1、宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告（一期第一批开工项目）咸阳宇宏房地产发展有限公司2009 年 3 月宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司1目 录一开发商简介（一）公司基本情况3（二）主要管理人员介绍3（三）公司开发项目情况4二、项目概况（一）项目简介4（二）项目建设规划4（3）项目有关的技术经济指标6（4）项目立项取证情况7（五）项目进度计划7三、市场分析与预测（一）咸阳房地产市场整体分析9（二）项目区域房地产市场分析11四、项目定位及发展预测（一）项目 SWOT 分析13（二）项目发展预测14（三）项目整体定位15（四）项目住宅定位16（五）
2、项目商业定位20宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司2六、营销方案（一）营销策略21（二）营销方式26（三）租售计划26七、项目投资估算及经济效益测算（一）项目投资成本估算26（二）项目销售收入估算29（三）项目经济效益评价29八、结论及建议（1）项目开工建设资金筹措方案30（二）项目投资可行性研究结论30宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司31、开发商简介（一）公司基本情况深圳市宇宏投资集团有限公司（宇宏集团）创建于 1996 年 9 月，是一家以房地产开发为主营业务的专业地产集团，总资产达 20 多亿元。集团下辖深圳市
3、宇宏房地产发展有限公司、中山市宇宏住宅产业发展有限公司、咸阳宇宏房地产发展有限公司、青海大地药业有限公司、深圳市宇宏物业管理有限公司、中山宇宏物业管理有限责任公司、深圳市宇宏乒乓球俱乐部有限公司、深圳市成城混凝土有限公司、中山市宇宏混凝土有限公司、深圳市博深高新材料有限公司等控股企业。2006 年，宇宏集团被评为“深圳地产三十强” 、 “深圳十大潜力品牌”等称号；2004 年，中山市宇宏住宅产业发展有限公司荣获中国房地产 500强称号。（二）主要管理人员介绍董事长洪贤娥，咸阳宇宏房地产发展有限公司公司法人代表，大学文化程度。董事吴宏顺，大学文化程度，深圳市宇宏投资（集团）有限公司董事长、总裁，
4、主导建设的楼盘有：“罗马公元” 、 “欧景花园” 、 “金运家园” 、 “欧景城华庭” 、 “公元盛世” 、 “家和盛世”等大型花园式住宅物业。董事刘鲁华，研究生学历，高级工程师，历任深圳中油能源投资有限公司总经理、中油华南管理中心总经理、深圳宇宏宏集团有限公司常务副总裁等职务。咸阳宇宏房地产发展有限公司总经理冯志杰，大学学历，高级工程师，历任深圳大学建筑设计院设计室主任、深圳市建艺监理公司董事长、总经理，香港中旅集团置业公司副总经宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司4理，深圳中旅置业公司董事长、总经理，广州捷中宝地产公司总经理，深圳宇宏集团副总裁等职务。曾
5、主持开发深圳园岭住宅小区、滨江新村、台湾花园、康泰娱乐城等近百万平米住宅小区项目，成功主持开发广州地铁上盖项目中旅商业城等项目，以及杭州下沙经济开发区 1000 亩土地主题公园景观地产、安徽巢湖市 3 平方公里旅游地产的开发。咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理胡劲，大学学历，政工师，2002 起任深圳宇宏科技发展有限公司常务副总经理、深圳市宇宏物业管理有限公司总经理、深圳市宇宏投资集团客服总监，2007 年至今任咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理。咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理王海州，大学学历，曾任西安房地产信息网、西安中城房地产开发公司、陕西正阳置业管理公司主要领导工作，2008 年任咸
6、阳宇宏房地产发展有限公司副总经理。（三）公司开发项目情况宇宏集团先后在深圳、中山等地成功开发了宇宏欧景花园、宇宏欧景城华庭、宇宏金运家园、宇宏海畔雅居、宇宏罗马公元、宇宏公元盛世、宇宏健康花城等多个大中型知名楼盘，累计开发土地面积 160 万平方米、总建筑面积近 300 万平方米。其中，位于深圳市龙岗区中心城的欧景花园、欧景城华庭、罗马公元、公元盛世系列以人性化的设计理念广受业界和客户赞誉，2007 年被评为“全国环保型人居工程” 、深圳市“花园式、园林式高档住宅小区” ；总建筑面积超过 100 万平方米的大型高档楼盘宇宏健康花城，获得了 2003 年度全国人居建设规划设计方案 “环境、科技
7、”双金奖。目前，宇宏集团拥有商业物业面积 3 万多平方米；位于龙岗中心城的写字楼面积达 2 万平方米；在深圳、中山、咸阳等地拥有近 200 余万平方米的优质土地储备。2、项目概况（一）项目简介水岸枫桥项目地块位于咸阳市沣河新区西部，南临世纪西路，是一条宽 80 米的快速干道。北靠情侣路，东邻段家路，中跨安谷路。整个项目总占地面积 335.8 亩，规划总建筑面积 74 万平方米（地下室、半地下室等不计容积率建筑面积约 16 万平方米） 。水岸枫桥项目周边享有良好的景观及经济价值。南望世纪西路车水马龙繁荣景象，西观百米宽绿化带与渭河美景。环境优雅、交通便捷，地理位置优越。根据咸阳市总体规划宇宏集团
8、咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司5要求，本项目开发采取整体规划、统一设计、分步实施的发展思路，拟建成 74 万平方米配套设施齐全的大型现代化商住小区。项目建成后将极大地优化城市居住条件，大大提升区域城市建设品质，有效拉动周边经济发展。（二）项目建设规划项目规划设计由深圳协建设计有限公司和西安有色冶金设计研究院强强联手打造，景观设计由希尔（美国）景观设计有限公司担纲完成。水岸枫桥项目计划分四期开发完成。一期开发项目占地面积为 126.45 亩，计划总投资 44055.74 万元。总建筑面积约 20.2万平方米（计容积率面积 15.21 万平方米） ，包括 11 层
9、、18 层、32 层住宅共 12 栋，及沿世纪西路、安谷路两侧布置的商业街一段和小学、幼儿园各一所。针对市场需求，一期项目将分二次滚动开发，其中一期第一批开工项目建筑面积约12.32 万平方米，地上建筑面积约 7.95 万平方米，地下建筑面积约 4.37 万平方米。包括18 层塔式住宅 3 座，11 层联体单元式住宅 5 座，沿街二层商铺一段，幼儿园、小学各一所。（具体为，住宅 6.62 万平方米，商业 1.77 万平方米，小学 0.7 万平方米，幼儿园 0.34 万平方米，地下车库 2.88 万平方米） 。 （详见下表） ，一期第二批包含包括 32 层塔式住宅 3 座，11 层联体单元式住宅
10、 1 座。水岸枫桥项目一期第一批开工项目建筑一览表层数 建筑面积（m 2）建筑项目 户数/结构地下部分 地上部分 地上部分 地下部分4# 71户 2层 18层 8017.81 848.15# 71户 2层 18层 8017.816# 71户 2层 18层 8017.813130.277# 44户 1层 11层 7030.92 323.368# 44户 1层 11层 7030.92 323.369# 66户 1层 11层 9349.3 443.0610# 44户 2层 11层 6257.21 871.8411# 44户 1层 11层 6257.21 298.24宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可
11、行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司6小计 66217.22小学 框架 4层 6939.94幼儿园 框架 3层 3425.5小计 10365.44商业（东、西区） 框架 1层 2层 9164.06 8609.8地下车库 框架 1层 28888.25合计 123244.77（3）项目有关技术经济指标：各项指标名称 整个项目 项目一期 项目一期第一批规划用地面积223870.01 （东区115996.08 、西区107873.93、绿化13593.91）84300 69076.914 建筑占地面积 223866 16822.08 13530.13 总建筑面积 740339.17 201664.7
12、2 123244.77 计容积率建筑面积 582162.02（含公共建筑 69739.33） 152081.82 79508.492住宅计容积率建筑面积 512422.69 132552.32 59978.99商业会所建筑面积 59373.85 9164.06 9164.06 幼儿园建筑面积 3425.50 3425.50 3425.50 其中小学建筑面积 6939.94 6939.94 6939.94不计容积率面积158177.15（含半地下室面积 118200.39） 49582.9 43736.28地下室建筑面积 39994.76 28888.25 28888.25住宅不计容积率建筑面积
13、 109590.59 12084.85 6238.23其中商业不计容积率建筑面积 8609.8 8609.8 8609.8容积率 2.6 1.8 1.15宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司7建筑密度 19.50% 19.60% 19.60%总户数 4330 户（13856 人） 1051 户 455 户总层数 11 层、18 层、32 层 11 层、18 层、32 层 11 层、18 层建筑总高度 40.7795.506 米 40.7795.506 米 40.7759.5 米汽车 4314 辆 1152 辆 764 辆停车位 自行车 4164 辆 建筑退红
14、线 裙楼 5 米 裙楼5 米 裙楼5 米安谷路退红线 裙楼 5 米 裙楼5 米 裙楼5 米其中世纪西路退红线 高层 21 米 高层21 米 高层21 米 （四）项目立项取证情况1、 已于 2005 年 12 月取得了 95680 平方米土地，见咸国用（2005）第 209 号土地使用证2、 已于 2006 年 6 月取得了 89853 平方米土地，见咸国用（2006）第 077 号土地使用证（另外 57.8 亩土地已交纳部分地款，须待政府完成拆迁工作后交地办土地使用证。 ）3、 已于 2008 年 6 月取得了 307.277 亩土地建设用地规划许可证4、 计划于 2009 年 3 月取得项目
15、第一期开工建设的建设工程规划许可证5、 计划于 2009 年 3 月取得项目第一期开工建设的建设工程施工许可证上述取证工作正在积极办理中。（五）项目工程进度计划水岸枫桥项目一期整体开发进度为 4 年，计划分为二批完成。一期第一批开工项目开发进度为 2 年，计划于 2009 年 3 月动工建设，于 2011 年 3 月底竣工并交付使用。初步计划开发进度如下表。一期第二批计划 2 年完成，2011 年 3 月动工建设，于 2013 年 3 月底竣工并交付使用。项 目 开始时间 完成时间4#、5#、6#楼 2009年3月25日 2011年1月8日基础至+-0.00 2009年3月25日 2009年7
16、月22日主体结构施工 2009年7月23日 2010年3月9日后砌墙施工 2010年3月10日 2010年6月7日室内抹灰 2010年5月10日 2010年10月16日宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司8室外装饰 2010年6月8日 2010年12月4日室内楼地面 2010年9月10日 2010年12月8日水电安装配合作业 2009年4月10日 2010年12月10日后期维修验收 2010年12月10日 2011年1月8日7#楼 2009年3月20日 2010年8月8日夯扩桩施工 2009年3月20日 2009年4月14日桩基检测及桩间土开挖 2009年5
17、月8日 2009年5月17日基础至+-0.00 2009年5月18日 2009年7月16日主体结构施工 2009年7月17日 2009年11月20日后砌墙施工 2009年11月1日 2009年12月30日室内抹灰 2009年12月1日 2010年5月20日室外抹灰 2009年12月10日 2010年6月10日室内楼地面 2010年5月12日 2010年7月10日水电暖安装配合 2009年5月20日 2010年7月10日后期维修验收 2010年7月10日 2010年8月8日8#楼 2009年3月1日 2010年6月30日夯扩桩施工 2009年3月1日 2009年3月15日桩基检测及桩间土开挖 2
18、009年4月10日 2009年4月19日基础至+-0.0 2009年4月20日 2009年6月8日主体结构施工 2009年6月9日 2009年10月13日后砌墙施工 2009年9月10日 2009年11月8日室内抹灰 2009年10月10日 2010年4月10日室外抹灰 2009年10月20日 2010年4月15日室内楼地面 2010年4月17日 2010年5月31日水电安装配合 2009年4月15日 2010年6月10日后期维修交工 2010年6月1日 2010年6月30日9#楼 2009年3月16日 2010年9月8日夯扩桩施工 2009年3月16日 2009年4月14日桩基检测及桩间土开
19、挖 2009年5月1日 2009年5月10日基础至+-0.0 2009年5月11日 2009年6月29日主体结构施工 2009年6月30日 2009年11月6日后砌墙施工 2009年10月15日 2009年12月13日室内抹灰 2009年11月26日 2010年5月4日室外抹灰 2010年3月5日 2010年8月11日室内楼地面 2010年7月1日 2010年9月8日水电安装配合 2009年5月15日 2010年9月8日后期维修交工 2010年9月9日 2010年10月8日10#楼 2009年3月20日 2010年2月28日基础至+-0.00 2009年3月10日 2009年6月7日主体结构施
20、工 2009年6月8日 2009年10月8日后砌墙施工 2009年10月1日 2009年11月29日宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司9室内抹灰 2009年11月15日 2010年4月2日室外抹灰 2009年10月8日 2010年4月30日水电安装配合 2009年4月1日 2010年5月9日后期维修交工 2010年5月10日 2010年6月8日11#楼 2009年3月15日 2010年6月9日桩基检测及桩间土开挖 2009年3月15日 2009年3月24日基础至+-0.00 2009年3月25日 2009年5月13日主体结构施工 2009年5月14日 20
21、09年9月20日后砌墙施工 2009年9月1日 2009年10月30日室内抹灰 2009年10月20日 2010年4月17日室外抹灰 2009年11月1日 2010年5月9日水电安装配合 2009年3月26日 2010年5月10日后期维修交工 2010年5月11日 2010年6月9日东区商业、会所 2009年3月1日 2010年3月30日地基处理 2009年3月1日 2009年4月19日基础至+-0.00 2009年4月20日 2009年6月8日主体结构施工 2009年6月9日 2009年8月27日装饰装修 2009年8月17日 2010年2月2日水电安装 2009年9月25日 2010年1月
22、31日维修交工 2010年3月1日 2010年3月30日小学、西区商业 2009年3月20日 2010年7月11日土方开挖 2009年3月20日 2009年4月8日地基处理 2009年4月8日 2009年5月7日基础施工 2009年5月8日 2009年8月5日车库施工 2009年8月6日 2009年12月13日教学楼施工 2009年12月13日 2010年7月10日商业施工 2009年12月14日 2010年7月11日3、市场分析与预测（1）咸阳房地产市场整体分析1. 基本概况咸阳市位于陕西省关中平原中部，东联西安，西靠杨凌，全市辖 2 区 10 县 1 个县级市，下辖 112 个镇、104 个乡、9 个街道办事处，总面积 10196 平方公里，总人口 500 万，市区人口 60 万，是我国西部重要的区域中心城市之一。2007 年咸阳市城镇居民人均可支配收入为 10970 元，人均住宅建筑面积 23 平方米（数据来源：咸阳政府办） 。总体来看，咸阳市城市化水平目前处于陕西省中上游。
