1、第一章 中国房地产市场概况一、 中国房地产市场发展历史第一阶段：复苏阶段(1978-1986)新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991）87 年以后开始市场化1988 年 4 月 12 日 七届全国人大第一次会议通过了中国人民共和国宪法修正案 ，允许土地使用权可依照法律的规定转让。第三阶段：快速发展阶段（1992-1993）1992 年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。第四阶段：理性发展阶段（1994-1997）94 年之后中国房地产市场经过 1992-1993 年的大
2、起大落，逐步朝理性化发展。94 年 7 月发布的中华人民共和国城市房地产管理法 ，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。第五阶段：平稳发展阶段（1998 年至今）1998 年 7 月 3 日 国务院发出国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知 ，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。2002 年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。第二章 中国房地产市场金融概况房地产金融市场现状1、 金融突入总量增长且结构不断优化2、 房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发债券、上市融资第三章 中国房地产市场的两大支柱1、 中国房地
3、产市场的土地资源2、 中国房地产市场的金融资本第四章 中国房地产市场当前新政下篇 房地产融资实务第六章 国内银行贷款第一节 国内银行贷款概论影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。国内商业银行贷款种类信用贷款信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。商业放贷的七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价
4、风险、贷款保证风险第二节 国内银行贷款运作程序一、 贷款申请（一） 借款人资格（二） 申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一）借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理第七章 国外银行贷款我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG） 、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。
5、亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款） 。外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务1、 看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。2、 关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户） 。3、 透明度是
6、第一位的。国外银行贷款运作程序项目建议书-可行性研究报告-备选项目审批-利用外资方案-借用国外贷款项目的程序。第八章 民间借贷融资特点：1、 形式上的分散、隐蔽性2、 金额上的小规模性3、 范围上局限性4、 利率上的高低不一与随行就市5、 借贷合约非格式化6、 对偿债的硬约束性我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险可行性强，为金融市场所快速接受房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用开发商承担风险较大并非开创融资新渠道第九章 房地产抵押融资抵押内涵：设定抵押的目的在于担保债权
7、，抵押是债的担保的一种方式。抵押人不转移对抵押物的占有。抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押的价款优先偿还。抵押流程：开发企业初始资金启动项目 项目建设中随时抵押完工楼盘抵押资金投入新楼盘建设项目收入偿还银行借贷本金及利息。第十章 房地产典当融资典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。流程：审当、验当、收当、保管、赎当。五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。第十一章 房地产项目融资参与方：项目发起人（Project Sponsor） 、项目公司、融资方（Borrower）
8、、其他：承建商、购买者、法律顾问(Law Consultant)、融资顾问(Financial Adviser).特点：项目融资以项目为导向项目融资为无追索权或者有限追索权项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散。项目融资成本更高。融资模式直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。以承购合同为基础的融资模式以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。项目
9、融资的程序：可行性分析融资分析 融资模块选择 融资谈判融资协议的执行 贷款偿还涉及的文件：信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。主要成功策划理念高起点的市场定位、理论引导市场的先进营销方式、发现未来商业经营模式、发现社会投资空白点，引领全民投资新模式、媒体集中投放策略、恰当的入市时机，前期火爆的市场排队造势，销售时机把握得当。第十二章 发行债券融资发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请与批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。第十三章 商业信用融资商业信用的主要特点：商业信用使用
10、商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。商业信用融资的具体方式：应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。第十四章 金融租赁融资金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，想承租人制定的出卖人购买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。金融租赁融资的关键要素：承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的三大金融租赁类型直接融资租赁、经营租赁、出售回租。金融租赁六大特征可以获得全额融资，可以节省资本性投入
11、，无需额外的抵押和担保品，可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；从某种意义上来说，可以用作长期贷款的一个替代品。金融租赁和投资信托的区别金融租赁 投资信托资金来源 为银行 为投资者资金量 可解决的资金量小 解决的资金量较小风险承担 由租赁公司和银行共同承担 风险由投资者承担收益分担 收益由银行和租赁公司分享 收益归投资者、信托投资公司取少量报酬。房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应性较强的融资。金融租赁操作流程业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料租赁公司实地考察客户经营状况经办人撰写申请报告及内部审批与客户签订租赁合同，办理相
12、关文件手续开发商向客户提供不动产或者动产租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租承租人按合同规定暗示支付租金还清所有租金后，合同终止租赁物所有权转让给承租人。房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。“售后回租+保理 ”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产购买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租” 。金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产
13、企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务” 。第十五章 信托计划融资信托业和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。信托在经济活动中的基本功能财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。具有的优势：1、 信托融资创新空间宽广。2、 信托具有财产隔离功能。3、 相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的 30%的约束。可分类：抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和
14、债务信托相结合） 。程序：1、确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。2、信托融资项目需提交的材料3、资金信托项目材料4、项目业务介绍材料5、申请项目公司财务资料6、选择中介机构7、与信托公司和相关中介机构制定信托计划第十六章产业基金融资投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或者受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票，债券等投资对象，获得净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。投资基金是按照共同投资、共享受益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度，以基金方式将各个投
15、资者彼此分散的资金集中起来。投资基金五个基本要素1、 共同投资、共享受益、共担风险是投资基金的基本原则。2、 投资基金中贯彻着股份有限公司的一些基本原则。投资者权益可以分为股权性权益和债券型权益3、 投资基金运用现代信托关系4、 投资基金是一种资金有着专门用途并实行独立核算的组织5、 投资基金是一种投资组织制度。产业投资基金的五大特征1、 涉及多方主体的权利和义务2、 基金管理特色3、 贯彻“共同投资、共享受益、共担风险”的投资基本原则。4、 投资特定的产业，而不投资证券等金融领域。5、 基金有限性。主要包括：目的有限性、用途有限性、期限有限性6、 投资基金具有再循环特征。房地产基金投资三大策
16、略组合投资、跨市套利、资产重组。影响基金投资策略的五大关键因素汇率、利率差异（资金成本在国内外市场倒挂） 、国有不良资产处置及非主营业务资产剥离、国内外资本市场的机会、海外房地产基金自身风险管理的需要。吸引外资基金的五种策略。产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。第十七章 产权交易融资产权交易是指资产所有者（企业的所有者）将其资产所有权和经营权有偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基础特征的财产权益的全部或者部分出卖的行为。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。产权交易可以作如下分类：
17、1、 按产权交易方式划分按产权交易方式分：购买、承担债务、吸收入股、控股、承担安排全部职工等其他条件。2、 按产权交易主体之间的组织形式划分组织形式：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让。产权交易融资操作流程系列照顾推介活动与产权交易融资活动的具体步骤：第一、 动员和项目征集阶段。第二、 项目组织和整理阶段第三、 发布阶段。第四、 跟踪和落实阶段。招股推介活动将从以下四个方面提供服务：第一、 是征集有融资需求的项目，并进行分类整理和包装。第二、 进行多渠道宣传推介，广泛征集投资者第三、 鉴证交易过程，依法出具交易凭证。第十八章 增资扩股融资增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东
18、投资入股或者原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。股权融资和股权转让的区别主要在于：当事人主体不同，目的不同，法律后果不同增资扩股的股权出资模式1、 现金投资2、 实物投资3、 工业产权投资4、 场地使用投资增资扩股融资的运作程序1、 确定筹资数量2、 寻找投资机构3、 协商投资事项4、 进一步协商，签署投资协议5、 到原工商登记机关申请变更登记，办理变更登记所需提交的材料。6、 共同经营、共享利润第十九章 证券化融资证券化是指在企业金融与资产金融两方面领域，主要以证券形式有资本市场进行资金筹措现象的普遍化。所谓房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本市场上
19、的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系有直接的物权拥有转化为债权拥有的油价政权形式。房地产证券化的功能和作用功能：资产的及时变现、风险的分散化、融资的灵活性。第二十章 REIT 项目融资房地产投资信托在国外称为 REIT(Real Estate Investment Trust)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。REIT（房地产投资信托）的比
20、较优势第一：REIT 是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。第二：REIT 将所募集的资金委托专业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合远离，可有效降低投资风险。第三：传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT 的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。第四：作为金融工具，REIT 由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。第二十一章 ABS 项目融资所谓 ABS，是英文“A
21、sset Backed Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。所谓 BOT，是“Build Operate Transfer”的缩写，意思是 “建设- 经营-移交” 。典型的BOT 定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签订特许权协议，授予签约方的项目公司来承担该项目的投资、融资、建设、经营和维护，在协议规定的特许期限内，这个项目公司向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投入融资、建造、经营和维护成本。第二十二章 夹层融资夹层融资
22、（Mezzanine Financing）是一种介于优先债券和股本之间的融资方式，指企业或者项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。夹层资本（Mezzanine Capital）是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。第二十三章 国内上市融资资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。从长远角度讲，融资是手段而不是企业的终极目标。第二十四章 境外上市融资流程：聘用；筹备、验证；送件、报批；售股准备；公开认购；第二十五章 买壳上市融资首发股票上市（IPO 上市）首发上市（IPO 上市）是指按照有关法律法规的规定，公司向证券管理部门提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无需经过上市发行新股的申请就可以直接取得上市的资格。
