1、北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告稳健系列房地产集合资金信托计划 I期投资项目之朝阳公园 3.8公顷高档住宅项目可行性研究报告北京国际信托有限公司2009年 4月北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告i目录摘要 .3第一部分 朝阳公园项目介绍 .4一、项目基本情况 .4二、项目规划设计方案 .5三、项目区域状况 .9四、项目工程进度情况 .10五、综合评价 .12第二部分 开发商及相关单位介绍 .13一、项目公司简介 .13二、项目公司股权结构 .13三、项目公司管理层介绍 .14四、项目公司财务状况 .14五、项目公司总体评价 .15六、股权受益权受让方情况介绍 .16第三部分 市场分析 .
2、18一、北京市高端住宅市场分析 .18二、项目区域房地产市场分析 .19三、项目市场竞争分析 .20四、项目 SWOT分析 .25（一）优势 (Strength).25（二）劣势 (Weakness).26（三）机会 (Opportunity).26（四）威胁 (Threats).27五、结论 .27第四部分 项目经济分析 .28一、项目总投资估算 .28二、项目财务效益预测 .31（一）收入估算 .31（二）相关经营税费 .33（三）成本 .33（四）利润及净利润测算 .33三、财务现金流量和财务指标分析 .36四、资金来源与运用和借款清偿能力分析 .39五、不确定性分析 .45（一）盈亏平
3、衡分析 .45（二）敏感性分析 .45第五部分 信托方案 .47一、稳健系列房地产集合资金信托计划要点 .47北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告ii二、本项目方案 .47第六部分 项目风险分析 .50一、市场风险和应对 .50二、信用风险和应对 .50三、流动性风险和应对 .51四、操作风险和应对 .52五、政策风险和应对 .52六、经营风险和应对 .52北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告3摘要 项目简介：地处朝阳区亮马桥路中段，朝阳公园北侧。北临亮马桥路，隔路与森林公园相望，南据亮马河，同时亦可饱览朝阳公园一望无际的美景，向东是朝阳公园青翠的森林绿地，地理位置绝佳。总建筑面积 23.5万
4、平米，总投资约 42亿元，建设周期为 2009年-2011 年。产品定位为高档住宅社区，主要是高层公寓和酒店。该项目为朝阳区的重点项目，建成后，将成为该区域的标志性建筑之一； 融资额度：6 亿元人民币； 融资期限：2 年； 融资成本：每年 8.5%； 交易模式：以信托资金 6亿元向项目公司增资，增资后项目公司注册资本由1.05亿增至 7.05亿，其中北京信托持有 85.1%股权,并享有优先受偿权；北京信托将所持项目公司股权的受益权转让给第三方，由第三方分期支付对价：第一年末支付 5100万元；第二年末支付 65100万元；如果信托公司持有股权时间不足整年，按实际持有时间计算对价；信托公司持有股
5、权期间获得的分红归上述第三方所有；信托公司持有的股权通过公开转让方式退出，所得转让价款归上述第三方所有； 信用支持：信托资金募齐之后，即划入项目公司账户。为了保证北京信托对信托资金的控制权，在划款之前，项目公司印鉴及证照交由北京信托或其派出人员保管。待项目公司取得土地成交确认书并与相关各方达成土地出让金及补偿款付款协议后，办理增资手续；如果项目公司未能取得本项目所涉及朝阳公园土地使用权，信托资金退还给北京信托，并支付实际资金占用成本及不超过三个月的北京信托项目储备期的资金成本（8.5%/年） ；项目公司股权过户；为了确保第三方按期足额支付股权受益权转让对价，原股东所持有的项目公司的剩余 14.
6、9%股权质押给信托公司，并在工商局办理股权质押登北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告4记；北京信托有权从股东分红及股权转让价款中先行扣除第三方应付股权受益权转让对价对应金额，不足部分由第三方补足；北京信托向项目公司派出董事和财务人员，监管资金的使用和项目公司运营。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告5本项目朝阳公园第一部分 朝阳公园项目介绍一、项目基本情况1、项目位置朝阳公园3.8公顷项目位于北京中央商务区的核心位置，朝阳区亮马桥路中段，朝阳公园北侧。北临亮马桥路，隔路与森林公园相望；南据亮马河，对岸为蓝色港湾国际商区；西依亮马名居及高澜大厦；向东是朝阳公园森林绿地，地理位置绝佳。图1-1
7、项目位置示意图2、项目用地根据北京市规划委员会对该地块的规划意见书【2007 规意选字 0295号】 ，项目总用地面积 48847平方米，其中含代征城市公共用地面积 10847平方米，北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告6总建设用地面积 38000平方米。土地用途为居住混合公建用地。3、项目建设内容项目土地拟建住宅、酒店及地下车库，规划总建筑 235000平方米，其中住宅 120000平方米，酒店 35000平方米，地下 80000平方米，容积率为 4.07，建设周期为 2009年-2011 年，工程施工周期约 24个月。4、规划技术经济指标根据项目公司提供的资料，项目的总体规划情况如下：项目
8、规划面积情况表表1-1项 目 面 积（ ）规划总用地面积 48847建设用地面积 38000其中代征城市公共用地面积 10847规划总建筑面积 235000住宅面积 120000酒店 35000其中地下 80000 容积率：4.07； 建筑层数： 住宅地上 24层；地下 4层 酒店地上 18层；地下 4层 建筑高度：80 米 建筑层高： 住宅 3.3米 酒店 4.5米 机动车及非机动车停车位： 地下机动车泊车位：1600 辆 地下自行车泊车位：2030 辆二、项目规划设计方案 1、项目定位北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告7本项目产品定位的核心思想是高端精英的生活部落，设计产品定位为高档住宅
9、社区，具备完善的系统和环境空间，五星级物业服务，保证在未来五到十年内，在中国市场的持续领先。本项目产品为高层公寓，主要针对国内外顶级消费人群, 户型产品具有完整的序列和多样化的设计，营造出恒久文化氛围下超越时尚的生活。2、规划理念 （1）社区场所及塑造 通过整体空间规划和建筑布置的肌理对比形成社区独特空间特征，形成具有自身特征的城市空间节点。 （2）人性化居住环境 充分体现人与自然的和谐共生，营造自然、绿色的生态环境，体现绿化空间均好性和立体绿化。同时，注重营造安静的居住环境，通过用地空间划分和绿化遮挡有效保证宁静的居住氛围。 （3）多样化的公共生活空间 提倡社区内人与人之间交流互动，形成富有
10、人情味的人际交往环境，规划通过呈序列开放空间的设计，提供各种活动所需的空间，也提供了社区居民自由开放、宽松通透同时又安全舒心的共同生活的舞台。 （4）开放与多元的社区文化 社区内的设施与城市融为一体，同时项目周边的一些设施也可与社区共享，空间的开放性无疑会带来人际关系的开放性。开放的空间不仅成为社区内部居民交流和活动的场所，也成为社区与城市人群沟通的平台。 （5）与时代相适应的弹性设计 生活方式的改变、社会生活多样化已成为城市发展的趋势，与此相适应规划设计必须满足多样化、个性化的要求，提供能适应时代变化的可塑性强的城市空间和建筑类型方案。3、建筑设计（1）建筑设计的思想精髓 北京信托 朝阳公园
11、项目可行性研究报告8使住宅感觉矗立于绿色环抱，整个小区的建筑就是在这种山水氛围中，使居民不论置身于小区中，还是在自家中，都能与自然交流。 建筑实体整体结合成具有整体和局部之间一致性的与景观的渗透性和共存性等优势的规划布局，着眼于景观的共享性，体现自然景观对人文关怀的融合关系。 建筑物外装修采用意大利石材及玻璃幕墙，外形体现高雅，大气和温馨的亲切感，通过外墙材料结合，演绎时尚舒适的居住风景，加强都市居住形象的视觉美感，满足都市和居家人士的形象和居住要求及城市重点区域的景观塑造。（2）建筑比例流畅生动，自由明快，通透；立面形象极富节奏与韵律感；高耸挺拔，是建筑艺术与地标建筑的结合。 4、户型设计
12、在细节中去体现人体工程学、人性化特点和生活习惯，在居住尺度上去体现产品的舒适，在功能分区上做到“动静分区” 、 “主次分区” 、 “干湿分区” 、“污洁分区” 。接待、生活、礼仪、交往等主要的功能区域也应做到进一步细化，使其更加实用、合理。 5、项目配套（1）基本配套 入户门及居室门：采用霍曼高端产品。地板：选用泰国柚木拼花地板。厨卫设备：选用博洛尼，五金件选用丝吉利亚，水龙头选用美国摩恩或同等级产品。墙、地砖：选用意大利顶级品牌，墙面漆选用高级水性内墙漆。外窗：选用断桥隔热木包铝 LOW-E玻璃。电梯：选用日本原装进口三菱电梯。冷水机组：选用美国开利变频机组。北京信托 朝阳公园项目可行性研究
13、报告9水泵：选用丹麦格兰富。供电设备：选用国产优质产品。空调机组：选用日本松下产品，末端风机盘管选用日本松下产品。强电：市政供电，厨房、卫生间、照明、空调、插座设置五个独立回路。 供水：中水、自来水。 弱电：每户预留两条直拨电话线，客厅、主卧、次卧、厨房、书房、卫生间预留接口；客厅、主卧预留有线电视接口。 宽带网：宽带网入户，客厅、主卧，次卧或书房预留接口。 （2）亮点配套 室内灯光效果客户可通过一键实现一路灯光或多路灯光的控制，并根据需要实现灯光的场景控制，如实现灯光全关、全开或不同亮度的调节模式。 背景音乐的场景控制系统，根据不同的场景模式，设置不同的背景音乐，愉悦客户的居家生活。 社区一
14、卡通系统，一卡通不仅能标识客户身份，更重要的是能为客户居家带来便利，客户一卡通可实现地下车库停车、刷卡进入电梯或入户门的需求，还有可能在社区进行消费。 引入科技、环保、节能的技术水准及材料运用。如雨水收集系统的综合运用、太阳能综合运用、节能环保材料，如光触媒等。无时无刻不在关注客户的居住健康，并为社区客户节省后期的运营费，降低管理成本。 智能化电梯控制系统、家居智能化系统、恒温恒湿系统、地板采暖、软化水系统、蓝牙操作系统、无线上网系统等等。6、物业管理服务模式：管家服务理念，管家团队服务单一客户。每个客户都有专业管家团队，为其提供专业而周到的服务。 服务特色：设立专职的“行政助理” ，通过整合广泛的社会服务资源，为客户提供“合身”的服务产品，解决其业务以外的繁琐后勤事务。
