工业增加值达到 120 亿元，年利税达到 30 亿元，年税收总额超过 15 亿元，出口创汇总额达到 2 亿美元。远景目标：同时考
16、虑到园区的发展需要，远景沿京珠高速公路向南扩展约 3.5 平方公里用地，进一步满足园区远景发展的需求。2、产业发展规划指导思想：以“夯实基础产业 、培育优势产业、引 进发展有潜力产业” 为战略方 针，以泛珠三角 经济圈和全省产业 集群的产业转移，以长株潭经济圈作为工业园产业发展的支撑条件，以岳阳产业经济带作为工业园产业配套与产业互动，以平江县域及周边区域的资源为依据，以县域内已有的技术、市场和优势企业为支持，围绕平江工业园区及平江县拥有的金属冶炼与深加工、食品加工、机械电子、新型材料与竹木加工及轻工产业五大主要产业，通过整合、强化在工业园产业链上的各项资源，运用“ 发展一批、培养一批、储备一批
17、”的产业梯队配10置方式，对不同的产业制定不同的发展策略、实施不同的产业政策；通过提升产业发展水平、改变产品形态、延伸产业链、配套输出、经济循环五项方针，强化工业园区现有的具有竞争优势的基础产业，挖掘具有外部对接能力的和潜在优势的培育型产业，建设具有“特质” 的国内工业园区和新型发展产业基地。发展目标：发展壮大食品加工产业与金属冶炼深加工产业，至2015 年底，园区食品加工产业产值达到 20 亿元，金属冶炼深加工产业产值达到 120 亿元。积极培育机械电子、建材与竹木加工与轻工产业，至 2015 年底，机械电子产业产值达到 44 亿元，新型建材产业产值达到 6 亿元，轻工产业产值达到 10 亿
18、元。形成金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团，以华龙食品为龙头的方便食品为特点的农副加工产业组团，以恒信电子等电子生产制造企业和天一泵业为主体的机械电子产业组团，以新型建材和竹木加工为主体的建材与竹木加工产业组团和以塑料、塑胶、制鞋为主体的轻工业产业组团。重点产业发转方向：（1）金属冶炼深加工产业。以市场为导向，以科技进步为动力，加快产业结构调整，开拓国内、国外两个市场，利用矿产与回收金属两种资源，加快有色金属深加工及配套产品的发展，培育有国际竞争力的大型企业集团。具体发展方向为：一是要坚持采用先进适用技术改造和提升传统产品，提高技术水平和装备水平。二是走规模膨胀与产业延伸并举的路子，产业发展前端向资源延伸，形成稳定的原料来源；产业链后端积极开发下游产品，拓展有色金属新材料领域，提高深加
