1、青岛农业大学毕 业 论 文题 目：房地产上市公司资本结构对经营业绩的影响以万科地产为例 姓 名： 学 院： 经济与管理学院 专 业： 会计学 班 级： 2010 级 5 班 学 号： 20101488 指导老师： 金贞姬 二 O 一四年六月十日目 录摘要Abstract前言1一、资本结构与经营业绩的涵义2（一）资本结构2（二）经营业绩2二、房地产上市公司资本结构基本现状2（一）融资方式单一2（二）资产负债率偏高，短期负债占较大比重 2（三）股权集中度较高，国有控股比例较高3（四）债权主体过于单一3三、房地产上市公司资本结构对经营业绩影响的实证分析3（一）样本的选取3（二）数据的来源3（三）各个
2、指标的选择31.被解释变量32.解释变量43.控制变量4（四）对样本数据指标的统计性描述4（五）模型的构建5（六）样本各变量的相关性分析数据5（七）样本各变量的回归分析数据61.共线性诊断62.多因素回归分析7（八）对实证结果的分析81.破产制度的不完善92.债务的“硬约束”作用失灵93.债券市场不发达，融资渠道单一94.流通股个人股东比例大10四、房地产上市公司完善资本结构，提高经营业绩的建议10（一）控制房地产公司的负债比率10（二）大力发展多渠道的融资方式10（三）调整房地产公司的负债结构11（四）加强培育机构投资者11结论12参考文献13致谢14I房地产上市公司资本结构对经营业绩的影响
3、以万科地产为例会计学专业 2010 级 5 班 李江雪指导老师： 金贞姬【摘要】在近几年的发展中，房地产行业展现出迅猛发展的态势，并且对我国国民经济的影响力日益加大。资本结构能够体现出企业的相关利益者的权利与义务。企业资本结构对经营业绩的影响如何，一直都是各国学者研究的主要内容。本文首先梳理了资本结构与经营业绩相关概念，在此基础之上，进一步分析了房地产上市公司资本结构现状，选择以万科地产为例，选取多个指标对万科地产的资本结构对其经营业绩的影响进行分析，根据分析结果，进一步提出了如何优化房地产上市公司资本结构，从而提高企业经营业绩的对策和建议。【关键词】房地产上市公司 资本结构 经营业绩 万科地
4、产IIThe Impact on Operating Performance Resulted from the Capital Structure of Real Estate Listed CompanyTake Vanke as an exampleMajor：Accounting Class 5，Grade 2010 Li JiangxueTutor：Jin Zhenji【Abstract】In recent years, with the rapid development of Chinas real estate market, the real estate listed co
5、mpanies are playing more and more important role in our national economy. Capital structure can reflect the rights and obligations of the business stakeholders. Scholars at home and abroad are studying the impact on operating performance resulted from the capital structure all the time. This paper f
6、irst introduces the concept of capital structure and business performance. Then the paper analyzes the capital structure of the real estate listed corporation. Take Vanke as an example. The paper chooses some indicators to study the result of operating performance influenced by capital structure. Ac
7、cording to the study, the paper gives some suggestions on optimizing the capital structure of real estate listed companies to improve the companies business performance.【Key words】the Real Estate Listing Corporation Capital Structure Operating Performance Vanke1前 言随着我国经济的全面发展，我国房地产行业的发展非常迅速，国内的房地产市场
8、日趋火爆，创造一个又一个的财富奇迹，在这种大风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域。房地产业的发展会对我国的国民经济产生一定的影响，甚至能够在某一些地方的经济发展中起到十分重要的支柱作用 1。我国的房地产行业在最近的几年中快速发展，而且不管是投资额，还是销售额的年增长速度都超过我国 GDP 年增长速度一大截 2。房地产业是一个非常重要的产业，有自己本身独特的特点，比如房地产业整体需求的资金较高，资金回收时间长，投资回报高，资产负债率高等。企业发展的最重要的就是资本，资本是企业所有有关经济的活动的物质基础，也是出发点。企业在进行经营管理的时候，非常重要的环节就是要考虑到资本结构问题 3。资本结构问题在
9、企业的成长发展过程中有着非常重要的影响，关于企业资本结构做出的决定会对企业的资本成本结果有很大影响，而企业的资本成本同时又会对企业的获得效益水平的风险程度产生一定的影响，从而进一步能够地对企业的可持续增长能力产生影响，最终会影响到使企业价值最大化目标的实现 4。所以怎样能够合理地使用资金，以及如何保持合理的资本结构，这些问题都是房地产上市公司应当认真考虑的问题。本文采用理论研究与实证研究相结合的方法，在梳理企业资本结构与经营业绩概念的基础之上，选择以万科地产为例，分析近 11 年的相关数据，选取多个相关经济指标，通过回归分析，对万科地产资本结构对经营业绩的影响进行分析，最终发现房地产上市公司的
10、资本结构情况会对其公司经营业绩产生反方向的影响作用。在本文的最后，提出了通过优化房地产上市公司资本结构从而提高经营业绩的对策和建议。2一、资本结构与经营业绩的涵义（一）资本结构资本结构，指的是一个企业的资金来源的组成成分，以及每个组成成分数量之间的一个比例关系,反映的是企业各种资本价值的构成和比例关系。在一定的程度上，资本结构能够对企业的偿债能力以及融资能力产生一定的影响，同时企业的盈利能力也会受到资本结构的影响。如果要对一个企业的财务状况进行衡量，那么其中一个很重要的指标就是资本结构。西方财务理论对于“资本”的概念界定，不同学者有着不同的解释，所以也就有资本结构的广义和侠义的两种定义。广义概
11、念中的资本结构里的负债指的是资产负债表中所列出的全部负债，既包括短期负债，也包括长期负债。狭义概念中的资本结构里的负债仅仅指的是企业的长期负债，而短期负债则不在考虑范围之内 5。本文采用了第一个概念进行研究，也就是说在本文的研究中资本结构中的负债指的是所有负债，包括长期负债和短期负债。（二）经营业绩对企业的经营业绩做出客观合理的评价可以帮助经营者改善公司经营，帮助投资者进行理性投资，这都有十分重要的作用。经营业绩是对由于企业自身从事的经营活动，而给企业带来的整体财务情况，也直接反映了企业的经营成果 6。经营业绩的主要依据是企业的真实、公允的会计报表，比如说以资产负债表、现金流量表及相关附注为基
12、础对企业的财务状况做出判断，以利润表等损益类报表及其附注为基础对企业的经营成果做出判断。通过经营业绩对公司的状态做出的评价是静态的，它反映的应当是客观事实，而不应带个人主观色彩。二、房地产上市公司资本结构基本现状（一）融资方式单一从我国房地产市场上市公司的资金筹集链来看，大多数的房地产上市公司的资本主要依赖于从外部筹集资金，其中最主要的就是通过银行信贷 7。在公司很多的经营活动中都涉及到银行信贷，从企业储备土地开始，一直到销售，其中包括交易和开发，商业银行提供了主要的经济来源。（二）资产负债率偏高，短期负债占较大比重资产密集是房地产行业的一个很主要的特点，其他行业的资产负债率远不及房地产行业，
13、房地产行业的资产负债率甚至已经超过了 50，这样的情况说明房地产业的大多数资本是通过负债积累的。在企业承担的全部负债当中，其中占比较大比例的是3短期负债。（三）股权集中度较高，国有控股比例较高房地产业在我国所有产业中起着主导作用，它有很高的股权集中度，并且房地产企业的国有控股的比例也很高。根据相关的统计，近几年来这两者所占比例都有一定程度的下降，只不过下降的幅度比较小。（四）债权主体过于单一按照现在的情况来看，我国房地产上市公司主要是通过银行来进行融资，公司通过这样的方法进行融资并不会感到太大的债务压力。这是因为如果公司发生了财务困难，银行往往比较希望重组公司的债务，然而我国情况不同，尤其是当
14、债权人为国有银行时，如果公司承担的债务到了期限，但是不能够按照规定偿还本金和支付利息，银行也没有办法对企业相关的财产行使最终控制的权利。三、房地产上市公司资本结构对经营业绩影响的实证分析（一）样本的选取本文选择以万科地产为例进行相关研究。1984 年 5 月，万科企业股份有限公司成立。它正式进入房地产行业是在 1988 年，经过三年的努力发展，万科企业股份有限公司于 1991 年成为在深圳证券交易所上市的第二家公司 8 。本文通过研究万科地产的公司资本结构对经营业绩的影响，提出了优化我国房地产上市公司资本结构对策，对房地产上市公司的管理具有重要意义。（二）数据的来源在本文的研究中所用到的所有原
15、始数据均是来自于从同花顺金融终端，搜集的指标变量为企业 20032013 年 11 年的相关数据，并利用 Excel 和 SPSS 对数据进行整理和分析。（三）各个指标的选择1.被解释变量在本文的研究中，选择公司经营业绩衡量指标作为被解释变量。本文出于更加便于实证分析的角度考虑，关于衡量公司经营业绩的指标最终选择了总资产净利润率ROA，也就是总利润和总资产的比值。做出此选择的主要原因有三个：（1）通过总资产净利润率，人们可以了解这个企业的盈利能力状况。总资产净利润率既可以反映出企业的资产以及企业资产结构的情况 9 ，也可以反映出企业的净利润，以及它们和企业经营和管理的水平之间的关系；（2）为了
16、更好的和之前已有的相关研究有更好的可比性。在很多以前的相关研究4中，大部分的学者在研究资本结构对经营业绩的影响时，对于评价指标的选择都选取了总资产净利润率。（3）该数据比较容易获取。2.解释变量在本文的研究中，解释变量选择了资本结构。关于资本结构的定义有两种：广义的资本结构指的是公司从不同渠道筹集的资金的比例，即所有者权益资本和长期负债和短期负债之和的对比关系 10 ；狭义的资本结构则是所有者权益资本和长期负债资本的对比关系。因为人们对负债的认识有所不同，导致出现了以上两种资本结构的不一样的定义。在我国，很多的企业习惯把短期负债当作长期负债使用，所以出于对我国企业债务融资特点以及本文研究的需要
17、考虑，本文采用了第一种资本结构的概念，广义资本结构，也就是认为总资产负债率（DRA）等于总负债比上总资产的比值。3.控制变量因为很多因素都会对企业的经营业绩产生影响，所以为了达到控制其余变量对企业经营业绩产生影响的目的，在本文的研究中除了资产负债率外，还引入了其余四个变量：流通股比例（CSP） ，第一大股东持股比例（S1） ，前十大股东持股比例（HSP10）和公司规模（LN（ASSET） ） ，其中公司规模由公司总资产规模表示。因为总资产规模的数字通常都比较大，所以对总资产的数值选取对数，从而进行分析，即 LN总资产。（四）对样本数据指标的统计性描述表 1 万科地产 20032013 样本数据
18、年份 总资产负债率（%）总资产净利润率（%）流通股比例（%）第一大股东持股比例（%）前十大股东持股比例（%）公司规模2003.12.31 54.92 6.0275 84.1666 11.1870 21.4490 23.08042004.12.31 59.42 6.9947 85.4191 12.8910 28.1690 23.46632005.12.31 60.98 7.6395 86.5772 11.8090 24.9050 23.81402006.12.31 64.94 6.7388 87.0078 14.5430 27.9050 24.63372007.12.31 66.11 7.089
19、3 97.5737 14.6350 22.7080 25.32942008.12.31 67.44 4.2309 97.3622 14.7300 22.0100 25.50442009.12.31 67.00 5.0069 99.7803 14.7300 22.9100 25.64772010.12.31 74.69 5.0048 99.8239 14.7300 23.7700 26.09692011.12.31 77.10 4.5325 99.8324 14.7300 23.1500 26.42432012.12.31 78.32 4.6407 99.8326 14.7200 23.4400
20、 26.66032013.12.31 78.00 4.2651 99.7837 14.7000 22.3000 26.8954数据来源：同花顺金融终端5表 2 为万科地产各相关变量的描述性统计分析结果，我们可以从表中看出每一个变量的最小值、最大值、平均值以及标准差的具体数据。从上表可以看出，在所有数据中，只有总资产负债率和流通股比例这两个指标的样本数据有比较大的差异，两级分化都非常严重。其余的四个变量的数据则相比之下比较平均，差异很小。（五）模型的构建本文为了使用 SPSS 软件对数据进行回归拟合分析，首先建立了一个多元的线性回归方程。所构建模型如下：Y=A1+A2DAR+AiXi +ui 其
21、中：Y 的意思是总资产净利润率（ROA） ；DAR 表示总资产负债率；X i 为控制变量。A 1的意思是截距，Ai（i1，2）的意思是系数，u i的意思是随机误差项。（六）样本各变量的相关性分析数据不同的事物之间很有可能会存在某种联系，但是我们有的时候又无法直接知道它们之间因果关系，这种情况下我们通常将这种关系称为相关关系。为了对一些具有相关关系的事物得出一些结论，就需要通过一些合理的指标对相关的数据做出分析。表3 各变量之间的相关分析总资产净利润率总资产负债率流通股比例第一大股东持股比例前十大股东持股比例 公司规模Pearson Correlation 1 -.724* -.750* -.5
22、84 .572 -.764*Sig. (2-tailed) .012 .008 .059 .066 .006总资产净利润率N 11 11 11 11 11 11Pearson Correlation -.724* 1 .861* .784* -.266 .970*总资产负债率 Sig. (2-tailed) .012 .001 .004 .429 .000表 2 万科地产各变量的统计描述样本量（N）最小值(Minimum)最大值（Maximum）平均值（Mean）标准差（Std. Deviation）总资产负债率 11 54.920 78.320 68.084 8.014 总资产净利润率 11 4.230 7.640 5.652 1.273 流通股比例 11 84.170 99.830 94.287 6.829 第一大股东持股比例 11 11.190 14.730 13.946 1.332 前十大股东持股比例 11 21.450 28.170 23.883 2.250 公司规模 11 23.080 26.900 25.232 1.317
