1、山东建筑大学毕业论文I 目 录摘 要 .IIIABSTRACT.IV1 绪 论1.1 研究背景以及意义 .11.1.1 选题背景 .11.1.2 研究意义 .12 工业区改造及规划模式概述2.1 工业区改造及规划的内涵 .32.2 工业区改造的现实意义 .32.2.1 影响区域经济发展 .32.2.2 合理利用土地资源，实现城市区域化发展 .32.3 世界主要老工业基地改造的基本途径 .42.4 工业园区改造模式 .52.4.1 城市空间重组模式 .52.4.2 城市区域升级模式 .62.4.3 城市旧工业区功能转化模式 .63 工业区改造对济南房地产市场影响的案例分析3.1 旧工业区改造地区
2、房地产市场的发展 .73.1.1 济南历下区文化东路东首 29 号地块的开发 .73.1.2 济南市历下区文化西路 14 号地块的开发 .113.2 新 规划工业园区内房地产市场的发展 .133.3 旧工业区功能转化地区房地产市场的发展 .174 工业区改造中房地产市场发展分析及建议4.1 旧工业区改造地区房地产市场发展分析及建议 .194.1.1 旧工业区改造的地区房地产市场发展分析 .194.1.2 旧工业区改造的地区房地产市场发展建议 .20山东建筑大学毕业论文II4.2 新规划工业园区房地产市场发展分析及建议 .214.2.1 新规划工业园区房地产市场发展分析 .214.2.2 新规划
3、工业园区房地产市场发展建议 .245 结 语 .256 附 录 .267 谢 辞 .27参考文 献 .28山东建筑大学毕业论文III摘 要近年来，随着城市发展的步伐越来越快，曾经的近郊工业区逐渐被城市高大的建筑所包围，工业区的改造成为了城市更新的重要内容，也成为了城市扩张发展的重要一步。各种新型工业园区也在各地纷纷建立。作为经济支柱产业的房地产业，在政府的城市规划过程中肯定会受到影响。我国房地产市场在经历了一个飞速发展黄金时期之后，正经历着一轮严厉的调控政策，尤其是 2011 年的新政策的出台，调控不再是表面文章，从市场的消费行为到企业的开发行为，力度之大前所未有。如何确保在工业区改造及规划过
4、程中房地产市场的良性发展，是房地产市场现阶段发展的重要问题，在土地供应量减少，政策紧缩，竞争日益激烈的大前提下，全面客观地分析工业区改造及规划对房地产市场的影响，做好前期调研，才能使有限的资源得到最充分的利用，避免土地资源的浪费。保证社会公平及自身经济利益的双赢，达到规划的最终目的。本文在简述城市工业区改造模式的基础上，结合济南文化东路三箭吉祥苑项目，济南文化西路 14 号历山名郡项目，济南经济技术开发区房地产项目，论述工业区改造对房地产市场带来的影响，对产生的影响进行分析并提出相应的建议。关键词：工业区；城市改造；规划；济南房地产业山东建筑大学毕业论文IVStudy on the Influ
5、ence of Industrial Areas Reformation and Planning on Realty Business JinanABSTRACTIn recent years, with rapid urban development and the former suburban industrial areas are gradually surrounded by tall buildings in city, industrial areas reformation has become an important part in urban renewal and
6、a vital step in urban sprawl. Various new types of industrial areas are built one after another. In the process of urban planning, the real estate industry which is the pillar industry of economy will inevitably be influenced. After the golden age of development, especially after the introduction of
7、 new policy in 2011, real estate industry is confronting with a tough period in which the regulate and control are no longer ineffective and its intensity on the markets consuming behavior and enterprises developing behavior are unprecedentedly large.At the present stage, in the process of industria
8、l areas reformation and planning, how to ensure a healthy development is a major problem real estate industry must deal with. Facing with the decrease of land supply, the restriction of policy and the increasingly competitive market, the real estate industry should make the preparation by analysing
9、the influence of industrial areas reformation and planning on them. Only by this can they take full advantage of and avoid the waste of the limited land resource. The final aim of industrial areas reformation and planning is to ensure a win-win situation of social equality and self economic interest
10、. After the introduction of the industrial area transformation patterns, this thesis will focus on the discussion of the influence of industrial area transformation on real estate industry and will provide some suggestions by analyzing the Ji Xiang Yuan Projects launched by Shandong Sanjian Real Est
11、ate Group Co., Ltd, Li Shan Ming Jun Project launched by Shandong Sanming Investment Co., Ltd and Jinan Economic-Technological Development Zone Real Estate Project.Keywords: industrial area; urban reformation; planning; real estate山东建筑大学毕业论文1 1 绪 论1.1 研究背景以及意义1.1.1 选题背景目前建筑业已经成为我国名副其实的支柱产业，固定资产投资占 G
12、DP 的比重，30 多年来基本上保持 40到 60%的水平，其中很大程度是政府投资。我国建筑业近三十年来，从完全的计划经济发展到今天的有中国自己特色的社会主义市场经济，并取得了巨大的发展成就。建筑业的产值和规模屡创产业新高，近年来每年的市场规模均达数万亿之巨，中国已经成为全球最大的建筑市场 1 。随着城市发展的步伐越来越快，曾经的近郊工业区逐渐被城市高大的建筑所包围，工业区的改造成为了城市更新的重要内容，也成为了城市扩张发展的重要一步，随着老旧工厂的迁走，大量国有土地可以用于商业开发，房地产业可以说是土地开发的最好选择，第一可以为城市带来新的建筑景观，二来可以增加政府收入，三来可以刺激经济发展
13、带动消费，还可以带动新城区的发展。可以说房地产业的注入在城市发展的过程中起到了举足轻重的作用。工厂从原址迁走，在政府规划的新区或新城内驻址，就需要住宅、商业以及各种市政设施的配套，这同样需要房地产业的注入，可以说在城市后现代化建设的过程中，工业区的改造及规划对房地产市场的发展有着巨大的影响。1.1.2 研究意义在城市的后现代化发展过程中，政府越来越重视城市规划的合理性，工厂大都迁离原址，在统一规划的工业园区内建厂，这部分地区人员将突然变的密集，在这部分地区住宅区需要大量建设，但是当地的市政配套设施，厂区周边地区购买力，当地地价及政府的政策及态度，临近工厂的污染情况等都会对住房价格、商业用地价格
14、产生影响。而在工厂迁走的近郊区在房地产的开发过程中也会受到地价、政策、周边购买力、生态环境等因素的影响。因此，在工业区改造的地区，房地产的投资需要作出详细的调研及开发前期策划，地块开发建筑方案设计等。就济南地区来讲，政府的十一五，十二五计划都明确要大力发展新型工业园区，并将工业园区向初具规模的新城区发展，这就需要房地产业的投资与建设。而原来散落在各个地方的工厂在城市空间重组过程中迁走，历下区、历城区的大量黄金地段得以发展房地产，这些地区地价相对较高，但环境较好，更需要进行充分的前期策划。以往学术研究都是从工业体制、产业经济等角度出发，单独研究城市的工业发展及房山东建筑大学毕业论文2地产业发展，
15、而对两者的结合研究较少。而工业区改造的过程对房地产的影响是巨大的，并且这种影响颇具代表性。因此本文将着力研究区域转型发展与房地产业发展之间的关系和规律。本文将从工业企业迁出地区房地产的开发以及新建工业园区中房地产市场的发展方向、趋势等几方面进行分析，综合探究工业区改造对房地产市场的影响。本文第一章将分析旧工业区迁出与新工业园区建立的必然趋势以及其对房地产市场的影响，第二章将就几种工业区改造模式进行探讨并分析房地产业在各模式下的发展情况，第三章将以济南地区的开发实例对济南地区房地产市场受工业区改造的影响进行分析，第四章根据数据分析得出相关建议。山东建筑大学毕业论文32 工业区改造及规划模式概述工
16、业区改造与规划根据不同的情况可以分为许多种模式，城市空间重组、城市区域升级、城市旧工业区功能转化是三种比较常见的模式。 22.1 工业区改造及规划的内涵城市规划是人类在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而作的未来空间安排的意志。这种对未来空间发展的安排意图，在更大的范围内，可以扩大到区域规划和国土规划，而在更小的范围内，可以延伸到建筑群体之间的空间设计。因此，从更本质的意义上，工业区改造及规划是以工业区层次为主导工作对象的空间改造及规划。 32.2 工业区改造的现实意义2.2.1 影响区域经济发展改造主要对城市中的社会问题及其在空间上的表现进行，揭示城市的区域分化。大型国有企业的重组和搬迁，旧
17、工业区的改造等都塑造出了独具特殊印记的城市社会空间重构模式。 4同时由于规划用地性质的转变使土地价格得以提升，增加财政收入，刺激经济及城市良性发展。对区域经济有直接带动作用。而在建立新兴工业园区的过程中，随着人流的大量涌入，既缓解了市中心的拥挤问题，又给城市经济发展注入新的活力。因此，污染企业“退城入园” ，就主城区而言，是个“一减一加”的过程：第二产业减少了，第三产业增加了。 5企业完成搬迁后，其搬迁留置区域得到重新规划，商业区和住宅区规模扩大，拉动了三产业的发展。于此同时激活迁入地区的社会经济发展，带动当地就业，从而推动统筹城乡发展、缩小三个差距，形成产业集群效应，实为一举两得。2.2.2
18、 合理利用土地资源，实现城市区域化发展一个合理的城市用地结构应该是工业用地、城市基础设施用地、商业用地和住宅用地按一定比例进行分配。但是经过“一五”时期国家重点发展重工业、装备制造业和军事国防工业，于是在许多地区就形成了今天这样工业用地占城市建设用地总量的比例偏高的状况,通过对工业用地的调整改造，使城市用地结构得到新的调整并合理地进行分配，让土地的区位优势充分发挥作用。特别是在改革开放后，伴随着经济的强势发展，我国的城市化进程驶入了快车道。新城不断出现，老城纷纷开始城市更新和扩张运动。从城市化指标和城市硬件设施建设情况看，大部分城市都用较短的时间完成了西方城市上百年走过的城市化道路，城市发展步
19、入了一个新的阶段。这时主要的基础设施和市政工程基本完成，在建的政府投资项目大都集山东建筑大学毕业论文4中在公共事业领域，在经历了城市硬件建设的高峰期后，随着土地资源的日益紧张，合理利用土地资源就成了一个重要的课题。 6而过去在市郊的工业项目都有着相似的特征：企业老化、污染严重、结构单一、产能有限、负担沉重，这些老工业厂区随着城市的不断发展已经到了不能不搬的地步。同时，在城市周边有大量可以利用的土地资源，这些地区人口相对稀少，工厂产生的污染危害性相对较低。因此，工业区的改造和重新规划在城市发展中非常有价值的。特别是在众多的中小城市经济转型或经济快速发展的大环境下，政府必定对城市第二产业项目进行合
20、理规划。因此，房地产业在开发过程中势必会遇到与工业区相关的项目，认真分析工业区性质以及发展走势，做好前期策划以及准确定位项目功能是非常重要的。2.3 世界主要老工业基地改造的基本途径重新认识老工业基地的现实优势，确立新的主导产业部门。美国东北部老工业基地抓住高校众多、科技力量雄厚的优势，在波士顿地区建立了美国第二个“硅谷” ，发展了数万家高新技术企业，形成了高新技术产业开发带，计算机、新材料、光导通讯、精密机械等高新技术产业部门一跃成为主导部门，给传统的老工业基地注入了新的活力 7。 拓展产业领域，改变单一的产业结构，增强老工业基地产业结构的弹性。鲁尔工业基地在煤钢生产的基础上发展汽车、电子、
21、纺织、食品等新的产业部门，使鲁尔区从原来较为单一的产业结构，转变为以煤钢生产为基础，机械、化工、电子、纺织等多部门相结合的综合性工业基地。 加强对传统工业部门的技术改造，实现传统产业生产的现代化。美国东北部老工业基地加强了对汽车、钢铁工业的技术改造，大幅度地降低生产成本，提高产品质量，增强传统产品的市场竞争能力。 大幅度压缩地区比较优势完全丧失、增长潜力枯渴的传统工业部门。美国相英国的老工业基地压缩了纺织、食品、普通机械等夕阳工业，使生产要素转向高增长的产业部门。逐步调整工业布局，严格控制老工业城市的发展规模，引导新建企业和老工业企业向城市边缘地带迁移，在不发达地区开拓新的工业中心，逐步改变老
22、工业基地工业布局过于密集的状况。美国东北部纽约等特大工业城市工业企业大量迁往城市边缘，城市中心则成为科技、文化、金融中心。八十年代以来，英国在伯明翰、曼彻斯特等城市周围建立了20 多个新的工业园区。 8 建立组织机构，制定电工业基地改造规划。原西德成立了鲁尔煤管区开发协会(KVR)，山东建筑大学毕业论文51960 年该机构编制了鲁尔区第一个总体发展规划，提出了以煤钢为基础，发展新兴工业，调整工业结构，消除环境污染的规划目标。美国经济开发署(EDA)专门负责者工业基地的开发。 制定支持老工业基地振兴的有关政策。政府向老工业基地提供低息贷款，用于老工业基地的技术改造和产业结构的调整。政府拨专款用于
23、改造老工业基地的公共设施，以改善老工业基地的投资环境。 92.4 工业园区改造模式工业区改造及规划的模式主要有城市空间重组模式、城市区域升级模式和城市旧工业区功能转化模式三种。2.4.1 城市空间重组模式城市空间重组是工业区改造的一种模式，准确的说是城市第二产业调整的第一步。老旧厂房在城市化进程中产生的消失是时代的必然选择，是城市发展到一定阶段的必然产物，是城市经济发展的必然要求，工业用地的价格是同等区域土地中最低的一类，利润空间最大。如下略表（表 2.1）所示通过对旧工业区的改造，可以改善城市投资环境，提高城市竞争力。将工业用地转变为商业或者住宅用地，为当地政府带来巨大经济利益。这种土地功能
24、的置换最终目的就是为了实现土地利润的最大化。同时，这种土地置换，即腾笼换业而空闲出来的地皮相比于城中村改造项目来说，无论从政策还是地段上都要更有价值，可以说是让开发商趋之若鹜的。 10表 2.1 济南市城区国有土地基准地价表元/每平方米土地级别 商业用地 4500 3245 2230 1850 1560 1270 950 755 510 430住宅用地 3120 2120 1690 1325 1160 970 740 530 435 工业用地 1850 1480 1060 725 525 415 360 215 在空间重组的过程中，受政策影响，企业响应政府宏观规划，将工业项目向政府规划的新型工
25、业园区搬迁，土地收归国有，以扩大城市容量。在这一部分地区，市政配套设施建设已经非常完善，房地产业的开发会减少公共配套设施费的投入，以周边迁入人口及第山东建筑大学毕业论文6二居住购置群体为主力消费群体，利润空间较大。2.4.2 城市区域升级模式城市区域升级模式是工业区改造的另一个过程。经过土地置换或者政府补贴得到资金之后，在城区周边地区设立新的厂房。这一过程基本上是在政府规划的新兴工业园区内完成。在这类完全新建而又相对独立的区域内，由于人口的大量迁入，并且具有一定数量和规模的未开发土地可以用于住房建设，在这种地区土地级别及基准地价相对于城区要低的多，土地费用相对较低。但是，由于地理位置比较偏远，
26、前期工程费就会较高。同时，新的工业区内各种配套设施建设相对滞后，可能会导致公共配套设施费的投入增加。在政府的规划及调控下，新兴园区是具有发展空间的，在较短的时间内就可以初具规模。因此在这种地区发展房地产业就要充分了解周边环境。结合园区内企业的性质以及政府的政策，决定开发项目的开发定位、功能定位、客户定位等。一般情况下，新兴园区内人员流动性较大，短期内以住宅出租为主要居住形式，逐步过渡到城市型住房供应体系。住宅类型包括了廉租房、经济适用房和成品住宅。因此，在这样的地区开发项目，一定要充分调查周边项目的定位，以提高竞争力。2.4.3 城市旧工业区功能转化模式许多工业企业由于具有充足的土地储备，或者经过转型而使部分厂房丧失了原有的生产功能，因此并不需要整体搬迁。这部分企业通常利用现有旧厂房的资源进行改造升级，如将部分地块开发成商业或住宅项目，成为一种独特的盈利模式。在部分特殊地区，如东北地区，受国家早期政策的规划，存在大面积的老工业基地，而在城市现代化建设的过程中又形成了一定规模的经济技术开发区。将老工业区与新经济开发区合并成为一个新区，使老工业区不断地进行产业转化，功能调整，如拆除部分厂区建造现代商贸生活区，现代化工业区以及生活预留区等方式，房地产业在其中都将发挥巨大作用。
