1、吉 林 建 筑 大 学Jilin jian zhu university建设项目可行性研究课程设计设计名称： 建设项目可行性研究学 院： 管理学院 班 级： 造价 101 姓 名： 学 号： 0411101 指导教师： 宫立鸣 汪洪涛 完成日期： 2013-12-25 项目可行性研究报告1目录第一章 项目建设概况 .31.1 项目基本概况 .31.2 开发商简介 .31.3 项目可行性研究说明 .4第二章 项目市场、需求分析 .52.1 项目区位与规划指标 .52.2 项目周边环境分析 .62.3 项目 SWOT 分析 .72.4 项目市场定位 .82.4.1 产品定位 .82.4.2 客户定
2、位 .82.4.3 价格定位 .8第三章 项目建设规划方案优选 .93.1 项目建设与规划 .9第四章 项目实施进度计划 .104.1 项目施工组织 .104.2 开发进度计划 .10第五章 项目投资估算 .125.1 投资估算 .125.2 资金估算与使用计划 .13第六章项目资金筹集方案及筹资成本估算 .156.1 项目收入计划 .156.2 项目资金筹措 .15第七章 项目财务评价 .167.1 项目盈利能力评价 .167.1.1 项目损益表 .167.1.2 项目全部投资净现值、内部收益率 .167.1.3 项目资本金净现值、内部收益率 .177.2 项目清偿能力评价 .17项目可行性
3、研究报告27.3 敏感性分析 .187.4 项目的盈亏平衡分析 .18第八章 项目风险分析 .208.1 风险定义、作用 .208.1.1 风险的定义 .208.1.2 风险的作用 .208.2 风险分类 .208.3 风险识别 .208.3.1 风险识别的特点 .208.3.2 风险识别的依据 .218.3.3 风险识别的内容 .228.4 风险分析 .238.4.1 风险分析的概念 .238.4.2 风险分析的方法 .23第九章 项目国民经济评价 .259.1 社会效益影响 .259.2 项目社会参与性 .259.2.1 目标群体参与性 .259.2.2 受影响群体参与性 .25第十章 结
4、论 .2610.1 项目结论 .2610.2 本项目别墅部分市场前瞻 .2610.3 本项目普通公寓住宅部分市场前瞻 .26项目可行性研究报告3第一章 项目建设概况1.1 项目基本概况项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，5.73万,开放式街区, 豪华居住区,国际化社区。项目位于长春东部门户，城市重点打造的国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包含住宅、办公楼、商业三种城市高端价值形态。1.2 开发商简介力旺集团是由国家工商总局核准的一家以房地产开发为主业的企业集团，是吉林省著名的房地产开发企业之一。其母公司力旺集团有限公司前身为吉林省吴太房地产开
5、发有限公司，于2001 年 2 月在长春市设立，截至目前集团共有员工 590 人，总资产逾 20 亿元人民币，拥有土地储备总量近 180 万平方米。自 2006 年至 2010 年末，累计开发面积 77 万，累计竣工面积 58 万。已为 5000 多户业主提供了称心如意的住房，为长春城市建设做出了自己的贡献。公司产品及品牌认知度、美誉度、忠诚度逐年上升，做为本土开发商已在市场中有了一定的占有率。近年来企业飞速发展，成绩瞩目，已成为春城地产界一颗璀璨的新星。几年来，力旺在注重自身发展的同时，时刻不忘企业的社会责任，守法经营，依法纳税，累计纳税 3.5 亿元人民币。同时，当社会遇到灾害灾难时，及时
6、伸出援助之手，几年间，先后向汶川灾区、玉树灾区、西南旱区、吉林洪灾、汽开区义务教育、净月南环小学建设、南环城路绿化带建设、二道湿地公园建设等积极捐赠捐助，累计金额逾 4000 万元，充分展现了良好的民营企业形象。几年来，力旺集团及其旗下企业先后获得省、市人民政府“守合同、重信用”单位、“城市建设先进单位” 等 50 余项荣誉称号，所开发项目先后获得“中国建筑工程鲁班奖”、“中国名盘”等 50 多项荣誉奖项。近期，力旺集团重新确立了企业长期发展战略规划，明确了以“住宅开发为核心”的业务组合战略，以“为了传世一百年”作为企业使命，以“中国二项目可行性研究报告4三线城市的领先开发商”作为企业愿景，确
7、立了以核心价值观“人本、共赢”统领的企业文化理念体系。力旺始终秉承“品质人居、健康主义”的开发理念，“整合创新 、诚信树品”的经营理念，“真诚为基、理解为柱、沟通为梁”的服务理念，致力于为客户提供高品质的绿色健康人居环境。在 2008“计划执行年”、2009“意识提升年”、2010“品质提升年”的基础上，公司已确定 2011 年为“精细化管理年”。力旺的建筑，代表一种全方位的健康理念，代表一种历经风雨而不变的品质，代表一种隽永悠远的品味，更展现出了传承百年建筑的风韵。2011 年，力旺仍将致力于长春市这片热土，实现三区同启、五盘联动的格局，继续在净月开发区、西新开发区、二道区开发建设力旺弗朗明
8、歌、力旺塞歌维亚、力旺格林春天、力旺康城、力旺康都（暂命名）。为了公司今后更好地发展，为长春城市建设做出更大的贡献，同时也为吉林省行业建设，为吉林省房地产开发企业走向全国打好基础，公司有信心也有能力打造本土开发商的知名品牌。1.3 项目可行性研究说明本可行性研究报告编写目的是为业主提供分析依据和参考。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅、办公、商业的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，力旺集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决
9、定在长春市二道区东盛大街与吉林大路交会处做房地产开发项目。该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，拥有独特的中式多元化，柔和的暖色调装饰，集居住、办公、商业中心于一体的低密度时尚住宅生活环境。项目可行性研究报告5第二章 项目市场、需求分析2.1 项目区位与规划指标项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，5.73万,开放式街区, 豪华居住区,国际化社区。项目位于长春东部门户，城市重点打造的国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包含住宅、办公楼、商业三种城市高端价值形态。项目一期施工建设仍在进行中，目前正在进行小区交付使
10、用前的整体绿化工程，销售情况良好。目前主体结构正在紧张的施工过程中，力旺东玺台一期计划于 2012 年 9 月开始动工，于 2014 年 8 月竣工，建设工期 2 年。根据项目的初步设计，由高层住宅、多层的商业、集中办公综合体组成，建筑面积为 178013（其中地上部分为 134013） 。本项目一期的设计指标如下：楼盘地址：二道区东盛大街与吉林大路交会处整盘建面：57300整盘户数：702 套本期占地面积：19100本期总建筑面积：68300其中：地上建筑面积：518601）住宅：441552）商业：31953）办公楼：4510地下建筑面积：164401）地下车库：132902）公建及配套设
11、施：3150停车泊位：732 辆1）地面停车：296 辆2）地下停车 436 辆容积率：2.19建筑密度：45.1%项目可行性研究报告6绿地率：30.15%集中绿地率：15%2.2 项目周边环境分析河畔华城三期位置：二道区东盛大街与吉林大路交会处基地周边情况：位 于 东 盛 商 圈 腹 地 ， 国 贸 商 都 、 晨 宇 购 物 中 心 、 晨 宇 科 技 城 、 左 岸 商场 、 万 通 大 市 场 等 丰 富 生 活 举 步 即 是 ， 零 距 离 接 轨 餐 饮 、 娱 乐 、 购 物 等 顶级 城 市 配 套 。 此 外 ， 吉 林 大 路 餐 饮 一 条 街 ， 更 为 城 市 生
12、活 画 龙 点 睛 。坐 拥 城 市 主 干 道 吉 林 大 路 与 东 盛 大 街 ， 是 长 春 东 部 联 系 其 他 城 区 的 枢纽 核 心 。 四 纵 四 横 的 城 市 主 干 道 ， 临 近 轻 轨 四 号 线 ， 出 行 便 捷 ， 瞬 间 切 换城 市 生 活 画 面 。 规 划 中 的 地 铁 线 ， 与 项 目 也 在 咫 尺 之 隔 ， 未 来 ， 享 受 快 捷出 行 的 同 时 ， 更 赋 予 项 目 更 多 增 值 空 间 。项目交通条件：公交线路有 20 余条、轻轨、地铁。项目处于长春市新兴发展的净月开发区，交通设施有待完善。坐 拥 城 市 主干 道 吉 林
13、大 路 与 东 盛 大 街 ， 是 长 春 东 部 联 系 其 他 城 区 的 枢 纽 核 心 。 四 纵 四横 的 城 市 主 干 道 ， 临 近 轻 轨 四 号 线 ， 出 行 便 捷 ， 瞬 间 切 换 城 市 生 活 画 面 。规 划 中 的 地 铁 线 ， 与 项 目 也 在 咫 尺 之 隔 ， 未 来 ， 享 受 快 捷 出 行 的 同 时 ， 更赋 予 项 目 更 多 增 值 空 间 。项目周边的公共设施配套：中小学:亚泰小学、长春市第 108 中学、长春市第 52 中学幼儿园:二道区幼儿园等大学：长 春 师 范 学 院 等综合商场:国贸商都、晨宇购房中心邮局:二道邮电局银行:工
14、商银行、建设银行、农业银行医院:中日联谊医院、二道区中医院、二道区人民医院、吉大分院其他:劳动公园周 边 众 多 学 府 林 立 为 项 目 提 供 高 品 质 教 育 配 套 ， 实 现 孩 子 就 近 入 学 的项目可行性研究报告7梦 想 ， 亚 泰 小 学 、 五 十 二 中 学 ， 一 百 零 八 中 学 、 长 春 师 范 学 院 等 知 名 学 府 ，明 星 级 教 师 领 衔 授 课 ， 让 孩 子 接 受 一 步 到 位 优 质 教 育 的 滋 养 。 同 时 ， 吉 大一 院 、 心 脑 血 管 医 院 等 医 疗 体 系 ， 更 为 居 住 提 供 全 方 位 、 全 生
15、命 周 期 的 医疗 系 统 ， 使 所 有 居 民 享 有 更 安 全 、 便 捷 的 医 疗 服 务 ， 为 健 康 保 驾 护 航 。2.3 项目 SWOT 分析对于商业产品的投资，往往要经过一番深思熟虑。那么，对于力旺东玺台商铺投资的可行性研究，我们以 SWOT 分析法的形式逐一考量。S(Strengths：优势)力旺东玺台位于东盛大街和吉林大路交会处，隶属于东盛商圈，地处二道区核心。区域内商业氛围浓厚，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城等带来丰富的客群。记者在实地踏访的过程中发现，项目周边临街商铺几乎无闲置，彼此经营品类也并不冲突。因而， 项目得天独厚的区位优势更为投资项目注入一针强
16、心剂。同时，项目自身规划有2栋5A 级写字间，约200套写字间产品，加之项目周边有20余个成熟社区，这样为项目商业提供稳定的客源。此外，吉林大路、东盛大街作为二道区的主干路，也会带来众多的流动客群。W(Weaknesses：劣势)力旺东玺台商铺面积区间为110-500平，均价3万元/平。由此可知，项目商铺产品面积略大，而面积相对较小的产品单价也较高，这样项目商铺的投资门槛约为400万。这样，资金实力有限的投资客将会受到限制。但是，这本身也是受到项目高端定位的影响。目前，力旺东玺台项目主体已封顶，为准现房销售阶段，预计2014年11月交房。这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失一部分急
17、于自营的投资群体。O(Opportunities：机会)伴随着长春市道路的整改及修建，立体化交通网的实现已然指日可待。其中，吉林大路、二道区主干道东盛大街和东荣大路的相继修通，进一步拉近了项目与长春市其他城区的距离。同时，地铁2号线未来的贯通加之原有的轻轨4号线，区域内实现了公交、轻轨、地铁三种出行方式。便捷的出行方式不仅方项目可行性研究报告8便了入住的业主，同时也将带来众多的流动客群，增加投资的信心。同时，项目的商铺产品正处于“熟铺”向“旺铺”的过渡阶段，产品未来升值空间不容小觑。T(Threats：风险)任何事物都具有两面性，投资亦是如此。成熟的商业氛围、可观的受益、稳定的客群，使得投资优
18、势明显。但是，往往也会伴随着一定的风险，如产品总价较高、经营业态的合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌情考虑。2.4 项目市场定位2.4.1 产品定位 以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。2.4.2 客户定位 整个项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以 “中高等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。“中高等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在 8300 元/平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充
19、满信心和渴望的人群。2.4.3 价格定位 定价，普通多层高层住宅 8300 元/每平方米。这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。相对于其他社区 2 万多元/每平方米的房价，力旺东玺台更是极具竞争力。用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，不再只是梦想。此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近长影世纪城、净月国家森林公园。各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。该处房产极具升值潜力。项目可行性研究报告9第三章 项目建设规划方案优选3.1 项目建设与规划长春商业布局极不均衡，目前南部、西部和东部占半城以上区域内都没有
20、大型商业仪轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈的时机均十分优越，商业项目具有良好的发展前景，面临空前的发展机遇，长期持有具有很高的增值潜力。力旺东玺台项目占地5.73万，规划建筑面积17.8013万，总投资20.58亿元。本项目集住宅、写字楼、办公楼于一体，长春市体量最大、商业业态最全的新型城市综合体。长春市政府规划的南部新商圈。力旺东玺台项目将建小高层和高层产品，楼盘状况为8层、10层、11层、14层、15层、16层、18层。项目建筑特色：住宅、办公、特色商业、美食、休闲娱乐等功能于一体，打造长春市商业业态最全的城市新型综合体。建设规模主要经济技术指标单位:总用地面积 57300总建筑面积 178013本期总建筑面积 68300地上建筑面积 51860住宅 44155商业 3195 其中办公楼 4510容积率 2.19地下建筑面积 16440建筑密度 45.1%绿地率 30.15%总停车位 732
