1、考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 户 :这套房子最低多少钱?(例如:25 万的房子)经纪人:您经纪人: 您认为多少钱比较合适呢?客户:20 万左右。经纪人:20 万,那我请房东过来, 您能不能马上定呢?客户:那肯定要考虑一下。经纪人:所以说,买房子不能只以价格为准,最关 键的是房子适不适合你,如果房子您不满意即使便宜一点你也不会买是吗? 所以我们还是先去看一下房子(那现在有空的话,我马上约一下, 我们一起去看房。 )2、客人在看房源,经纪 人上前接待,他不理不睬, 只说我看一看,你忙你的。经纪人:制造悬念,找一套非常超值的房子吸引他, 让他开口说话。如果这套房子不适合他,再
2、用其他的房子套取他的需求, 再判断他的成熟度。对于以上方法无效的客户,我们不要给他太大的压力,我们要诚恳的地上名片,婉转的说:“您买不买房子都没关系, 我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下,以后要是有什么需要帮忙的话, 您可以找我,对于这方面,相信我还是比较专业,可以帮得上部分忙。3、房东期望值太高,如何引 导?( 例子:金湖帝景 88 15f 65 万)经纪人:先生,我理解您的想法,我们也希望您多 卖一点, 我们的佣金也可以多收一些,但是,您也知道,现在的房价很透明 ,不是由您或我能决定的,是由市场决定的,像您这房子要卖这价格,比较难出手。考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http
3、:/ 装修价格,我的装修很好。经纪人:先生,我相信您的装修确实不错,前几天在金湖帝景里 ,我们也卖了一套面积一样,装修很漂亮,就是楼层没您这套好,他就卖 57 万, 您可以做个参考。如果只是为了迎合您,说可以卖到 68 万, 到时卖不掉,对您来说也是很不负责任的。不如我们先去看一下房子吧! 看了以后我心里比较有底,也比较方便销售,我们公司帮您免费评估。客户:不用了,有客户再带过来吧,我就卖这个价格。(房东比较坚持, 保护意识较强的情况下。)经纪人:那您看您这边价格能不能往下调一些,我先跟客户报 64 万,您看可不可以,客户看满意后,我再与您商量.客户:那先按这个价格来报吧。4、帮忙估一下价格?
4、客户:小弟,您帮我估一下,这套房子能卖多少 钱?经纪人:说实话,我没有看过房子真的是不好估价, 给您估高了卖不掉,是对您的不负责任,估低了您又不开心。客户:没关系啦,你们是专业做这个的,你就蛮 给我估一下。经纪人:那这样吧,我和您说一下刚刚卖掉的和您同意社区的房子, 您参考一下。客户:好,你说。考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 他举两个相对典型、比较便宜的房子)那您感觉卖多少钱呢?(让他 说些自己的心理价位)客户:这价格太低了,我不会卖,我最低也要卖 ()价格。你看看有这样的客人就带过来。经纪人:好的,交给我。5、对于空房子如何拿 钥匙?经纪人:李小姐,我问一下,您的房子目
5、前是空着 ,还是自己住?李小姐:空着,好久没住了,怎么啦?经纪人:李小姐既然空着,我建议您把钥匙放一副在我们这边, 我们会给您开张公司的收条。李小姐:那不行,钥匙怎么能随便给你们呢?经纪人:其实,我们也非常理解,您可能目前还 不大相信我们公司,您看我们一抽屉都是钥匙,而且有几套都是刚刚装修好的, 设备都齐全,房东原来也不同意,看了几次房子都不是很方便, 有时是中午、有时是晚上。您也知道,客户白天一般都有上班,没什么时间,只有中午、晚上或者周末才有空,因此房子在我们这两三个月还没看几个客人, 后来房东上周钥匙拿过来,我们帮它美化一下,现在就有个客户谈的差不多了,所以说我建议您把钥匙放这边,大家也
6、比较方便, 您觉得呢?李小姐:那我考虑一下,回去和家人商量一下。经纪人:我们真的很希望您钥匙能放在我们这边,一方面确实方便我们的带看,提高效率,另一方面您自己,据我们统计 ,一般一套房子成交的话,要带看二十至三十个客人才能成交,如果有钥匙的话,我们能更有考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 您还是把钥匙放我们这里吧。李小姐:好了,好了。你说的也蛮有道理的。先放你这一段时间。6、客户不签看房委托 书怎么办?经纪人:先生,这个看房委托书麻烦您帮我签一下。客户:哎呀,这个不用签了,很麻烦。经纪人:先生,是这样的,这个委托书是必须 要签的, 它是我们这个行业的行规。而且也是我们的一项行
7、程,经理就是看这个委托书来检查我们的工作,希望您能帮个忙配合一下。客户:其它中介都没签,这个签来干嘛,要么这 会带我去看房,要签的话那就不看了。经纪人:先生,听我解释,其实签这个对您一点 损失都没有, 相反它会保障我们双方的利益。首先,它有明确规定我们的服务内容, 收费标准,而且您最担心的就是我们赚您差价。这个您放心,里面都写得很清楚,我们是绝对不赚差价的,而且有成交我们也不会乱收费, 都是按照里面的标准收费。当然,从另一角度说也是保护我们的利益, 也只有您认可我们的服务及收费,我们才会带您去看房子,但是假如您所中意的房子是我们带您看的,那就必须在我们这边成交,它只是防小人,不防君子,像 先生
8、您这么有素质,我相信您会理解我们 ,我们每个客户都要签的,那麻烦您在这边帮我签个字。7、买卖双方互留名片 ,应怎么办?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 先生(房东),这是我的名片。经纪人:(必 须马上以客户手中抢过名片) 并道: 对不起,先生, 我们公司规定不允许这么做,假如您们确实有什么事情, 到时我们可以帮您们联系。客户:这没什么大不了的,只是留一下名片。经纪人:先生,这个希望您能体谅一下,您也知道行有行 规, 假如我让你们这么做,回去我肯定是要挨骂的,您们人这么好,也希望理解我的苦衷。8、当客户和房东直接 谈价格, 那经纪人该怎么 办?客户:(朱先生 ):陈先生 ,您
9、最低要卖多少钱?( 直接问价格)房东(陈先生)“ 迟疑了一下。经纪人:陈先生,您爱人告诉我说要卖 55 万,经纪人速度要快, 不能让房东先说出口。房东:是啊!经纪人:朱先生,您看一下,房子我们也看过了 ,房子房东也在, 您能出多少钱,我们也可以当面谈谈。客户在思考!经纪人:朱先生,要不这样,买房是大事情,您爱人应该也要再看一遍吧!我们先回去和她商量商量,也让房东家人商量一下, 看看能商量多少?我们还是先走吧。经纪人:太麻烦您了,我们走吧。”走到门口做要开门的样子。对客户说:我们下去看一下杂物间,免得下次还要来看。考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 办?经纪人:陈先生,昨天我们
10、看的那套房子,确实 不错吧。上个月我 刚买套差不多的面积,装修还没这个好都卖了 25 万, 您看这房子,您能出多少钱?陈先生:22 万, 如果 22 万我就蛮买。经纪人:22 万(惊讶状),陈先生,我也理解您,作为您们买方讲都希望价格低些,其实我们立场同您们一样。但是,我觉得这房子,肯定不可能,因为这房东您也见过,而且房子的情况您也知道。房东人是比较实在,我做这也是很专业,像房东开这价格真的比较实在, 在这附近也找不到这么便宜的房子,假如,陈先生您有诚意的话,也出一个比较实在的价格。陈先生:也差不多啦,我这价也蛮高的。这房子也不是说很便宜,我朋友上个月也刚买了套差不多的,才买 21 万。经纪人
11、:陈先生,我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的?陈先生:他自己买的。经纪人:那是很便宜,那你朋友真幸运买了这么好的房子, 不过现在要买那么便宜的房子,真的找不到了。唉!如果让你朋友赚 1 万块钱卖给你不知道她肯不肯?10、客户和业主约好,房东迟到或失约时,我们怎么办?客户(李小姐):怎么搞的, 房东还没到?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 时的,一般还会提前几分钟,今天不知道有什么事情,我给他打个电话问一下。李小姐:可以,你打一下。经纪人:(拨 通房东电话) 结果:1)短时间内会到。2)过 1 小时会到。3)不会到。经纪人回答:1)李小姐,请稍等一下,房东一会儿就到。2)
12、李小姐,不好意思,房东临时 有事, 过一个小时才到,要不我们先看一下别的房子,您看您能不能等。李小姐:(1)可以。(我们马上就约就近的房子 )(2)不可以。 (很 诚意的道歉,并送她回去, 然后给房东打电话,让他不用过来)(3)(打假电话)您好,是房东吗?您到哪里了?我同客人在这等了很久了,客户很有诚意的,怎么有事不能来呀?那你能不能叫你朋友或家人过来一下, 这么大热天,客户从老远赶过来也不容易等(主要让客户明白我们是用心在做,我们尽力了,责任不在我们。) 接着, 向客户真诚道歉,改约时间,或都看楼上楼下的房子户型。前题是在客户签了看房单之后。11、客户看完房子后,不表态,只让我们帮他谈价格。
13、经纪人:李小姐,这房子不错吧。考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 东最低卖多少钱?经纪人:我很理解您,希望最低的价格买到房子, 说实话,这房子已经很便宜了,上周我这边刚卖了套(举个例子,供她参考 )估计价格谈不了多少,您看多少钱可以接受,我同房东谈一下。李小姐:你先帮我问一下房东最低卖多少钱?经纪人:谈我肯定会帮您谈,您最好给我个价格, 要不我怎么去谈,房东问我,客户价格出多少钱,我都说不上来,房东 肯定认为我们没诚意。李小姐:那你蛮帮我问一下,最低卖多少钱,我再考 虑一下。经纪人:那好吧,我尽力帮您谈一下,晚上给您 电话。 (第一次带看, 不要马上逼客户出价格。)12、客户
14、看完房子在社区里打听情况不肯走,我们该怎么办?李小姐:小张,你先走吧,我到附近逛逛。经纪人:这样啊,李小姐,我现在反正没事,对附近也比较了解, 我陪您了解一下周边环境,并且,过会儿有位同事会带客人来看房子。李小姐:没事,我自己一个人走走就好了。经纪人:那可以,我先到房东那跟他说一下。(到楼梯口蹲点)13、客户想和房东一起走。我们该怎么办?李小姐:房东,我刚好有车子,送您一段。经纪人:房东,您等一下,上次看您房子的那个客人 ,一会儿还会同家人一起再来看一下房子,烦您等一下。房东:这样,你事先没约我?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 东,主要是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我
15、们没有沟通好,如果我们说的不一致, 让客户误会,不相信我,我们的目的是促使您们成交,希望帮您卖个好价格。也希望您能理解,配合我。(如条件允许,送房东回去)找个理由把房东留住。佣金类14、客户认为我们中介服务价格比其他中介高 ,如何有效消除客户的这种心理?如果我们的中介服务费的确比其它中介公司稍微高一些,经纪人可以直接承认,并将我们的优势和服务品质保证告诉客户, 并从客户的角度说明这些优势和保证能够给客户带来什么利益。同时向客户说明我们有很多回头客,因为他们赞赏我们的服务;我们也有很多客户原来是一些中小型中介公司的客户,现在却是我们的长期客户。“我这里有我经手的一些老客户的电话,您可以通过他们了
16、解我们公司的服务质量和我个人的服务水准”。注意,千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司, 因为直接地以语言、文字打压同行乃是市场营销中的大忌。15、客户对我们的中介费讨价还价,我们该如何调节?或者, 中介费太高,能不能商量?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 半步半步地退。记住:你在价格优惠上给予客户越快越多,客户的胃口就会越大, 要求也会越多。所以,在价格谈判方面,掌握节奏和让价的分寸至关重要。16、 房东要求把服务费打到差价里,怎么办?中介服务费由哪一方出,应该在接受委托时有所约定。事先没有约定,就应该遵守当地市场上的操作习惯。17、 如何保证收取双方的佣金?目前佣金的收
17、取多数是单向的,但在某些个案中, 是双向收取佣金的。关键一点是应该在做单时签定合同或协议书,其中有明确的收取双方佣金的条款和收取的比例,以及因一方的过错而导致交易失败后过错方应履行的罚则义务(赔偿约定)。18、 为什么你的佣金那么高?会不会吃差价 ?佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的(说明: 有些城市当地政府在这方面有规定,如果没有一般遵循的是当地的行规或者是本公司自己的规定),我们绝对不会吃差价。考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ ,你们能不能打折?或者,你们中介公司的收费太高了。或者,如果将佣金加在房价里会影响到房产的售价, 怎么办?请参考问题 18 和问
18、题 15、16 的答案。20、 我不会给你们佣金的!因该问题的前提不够明确,所以很难给出确切的回答。但有两点很明确, 一是经纪人的劳动应该获得肯定,客户应该支付佣金却拒绝,经纪人和单店可以采取多种方式督促对方包括法律手段;二是经纪人要反躬自问,是我们的服务不到位吗?还是与客 户沟通中出现了什么障碍?或者是经纪人事先没有把握住合适的时机向客户明示哪一方应支付佣金和具体数额及比例。总之,经纪人和客 户的地位是平等的, 客户是我们的服务对象或者说上帝,但绝对不是宗教意义上的上帝。21、你们的收费为什么比其它公司高?而其它的公司 还有优惠( 打折) 。或者 ,中介费可不可以商量?佣金的收取比例是按照房
19、地产行业的统一收费标准收取的,其它的公司可能是拿出少量的几套房子来,用打折来吸引客户, 而我们都是按照当地政府的行业规定和公司的统一规定操作的,对于老客户我们在一些衍生服务产品方面有优惠。22、 你们收了中介费为什么还要收代办费?别的公司都不用收。考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 的利益, 同时也是为了更好地向您提供服务,我们经纪人会跟踪整个交易过程并协助您办好产权证和其他相关手续。24、公司应该如何控制收清全款的时间?由于各单店的业务模式差别很大,收清全款的时间上会有很大的差异。一般住宅、公寓的买卖和租赁收款时间较短且比较及时,写字楼的收款时间较长,有的会长达 6 个月或
20、者更长,此其一 ;其二,收款的时间控制也取决于单店和客户、发展商的合作关系和合作时间以及合作顺利与否, 对于欠款时间很长而数额不大的案例,一般建议采取法律以外的途径解决,如继续保持合作关系但增加其他限制性条款, 把合作方绊住,逐步将余款或者欠款收回后,再取消合作关系。但最根本的还是要在业务上下功夫、做扎实,详细了解客户的背景、底细, 对于有恶意欠款倾向的客户,宁可不做,把有限的时间花在其他更有价值的客户身上。25、佣金的全 额收不齐,怎么办?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 24 的答案。委托类26、你是才入行的吧 ?我怎么能把房子委托 给你?您的眼力真好。的确,我入行只有
21、 3 个月。您也看出来了 ,我是比较好学和勤快的人,上个月我成交了 2 单。目前我手里还没有新客户,其他资深经纪人手里都有 7-8 个客户,很少有精力来打理新客户。而我会投入 100%的精力服 务于您一个人。27、客户不愿意签定独家委托合同;或者我为什么要和你做独家委托? 或者我 为什么要把房子委托给你?我完全理解您的想法,很多客户也认为多家委托对自己有利, 其实并不尽然。与多家委托相比,独家委托可以保 证我们的客户的利益的最大化。因为听起来多家委托似乎很多公司都在帮助您的忙,事实上每个经纪人都会想,“反正我不做其他公司的 经纪人也会做”, 或者“即使我做了也可能是瞎子点灯白费蜡”,结果是每个
22、经纪人都不会 100%的投入,最终受损害的还是我们的客户。所以 ,我们公司的客户绝大多数都是签定独家委托,这个文件夹里有我过去的客户的委托书复印件和感谢信,现在他们都是我的朋友。我想,经过几次接触之后,您会更加了解我和我们公司,我们也会成为朋友的。28、佣金我会付 给你的,委托书就不用签了。考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 所以我也不好违反, 谢谢您能体谅我们做经纪人的难处。29、房子还没有看到,为什么要先签委托看房协议?通过跟您的接触,我发现您是非常通情达理的人。因为公司有这样的规定,所以我也不好违反,谢谢您能体谅我们做经纪人的难处。30、我为什么要跟你们签委托?独家委托
23、有什么好 处呢?通过跟您的电话接触和谈话,我发现您非常了解地产经纪这个行业, 一般地产经纪公司都会与客户签定委托书 来确定双方的关系, 同时,更主要是为了让您了解经纪人有义务为您在哪些方面提供专业的服务,以便更好地保障客户的权益。至于独家委托的好处,主要是可以实现客户利益的最大化.。(请参考问题 27)31“委托书不用签,你带有诚意的客户过来再说吧。”或者,“ 你有客户就带过来,不用签什么委托啦。”签定委托书其实是我们公司用来规范我们经纪人的服务的,同时最大限度保护我们客户的利益,其作用有点象您在商店购物, 购物后销售人员应该给您发票一样,万一有什么问题您可以凭发票更换, 或者接受免费的售后服
24、务、维修。请同时参考问题 27、30 的答案。考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 别家公司都没有 ,你们这么复杂, 你们不要自己骗自己,我可以用别人的名字签”。“那您需要出示身份证,并把身份证的号码写上去。”“开玩笑, 你有什么权力看我的身份证?”(笑笑) 您是在跟我开玩笑。象您这样这么年轻就事业有成的人还真不多,(迂回谈天,冲淡刚才的紧张气氛)。您看您什么时候有空闲,我们去看看房子(或者我带客户到您府上)?您看,我这里有张单页的书面材料请您过目(不是原来那份委托合同, 但作用类似,属于客户基本资料登记表或看房表之类,主要记录客户姓名、电话 等基本资料),主要是为了方便我下次
25、跟您联系、安排约会的时间。根据以往的经验,此类客户的性格率直,做事一般比较果断,成交几率很大,而且很容易建立朋友式的合作关系。同时必须说明的是,经纪人与客户的谈话气氛如此对立、紧张, 是经纪人谈判技巧上的失败,有一句顺口溜基本概括了成功经纪人所具备的素质,即“微笑打先锋,赞美价连城;聆听是基 础,自我推销能成功!”市场行情资讯类考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 有所回落但幅度不大, 一些超小户型如“xxx”比较畅销,整个市场价格相 对平稳,有些过去积压的少量楼盘和不良资产被市场逐步消化。就全国的市场而言,地产的泡沫成分有但并不多,市场也更加规范、透明 ,与几年前相比,消费者
26、选择的余地越来越大,房子的户型、质量越来越好 ,性价比越来越高,北京市已经明令禁止毛坯房出售,重庆则要求建筑商按照使用面积销售;另外, 发展商取得土地的方式在全国的主要城市已经完全实现市场化, 其利润空间被大大地压缩。所以,成都的市场状况基本和全国的市场状况相一致,价格短期内上涨和下降的空间都不大, 但因为房子本身的地段、户型、质量、 环境和季 节等个体原因,价格会有所波动, 也就是说,黄金地段的房产的价格基本不会下跌,旺地旺 铺也是如此。34、为什么二手房的价格和新房的价格一样 高?首先明确一下,所谓的二手房未必就是旧房,这类房子业主买了是为了投资,有的是崭新的毛坯房,有的是装修过的,基本上
27、没有住过, 所以价格不可能降;其次,有些老的二手房因为所处的地理位置好, 位于中心地带,出行、上下班都比较方便,价格也降不下来; 第三, 有些建了才几年的二手房的价格也很难下降,因为周围 的环境、物业管理好, 位考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ ,这套房子一定会增值我就买,否则我就不买。房子能否增值,主要取决于几种原因:第一是位置,看房子所在的地理位置是属于城区中心带、城郊区结合带还是郊区,通常距离城区中心或者商业中心较近的房子升值的可能性比较大;第二是交通便利程度,有些房子虽然位于城郊区结合带甚至于郊区, 但靠近交通枢纽,周围有多条公共汽车通过, 中间不需要转车,也有升值
28、的潜力;第三是物业管理和周遍环境、设施,如城郊区、郊区的物业管理费用低廉,管理的不错,学校、幼儿园、医院、超市都在附近 ,也很吸引人;考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 视野开阔,多层的三楼比较好,不高不低,上下方便;第五是一些特殊原因,比如周围有一所有名的学校, 几座有名的大厦, 靠近某个风景区,政府规划中的高速公路、地铁将会从附近经过,小区内有专门的接送物业班车,周围新楼盘的供应量等等。基于上面几个原因,您不妨综合考虑评估一下。除此之外, 买房子主要是自己用,所以您喜欢这套房子才是最重要的。36、你说我这房子能卖多少钱?现在这边的房价是多少 钱?我可以帮助您做一个免费的评
29、估,不过我需要了解有关您的房子的一些细节,比如这里的物业管理费,房子的使用面积和建筑面积,建成的年代,等等。我这里有一张表格,请您帮忙填一下. 。我们公司有免费/收费为客户做物业评估的服务, 我们的评估顾问会先去看看您的房子,然后再根据您的房子的周边物业目前市场行情,经过评估计算后给您一个专业的评估报告。您这个星期什么时间有空?。到时 候我会陪同我们的评估顾问一起去您的府上。37、“你是专业人士,你能否告诉我花这个价钱买这样一套房子是否值得? 如果你能说服我,我就买下这套房子。考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 35、36 的答案。38、我还不想以现在这个价钱卖出去,我想等一
30、等再说, 搞不好过一段时间房价还会再涨呢?我非常理解您的想法。作为经纪人,我们都希望我们的客户的房子能够卖一个好价钱,因为价钱越好对我们的客 户越有利, 但市场的变化往往和我们希望的相反或者出入很大。房价会不会再涨,主要取决于以下几个因素:一是周围的楼盘存量,目前在您的房产所在的区域,正在发售的、在建即将封顶的和正在立项、已经开工的楼盘有,可以 说, 这么大的供应量和选择余地使这一区域的楼盘在最近几年内很难上升,况且, 越是新楼盘,户型设计越理想,质量越高,而多数人在买房子时都是喜新厌旧的,除非旧房子的价格很吸引人;二是要看您房子本身的情况,比如朝向、楼层、使用面 积、 户型、装修、小区环境等
31、等,所以我建议现在我陪您一起去看看您的房子;三是周边同类二手房产 目前的市价,这方面我们公司的电脑里都有记录,等一下看完房子之后,我会几个小时马上整理出一份资料,今天晚上八点或者明天晚上我会把 资料送到您的府上, 然后我们再详细地谈,您看可以吗?交易流程、税费与按揭贷款类39、如何办理按揭和分期付款?什么时候办 理入伙?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 签署所有银行提供的法律文件并购买贷款保险,签署并确认分期付款合同和付款方式、期限、利息( 固定、浮动)等等。当银行批准之后,可以开始办理入伙的前期准备工作,属于新楼盘的要等待发展商的书面通知领取钥匙,办理新房子验收, 缴纳
32、6-12个月的物业管理费、取暖费(北方地区)、装修押金等,经过工程部或者物业部验收装修合格(未损坏主承重墙、煤气或天然气改造 /改动符合当地能源供给公司的要求、自来水改动合格、防水层未坏损或改造合格),业 主才能正式入住;属于二手房的相对简单 ,主要是产权过户、三卡过户( 煤气或天然气卡、水卡、电卡)、电话过户或改号、有线电视过户, 以及其他与房产有关的物品如钥匙等的交接。40、产权是否清晰? 办 理手续需要多久?能过户的房子产权是没有问题的。正常情况下 4 个工作日完成过户手续。41 你能帮我计算一下 这套房子的首期款是多少 ?月供是多少吗?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:
33、/ 20%,具体情况要看不同的银行的政策。月供要根据首期款的具体数额再计算,请参考第二部分的工具附件中的计算表。42 房产所有权的期限是多少年 ?或者, 使用期限是 50 年还是 70年?能否 顺 延?福利房的使用期限是 50 年,商品房的使用期限是 70 年。目前国家政策规定可以顺延,但因为房改政策前后实施了只有十几年,所以没有实际操作案例。43、有没有房 产证?有房产证,通常没有房产证的房子我们是不受理的。44、做按揭需要多久 ?能做几成按揭?正常情况下需要 45 个工作日。视房子的年代和新旧程度而定。45、业主是按揭还是有房产证?业主有房产证,房子是按揭贷款购买的。46、按揭可否自己做
34、?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 但手续比较烦琐。47、产权过户、按揭过程应提交的材料及详细过 程。个人方面有户口簿原件和复印件(包括配偶)、身份证原件和复印件( 包括配偶) 、护照照片 3 张(包括配偶)、收入证明(盖单位公章或财务章)(包括配偶 )、个人印章 (包括配偶), 上述材料因地、因发展商的不同而可能会有所不同。其他的按揭贷款申请表格由提供贷款的银行提供, 而且一般是一式三联复印无效。48、福利房能否 过户?不能。因 为 福利房子一般没有 产权证,而且经过房改之后,福利房在主要城市已经基本消除或者正在向已购公房并轨。49、买卖税费如何计算?或者,买卖需要缴纳哪
35、些费用, 怎样计算?请参考第二部分的工具附件50 过户后多少天可以 办到产权证? 产权证的办理情况如何?正常情况下完成过户手续后就可以同步在当地的交易中心 办理产权证,办理时间为四个工作日51、转按揭业务是怎么回事?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 中介公司代替卖方付清银行贷款并取得房产证,然后再帮助买方取得银行贷款并抵押产权证, 买卖双方都向中介公司支付服务费;另外一种做法是买卖双方和中介公司共同到提供转按揭服务的银行办理,困 难之处是当买卖双方申请贷款的银行和提供转按揭服务的银行不是同一家时,实际操作时存在很大的难度。52、过户的费用是多少?通常私房是 9%,房改房是
36、10%。53、可否进行抵押贷款?可以, 抵押贷款额度会因为个人信用和还款能力而有所不同。54 能否做银行按揭?几成按揭?可以做多少年?过户费是多少?什么时候可以拿到房产证?请参考问题 47、49、50、51、52、53、46 的答案。55、什么时候可以办理入住?如果是二手房一般 15 个工作日;如果需要贷款,时间会更长一些。对于新楼 盘,入住的时间会因楼盘情况和考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 47 的答案。政策动态类56、税费会不会还要下调?目前还没有听到这方面的任何消息。57、二手房是否能 带户口?为了激活楼市有些城市在一段时间内有“买房入户”的政策,对二手房至今没有听
37、到有任何这方面的消息。58、据说政府将严格控制和压缩对房地产业 的金融贷款支持,有这回事吗?这对房地产市场产生哪些方面的影响?目前各地政府出台的房地产政策基本都与土地的出让有关,目的是通过规范土地的转让来调控市场,减少泡沫 经济。至于信贷方面, 最近几年一是扩大了对基础建设的投资来刺激内需,二是各家银行增加了居民购房贷款的额度,改善老百姓的生活,启动居民在住房上的消费来带动其他行业。您知道,中国人的消费习惯 和西方人不同, 居民储蓄率是 40%,全世界最高的,放在银行里的存款 总额有几万亿元。所以,企业的正常融资国家是支持的,今后几年的地 产市场会继续保持稳定增长, 但增长幅度会放慢。59、房
38、子有无抵押 (融资情况)? 房子的质量怎么样?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 主要看债权人是银行还是其他机构或者公司。针对房子的质押状况, 在起草租售合同时应该增加不同的保护 条款, 首先是保护自身的利益, 其次是保护客户的利益。60、你能告诉我房产的公摊面积、房子的结 构和建成年代、物 业管理费、小区 设施、周边配套设施、交通状况等详细情况吗?小区环境如何? 通大巴 吗?针对具体的房子,经纪人在见客户前应该亲自去看一看, 对促成交易非常有利。61、楼花是不是开 发商一定给转让?开发商不配合能 转让吗?因每家开发商的背景不同和政策的规范,销售楼花的方式已经被明令限制,但仍
39、然有一种半成品的期房销售存在, 而期房原则上是可以转让的。62、你能告诉我房子在几楼和朝向吗?房子靠路 边吗?房里有装修吗? 装修的怎么样?从这里到某大厦要多长时间?坐几路车?房子是商品房还是微利房?中介费能让卖(买)方出吗?房子的采光条件如何?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 60 的答案。建 议经纪人看过每一个接手的房源后 应该将问题 60 和 62、63、64 涉及的问题详细记录 ,将记录交给店务秘书并输入电脑 sis 系统 ,以便每个经纪人都能随时查阅。63、附近距离学校、医院、 购物中心有多远?64、附近有没有有点名气的物业?问题 63、64 请参考 62 的要求
40、进行动机类65、业主为什么要卖这套房子?业主卖房子的原因很多,但有一点需要说明:不能说业主是因为房子本身的某一个无法容忍的缺陷才卖房子的, 因为购房者会把这个缺陷无限放大,最终造成交易失败。66、我已经交首期款了,可不可以把房子给我?只有当房子的产权发生了转移之后购房者才能取得钥匙并装修或者入住。67、如果我卖这套房子,你能不能保证房子能租出去或者卖出去?考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 因为经纪人可以影响购房者的判断但不能代替购房者做出判断; 还因为只有当经纪人帮助购房者自己做出决定,这个决定才不会轻易地改变, 才有利于交易的顺利成交。68、现在我交定金,能不能少交一点?
41、定金在有些地方分为大定和小定。少交不是不交,还要有一份书面的简单协议,协议注明“定金的作用是为客户 保留最终决定权的权利,保留期限是 3(或 7 或 15)天,超过期限视作自动放弃, 定金不予退还”,但在实际操作中应该保持一定的灵活性。69、请问,房子的价格能再低点吗?根据客户的提问,可以判定房价已经在客户的承受能力之内了, 但为了趁热打铁,促成成交,经纪人不妨做一点点让步:“如果您现在就签字( 或者交定金) 的话,我可以找我 们的总监帮您 试试,但估计可能性不大”。70、你什么时候能够把我的物业卖出去?帮助客户制定一个销售计划,计划中包括广告的安排及投放时间、范围和广告产生反馈的周期时间,其
42、他经纪人看房时间的安排, 需要业主协助方面的具体安排,物业的评估和市场定价等等。通常情况下, 一考试大论坛为您提供房地产经纪人资料下载：http:/ 60 天内售出 ,否则, 就是市场定价偏高,需要重新与业主商谈定价。71、对不起,我不需要中介。这是经纪人经常碰到的问题,究其原因主要是客户不信任中介或者不愿意支付服务费。针对此类客户的心理, 经纪人要对症下药, 说明使用中介可以给客户带来什么样的好处,关于 这一点对于中低端的客户尤其重要,而高端客户一般比较容易说服,其原因是他们在经济上有承受能力,对花钱买服务的认知度高,时间成本对他们很重要。72、你什么时候才能带客户来?或者,至于我的房子就不用看了, 等有客户一起过来再看吧。或者,经纪人给业主打 电话, 业主拒绝看房。这类客户多数是愿意使用中介服务但又不情愿支付服务费。对于这类客户,经纪人需要有足够的耐心和信心,但又不必天天死缠以免让客户烦你。 “某先生,最近工作忙吗?我昨天有一个客户想在您住的附近买(或租赁) 一套房子,因为我不了解您的房子的具体情况( 或者联系不上您),所以无法为您推荐,结果客户看中了另外一套房子。
