1、一、如何自行对二手房进行得简单估价 对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估，不妨分两步走。 第一步，需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。 第二步，结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。具体估价主要考虑以下三方面的因素对价格的影响。1房屋因素房屋竣工后即进人折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为 50 年，每年的折旧率为 2；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10。此外
2、，楼层对价格也产生影响，若 1 层和 5 层为基准价，2 层和 6 层为3，7 层为5，3 层和4 层为3，若是楼顶则为5；而朝向如无朝南窗则为5。 2环境因素环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减 5，省、市重点中小学区的为15。 3心理因素如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买
3、旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为8。二、二手房定价因素在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素： 房屋因素 房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为 50 年，每年的折旧率为2。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。 环境因素 环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境
4、，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大的影响。 心理因素 心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新、旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。 综上所述，我们试着这样来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准： 1房屋因素 （1）折旧：年折旧2 （2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）10 （3）楼层：2、6 楼3；7 楼5；3、4 楼3；1、5 楼为基准价；若是楼顶另5 （4）朝向：无朝南外门窗5 2环境因素 （1）无物业管理5 （2）非独
5、立封闭小区5 （3）有省、市重点小学区15 3心理因素：8 现在我们举一个实例来验证一下。 房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积 51 平方米。土地级别：二级地区。 房屋结构：混合一等 套型：“三小”套型10 建筑年代：1988 年，折旧期 12 年（122）=24 楼层：共七层，此房位于二楼3 朝向：南北 物业管理：非小区、无物业管理10 学区：重点中小学15 心理因素：8 当地商品房价格为：4500 元平方米 4500（4500244500104500345001045008450015=2700（元平方米）。因此，此房的实际成交价格为 14 万元整，每平方米为 2745 元。三、如何进行
6、二手房评估评估业与寻常百姓的生活密切相关，最常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，受到广泛关注。 毛估说不过去 市场比较可摆平 一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。目前，主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。 二手房定价相关系数多多 影响一套房屋市价的因素很多，物业
7、类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减 56的系数，西向减 10；多层住宅楼层以 3 层4 层为准，底层减 56，顶层减 10；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里最多可减 40；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅 12 平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；
8、厨房、卫生间以 4 平方米为准，小于4 平方米要减 25，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。 同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，最终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。 二手房具有时效性 业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖 25 万元，我的估价才 24 万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考
9、虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为 0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。 另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。四、如何计算二手房折旧费房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，
10、以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。 （2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内
11、。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为 0；砖混结构为 2；砖木结构一等为 6；砖木结构二等为 4；砖木结构三等为 3；简单结构为 0。 （3）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值
12、转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。房屋折旧费的计算方法在国有企业固定资产折旧试行条例中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为： 造价残值 造价（1残值率） 年折旧费-或 折旧年限 折旧年限 折旧年限 消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为： 旧房价格造价年折旧费已使用年数 当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。五、影响二手房房价的因素有哪些估价之前需要了解二手房价格是如何形成的。
13、二手房房价的形成，无非是两个方面：一是实体因素，二是影响因素。实体因素可以参照一定标准；但影响因素则带有强烈的主观评价，需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言，影响因素可以分为以下三大类：一般因素、区域因素、个别因素。 一般因素 即随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同样的房子大城市肯定更贵；“成功人士”汇集的社区，肯定比工业区的职工社区，房价要贵得多；家庭规模不断缩小，能更好的保护个人隐私的产型肯定比公共宿舍式的房子好卖；这些都是与人口相关的社会因素的影响。 此外，心理因素也会影响房价。例
14、如，人们普通的喜“8”厌“4，房子沾了“8”字，身价凭空高一截；房子沾了“4字，就只有受点委屈了。最为典型的莫过于“风水”之说，如果某套房子被风水先生指为不祥，则很难再有清白名声，人人避之不及。再如，卖主此刻正是债主盈门、或是打离婚官司、或者忙于搬迁，此时只恨不能早日脱手，但求不亏而已，房价也较“温柔”。 区域因素 就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量，建议应从以下方面着手： 1：气候条件 阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。 2：居民素质如何 它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。 3：街道与交通状况
15、 如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。 4：基础设施与公益设施状况如何 如住家附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮电局等。 5：商业网点是否齐全 如购物是否便利。 6：环境状况 如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。 7：住宅布局是否合理 如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。 需要强调的是，区域因素中，以人文环境最为重要。道理不言自明。 个别因素 影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察：二手房的结构，是钢筋混凝土或混合结构，还是砖木结构？结构不同，造价就不同；使用年限不同，价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的
16、是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题。六、影响二手房房价的环境因素有哪些不同的二手房类型，在位置的选择上有着不同的标准和要求。在选择居住性二手房时，要注意以下因素： 自然条件 自然条件中，日照、温度、风向等气象状态，房屋景观、小区绿化，是否沿水、临街等人文和天然环境状态，空气、水流等公害污染程度等方面，均是考虑的重点要素。 对于气象状态，往往受住宅小区内环境与外环境情况影响。比如小区内大量开辟绿地或种植园林，由于局部区域绿地的变化而影响局部气象条件。 对于人文和天然环境状态，主要体现于所谓的“推窗望景”。首先，
17、房屋建筑物本身的艺术造型及其与周围房屋及公共建设设施是否协调一致，往往就是居住小区内环境是否舒适宜人的直接表现，同时也是小区物业管理是否运转良好的直接性外在表现。如果某二手房所处住宅区内部环境质量粗劣，外在环境形象丑陋，可想而知，常年在此居家将绝不是乐业静修的理想居所。其次，如果房屋依水靠园，那么水景园艺将一览无余，心情之舒畅自不待言。同时也必将远离尘嚣和噪音的污染，换来一片宁静。也许，“推窗望景”享受的不仅仅是视觉上的满足，更多的是心理上的满足与充盈。 对于一些灾害发生可能性及现实或潜在污染源的考察也是很重要的。对于临水二手房屋，要考虑该城市历史上降雨量的大小，是否发生过大型的洪涝灾害，该房
18、屋的抗灾性能及临近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及护栏是否安全。如果是临海二手房屋，不仅要考虑防水，还要考虑该地点的台风记录以及该房屋的抗风性能。如果该地点（或地区）是地震多发区，重要的考虑对象就是该房屋的减震性及抗震性措施。此外，对有可能对水质、空气等造成污染的源头和由于靠近主要交通干线或餐饮娱乐设施而带来的噪声污染源也应密切关注，以免带来不必要的麻烦。 环境条件 环境条件主要是指二手房所处区域的城市功能规划性质、周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。对环境条件的选择，首当其冲的就是居住片区的选择。随着经济的发展，各城市建筑必然按照城市规划要求逐渐形成区域性的城市功能划分。 在购买居
19、住性二手房对房屋地点的环境因素选择时，就要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的二手房，尽量购买已形成或在近期内有条件形成大规模居住区的地点。此外，伴随着经济的发展，城市区域在不断地扩大，人们的消费习性及需求方式也趋向现代化，即生活、住宅有休闲化的趋势。加上郊区房屋价格往往较城区房屋便直很多，更多人喜欢购买郊区二手房。此时，对房屋地点环境的选择显得尤为重要。如果选择不好，就可能出现配套的公共设施滞后、环境条件恶劣等问题。 交通条件 交通条件主要是指城市及二手房所在居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全等方面。对交通条件的考虑，主要是针对远郊地点的居住性二
20、手房。由于远郊地点的居住小区往往属于新区建设，城市的交通网络的完全建立需要一个较长的时期。单从交通条件这一因素来看，城市中心地点的二手房要优于城郊二手房，因为其可节约大量的交通费用和时间，也可以省却交通堵塞、交通事故等带来的烦恼。当然，选择城市中心地点二手房要以牺牲一定的价差和环境优势为代价。 配套条件 配套条件主要是指二手房所在小区的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲设备及设施配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地点二手房的附加价值及升值潜力，同时也是决定人住后居家生活方便与舒适与否的关键因素。同交通条件相类似，配套条件也主要针对城郊新
21、区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。七、二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价(1)购买房屋时可能需要房地产估价 交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。 (2)进行房地产保险时需要房地产估价 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。 (
22、3)申请抵押贷款时需要房地产估价 向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。 (4)遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价 (5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价 发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。产权、公证、税
23、费一、二手房上市需要办理哪些公证在房屋产权的界定和转移中，买卖双方都希望在保护自己权益的同时，从一系列复杂的程序和手续中解脱出来。对此，我们买二手房时应注意：继承和析产协议公证 如果您想出售的房屋是通过继承或赠与等方式继承得来的，且还未办理房屋产权证变更登记手续，那么您应该将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字，这样您才能真正拥有房屋的产权。要办理产权变更，您必须先办理继承公证，证明您的继承人身份和所应继承的财产份额后，持继承公证书到房屋登记部门办理产权变更登记。另一种可能出现的情况是：与您共同拥有房屋产权的产权共有人，不同意出售房屋，对此，您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额，由您购
24、得其他共有人的产权份额，变更产权后进行出售。 声明书公证 由于房屋产权和居住使用权可以分离，二手房多为多人共同居住(或落有多人户口)和使用，“同意书“便是要共同居住人表明他们同意您售房，同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权。这里面会涉及他们是有条件放弃还是无条件放弃，如果是有条件放弃，具体是什么条件？在什么时候需要您履行？他们在什么时候实际搬出，甚至包括什么时候迁移户口。如在共同居住人中有产权共有人，还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等。 委托书公证 委托书公证包括产权共有人对您全权处分其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。 买卖合同公证和贷款担保
25、合同公证 目前，由于尚无制式的二手房买卖合同文本，这就需要具备法律专门知识的公证员对合同进行起草、完善和把关。在购房过程中，您可能还会与银行发生借贷关系，这期间，您购置的房屋也许会发生再转让、赠予、继承、变卖等，这些变化都会影响到您和银行之间签订的借款抵押合同的变更和履行。银行会要求您做这方面的合同公证，以保证银行的权利不因上述变化而受到损失。 提存公证 二手房买卖合同在实际履行中，房屋的交付是一个突出的问题。配合买卖合同公证，您可以办提存公证，将房款提存公证处。这在法律上视为您已履行了交款义务，售房人可在此基础上按合同实施腾房、交房义务；若双方均按合同履行了自己的义务，则公证处会根据双方的指
26、示将房款移交给售房人，否则仍可退还购房者；您可以在条款中约定：移交房款之日为入住之日，在公证员监督下完成交接手续。二、怎样查询二手房产权状况“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，因此对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一介绍。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资
27、格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是： 查验产权记录。包括： 1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记
28、日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改
29、出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后 5 年之内不得上市交易；5 年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。三、买二手房要缴纳哪些税费1、 契税：（由市房屋产权监理处代收）凡属个人购买自用普通住宅，契税按成交价或指导价1.5%收取；其他情况（如个人购买非年住宅或单位购买等）按 3%收取； 2、 交易手续费：（由市房地
30、产交易中心代收）成交价或指导价0.5%； 3、转移登记费：（由市房屋产权监理处代收）成交价或指导价0.5%；四、二手房产权具有哪些特征从产权的利益关系上看，包含上述的房屋产权形式在内的不完全产权具有如下特征： 1.权利主体具有相对性，产权人权利有所限制 在商品房、私房这样的完全产权住房买卖过程中，卖方的权利几乎不受政策的限制，可以向任何买家出售住房。不完全产权的房屋则不然，往往有居住年限限制，还要求取得单位的同意。有的还对买家也有限制，要求优先向国家房管部门、单位或者单位内同事出售，或者限制为住房困难的中低收入家庭。 目前，福利性产权形式、有限产权形式的交易活动在国务院明令禁止之列。 2.权利
31、客体具有相对性，房屋面积受到限制 完全产权的住房面积是不受政策限制的，政策性住房则不同，不同地区的单位对不同级别的公务员、职工的住房面积有标准限制。 3.所有权的内容具有相对性，权能有所限制 完全产权住房的产权人对房屋的占有、使用、收益和处分等权利是排他的、绝对的，也拥有相对应部分的完全土地产权（使用权）。不完全产权的这些权能却是相对的、有限定的，不具备完全的土地产权。在占有权和使用权方面，一般只允许产权人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原则上不得利用拥有相对产权的住房取得收益，或者只允许在一定条件下取得部分收益。 通过以上介绍我们可以看出，当前的住房产权有多种获取形式，不同来源的房屋具有
32、不同的产权特点。有些住房的产权交易是没有限制的，有的则是有所限制的。有产权限制和没有产权限制的二手房在交易中的程序和税费等诸多方面都有所不同。五、二手房涉及哪些住房产权1994 年 7 月 18 日公布的国务院关于深化城镇住房制度的决定（以下简称房改决定）对住房产权下的定义是：“住房产权是住房各项权益的总和。依据我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。” 完整的住房产权包括完全的土地产权和完全的房屋产权两个大的部分。 由于在我国土地是国家所有，所有权不能买卖，只能对使用权进行交易。因此一般的房屋产权概念中所谓的完全的土地产权，是指土地使用权，而完整的房屋产权是指房屋
33、所有权。房屋的所有权，也称房屋产权，主要包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。 其中，国家出让出来的土地使用权是有年限规定的，一般住房用地的使用权出让年限为 70 年。在使用年限内，房屋的土地使用权可以在法律、法规允许的范围内进行转让。 房地产产权中还涉及到他项权。其中又主要包括抵押权、地役权、租赁权和典当权。抵押权是指，房屋的有偿使用权及有偿出让的国有土地使用权可以用以抵押。抵押开始，抵押权人（债权人）即取得房屋或土地的抵押权，抵押人（产权人）和抵押权人要订立抵押契约，规定还款期限及利息。到期不还清债务的，抵押权即丧失。抵押人破产的，抵押权人享有以抵押物作价或从拍卖房地产中优先得到清偿的
34、权利。 1.地役权：我国民法通则对相邻或相隔的土地或房屋（不动产）的通行、取水和排水等权利，用相邻关系的形式作了规定。把这种在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的权利称为地役权。一般认为，相邻关系是通过法律规定的，不必经相邻各方约定而对房地产产权进行限制。同时，为了取得通过他人土地或院落、走道出入的权利，要向他人交纳一定的费用。 2.租赁权：经出让的国有土地使用权可以出租，承租人对所承租的土地有租赁权，这是我国的一种较特殊的土地他项权。 3.典当权：简称典权。它是产权人以商定的典价给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。在典期内，承典人不收付出典价的利息，而出典人
35、也不收回房产的产权。超过典期，出典的人如果不赎回或者无力赎回，承典人享有房地产产权的产籍权。此外，房地产的他项权利还包括相邻采光通风权、相邻安全权、借用权、空中权、地下权和地上权等。六、二手房交易中产权发生了哪些变化由于在各地房改中，房改房大多是以成本价和标准价获得的（分别占领 45左右），以市场价出售的较少（约 10），因而这些房改房大多是不完全产权、有限产权。这类产权在交易中涉及到多方面的所有者权益关系。按照本节前面一部分讲述的各种产权获取方式具体地讲，主要有如下一些产权关系变化： 一、商品房和私房在交易中的产权关系变化 我们已经介绍了，商品房和私房的产权关系比较明确和简单，所有者拥有全部
36、的土地产权和房屋产权，能够在法律允许的范围内，按自己的意愿对其进行交易，在交纳正常税费之后，获取交易的全部收益。与此同时，也将住房的全部产权一次性的转移给购买者。 商品房和私房交易过程中涉及到的产权问题，主要是可能存在共有产权纠纷。有的商品房和私房是夫妻双方的共有财产，或者是兄弟姊妹的共同财产，大家共同享有产权。按法律规定，这种共有产权的房屋交易，需要共有人全部出具书面同意证明材料，才能进行交易。 这种共有产权的纠纷，主要是来自出售方，但也可能影响到购买方，因为这种在出售方无权出售情况下的房屋买卖合同，在法律上属于无效合同。 二、市场价购买的房改房在交易中的产权关系变化 前面已经讲到，以市场价
37、购买的房改房具有完全产权，这类房产交易的产权关系变化情况同一般的商品房相同。 三、以成本价购买的房改房在交易中的产权关系变化 成本价购买的房改房，与市场价购买的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。因而，房改房的产权中的土地产权部分实际上仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分。在购房者自己居住时，出于有利于房改的考虑，国家并不对土地使用权相关收益（租金）提出要求，对居民有潜在的优惠。这时的交易是不完全的市场交易。 当居民出售住房时，情况就出现了变化，二手房买卖是按照市场价进行的，是完全的市场交易，市场价是包含了土地使用权的。于是，购买公房时没
38、有包含土地使用权费用的问题就显现出来了。土地使用费涉及到两个重要利益关系： 1.对起初购买公房时按照当时的市场行情应当交纳的土地使用费； 2.从购房以来直到出售时这一段时间内由于种种原因引起的土地增值问题； 其中，第一个方面的问题不太大，当年的土地使用费已经在市场价售房的方式中有测定。成本价购房的在土地使用费上较当年差多少，比较容易明确。按这个差额补交的方法也很简单，直接补齐就了事。麻烦在于土地增值问题，涉及到很多与经济利益关系密切的理论问题。 不论只有潜在的价值的土地、还是作为生产资料的土地，在房地产市场上都有价格。土地的价格，完全取决于土地所有权、使用权被垄断下的土地供求；土地资本的价格则
39、以劳动创造的价值为基础，并受到市场供求关系的影响。七、二手房交易如何确定产权二手房交易后产权确定，是关系到交易的合法性的标志性问题。房地产法对房地产产权的转让或变更有专门的条例：“第六十条房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请上地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改该土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。” 这个条例要求二手房交易应到房管部门进行产权变更登记，在交易登记时管理部门将按照法规和政策要求进行审核，通过审核之后，将颁发变更了房屋所有权
40、的新的房产证。就此，房屋产权部分的产权就得到了法律确认和保障。 在房屋产权得到法律确认之外，还要求对土地使用权这部分土地产权变更进行登记。这部分程序由法定的同级土地管理行政部门负责。当国土部门按照有关规定确认土地使用权变更登记没有违规行为，由同级政府主管部门更换或者更改土地使用权证书。八、手房的使用权能够交易吗根据中华人民共和国宪法第十二条规定：社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义公共财产，禁止任何组织和个人用任何手段侵占或破坏国家和集体的财产。 国家房产属于社会主义全民所有，按统一领导分级管理的原则，国家机关、企事业单位在授权范围内对国有房产行使占有、使用、收益和处分的权利，同时
41、负有保护国有房产不受损失的义务。授权单位转移国有房产时，必须征得上级主管机关的同意并经当地房地产管理机关审查批准。集体所有房产，是社会主义劳动群众集体组织所有的房产，集体组织依法享有本组织所有房产的占有、使用、收益和处分的权利。 所有权有两个特征： 一是明确性，它是一个包括财产所有者的各种权利及对限制和破坏这些权利时的处罚在内的完整体系。 二是专有性：它使因一种行为而产生的所有报酬和损失都可以直接与有权采取这一行为的人相联系。 因此，购买二手房，必须是产权交易，使用权是不能交易的。产权房交易有交易规则，使用权房交易纯属投机。 所谓房屋的使用权是指产权属于国家，使用者在一定期限内对房屋有使用权，
42、没有占有、收益、处分的权力。所以使用权房是不能交易的，购房人千万不要被交易条件，特别是交易价格所诱惑。任何钻政策的空隙，造成国有财产流失的行为最终都是自寻烦恼建筑专业术语建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地
43、及其他的一些块状、带状化公共绿地。 层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 平台平台
44、是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12 者。 半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 13，且不超过 12 者 居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 公共服务设
45、施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地道是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工
46、程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 过道 过道是指住宅
47、套内使用的水平交通空间。建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
48、公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 实用面积 它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积），一般作为衡量居住水平的面积指标。 计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积
49、计算。 积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积之比。例如，在 1 万平方米的土地上，有 4000 平方米的建筑总面积，其容积率为 0.4。 得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过 3.0 米3.9 米，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个 4050 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度
