1、*古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告项目申请报告南通衡源建设项目管理有限公司2010 年 9 月如东丰利古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告2项目名称：*古枫经贸园地块房地产开发建设项目 项目申请报告书编制单位：咨询机构资质： 证书编号： 发证机构： 发证日期： 法定代表人： 技术负责人：项目负责人： 报告编写： 校核：王爱红审定：蒋建林编制日期：2010 年 9 月如东丰利古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告3目 录第一章：项目概况 4第二章 发展规划、产业政策和市场分析 7第三章 项目建设内容 12第四章 资源利用和节能方案分析 28第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
2、31第六章 环境和生态影响分析 34第七章 经济和社会效益分析 39第八章 建设与实施 43第九章 项目招标 47第十章 结论与建议 50如东丰利古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告4第一章：项目概况一、项目概况（一）、项目名称：*古枫经贸园地块房地产开发建设项目。（二）、项目承办单位：*绿都置业有限公司（三）、建设地址：*县登丰路东侧，新建西路南侧，南邻古丰河，东侧为本地民宅用地。*县*古枫经贸园地块地块房地产开发建设项目位于*镇新城区，本项目土地规划为商业、居住用地，规划用地范围：东至村道路，西至登丰路，南至河流，北至新建西路。具体用地范围详见*县*古枫经贸园土地出让规划红线图。该项目
3、地理位置优越，交通便利，区域繁华，势必发展为*镇今后最活跃的地段之一。（四）、项目规模：*县*古枫经贸园地块房地产开发建设项目已列入*镇 2010年度房地产开发计划，规划总用地面积 25561.93，总建筑面积:40633，住宅建筑面积 26361，小区配套及商业面积 14272，其中含农贸市场面积 7000，小区配套建筑面积 635，居住总户数186 户。住宅底 层自行车库建筑面积约 1709，共计停放非机动车1139 辆；住宅底层机动车车库面积及住宅用地面停车面积约 1712，共计停放机动车 94 辆。商业配套非机动车约 1782，共计停放非机动车 1188 辆；机动车停车约 1065，共
4、计停放机动车 73 辆。如东丰利古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告5（五）、项目工程技术指标1、总建筑面积：40633 平方米2、容积率：1.593、建筑密度：44.8%4、绿地率：25%（六）、环境保护本项目的实施改善了周边地区环境，生活废水统一纳入城镇污水处理厂处理，工程结束后对生态环境没有影响，从环保角度考虑，本项目的选址与建设是可行的。(七 )、投资估算和资金筹措本项目总投资*.*万元。其中土地费用为*.*万元，前期工程费用*.*万元，建设工程费用*.*万元，公用工程费用*.*万元，附属工程费用*.*万元，不可预见费用*.*万元，地基加固费*.*万元。（八）、项目经济评价等综合评
5、价结论*县*古枫经贸园 地块房地产开发建设项目位于*县*新城中心城区成熟板块，具有良好的市场环境，同时项目科学合理规划与实施以及基础设施的完善，既为本项目的开发提供了良好的保障，同时有利于该区域人文、生态环境的提升。由于近几年*镇房地产开发量较大，大量高档楼盘的出现，提升了区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。本项目具有良好的经济效益、社会效益及环境效益。二、项目申请报告编制依据如东丰利古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告6（一）、国家及本地区颁布的相关法律、法规、政策；（二）、*县*古枫经贸园地块开发建设意见书；（三）、建设部门发布的工程建设方面的标准、规范和定额；（四）、该项目周边
6、地区有关勘察资料;(五 )、编制该项目申请报告的委托合同；（六）、其他相关依据资料。如东丰利古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告7第二章 发展规划、产业政策和市场分析一、发展规划分析（一）、国内房地产业发展分析目前，中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。2009 年，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009 年，全国房地产开发企业房屋施工面 积 31.96 亿平方米，比上年增长 12.8%；房屋新开工面积 11.54 亿平方米，增 长 12.5%；房屋竣工
7、面积 7.02 亿平方米，增长 5.5%。其中，住宅竣工面积 5.77 亿平方米，增长 6.2%,中国房地产直接带动了 57 个相关 产业的产出增加，没有一个其他行业有如此广泛的行业推动力，因此市场是非常乐观的。此外，根据国际经验，当一个国家经济进入持续稳定增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期。2010 年我国人均 GDP 将提高道1200 美元甚至 1500 美元，经济的增长将加快城市化的进程，城市人口的迅速增长也无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的推动力。（二）、县“ 十一五”规划的要求*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中阐明按照统筹城乡发展和“城市现 代化、农村城镇化、城乡一
8、体化”总体思路，推进中心镇建设，全面加快城镇化进程，增强城镇辐射带动功能，工业化与城镇化互动发展建立以工促农，以城带乡的长效机制，推进新农村建设进程，促进城乡健康协调发展，改善环境，提高质量，扩大城镇人口及镇区规模，增强吸引力、辐射力和综合服务功能，推进各镇镇区做大做如东丰利古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告8美。同时还对房地产业提出了更详细的要求“房地产业要适应城市化水平提高和人民生活小康的客观要求，加速发展关联度较大的房地产业。适度发展和加强调控房地产一级市场，大力发展以普通住房和经济适用房为主的城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。进一步激活二级市场，完善房屋交易市场功能，建立
9、健全公开、公平、公正的房地产交易机制，实现住宅买卖、交换、抵押、 评估一条龙服务。发展住房消费信贷和住房保险，完善个人住房融资机制。规范和加强物业管理，大力推进房地产开发销售和物业管理的分业经营。（三）、*经济发展的产物自 2000 年年底县政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。*是一个文化底蕴浓厚的古镇，居民生活富庶，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，尤其是新城区，工业集中区的建设，吸引了许多外地人来*投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大
10、量增加。这些都为*的商品房消费市场增添了新的主力军。去年*县城镇居民人均可支配收入 9960 元，同比增长 10.7%。农民人均纯收入达到 4297 元，同比增长 11.9%,创历史最高水平。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍然蕴藏着较大的增长潜力。二、产业政策分析该项目符合国务院促进产业结构结构暂行规定，不属于产业结如东丰利古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告9构调整目录(2005 年版)中的限制和禁止类。三、*县商业房地产市场调查1、商品房供给不足导致房价下跌艰难目前，自 2009 年底开始到 2010 年的 3 月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明
11、虽然有一定的效果，但也没有也不可能达到立竿见影的效果。房地产投资和开发都有一定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下，供给不可能有明显改善。从 2009 年 12 月份的数据看，当月房屋竣工面积同比增速为 10.9%，新开工程为 35.19%，分别比 11 月下滑了 38.84%和159.42%。我们认为，这有可能是房地产商预 期到未来不确定性的调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致 2010 年上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从绝对量看，2009 年的购置面积低于以往 6 年任何一年的面积，这说明在地价飞速上涨的情况下，开
12、发企业整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。2、2010 年一季度投资同比增幅较大由于基期因素，2010 年地产开发投资增速同比有可能超过 20%。回顾 2009 年上半年“小阳春 ”以来，地 产开发刚刚走出阴霾，而 2010 年一季度投资增速平均为 3.3%，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况下，开发商也可能辉进行一些如东丰利古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告10必要的开发，为以后的库存做准备
13、，毕竟一些城市的可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头，房价飞速上涨的局面又会重启，而这这也将刺激开发商积极开发投资。不过，由于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。2010 年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。我们认为，在经济向好，CPI 上升的阶段，2010 年地产销售速度不会出现转折性的变化。*县*镇地处*县北部，是*北部地区重镇，也是如的周边地区发展迅速，行政中心、*医院、 农业银行等公共设施相继进入新区，*文园商贸城、登丰路两侧地块的整体开发为新区的开发建设奠定了基础。使得新区的人流、物流成倍增多，已初步形成河西新区的中心。由*绿都置业有限公司开发建设的*县*古枫经贸园地块地处新区主干道登丰路、新建路交叉口东南侧，地理位置十分优越，且该地段为*镇农贸市场建设用地，为*镇商贸建设的中心地块，具有很大的市场潜力，且周边地块开发销售形势十分看好，因此该地块的开发建设不仅能改变*镇城镇建设的面貌，而且能给房地产开发企业带来良好的经济效益和社会效益。
