1、广东海洋大学主校区后山土地开发利用可行性研究报告-广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区项目策划书广东海洋大学主校区后山土地开发利用课题组二 OO 八 年 九 月I项目领导与调查研究小组成员表1、项目领导小组工作分工 姓 名 工作单位 职务职称朱坚真 湛江市人大常委会、广东海洋大学副主任、副校长组长伍杰忠 湛江市人民政府 副市长蔡 飞 广东海洋大学资产管理处 处长谭树明 广东海洋大学发展规划处 处长朱建云 广东海洋大学监察处 处长蔡 鹰 广东海洋大学法规与质量管理处 处长李 茵 广东海洋大学审计处 处长陈 创 广东海洋大学一人公司 总经理陈 健 广东海洋大学党委办公室 副主任林晓敏 广东海洋大学校
2、长办公室 副主任张界新 广东海洋大学财务处 副处长蔡 法 广东海洋大学资产管理处 副处长宋火钊 广东海洋大学组织部 正处级组织员李洞日 广东海洋大学党委 督导谭留文 广东海洋大学党委 督导龚源海 广东海洋大学党委 督导钟 磐 广东海洋大学党委 督导何以元 广东海洋大学党委 督导成 员蔡则天 广东海洋大学土地管理办公室 主任2、项目调查研究小组工作分工 姓 名 工作单位 职务/职称吴刘萍 广东海洋大学农学院 副教授组 长罗世地 广东海洋大学经济技术开发总公司 总经理邹桂斌 广东海洋大学经济管理学院 研究生周映萍 广东海洋大学政治与行政学院 研究生吕慎杰 广东海洋大学经济管理学院 研究生陈丽球 广
3、东海洋大学农学院 本科生成 员傅尚享 广东海洋大学农学院 本科生II目 录第一章 总 论 .11.1 项目背景 .11.2 项目概况 .21.3 可行性研究结论 .31.4 存在问题和建议 .5第二章 项目建设背景与必要性分析 .62.1 项目背景 .62.2 发展机遇 .72.3 现状与问题 .82.4 项目建设的必要性 .10第三章 基本条件与市场分析 .123.1 基本条件分析 .123.2 市场分析 .13第四章 总体发展思路 .174.1 发展思路 .174.2 发展目标 .174.3 开发利用的原则 .18第五章 项目具体策划 .205.1 功能分区与布局 .205.2 建设内容
4、.205.3 分 期建设方案 .22第六章 投资估算和资金筹措 .246.1 投资估算 .246.2 资金来源 .25第七章 投入与产出效益分析 .267.1 经营成本与收入预测 .267.2 损益分析 .277.3 盈亏平衡分析 .277.4 间接效益分析 .27第八章 项目开发措施建议 .30附图 .321 广东海洋大学主校区后山土地利用现状图 332 广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区功能分区图 343 广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区总平面图 351第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程。1.1.2 项目可行性研究编制工作组广东海洋大
5、学主校区后山开发利用研究小组。1.1.3 可行性研究编制依据1、 投资项目可行性研究指南 （试用版）2、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要3、 中国共产党第十七次全国代表大会报告4、 湛江市国民经济和社会发展第十一个五年规划汇编5、中共湛江市委、湛江市人民政府关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的决定6、中共湛江市委关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的行动纲要7、 麻章区城乡协调、生态文明示范区规划纲要 （2008-2020 年）8、 湛江市城市总体规划 （2004-2020 年）9、 湛江城市近期建设规划 （2006-2010 年）10、 湛江市城市绿地系统规划
6、 （2002-2020 年）11、 广东省湛江市旅游发展总体规划 （2002-2015 年）12、 湛江大湖光岩旅游区总体发展规划 （2008-2020 年）13、 湖光岩三岭山风景区总体规划 （2002-2015 年）14、 广东海洋大学校园总体规划215、 湖光中心镇总体规划 （2002-2020 年）16、 广东省湛江南亚热带现代农业示范区规划 （2006-2015 年）17、 湛江市东坡荔园核心区总体规划设计 （2008 年）18、 风景名胜区规划规范 （GB 50298-1999）1.1.4 项目提出的理由和过程土地是陆地上一切可更新资源赖以存在或繁衍的场所，土地资源的合理利用是保护
7、各种可更新资源的中心，也是社会经济和谐发展的物质基础条件。广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部、湖光岩大旅游区核心圈，也是湖光岩风景名胜区外围保护区，面积 1650 亩（110 公顷） ，占全校土地面积的 30%多。后山土地的开发利用不仅对海大未来的发展有重要的意义，也将成为湛江建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的品牌项目，对湖光岩片区的综合发展产生积极的影响。为加强广东海洋大学主校区后山的开发利用，盘活土地资源，实现科研、经济、生态多重效益，促进学校和地方经济又好又快发展，2008 年7 月，由湛江市人大常委会副主任、广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织“广东海洋大学主校区后山开发利
8、用项目” 领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策、湛江经济发展现状及湖光岩周边地区发展的现实要求，提出建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区” ，并进行了可行性研究。1.2 项目概况1.2.1 项目地址广东海洋大学主校区后山，含交椅岭、蜈蚣岭、风箱岭地域。31.2.2 建设规模规划用地总面积 1650 亩（110 公顷） ，规划建设生态体验园、生态恢复展示区、高新农业示范区和休闲康体区等四大功能区。项目建设方案分三个阶段进行，采取分阶段建设、滚动发展的模式。第一阶段完成基础设施建设，第二阶段首期完成生态体验园的建设，第三阶段完成整体项目工程。建设规模和内容见表 1-1。表
9、1-1 交椅岭现代生态示范园区项目分区建设 用地名称面积（公顷）主 要 内 容建设分期生态体验园 44集餐饮、住宿、休闲、观光为一体，建 设农家乐餐饮点、多功能游客服务中心、温泉中心及配套停 车场等，提供特色的吃、生态的住和健康的玩，满足游客食、住、垂 钓、远眺、采摘等参与式活动第二阶段生态恢复展示区 20引种珍稀物种，加强生物多样 性建设，恢复 热带季雨林植被，配套生态教育路径，远期综合开发人工防空洞，建设观海阁第三阶段高新农业示范区 26设立热带兰和姜科类花卉园， 荫生植物展示区、生物能源新品种引种区、观赏菌类栽培、特色中草药植物及民俗野菜采摘园第三阶段休闲康体区 20 布置高尔夫球练习球
10、场, 滑草场，野餐 烧烤场，建 设“大学生之家” 第三阶段1.2.3 投资估算和效益分析总体投资估算为 12776.5 万元，拟通过招商投资，与大企业合建，成片开发、分片分包等方式筹集资金，实现互利合作。1.2.4 效益分析设计经营期旅游人数为年均 12 万人次。估算正常年纯利润为1422.63 万元，旅游间接收入 6117.3 万元。提供近 50 个直接就业岗位和近 250 个社会间接就业岗位。恢复和展示生态顶级模式，具有巨大的生态环境效益。41.3 可行性研究 结论1.3.1 项目建设具有必要性广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程的建设是非常必要的：首先，项目的建设符合国家建设生态文明的
11、宏观政策和湛江市城乡协调生态文明的科学发展试点市的建设要求，有利于湛江市社会经济文化和生态的建设。第二，符合湛江市旅游业发展总体规划和城市近期建设规划，有助于优化湖光岩大旅游区综合实力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展。第三，符合广东海洋大学的发展战略，有利于保障学校科研基地的后续发展，增加学校产业收入，美化校园环境，保证学校长治久安、有序发展，并有助于提升学校知名度。1.3.2 项目建设具有可行性广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程具有众多优势：首先，项目的选址位于湛江城乡结合部、城郊风景旅游区，与霞山、赤坎、麻章、东海岛城市中心区的距离为半小时生活圈，既
12、避开了城市的嚣喧，又在市民自然休闲活动心理距离之内。因此，项目具有区位优势。第二，规划建设的生态示范园区位于湖光岩大旅游区核心圈内，拥有丰富的自然风景资源和人文资源；项目的实施，可借助广东海洋大学、合作方的科研力量。因此，项目具有丰富的资源优势。第三，项目以生态体验带动旅游业的发展，走科技生态、绿色环保、循环经济的道路,配套中高档旅游服务设施，将与湖光岩、南亚所、金鹿园形成犄角之势，实现休闲产品的互补，填补大旅游区的空白。因此，项目具有产品优势。5第四，园区在湖光岩大旅游区核心圈内，近年来，到湖光岩大旅游区旅游观光的人数逐年攀升，且已形成旅游消费潮流。项目有助于充分挖掘湛江旅游客源市场的巨大潜
13、力，形成湛江旅游的一个新亮点，从而有力地带动整个湖光岩大旅游区乃至湛江市旅游业的持续、健康、快速发展。因此，项目具有市场优势。1.4 存在 问题和建议项目具有较好的生态效益、社会效益和经济效益，目前主要问题为资金及项目立项，建议尽快招商引资，落实资金，补充有关的工程测量、地质勘察，并尽快开展初步设计工作，加快项目的实施建设。6第二章 项目建设背景与必要性分析2.1 项目背景广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部、湖光岩大旅游区核心圈，面积 1650 亩（110 公顷） ，占全校土地面积的 30%多，含交椅岭、蜈蚣岭、风箱岭等地。后山土地的开发利用对广东海洋大学未来的发展具有重要的意义。无论是
14、在促进学校科研发展、增加经济收入、扩大知名度，还是在提高区域生态效益方面，开发利用主校区后山土地资源均具有必要性。另一方面，主校区后山属湖光岩风景名胜区的外围保护区，这片土地的开发利用对湖光岩片区的综合发展有重要的影响。不仅是湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展的需要，也是提升湖光岩大旅游区综合实力和湛江市城市旅游品牌的需要。2008 年，随着湛江市东海岛千万吨级钢铁基地等项目的确定，城市规划将湖光片区调整为城市生活休闲区，这为主校区后山开发利用提供了现实发展机遇和巨大市场潜力。基于此背景，湛江市人大常委会副主任、广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织“广东海洋大学主校区后山开发利用项目
15、”领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策、湛江经济发展现状、湖光岩周边地区发展现状及广东海洋大学发展规划，提出建设“广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区” ，并进行了可行性研究。72.2 发展机遇2.2.1 国家、地方政策支持党的“十七大”报告明确提出，要加强城乡生态环境建设、统筹城乡发展、建设生态文明，并首次把“生态文明”上升为全党的执政兴国理念，形成一轮新的思想大解放，全国掀起一片生态示范建设工程的热潮。广东省国民经济和社会发展“十一五”规划提出加强“统筹城乡发展和建设城乡生态工程” 。为全面贯彻党的十七大和省委十届二次全会精神，深入践行科学发展观，认真落实中共中央政治局委
16、员、广东省委书记汪洋在湛江考察调研时的重要指示，湛江市委市政府以此为契机，做出中共湛江市委、湛江市人民政府关于建设城乡协调生态文明的科学发展试点市的决定 ，确立科学发展的战略为“工业立市、港口兴市、生态建市” 。一系列纲领性文件表明生态文明建设是今后党和国家工作的重点。加强生态恢复，建设现代生态示范园具有非常重要的意义，也符合国家和地方建设生态文明的需要。2.2.2 社会休闲旅游需求随着经济的发展和生态意识的兴起，人们向往回归自然，向往清新的空气和茂密的森林，向往清幽雅致的生态人居，向往品尝到绿色食物，生态旅游已成为当前旅游和休闲的新热点。位于城市郊区的生态示范园因优越的区位、园区宁静的自然环境、便利的交通和完善的服务，可使人们的身心在大自然环境中得到放松，满足都市人群回归大自然的愿望和要求，因此，具有广阔的市场前景。2.2.3 湛江市社会、经济发展机遇目前，湛江正处于第三产业蓄势待发的加快发展期，同时进入了城市
