1、1目 录第一章 概 论 .11.1 项目名称 .11.2 项目地点 .11.3 区域特点 .11.4 建设规模 .11.5 可行性研究范围 .21.6 项目估算总投资额 .3第二章 项目市场分析 .32.1 大荔县经济发展趋势分析 .32.2 大荔县房地产发展概况 .42.3 区域市场分析 .102.4 项目利弊分析 .11第三章 项目定位及销售预测 .123.1 项目定位 .123.2 销售情况预测 .143.3 销售价格预测 .14第四章 项目的工程技术方案 .154.1 总平面及建筑方案 .154.2 结构 .164.3 供配电工程 .164.4 给排水工程 .1624.5 人防 .17
2、4.6 弱电工程 .174.7 主要设备设施 .174.8 交通与停车 .174.9 环 境保护 .17第五章 项目管理与建设进度计划 .195.1 项目运作模式 .195.2 招投标管理 .195.3 工程监理 .195.4 物业管理 .195.5 建设进度计划 .195.6 销售计划 .20第六章 项目营销和招商方案 .216.1 销售、租赁比例 .216.2 运营策 略 .216.3 招商策略 .22第七章 投资估算和资金筹措 .257.1 投资估算 .257.2 资金筹措 .277.3 资金平衡计划：见下表 .28第八章 效益分析 .298.1 销售收入、销售税金及附加估算 .2938
3、.2 经营成本及费用估算 .30第九章 项目风险及防范措施 .319.1 市场风险 .319.2 筹资风险 .319.3 销售不确定性风险 .319.4 项目开发的风险 .329.5 成本控制的风险 .32第十章 结论及建议 .3310.1 结论 .3310.2 建议 .331第 1 章 概 论1.1 项目名称大荔县同洲湖现代广场项目。1.2 项目地点位于大荔县同洲湖向东 50 米。1.3 项目性质新建。1.4 项目承办单位大荔县民政局。1.5 项目负责人。 。 。 。 。 。 。1.6 区域特点：1.3.1 自然与交通条件：场地西接同洲湖景区，南邻景区堤坝路，5 公里环湖自行车绿道，景色怡人
4、。有一条南接同洲湖景区北达大荔高铁站的公交车，方便游客往返。1.3.2 商业价值：此处是一个集文化、民俗、旅游为一体的县城南户门，对于进一步提升城市品位，促进县域经济融合发展具有极大的推动作用。21.7 建设规模：项目总占地面积 41302.20m2（61.95 亩） ，总建筑面积94765.79，该项目建设分三期进行：1.4.1 一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积 11783.98 m2，总建筑面积 50625.48 m2，共 5 层高，一、二层层高为 5 m，三层高 4.8 m，四五层为 4.5 m。1.4.2 二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分、锦绣花园为住宅楼，总建筑面
5、积为 20385.48 m2，分为两栋。一栋 26 层，一栋 12 层，首层为架空层，设作停车位。、青少年活动中心为 6 层，局部 5 层，一二层层高 3.9 m，三四层层高为 3.5 m，建筑面积为 6675.89 m2。1.4.3 三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为 12000.00 m2。现代广场建设规模用途 层数 建筑面积 （） 备注第一期工程 55704.421 现代商业广 场 商场 主体 5 层局部 7 层 51042.672 地下车库 车库 1 层 4661.75 车位 105 个第二期工程 27061.371 青少年活动 中心 科教 6 层 6675.892 锦绣花园
6、住宅 高层 26 层小高层 12 层 20385.48第三期工程 科教 12000.00总计 94765.7931.8 可行性研究范围本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。1.9 项目估算总投资额：人民币 30718.24 万元，其中土地费用 5402 万元，工程费用 20516.78 万元，电梯设备费 1050 万元，相关报建费用1936.56 万元，其他费用 1075.06 万元，不可预见费用 737.84 万元。主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标值 备注1 总用地面积 41302.202 总建筑面积 94765.793 建筑密度 % 28534 容
7、积率 2.285 总投资额 万元 20718.246 销售收入 万元 29896.047 销售税金及附 加 万元 1644.288 所得税 万元 21409 净利润 万元 4344.8410 投资利润率 % 20.97%11 投资利税率 % 39.24%12 建设期 年 24第二章 项目市场分析2.1 大荔县经济发展趋势分析2.1.1 国民经济社会发展计划、和总体规划大荔县城市总体规划（2001-2020 ） 于 2003 年 9 月 5 日通过陕西省级评审。在城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等 11个方面做出详细规划。到 2005 年，实现
8、对现有城镇体系格局的初步调整；到 2010 年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020 年，形成完整的市域城镇体系。2005 年城市化水平达到42%， 2010 年达到 50%，2020 年达到 60%。2.1.2 项目所在地城市化进程规划情况大荔县同州湖风景区位于洛河大荔城区段，占地面积 4 平方公里，景区按照 4A 级标准建设，6.3 公里两岸堤防、1.75 公里中隔段、360 亩生态景观工程、1000 亩湖面蓄水工程、5 公里环湖自行车绿道、100 辆自行车站点、1000 部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等 20 多处景点建设，可容纳 5-10 万人游乐观赏，成为集
9、文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。广场位于同洲湖东段，增强了综合服务性，该地区为中高等强度开发。52.2 大荔县房地产发展概况2.2.1 房地产市场需求情况从 2003 年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合 2004 年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。(1)商品住宅开发情况分析2004 年首季，商品住宅施工面积为 2093100 平方米，相较2003 年同期增长 9.7；2004 年首季，商品住宅竣工面积为 407900 平方米，相较2003 年同期减少 9.4。(2)商品住宅销售情况分析2004 年首季，商品住宅销售额
10、 16572 万元，相较 2003 年同期上涨 9.9；2004 年首季，商品住宅销售面积 171800 平方米，相较2003 年同期下降 0.2。2.2.2 未来几年发展趋势近 6 年，大荔县房地产一直保持了较快的发展速度。但从去年央行 121 号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下，大荔县房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。6(1)、从基本情况看、投资继续了高位运行态势。今年 1-5 月，大荔县房地产开发完成 2.85 亿元，同比
11、增长 59.6%，增速有减缓，同比下降 22.4 个百分点。开发投资中住宅完成 1.7 亿元，下降 1.3%；写字楼完成 0.05 亿元， 下降 42.3%；商业营业用房完成 1.2 亿元，增长 2.14 倍；其他用房完成 1.8 亿元，增长 1.5 倍。、非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从 1-5 月的情况看，私营开发企业完成投资 1.6 个亿，占总量的 41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成 1.5亿和 0.6 亿，占总量的 36%和 11%。国有企业完成 0.16 亿元，比重由上年 10.6%下降到 3.7%
12、，减少 10 个百分点。、新开工项目规模提高。前 5 月，累计 16 家开发企业有新项目上马，计划投资规模达 5.3 亿元，大大超过去年同期11 家开发企业，计划投资 2.3 亿元的规模。截止 5 月底，新开工项目进展顺利，完成投资 2.9 亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出 1.3 亿元。、商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。1-5 月,商业营业用房施工面7积达 24.1 万平方米。增
13、长 1.7 倍,比重由上年 10.9%提高到 22.4%；写字楼施工面积 2.3 万平方米，增长 60.9%，比重由上年 1.8%提高到 2.2%。掀起了大荔县商业开发的高潮。、房地产市场活跃依然。在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，大荔县房地产市场价格总体呈上升趋势。其一是商品房销售价格上涨 5.7%，其中普通住宅上涨 10.2%，豪华住宅上涨 1.1%；其二是私有住房交易上涨10.8%；其三是房屋租赁价格上涨 1.2%。非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；商业营业用房价格上涨 1.2%。、多数商家看好开发形势。从一季度的调查样本显示，大荔县房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。其中企业家信心指数 160点，预计二季度将保持这个水平；房地产企业景气指数 150 点，预计二季度提高到 160 点。从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。(2)、从政策影响看房地产投资在大荔县固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重 31.2%。 ，但对于投资的拉动意义重大。他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲
