1、“锦秋花园 8-11 期 B-1，B-2，B-3，B-4 地块”修建性详细规划编制报告第一章 总则第一条 编制目的为了使“锦秋花园 8-11 期 B-1，B-2，B-3，B-4 地块”的开发建设更加科学、合理，为该地区的城市规划管理和发展建设提供技术法规依据，遵照中华人民共和国城市规划法和城市居住区规划设计规范 ，特编制本规划。第二条 规划依据1城市居住区规划设计规范 （GB50180-93） （ 2002 年版）2中华人民共和国城市规划法3城市规划编制办法4上海市城市规划管理技术规定5上海市建设工程交通设计及停车场（库）设置标准6建筑设计防火规范7锦秋花园控制性详细规划第三条 规划原则和目标
2、坚持“以人为本” ，以创造高质量的居住环境和高质量的城市空间环境为目标，为该区的城市规划既符合更高层次的规划要求，又满足城市开发建设可持发展的需要。第四条 规划范围“锦秋花园 8-11 期 B-1，B-2，B-3，B-4 地块”位于锦秋花园中心部位，总用地 200128 平方米。其中 B-1 地块内含有部分 2 期剩余用地 8973 平方米，B-3 地块内含有部分 2 期剩余用地 12846 平方米以及 7 期剩余用地 8307 平方米，不包括 B-4 地块内含有部分 7 期用地 20030 平方米。第五条 解释权属本规划由宝山区人民政府审批，宝山区规划管理局负责解释。第二章 土地使用控制第六
3、条 现状概况基地内部为农田，基地西侧为红光河从 B-1 地块中穿过。第七条 规划用地布局鉴于规划区用地现状，规划本地块主要由居住用地（R） ，水域用地（E ）组成，考虑到与已建部分的组团风貌相结合，规划该区为联体别墅和多层相结合居住用地。附表一：规划用地平衡表用地构成 面积（平方米） 比例（%）总用地 200128一、规划建设用地 195088 100住宅区用地 151040 78道路用地 24540 12其中公共绿化用地 19508 10二、其它用地 -水域 5040 -第八条 居住用地规划控制街坊以组团为基本单元进行组合，在其中布置绿地，供居民就近活动。在街坊主要出入口布置若干组半围合，且
4、形态响应的组合住宅，从用地形态和建筑形态的呼应，创造了整个地块住宅及空间布局较为统一的标识，有利于强化新村的特征。结合已建成的联体别墅的形态，形成由西至东高低错落的层次，丰富了建筑空间，并作为新村的标志点。B-1 地块规划为多层住宅，B-2，B-4 地块规划为联体别墅及多层住宅，B-3 地块规划为联排别墅及高层住宅，强调田园城市的设计方法的运用，规划将北界泾河的活水引入到小区的中心绿地中去，将形成亲水的景观，将居住设施建设融入到绿色的生态环境中去，创造生态化，人文化的精品居住区。第九条 绿地规划控制（G）地块的公共绿化环境突出以人为主的思想，规划充分结合自然地形，强调自然环境与人文环境的有机结
5、合。地块的公共绿化用地 1.95 公顷，占 10%。景观设计其主要功能除了基本的休憩，还有联系南北各区的效用，整个景观设计以自然式造景手法为主，平缓起伏的草坡、群落成荫的树林，匍匐低矮的灌木丛，点缀的景石，清浅蜿蜒的水体，曲折的步道构成了丰富怡人的景观，使居民们在都市中能享受自然田园气息，亲近自然。第十条 道路规划控制整个地块的道路共分三个层次，小区道路、组团道路、宅间道路。小区道路将地块分为居住组团，它们的道路红线为 10 米；小区道路承担人流和车流二种职能，为减少互相间的干扰，规划尽可能控制从车辆进入组团停车场的长度，避免了车辆行驶对居住带来的影响。组团道路是各街坊内部有关车辆及人流出入的
6、主要道路，路幅为 7 米，每条小区道路一般设两个组团道路出入口，以便于物业管理、营造安全的居住环境。宅前后小路则是各住宅的出入道路，宽度为 3.54 米。规划道路用地面积为 2.45 公顷，占规划用地 12%。第十一条 公建配套设施规划控制在 B-3 地块中设置地下车库，其中 2500 平方米为地下人防设施。在 B-1 地块中结合底层住宅空间设置居委会，公厕等公共服务设施若干。第十二条 河道规划控制与本规划区相关的河道有北界泾河，河流占地为 5040 平方米，河道宽 18 米，两侧绿化带宽 6 米。第三章 建筑规划控制第十三条 地块建筑规划控制依据城市居住区规划设计规范 ，地块建筑规划控制包括
7、建筑密度、容积率、建筑限高、建筑退界和配建停车位等内容。具体要求详见附表：技术经济指标表 。附表二：技术经济指标表用地编号 B-1 B-2 B-3 B-4 总计用地性质 R11/R21 R11/R21 R21 R11/R21 地块面积 (m2)(不包括小区级道路面积) 44437.00 47004.00 42674.00 41473.00 175588.00 建筑面积(m 2) 44437.00 47004.00 64080.00 41473.00 196994.00 建筑密度(%) 31.6% 31.6% 10.0% 31.6% 容积率 1.00 1.00 1.50 1.00 集中绿地(m
8、2) 9333.00 6756.00 20698.00 9494.00 46281.00 绿化率(%) 38.0% 38.0% 65.0% 38.0% 规划控制指标建筑限高(m) 18.00 18.00 54.00 18.00 面积(m 2) - - 55094.34 - 55094.34 高层住宅所占比例(%) - - 69.9% - 26.2%面积(m 2) 44713.20 16302.60 - 9676.80 70692.60 多层住宅所占比例(%) 100.0% 35.2% - 23.9% 33.6%面积(m 2) - 30051.56 8848.08 30802.08 69701.
9、72 联排式住宅所占比例(%) - 64.8% 11.2% 76.1% 33.1%地上建筑面积 面积(m 2) 44713.20 46354.16 63942.42 40478.88 195488.66 地下建筑面积 面积(m 2) - - 14899.00 - 14899.00 建筑面积(m2)总建筑面积(m 2) 44713.20 46354.16 78841.42 40478.88 210387.66 建筑密度(%) 16.80% 27.30% 13.56% 27.50% 容积率 1.00 0.99 1.50 0.98 集中绿地(m 2) 15710.00 8064.00 17957.0
10、0 10502.00 52233.00 绿化率(%) 66.45% 45.40% 72.50% 45.00% 建筑高度(m) 18.00 18.00 54.00 18.00 总户数 336 270 574 239 1419 本方案技术经济指标总人数（人） 1176 945 2009 837 4967 总停车位（辆） 170 272 523 222 1187 地上 170 272 86 222 750 其中地下 - - 437 - 437 停车率(%) 50.60% 100.74% 91.11% 92.89% 83.65%应配人防面积(m 2) 894 927 2450 810 5081 人员掩
11、蔽所面积(m 2) - - 2450 - 2450 所配战备物资库面积(m 2) - - 2631 - 2631 自行车库(m 2) 1008 810 1722 717 4257 新建水面面积(m 2) 2762.00 3808.00 - 3356.00 9926.00 地下建筑面积（m 2） 14899.00 第四章 市政公用设施规划第十四条 给水系统规划1生活用水量：最高日用水量约为 1334 吨/日，最大小时用水量 148 吨/ 小时（用水定额为 300L/人 .日）2绿化用水量：163 吨/日（用水定额为 2L 平方米/ 日）3室外消防用水量：10L/s4本区上水系统纳入城市系统第十五
12、条 排水系统规划污水排放量为 1200 吨/日，污水管接入市政主干管内雨水排放量为 4197L/s，雨水管接入市政主干管内第十六条 电力系统规划负荷计算：住宅用电：高层中套按 6KW 计，大套按 8KW 计，计 3416KW；多层中套按 8KW 计，计 3360KW；大套按 10KW 计，计 800KW；别墅每套按 10KW（每平方米 0.6KW）计，计 4000KW。小区动力 200KW。合计：1176KW设若干座 10KV 开关站及 10KV/0.38KV 变电站，其位置与数量应和电力部门协商后定。第十七条 燃气系统本区燃气系统纳入城市供气管网，区内结合用气负荷相应设置燃气调压站。第十八条
13、 电讯系统住宅电话：2838 门（每户 2 门）合计：2838 门第十九条 环保卫生防疫小区中设置垃圾收集分检室，定时收集、清运，并确保环境卫生车辆方便到达和快捷作业。第五章 地块建设规划第二十条 总体控制要求规划居住小区容积率为 1.1，建筑密度为 20%。规划多层与多层，联体别墅与联体别墅南北朝向间距不能小于建筑高度的 1.2 倍。居住小区的修建性详细规划必须严格遵照城市居住区规划设计规范 （GB50180-93 ） （2002 版）进行。规划小区内停车方式为地面停车方式，多层、高层住宅停车位 0.72 辆/户，联体别墅停车位 1 辆/ 户。注 1：用地性质代码注释：R1，R2，R3 居住用地 E 水域备注：本地块规划依据锦秋花园控制性详细规划制定而成，地块为锦秋花园总体规划的一小部分，为居住用地。其它用地如公共设施用地等未在其中。
