1、浅谈如何当好房产项目总监理工程师目前房地产市场十分火热虽然房地产项目监理费取费相对较低但其在监理市场是一块大蛋糕竞争压力很大。房产公司的管理团队一般比较专业且有自己独特的管理体系和管理模式对监理要求较高、较细。如何能让房地产公司业主满意呢？ 个人认为需要提高服务意识去树立项目部的品牌，树立项目的品牌同时也协助房产公司树立他们的品牌也树立了监理公司的品牌应强化品牌意识。近年来本人参与了多项房产项目的监理工作浅谈一些自己在项目监理中的见解。1 房地产项目的特点房产公司甲方特征及其对监理工作的影响具有其独特性其在企业组织形式、经营管理理念、接受监理的方式和对服务的要求方面也因此会有所不同。以下仅对其
2、对监理服务的要求产生影响的特性进行分析房地产公司作为建设方往往具有以下特点。1.1 技术及管理力量强房产公司工程技术人员具有较高的理论水平房地产公司都有自己的工程技术人员有的甚至有专职的设计人员。房地产公司现场代表往往具有本科以上的学历，有中级职称和职业资格证而且要求 35 岁左右，有较高的理论水平。1.2 注重进度由于房地产公司是某种建筑产品的经营者项目建设的周期越短资金周转次数越多，在同样利润率的状况下，年利润就越高企业效益就越好。反之生产周期拖得越长，所面临的市场风险就越大。因此房地产公司常常要求施工单位加快施工进度，缩短施工工期常使工期压缩至合理工期的允许限度之下。比如现浇建筑结构层施
3、工常常不足 4 天一层使楼板出现了一些裂缝；砌体日砌筑高度超出规范规定甚至一天到顶等。进度过度加快后，增加了出现施工质量和安全隐患的概率。1.3 注重工程形象房地产公司所开发的项目是用来出售的房产商都十分注重工程形象。场地张贴标语口号、绿化将工地用广告牌封闭；领导视察、业主参观、广告拍摄等。甲方在要求施工方在工程形象方面予以包装和配合营销时总是会发现其支出很大而且对施工有妨碍施工单位就有所犹豫甚至不配合，但由于会影响到施工进度和甲方要求，监理不得不介入协调。1.4 甲方分包多房地产公司是比较专业的盈利性的建设单位他们有能力管理和协调好工程建设同时为了降低经营成本和出于分包能加快工程进度、分散资
4、金压力和照顾方方面面的关系等原因的考虑，由甲方直接分包出去的特别多。房地产公司常常将桩基、防水、门窗、栏杆、外墙涂料、各种装饰、消防、室外工程、保温材料、弱电电梯等工程直接发包分包出去。对于体量大的小区，他们还会分成数个组团或一栋一栋地发包给几个总施工承包单位。分包越多交接验收就增加工作面移交就越多协调与纠纷也越多。1.5 甲供、甲定材料多房地产公司常常会对主要的建筑材料如钢材、商品混凝土、水泥、电线电缆、线管、水管、铝合金型材、门窗玻璃、水暖电设备、涂料、防水材料等指定品牌和厂家甚至甲定乙购或甲供。甲方指定的材料多增加了施工单位按时组织、准备材料的难度同时也增加了施工质量一旦出现问题的纠纷和
5、施工质量责任划分的难度。1.6 工程资料有些不能同步房地产项目有时候要抢预售证往往施工许可证没有办妥就开始打桩，或者由于其要办理销售许可证、银行贷款、验收审批等常常要求工程资料走在工程施工的前面，以便提前交给政府有关部门审批，一旦工程进展到相应的程度立刻就能办好相关手续、拿到批文。过早或过迟地签署工程资料使得监理难以通过把关工程资料来监控工程质量。1.7 工程最低价中标房地产公司由于其建设项目是用来销售赚钱的往往选择最低报价还要再打折扣。施工单位由于承包价格低也不可能做亏本生意为了保证自己的赢利目标，势必会寻找价格低的建筑材料、找工人工资较低的班组常常出现钻空子偷工料等情况。在这种情形下，要想
6、建造出质量好的房子来，监理必须增加力度。1.8 检查验收的环节多房产项目一般体量大，参建的施工单位、监理单位往往不止一家。时常组织几家单位交叉检查公司检查、上级公司检查、政府部门的检查往往任务比较重监理必须注重日常的工程观感质量及资料收集整理，随时迎接各级各单位的检查。1.9 工程设计变更较多，有些边做边设计房产单位为了赶进度，往往打桩的时候还没有基础图纸，基础施工时主体图纸还没有出来。在施工过程中为了结构上合理的节省或者装饰效果更好，又出现比较多的变更。监理又增加了很多变更工程量的计量及协调工作。往往房产项目监理采取议标或者邀请招标常常会对对总监及主要监理人员进行面试考察。大房产公司的项目监
7、理工作压力更大，更有挑战性监理工作需要做得更细更具体更到位。2 针对房产项目特点可从以下几点着手监理2 .1 提高服务意识监理的本质就是服务房产商是我们的客户，是我们的“上帝”，所以监理要在保护施工单位的合法利益前提下时刻维护房产商的利益、名誉、品牌形象全心全意服务好业主，想业主所想，有事情勤沟通多汇报。有问题需业主解决时，向业主提供两种或以上的处理方案供其参考，不可仅提问题不提建议，要让业主做选择题不要让业主做问答题。通过我们的努力工作达到业主满意，赢得客户资源。公司通过各种资源接来业务现场监理要通过工作留住客户。2.2 监理部人员配置要精干项目监理人员的配备应该满足不同施工阶段监理工作的要
8、求。为此进驻施工现场前公司应根据项目的特点和相关监理人员的自身特点，建立项目组织机构，确定每个人的具体岗位及职责。建立高效灵活的监理组织机构，在总监负责制的前提下，在不同的施工阶段根据不同的专业，选派精干的监理人员，有效地使用各种人力资源发挥相关各方面人员的积极性。通过组织确定分析角色、责任和相互关系。及时补充急需人员或裁减人员在能保证监理工作正常开展的情况下宁可人少点，工资高点提高员工的进取心和技能，达到精干高效。2.3 建立完善的内部管理制度和有效的监理业绩考核制开工时项目监理部结合本项目实际情况建立相应的各项监理管理制度，用制度规范每一位员工的行为增强员工的自觉性。每个监理人员进场时与项
9、目部签订一份告知书明确工作制度及纪律和工作职责。在监理工作开展过程中把每个人的积极性都调动起来发挥每个人的优势把每个人的优势转化为团队优势。为使监理工作在服务质量和工作水平上能够充分满足业主的要求每季度对项目监理部进行考核与奖金挂钩，提高监理工作质量。2 .4 监理人员应提前熟悉项目特点，明确项目目标，确定重点难点每个项目都有各自的特点均无法复制都会受到各种复杂因素的影响。为此监理人员一进工地，集中学习设计图纸、招标文件，熟悉施工技术规范：结合项目特点监理部内部讨论本工程重点控制点及难点，讨论如何控制及标准在桩基施工、钢筋绑扎、混凝土浇筑、填充墙砌筑、粉刷、外墙保温、屋面防水的控制要点分别进行
10、内部文底并形成记录明确目标，做到有的放矢。2.5 重视预控一项工程往往涉及到方方面面组织实施协调的工作十分繁重。所以如果缺乏事先的合理分析提前的组织准备，周密的统筹计划是难以完成监理任务的。因此要求监理人员在工程展开之前就要拿出深思熟虑的办法与对策。做好“预控”，则必须在“预”字上多下功夫做到预测预控、预先防范、预而有序、预在多谋。监理人员须充分熟悉设计图纸，技术规范了解施工现场实际情况，总结以往经验，分析目前项目特点，发挥智能优势，运用成熟经验对于可能出现的情况，要把困难和问题设想得多一点多准备几套应对方案，无论遇到什么情况，出现什么问题都能沉着应付，妥善解决”不打无准备之仗不打无把握之仗”
11、。在全过程中以动态思维不断进行质量、工期、投资的趋势分析使工程建设的质量、进度、费用始终处于监理工程师的控制之下。比如地下室结构钢筋验收：由于地下室一般体量比较大常常有两三万 m，梁截面尺寸比较大钢筋根数多、比较密如果施工单位钢筋全部完成后监理再去验收往往需要很长时间，而且梁截面尺寸大、钢筋根数多，钢筋的规格、直径、根数也很难查清楚就算查出来与要求不符，由于板筋已经绑扎整改起来困难很大，工作量也巨大时间长整改效果很难甚至有些已经难以整改监理落实起来也较难引起钢筋工与监理发生冲突。施工方与甲方可能责怪监理日常控制工作没有起到作用。但如果监理加强预控提前介入验收施工单位梁绑扎一道监理查一道梁，在板
12、筋绑扎之前把梁钢筋检查完成，发现钢筋不符设计图纸，及时签发书面质量预控单 告知施工单位且抄送给建设单位。往往在钢筋绑扎过程中签发监理工程师通知单施工单位认为钢筋没有完成不应该签发监理工程师通知单易产生矛盾。而质量预护性 可参照监理工作联系单格式更改，质量预控单 的性质是提醒告知不需施工单位回复，容易被施工单位所接受。在板筋未绑扎之前如果梁钢筋有问题，整改起来就比较容易既快且效果也好。在板筋绑扎之前预控单已经签发出去如果施工单位接到预控单没有整改，监理要求施工单位整改因已经提前书面告知监理工作已经做在前面施工单位往往也不好抱怨监理，业主也会支持监理预控能保证质量也能促进进度能够取得建设单位及施工
13、单位的认可。2.6 加强过程控制把分户验收的要求贯彻到施工过程。例如：（1）开间尺寸控制方面。在砌墙时严格控制轴线，及时检查砌体垂直度、平整度，尺寸是否正确控制好开间尺寸。（2）净高控制方面。在支模板阶段对模板每个房间的”四角一中心五个标高点”及时进行复核严格控制标高及平整度以保证房间的净高与极差。（3）空鼓裂缝控制方面。粉刷施工过程中重视工序交接检对标高、轴线（灰饼）基层清理、砖混凝土交界处网片铺贴（斜砖灰缝密实度）、混凝土面界面剂处理、养护等工序加强检查粉刷完成后及时检查空鼓、观感质量等进行初步的分户检验工作。（4）渗漏控制方面。每次大雨之后组织屋面渗漏检查，并将渗漏点标注在图纸上督促施工
14、单位针对结构渗漏编制专项修补方案并按其实施整改。防水施工过程中严把材料关并对该施工过程进行旁站监理。2 .7 乐于监理，善于监理监理人员必须具有高度的责任心，积极主动地管理，要乐于监理善于监理。凡与工程有关的事项均须过问责无旁贷，多想、多看、多听、多说做到事前心中有数事后心中有底。热忱为业主服务当好业主参谋。作为总监进入项目后及时熟悉图纸、针对项目的特点和其他项目的经验向建设单位提出有针对性的建议，将图纸优化从源头上减少通病的数量及概率以减少交房或交房后的投诉。在施工过程中发现图纸上的问题，就应当在维护原有设计质量的前提下，积极提出改进建议使其更有利于施工、更符合实际情况、更有利于保证工程质量
15、和加快施工进度。在现场能解决的现场商定拍板，现场解决不了的一方面及时向业主现场代表反映一方面提出解决的具体建议方案。2.8 树立监帮结合意识在建设监理过程中，要做到“监帮结合”在严格监控的同时积极为施工单位想办法、出点子提醒工程中可能出现的问题及时解决工程中出现的问题帮助施工单位提高工程的管理水平提高工程的施工质量。房产公司聘请监理的目的主要是做好协调管理工作，监理通过热情服务增加了施工单位对监理的信任在施工中相互配合有困难互相商量解决。监理则利用自己的各类专业知识及时提醒施工单位注意易出现质量问题的关键工序及制约施工进度的一些工序。同时在工程质量得到保证的前提下给予合理化建议以降低施工单位的
16、施工成本使施工单位在施工期间的同期利润有所保证与提高这样施工单位才能心悦诚服地听从并执行监理工程师的各种指令，能够自觉执行施工规范按图施工，这样就将监理工作变被动为主动。从表面上看是帮助了施工单位其实从另一个方面看根本上还是维护了业主的利益做到了工程的质量、进度、投资的严格监理达到了房产公司委托监理的目的监理也完成了自己的任务。工程不是监理出来的监理的作用是督促指导最终还要通过有效的方式促使施工单位去完成的。通过热情服务的方式感化施工单位，化消极对抗为主动配合。热情服务与放松监督有着本质的区别，放松监理力度意味着放松管理对施工单位和业主都会造成一定的损害这样的监理得不到任何一方的尊重。2.9
17、开展切实有效的旁站旁站既是监理控制质量的重要手段之一，又是防止工程事故的重要措施。旁站工作能使监理人员更深入更细致地洞察施工中的每一个环节它是隐蔽验收中又一道把守质量的“关口”。为此针对项目的特点项目监理部制定详细的旁站实施计划并在过程中严格按计划执行做好旁站记录把好工序验收关。施工过程中，按规定需要旁站的，要求监理员必须全过程旁站不得脱岗，发现脱岗的进行批评教育严重的进行处罚必须做到切实有效，不能形同虚设走过场摆样子。专监及总监要对旁站进行巡视。2.10 科学的进度管理通过多个项目的监理发现工程计划管理往往是施工单位的弱项施工单位存在计划意识较差上报的计划往往水分大，不切合实际计划是计划做是
18、做使计划不能落实到位。为此对于施工单位报送的总体进度计划、年进度计划、月进度计划，项目监理部都要系统考虑从其制定的可靠性、合理性、落实性三方面进行认真而细致地审查，对不切合实际的计划坚决要求其重新修订后再报各分包单位进场、施工计划必须服从总包进度计划。在计划的实施过程中，全体监理人员要积极参与，帮助施工单位帮助出主意、想办法排定计划，并督促落实。比如：结合合同与甲方商定桩基工程、地下室结构工程、主体结构工程等施工起止时间节点以保证整个工程的竣工时间。然后根据这个节点计划要求施工单位去分解细化在将地下室结构工程时间细化，整个地下室分为若干个区块明确每个区块的起止时间这样来控制节点时间，加强日常的
19、巡查发现可能会造成滞后，及时提醒施工单位发现已经滞后 2 天以上或者滞后会超过 3 天以上时立即与施工单位沟通分析原因制订措施，并加强督促落实。2 .11 勇于安全生产管理始终牢记“安全生产责任重于泰山”。项目监理部要把安全管理作为监理工作由的一项重中之重的工作来抓。（1）土方开挖、塔吊安装拆除、支模架搭设、脚手架搭拆、物料提升机人货两用梯安装拆除等每个危险源施工前要求施工单位编制施工方案，监理根据工程特点编制有针对性的安全监理实施细则并对施工单位进行书面的安全交底对塔吊安拆、脚手架搭拆、物料提升机人货两用梯安拆进行旁站监理。（2）通过混凝土浇捣令来控制施工单位外脚手架、支模架验收，如支模架、
20、外架未通过验收不签发浇捣令以督促施工单位整改安全隐患。（3）形成定期安全生产检查制度，建立日常安全生产检查台账及时清查事故隐患，确保施工安全。2.12 建立学习型团队，提高监理部的总体素质监理不仅要熟悉图纸和技术规范更要从施工现场和施工过程中获得第一手、丰富而又全面的知识不断总结实践经验，提高综合分析判别能力真正做到善于发现且能妥善处理施工过程中遇到的各种问题。同时在监理部营造良好的学习气氛利用空余时间不仅要学习更新的法规、规范、标准图集还要学习专业杂志刊物，学习管理技巧提高综合分析和解决问题的能力，不断拓宽和更新知识面。2.13 培养团体精神、发挥团队作用要想发挥监理部的整体作用建立团队精神
21、是非常关键的这决定了一个项目工作质量的优劣。一个好的项目监理部肯定是一个团结一心的集体，有一致的目标、有相同或相近的价值取向。保持监理部人员稳定性频繁的调换人员将不利于监理部工作的有效开展。可经常召开全体监理人员内部会议宣传公司企业文化在日常工作生活中，进行正确的引导，鼓励所有监理人员不断进取。总监要经常同监理人员交流、谈心，加强他们的自我责任感、社会责任感宣传积极向上的精神建立一致或相通的价值观。2.14 监理资料不欠账监理部内业资料是监理工作的具体体现工程档案资料是建设工程全面、准确的反映。监理资料的系统清晰，有条不紊，不缺不乱，也展示了监理的形象，从一方面说明了监理工作开展的正常有序。资
22、料整理要做到与工程同步工程做到什么程度资料就要及时整理到什么程度要做到“内业与外业两手都要抓，两手都要好”做到工程资料坚决不欠账。2.15 善于协调，勤于交流本着一切为了工程的精神，以科学公正务实热情的态度，在保证工程质量与安全不违反法律法规相关规范的前提下努力协调好各方关系起到润滑剂的作用，妥善解决相互间的矛盾使工程顺利进行。从态度上、语言上开始尊重各方的每一个人既要处理好与房产公司的关系也要处理好与施工单位的关系。处理好与甲方的关系，正确合理地行使甲方赋予的权力、牵涉到费用增加的要及时与甲方沟通，对甲方提出的问题，首先要尊重、不合理的地方要多做说服解释工作。只要做到工作认真负责处理问题公正合理，是能够赢得甲方的信任和尊重的。正确地处理好与施工方的关系首先要为人正直光明磊落廉洁奉公，不贪图小便宜维护监理的威信和形象。在处理具体事务上要客观公正，站在公正的立场上，维护双方的合法权益。监理人员如果“吃、拿、卡、要”势必造成施工质量的失控。监理人员既要具备较高的专业技术素质更要有良好的个人修养和职业道德。
