1、- 1 -吉 林 市 船 营 区长 春 路 项 目可 研 分 析 定 位 报 告2011-8-22- 2 -目录第一部分、区域概况1、区域简介2、区域经济布局与发展重点第二部分、吉林市投资环境分析1、宏观经济发展状况2、区域居民生活水平3、城市投资环境优劣势分析第三部分、区域房地产市场发展情况1、区域房地产市场发展现状及特征概括2、区域固定资产投资及房地产投资情况3、吉林市住宅市场简要项目分析4、区域房地产市场发展前景预测第四部分、本项目开发基本方向1、项目简介2、项目 SWOT 分析3、目标客户群定位4、项目发展方向- 3 -5、项目素质的判断第一部分、区域概况1、区域简介吉林市近邻长春、哈
2、尔滨、沈阳三大城市，是吉林省开发建设“最适宜居住”的重要山水城市，被划入吉林省最重要的清水绿带城市之一，被省政府纳入“ 长吉图开放合作区” 。长春市到吉林市区 116 公里，而吉林市公路、铁路、高铁、民航、水运四通八达，是东北五大综合性交通枢纽之一。吉林市被誉为中国魅力城市、国家园林城市、中国历史文化名城的美称，尤 为 突出的是吉林雾凇称得上中国四大自然景观之一。吉林市是我国唯一一个与省重名的城市。境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等 35个民族。吉林是一个依山傍水的美丽城市，吉林原名“ 吉林乌拉”，满语的意思是“沿江的城池 ”。环绕的群山和回转的松花江水，使吉林形成“四面青山三面水，一城山色半城江
3、” 的天然美景。因康熙皇帝东巡所作 松花江放船歌有“连樯接舰屯江城”之句，故吉林市又有“江城”之称。吉 林 市 地 处 长 白 山 余 脉 向 松 嫩 平 原 过 渡 地 带 ，地 势 东 南 高 西 北 低 ，松 花江 干 流 纵 贯 全 境 。松 花 江 呈 “S”形 穿 城 而 过 ，冬 季 不 封 冻 。吉 林 市 幅 员 面 积 27120 平 方 公 里 。市 区 总 面 积 3636 平 方 公 里 ；城 市 规 划 区 面 积 1995 平 方 公 里；建 成 区 面 积 231 平 方 公 里 。辖 4 区 （昌 邑 区 、船 营 区 、龙 潭 区 、丰 满 区 ）、5县 市
4、 （永 吉 县 、舒 兰 市 、磐 石 市 、蛟 河 市 、桦 甸 市 ）。辖 78 个 乡 镇 、71 个 街 道办 事 处 。 人 口 近 500 万 人 。市 区 人 口 约 250 万 人 。2、区域经济布局与发展重点吉 林 市 是 东 北 老 工 业 基 地 之 一 ，以 工 业 重 镇 的 风 采 崛 起 于 白 山 黑 水 之间 。目 前 已 经 形 成 了 江 北 、九 站 、哈 达 湾 、江 南 四 个 工 业 集 中 区 。仅 2009 年 ，- 4 -江 北 工 业 集 中 区 将 实 现 工 业 销 售 收 入 1000 亿 元 ；九 站 工 业 集 中 区 实 现 工
5、 业销 售 收 入 450 亿 元 ；哈 达 湾 工 业 集 中 区 实 现 业 销 售 收 入 300 亿 元 ；江 南 工 业集 中 区 实 现 工 业 销 售 收 入 600 亿 元 ，并 且 形 成 了 以 化 工 、汽 车 、冶 金 、农 副产 品 加 工 为 龙 头 的 产 业 格 局 ，初 步 实 现 了 链 式 发 展 。 化 工 产 业 拥 有 中 国 石 油 天 然 气 股 份 有 限 公 司 吉 林 石 化 公 司 、吉 林 化 纤 集团 公 司 两 家 具 有 竞 争 实 力 的 大 型 企 业 集 团 。现 有 700 万 吨 炼 油 、85 万 吨 乙烯 、30 万
6、 吨 合 成 氨 、25 万 吨 腈 纶 生 产 能 力 。主 要 产 品 达 1000 多 个 品 种 ，不仅 是 吉 林 市 第 一 大 支 住 产 业 ，也 是 全 国 石 化 企 业 的 亮 点 。汽 车 工 业 以 一 汽 吉林 汽 车 有 限 公 司 为 龙 头 ，迅 速 发 展 壮 大 ，能 够 生 产 微 型 客 车 、经 济 型 轿 车 、专 用 车 、农 用 车 五 大 系 列 170 多 种 整 车 产 品 ，生 产 能 力 达 到 10 万 辆 。并 初步 形 成 了 底 盘 、内 饰 件 、电 气 、非 金 属 件 、发 动 机 及 变 速 箱 、车 灯 等 六 大
7、系 列配 套 产 品 。正 在 加 速 形 成 60 万 辆 轻 型 车 、微 型 车 、经 济 型 轿 车 的 生 产 规 模 ，成 为 轻 微 型 车 、家 庭 轿 车 的 生 产 基 地 。 吉 林 市 拥 有 中 国 最 大 的 铁 合 金 、炭 素 生 产 企 业 ，拥 有 100 万 吨 带 钢 、50万 吨 铁 合 金 、20 万 吨 炭 素 制 品 、5.5 万 吨 电 解 铝 、1.5 万 吨 精 制 硫 酸 镍 的 生 产能 力 。 作 为 新 中 国 水 电 之 母 的 丰 满 发 电 厂 ，是 中 国 水 电 干 部 的 摇 篮 。到 1998 年最 后 一 台 机 组
8、 投 产 发 电 ，实 现 了 历 史 性 的 飞 跃 ，跨 入 了 全 国 最 大 的 百 万 千 瓦大 厂 的 行 列 ，成 为 东 北 电 网 中 的 一 颗 耀 眼 明 珠 。 吉 林 石 化 、汽 车 、冶 金 、电 力 ，在 打 造 实 力 吉 林 市 、魅 力 吉 林 市 、和 谐 吉林 市 的 战 略 品 牌 中 点 燃 了 激 情 之 火 ，注 入 了 发 展 动 力 ，锻 造 了 钢 铁 的 风 采 ，驶 入 了 高 速 的 轨 道 ，成 为 城 市 自 豪 的 名 片 。- 5 - 吉 林 市 农 业 条 件 良 好 ，是 一 座 积 极 构 筑 工 业 化 农 业 的
9、生 态 城 市 。吉 林 市地 处 长 白 山 向 松 嫩 平 原 过 渡 地 带 ，资 源 丰 富 ，土 质 肥 沃 ，气 候 适 宜 ，山 高 林密 ，生 长 繁 衍 着 3000 多 种 野 生 动 植 物 ，是 世 界 生 物 圈 天 然 保 护 区 的 “立 体 资源 宝 库 “，是 开 发 建 设 特 色 产 品 的 重 点 区 域 ，发 展 特 色 业 具 有 得 天 独 厚 的 自然 生 态 优 势 ，蕴 藏 着 极 为 丰 富 的 动 植 物 特 产 ，被 誉 为 “关 东 三 宝 “的 人 参 、貂皮 、鹿 茸 和 大 量 的 山 珍 野 果 等 土 特 产 品 名 扬 中
10、 外 。其 中 ，有 以 人 参 、党 参 、细辛 、黄 芪 、贝 母 、五 味 子 为 代 表 的 药 用 植 物 900 多 种 ；以 山 葡 萄 、山 楂 、越 桔等 为 代 表 加 工 原 料 型 滋 补 类 植 物 40 多 种 ；以 松 茸 、猴 头 、黑 木 耳 为 代 表 的 食用 菌 80 多 种 ；以 蕨 菜 、薇 菜 为 代 表 的 可 食 性 山 野 菜 190 多 种 ；以 梅 花 鹿 、紫貂 、林 蛙 为 代 表 的 经 济 动 物 50 多 种 ；蜜 源 植 物 300 多 种 ；油 料 植 物 30 多 种 ，还 有 一 些 观 赏 植 物 等 。目 前 ，经
11、济 作 物 面 积 达 到 4.4 万 公 顷 ，其 中 ：白 瓜 籽 面 积 1.2 万 公 顷 ；烟叶 面 积 3300 公 顷 ；苏 子 面 积 7517 公 顷 ；果 树 面 积 3.1 万 公 顷 ；蔬 菜 面 积 4.36万 公 顷 ；避 寒 增 温 暖 棚 面 积 55.15 万 亩 。经 济 动 物 ：毛 皮 动 物 3.8 万 只 ；鹿 发展 数 量 7.3 万 只 ；柞 蚕 1911 把 ，产 茧 量 1032 吨 ；林 蛙 放 养 55 亿 只 ，回 捕 1.1亿 只 。特 产 品 ：木 耳 总 产 量 达 269 万 公 斤 ；中 药 材 面 积 达 到 5249 公
12、顷 ；山 野菜 （果 ）、野 生 药 材 、野 生 食 用 菌 采 集 量 达 到 10.53 万 吨 ；人 参 、西 洋 参 面 积 达到 2279 万 平 方 米 。吉 林 市 有 效 使 用 绿 标 的 企 业 13 个 ，产 品 23 个 ，绿 色 食 品 实 物 生 产 总 量达 到 15.4 万 吨 ，年 产 值 6.5 亿 元 。国 家 、省 、市 级 名 牌 农 产 品 达 100 多 个 。共计 有 230 多 种 名 优 新 绿 特 产 品 ，远 销 50 多 个 国 家 和 地 区 。农 业 工 业 化 、标准 化 的 生 产 体 系 快 速 形 成 。吉 林 地 区 林
13、 业 用 地 总 面 积 165 万 公 顷 ，森 林 覆 盖率 为 54.92%。全 地 区 活 立 木 总 蓄 积 1.56 亿 立 方 米 。全 市 共 有 1 个 国 家 级 森- 6 -林 公 园 (蛟 河 拉 法 山 国 家 森 林 公 园 )、3 个 省 级 森 林 公 园 （舒 兰 凤 凰 山 、磐 石 官马 溶 洞 和 市 朱 雀 山 森 林 公 园 ）、1 个 国 家 级 风 景 名 胜 区 (松 花 湖 丰 盛 风 景 区 )。在 林 区 内 ，赋 存 73 目 2400 多 种 植 物 ；20 科 75 种 兽 类 ，15 科 50 种 鱼 类 ,48科 277 种 鸟
14、 类 , 以 及 林 蛙 等 多 种 两 栖 类 、爬 行 类 、昆 虫 类 动 物 。95.1 亩 ，占总 面 积 0.92%，林 地 面 积 25298167 亩 ，占 总 面 积 60.7%，未 利 用 土 地 面 积1442020.5 亩 ，占 总 面 积 3.48%。吉 林 市 资 源 丰 富 ，物 产 丰 饶 。土 地 、水 利 、矿 产 、森 林 、野 生 动 植 物 资 源均 高 于 全 国 平 均 水 平 ，特 别 是 水 利 资 源 蕴 藏 量 较 大 ，是 全 国 少 有 的 不 缺 水 城市 之 一 ，人 均 水 资 源 量 达 到 3679 立 方 米 。经 过 50
15、 年 的 发 展 ，吉 林 市 已 经 成为 以 化 工 、电 力 等 行 业 为 主 ，基 础 雄 厚 、门 类 齐 全 的 现 代 化 工 业 城 市 ；吉 林市 还 是 全 国 主 要 商 品 粮 基 地 之 一 ，粮 食 总 产 量 达 到 261 万 吨 。 近 年 来 ，在 经 济 飞 速 发 展 的 同 时 ，城 市 面 貌 日 新 月 异 。吉 林 市 把 展 现 山灵 水 秀 、风 光 优 美 的 城 市 风 格 作 为 城 市 建 设 的 总 目 标 ，以 自 然 景 观 为 背 景 ，以 历 史 发 展 为 脉 络 ，以 造 型 别 致 的 建 筑 物 为 点 缀 ，从
16、整 体 上 提 升 了 吉 林 市 的城 市 形 象 ，向 世 人 展 示 了 古 老 江 城 的 勃 勃 生 机 和 多 姿 多 彩 的 魅 力 。这 使 得 众多 投 资 商 来 吉 投 资 、居 住 ，也 是 外 地 人 和 周 边 城 市 、乡 镇 在 吉 林 市 置 业 的 主要 原 因 。所 以 房 地 产 业 作 为 吉 林 市 的 重 要 发 展 产 业 之 一 ，目 前 正 处 于 快 速 发展 的 初 级 阶 段 ，在 未 来 的 三 到 五 年 吉 林 市 房 地 产 业 会 迎 来 美 好 的 明 天 ！第二部分 吉林市投资环境分析1、宏观经济发展状况近年吉林市 GDP
17、、人口、地产投资变化表：- 7 -150017720167561504214498185513501008445440436432128117.4106.579.4020004000600080001000012000140001600018000200002007年 2008年 2009年 2010年50100150200250300350400450500人 均 GDP万 元总 GDP亿元人 口 万地 产 投 资亿 元分析： 吉林市近几年 GDP 每年以 11%-33%的速度递增，经济运行平稳，增长幅度与全国整体 GDP 大体一致。说明区域经济体系没有脱离传统形式，多以工业固定资产业，养殖
18、业为主， 产品附加值较高，利 润额相对平稳，所以和全国整体经济增速较近。GDP 增加是受大环境大势所趋。 吉林地区人口数量总体变化不大，但逐年以 5 万左右人口的速度递增，属于长期劳动力输出的势头。前往韩国和国内等大城市打工的人数逐年递增。 随着 GDP 的不断增加，人均 GDP 也随着增加。年份指标 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年GDP 亿元 1008 亿元 1350 亿元 1500 亿元 1855 亿元总人口万人 432 万人 436 万人 440 万人 445 万人市人均 GDP 元 14498 元 15042 元 16756 元 17720 元地产投资亿元 79
19、.4 亿元 106.5 亿元 117.4 亿元 128 亿元- 8 - 2011 年政府工作报告中，计划 2015 年总 GDP 达 3750 亿，市区人均可支配收入达 3.4 万，农村人均可支配收入达 1.1 万。这是一个稳步上升的发展阶段。 2011 的总体目标，总 GDP 为 2170 亿，市区人均可支配收入为 20200 元，农村人均可支配收入为 7060。人均 GDP 与房地产市场发育状况的关系表：人均 GDP 8001300 美元 13008000 美元 800013000 美元 13000 美元以上阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 根据以上的标准判断，吉林
20、市当前人均 GDP 水平为 2500 美元左右，从经济水平和发展趋势来看吉林市房地产业正处于住房快速上升阶段，甚至是初级阶段。2、近年区域居民生活水平对比图202007060161561772015042144985604509646334090480 595 686 828367.205000100001500020000250002007年 2008年 2009年 2010年 2011年城 镇 人 均 可 支配 收 入 （ 元 ）农 民 人 均 纯 收入 （ 元 ）消 费 品 零 售 总额 （ 亿 元 ）年份指标 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年- 9
21、-城镇人均可支配收入 14498 元 15042 元 16156 元 17720 元 20200 元农民人均纯收入 4090 元 4633 元 5096 元 5604 元 7060 元消费品零售总额 367.2 亿元 480 亿元 595 亿元 686 亿元 828 亿元分析：吉林市居民人均可支配收入处于吉林省中上游水平，总体而言略低于长春市。经济的增长刺激消费的增长，消费品零售总额年均 20%-25%的递增，拉动了本地的收入。其中外出人才回来消费的比例逐年增大。吉林市人均可支配收入相对于长春市不高，表明吉林市总体的购买能力不如长春市，但相对于周边县级城市消费能力相对较高，增幅较快，有上升的潜
22、力。人均可支配收入水平增长幅度略高于 GDP 增幅水平，且结合吉林市的私营经济发展水平来看，吉林市高收入阶层占比较小，中低收入层面占比重较大。人均可支配收入的增加，也增加对住房改善需求的渴望。人均收入的多少直接影响房价的变化。2007 年吉林市人均可支配收入为 14498 元，2008 年人均可支配收入为 15042 元，2009 年人均可支配收入为 16156 元、2010 年人居可支配收入预计为 17720 元，可见收入逐年在增加， 计划到 2015 年人均可支配收入达 34000 元，未来五年内目标翻一番。所以目前而 3600-4600 元/左右的商品房正是吉林市住房消费的主流，目前吉林
23、市大众百姓接受的心理房价水平为 5500 以内，超过这个价位即为高档豪华住房。吉林市近期房价走势图（单价：元）- 10 -3550458045154000438744004200 43004280418042004000387041274110391038503700320036004000440048002009年 4季度2010年 1季度2010年 2季度2010年 3.4季 度11年1季 度11年2季 度新 楼盘 挂牌 均价二 手房 挂牌 均价二 手房 成交 均价分析预测：吉林市房地产价格近五年来直线上涨，06、 07 年吉林市商品房均价上浮幅度为 500-800 元 /，08 年受经济
24、危机影响增幅相对较 慢，楼 盘出现滞销现象，但是也有 200-300 元/左右的增长，09 年，由于 08 年经济危机影响过后出现反弹，出现 400600 元/的增长， 2010 年根据一季度商品房 销售情况来看，上半年商品房销售形势较稳定，涨幅 为 400/左右，下半年略有回落，价格变化不大。主要原因下半年楼盘集中，存房量较大竞争比较激烈。部分楼盘出现大幅打折优惠现象。2011 年上半年由于国家各种打压政策出台，商品房价格变化不大，没有大幅上升也没有下降，处于稳 步上升阶段，价格增幅在 100200 元，根据上半年市场反应分析，一段时间 内，吉林市房价会 处于稳 定阶段。3、区域项目投资环境优劣势分析3.1 投资优势1）区位优势船营区近几年为房地产集中开发阶段，高层住宅频繁出现，尤其是高质楼盘逐渐显现。带动了这一区域的住房观念及住房条件。船营区西部区域大型商业的进驻“韩 国乐天超市”、 “大润发四店” 等等填补了人 们的商业消费需求。解放
