1、,房屋测算的要点讲解,目 录,房屋测量的定义和作用,各种房屋面积的定义,商品房销售面积的计算方法,项目在预测中遇到的问题及解决措施,房屋测量的定义和作用,各种房屋面积的定义,商品房销售面积的计算方法,项目在预测中遇到的问题及解决措施,房屋测量,是指采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。其运用测绘技术和手段、按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定。,房产测量的作用,1.法律方面的作用：房产测量为房地产的产权、产籍管理，房地产开发、交易等管理提供房屋和房屋用地的权属界线、界址点、房屋建筑
2、面积和产权面积、各种产别以及有关权属、权源及产权纠纷等数据、图表资料。 2.财政经济方面的作用：房产测量的成果包括房地产的数据、质量、利用状况的资料，是为进行房地产评估、征收房地产契税费、房地产开发、房地产交易、房地产租赁、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和资料。,3.社会服务方面的作用：随着市场经济的形成和发展，房地产测绘也进入市场，将面向全社会服务。它不仅为房地产业服务，而且也为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、通讯、燃气供应等城镇社会服务事业提供基础资料和有关信息。 4.测绘服务方面的作用
3、,房屋测量的定义和作用,各种房屋面积的定义,商品房销售面积的计算方法,项目在预测中遇到的问题及解决措施,房屋的产权面积,是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 房屋的产权面积需经商品房的施工图测算出房屋的预测面积，后经房屋竣工后现场实测复核出房屋实测面积。,房屋预测面积,是指在商品房期房销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预测量计算行为，它是开发商进行合法预售销售的面积依据。,房屋实测面积,是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管
4、部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定对房屋进行的实地勘测、绘图、计算而得的面积，它是房产测绘结果的一部分，是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。,建筑面积、房屋建筑面积、商品房的销售面积、房屋的产权面积关系,建筑面积 房屋建筑面积商品房的销售面积 房屋的产权面积,建筑面积,是指用于结算建筑工程（包括工程预算、工程造价计价）的面积。 执行GB/T5033-2005建筑工程建筑面积计算规范,房屋建筑面积,是指商品房的销售面积。但有时不完全是销售面积，如有些使用空间可以计算房屋的建筑面积，但它不用于
5、销售（作承诺用于公共使用空间）。 执行GB/T17986-2000房产测量规范,商品房的销售面积,房屋中仅用于销售的建筑面积。 执行建设部建房1995517号文件和GB/T17986-2000房产测量规范,商品房的产权面积,房屋中可以认定产权的建筑面积。由房地产产权管理部门根据有关规定在房屋建筑面积的基础上进行认定。,房屋测量的定义和作用,各种房屋面积的定义,商品房销售面积的计算方法,项目在预测中遇到的问题及解决措施,商品房销售面积计算,商品房销售面积=套内建筑面积+应分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积,整栋房屋建筑面积,是指房屋外墙（柱）勒脚以上
6、各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。 栋是指一座独立的，包括不同结构和不同层数的房屋。,整栋房屋建筑面积计算原则,1.外围的概念：外围尺寸应包括标准厚度的一般抹灰层，但不包括镶贴块材、装饰面等艺术形式及凸出墙面的墙裙、附墙垛、烟囱、垃圾道等构配件尺寸。 2.上盖是必要条件。例如：阳台、架空通廊、走道等，都应有顶盖才能计算建筑面积，无顶盖的不能计算建筑面积（室外楼梯除外）。 3.作为自然层或房子要计算建筑面积，则层高2.20m是一个界线，高于2.20m（包含2.20m）以上的才参与计算。 4.具有
7、永久性。永久性建筑是指在建筑红线控制范围内的地面或地下，采用耐久性建筑材料构筑的，使用期限在半年以上的各种构造物建筑得永久性建筑工程。 5.可作为人们生产或生活的场所。,计算建筑面积的范围（内容）,1.房屋：永久性结构的单层房屋不论其高度（大于等于2.20m）如何均按一层计算，建筑面积按房屋外墙勒脚以上的外围水平投影面积计算。多层房屋的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。二层及二层以上按外围水平投影面积计算。单层房屋内带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 2.地下室：地下室是指房间地面低于室外地坪高度超过该房间净高的一半者；半地下室是指房间地面低于室外地坪的高度超过该房间净高的三分之一但不超过一半
8、的地下室。当房间地面低于室外地坪高度不超过房间净高的三分之一者，则不能算作地下室，也不能算作半地下室。,3.技术层：夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部的局部层次，是安插于上下两个自然房屋层中间的房屋。 技术层的确认条件： 1）建在自然层之间； 2）经规划部门批准可设该技术层； 3）层面高度等于或大于2.20m。 4.亭子间：利用平层楼梯顶层空间原始设计建造的亭子间，其利用层面高度达到2.20m的部位应计算建筑面积。高度达不到2.20m的不计算建筑面积。 5.楼梯、管道井：如电梯（观光）井、提物井、管道井、垃圾井、室内或室外楼梯等按房屋自然层计算建筑面积。,6.门厅、大厅：房屋内的门
9、厅、大厅，不论其层高均按一层计算建筑面积。因层高很高，在沿大厅的四周设有楼层式的走廊，即回廊，回廊层高不低于2.20m的，按其水平投影面积计算建筑面积。回廊下边的厅，如其层高在2.20m的，按其水平投影面积计算建筑面积。 7.楼梯间：房屋屋面上，突出房屋屋顶，有顶盖，有维护结构，属于永久性建筑的，层高在2.20m以上的楼梯间、电梯机房、水箱间，按其外围水平投影计算建筑面积。 8.斜面结构屋：指设计建筑时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构是连为一体的；其中符合自然层条件的使用面积应达到整个层面使用面积的2/3以上。其有上人楼梯、门、窗，可利用高度在2.20m以上的部位，按实际水平投影
10、计算建筑面积，可利用空间高度低于2.20m的部位不计算建筑面积。,9.通道：穿过房屋底层的供人们进出或经常通行的通道，按一层计算建筑面积。为本栋楼各住户共用的，按栋共用面积依比例分摊。为小区共用或用作街巷通道的；及用于公众通行的社会性通道，不应计算房屋建筑面积。 10.阳台、挑楼：挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.20m的，按楼房外围水平投影计算建筑面积。全封闭阳台按外围水平投影面积的100%计算。开敞式（不封闭）的阳台按外围水平投影面积的一半计算。封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。,11.室外楼梯：位于房屋外部供人们上下各层的步行通道之用，属永久性有围护结构有上盖
11、的室外楼梯 ，按实际层数水平投影面积的总和计算建筑面积。无顶盖的永久性室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 12.走廊：与房屋相连、有上盖、另一侧以柱支撑供人通行的走廊称为有柱走廊，以及房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。没有顶盖或没有围护结构，或生产和生活无法使用的，层高低于2.20m的，均不能计算建筑面积。,13.架空通廊：指两建筑物之间供人们通行用的空中走廊。房屋之间永久性的，结构牢固，有围护结构，层高不低于2.20m的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水
12、平投影面积的一半计算建筑面积。无上盖的架空通廊（天桥），不计算建筑面积。架空通廊的层高低于2.20m的不计算建筑面积。 14.门廊、门斗：房屋门前有顶盖，有支柱或维护结构的进出大门的主要通道。支撑顶盖的是柱，称门廊。支撑顶盖的是承重墙体，称门斗。均按结构外围水平投影面积计算。 15.雨篷：房屋大门前有柱或两侧有墙的雨篷，按其柱或墙外围水平投影面积计算。单独一个柱或一边有侧墙或单排柱的雨篷，按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。无柱或无侧墙支撑的雨篷不计算建筑面积。,16.装饰墙：以玻璃、金属或其他材料作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。同一层楼外墙，既有主墙，又有装饰墙的，以主墙为准
13、计算建筑面积。墙体厚度以主墙体计算。凡突出外墙主墙面的艺术性装饰或构件（垛、柱等）、配件、台阶不计算建筑面积。 17.车棚、遮阳棚：有柱的车棚、遮阳棚等永久性建筑按柱外围水平投影面积计算。独立柱或单排柱的，层高不低于2.20m，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。低于2.20m，不计算建筑面积。 18.吊脚楼：依山坡地建筑的房屋，利用打桩、筑柱做架空层的吊脚，该架空层有门、窗等围护结构，架空层内有地板，可作生活或生产用的永久性建筑，高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积。小于2.20m的部位，不计算面积。,不计算建筑面积的内容,1.利用房屋屋顶面上空，四周设有维护结构
14、（栅栏），但没有顶盖的露台、晒台、花园、游泳池等。 2.活动房屋、临时房屋、简易房屋。 3.构筑物，如：独立烟囱、烟道、亭子、水塔、油罐、贮水池、地下人防工程。 4.利用引桥、高架路、高架桥、路面作顶盖建造的房屋。 5.没有维护结构的屋顶水箱、挑台，检修、消防用的室外爬梯，一字形平板悬壁式踏步楼梯等。,6.底层无柱廊的上盖设在3层以上，2层阳台顶盖设在4层以上，类似情况，均视为无上盖。亦不计算建筑面积。 7.利用已计算面积的自动扶梯。室外楼梯和室外楼梯下方的空间建造的房屋，不论层高多少，一律不计算建筑面积。 8.其他未经规划部门比准，擅自搭建的房屋（违章建筑）。 9.装饰性阳台。 10.入户花
15、园（要求有大于周长1/4的敞开面）。,套内建筑面积,指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 指房屋以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面（包括了使用面积、辅助面积两种功能面积部分的一部分），按房屋的墙线水平投影计算。,套内使用面积计算原则,1.按照GB 50096-1999住宅设计规范的表述；套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、过厅、过道、前室、厨房、卫生间、餐厅、贮藏室、壁柜、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）等的使用面积总和（即每套住宅户门内住户独立使用的面积）。也可以理解为有效面积中使用面积（净空面积）与辅助面积（除去公用部分）之和。 2.室内使用面积不
16、应包括内墙面装修厚度亦即以结构尺寸为准，所以内墙线应该是墙的结构内线。 3.套内使用面积与使用面积有一定的区别。区别在于墙面。,套内墙体面积,商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体。有共用墙与非共用墙两种。共用墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。,阳台建筑面积,指阳台外围水平投影面积。外围是指主体的外墙，而非装饰条等的外围。 封闭阳台全部计入建筑面积； 不封闭阳台按建筑面积一半计入面积。,套内阳台建筑面积,指套内各阳台建筑面
17、积之和。阳台的建筑面积计算应注意其条件：是否封闭、有无上盖等。,共有建筑面积,指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积一般由两部分构成：即应分摊共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。,可以分摊的共有建筑面积,1.共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井； 2.共有的楼梯间、电梯间； 3.为本栋楼服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室； 4.为本栋楼服务的公共用房、管理用房； 5.共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗； 6.共有的电梯机房、水箱间、避险间； 7.共有的室外楼梯； 8.共有的地下室、半地下室； 9.公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的
18、建筑面积。,不应分摊的建筑面积,1.作为人防工程的建筑面积； 2.独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚； 3.为多栋楼服务的警务室、设备用房、管理用房； 4.用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物； 5.用作公共事业的市政建设的建筑物。,共有建筑面积分摊系数,整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑的各套套内建筑面积之和的比值K（共有共用建筑面积分摊系数）=栋内的共有共用建筑 栋内各套套内建筑面积 整栋房子的建筑面积，减去已独立销售或出租的面积的差除以该栋房屋共用建筑面积。,应分摊的共有建筑面积,应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。说明： 1.商品房销售面积=套内建筑
19、面积+应分摊的公用建筑面积 2.套内建筑面积=套内墙体面积+套内阳台建筑面积+套内使用面积,可以分摊的共有建筑面积,是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。,共有建筑面积的组成,1.整栋房屋内的电梯（观光）井、楼梯间、管道井、垃圾道、变电室、设备间、提物井、共有门厅和过道、地下室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积计入公用建筑面积。 2.建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一次计算共用建筑面积；门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算公用建筑面积；共有门廊、门斗。 3.有上盖的室外楼梯均按每层水平投影面积计算公用建筑面积；无上盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半
20、计算建筑面积。,4.套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半记建筑面积。 5.突出屋面的有维护结构的共有的楼梯间（包括底层楼梯间的突出部位）、水箱间、电梯机房等、按外围水平投影面积计入栋公用建筑面积内。6.建筑物的楼梯突出部分，两边有墙的按突出部分的水平投影面积的一半记建筑面积。一边有墙或两边都无墙的按一半计算公用建筑面积。 6.整栋建筑扣除栋内各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除以作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程的建筑面积，余数即为整栋建筑物的公用建筑面积。 7.独立使用的地下室、车棚、车库，为多栋楼、小区服务的警卫室、管理用房和设备用房，以及作
21、为人防工程的地下室的建筑面积不计入公用建筑面积。,房屋测量的定义和作用,各种房屋面积的定义,商品房销售面积的计算方法,项目在预测中遇到的问题 今后工作中引以借鉴,1.提供的面积必须符合测量规范、规程的规则要求； 1）星币传说项目面积测算方法不符合测量规范，墙体和外墙装饰构件面积计算方法不正确。 2）计算单元分界不明确。 2.切记方案和施工图测算不能超出建筑审批部门批准的规划审批条件； 1）建筑面积、地上、地下建筑面积、公共配套建筑面积、商业建筑面积等，误差均不能超过3%。 2）地上层数、地下层数、商业层数要符合规划批准条件，8#楼地下三层超规划审批条件。 3.赠送面积部分的方法运用： 1）飘窗改为装饰性阳台，节点简单，操作方便，图纸变动量小。进深不能大于2.10m。,2）入户花园可半送面积，不过敞开面应大于1/4周长，敞开面可在不同的墙面开洞累计。 4.设备间功能划分的掌握； 1）从效益角度出发，尽量将多幢配套的功能性用房（设备间、计量室、弱电间、管理用房）调整为单幢配套。建议水泵间按栋设置，减小设备功率，降低运营成本；同时将设备场地转化为可销售面积。 2）与地下车库相连的入户大堂需增加门斗，使其变为单幢配套。 3）零碎房屋可编入库房，取得独立销售产权。,
