1、什么是经济适用房经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。安居房指实施国家“安居（或康居）工程“而建设的住房（属于经济适用房的一类） 。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。二手房定义及种类“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房的种类：二手房主要包括私房和已购的政策性住房 2种房屋类型。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的全
2、产权公有住房、职工个人购买的政策实行优惠政策的安居工程住房、解困住房和经济适用住房、职工个人集资、政府和单位补贴的集资建设住房和合作建设住房。私房又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。目前我国城市，个人拥有的私房还不多，只占全部住宅存量的 20%左右，但随着房改力度的不断加大，这一比例在不断升高。在农村，农民的住宅基本是自建的私有住宅。房子的种类有多少？市场中总有新的购买者，也总会遇到那些很初级的问题。这些问题对他们而言又是极其头痛的，房子的种类五花八门，什么商品房、房改房、经济适用房等等，看得人眼花缭乱。为了帮助购房人分清这些概念，本刊将连续对购房的基础知识作出一一介绍。无
3、论在什么地方，房屋都应有其合法的拥有者所有权人。由于历史和体制方面的原因，现在房地产市场中流通的房屋存在着产权房和使用权房之分。产权房所谓产权房，是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。使用权房使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交
4、换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是 80 年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成
5、本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为 3，故又称为经济实用房。集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房
6、（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本。由政府补贴的非盈利性住房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
7、成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，但该产权的房屋不能办理赠与。具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同。标准价产权由于购买者只拥有房屋 94的产权，所以其在处置和收益上就会受到一定的限制。该房屋再上市交易时，由于原产权单位拥有优先购买权，所以需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。不过，如果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权，与成本价交易方式一样了。标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的
8、部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价产权再交易是一样的。直管公房（房管机关直接管理的公房）自管公房（全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房）住宅的净高住宅的高度计量除了用“米” ，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在 2.8-3 米左右。住宅的层高住宅的高度计量除了用“米” ，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。住宅的开间在住宅设计中，住宅的
9、宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。就我国目前大量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过 3.3 米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。住宅的进深住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。在住宅的高度（层高）和宽度（开间） ，确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进
10、深大的住宅可有效地节约用地。房地产保险房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险。因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在。一旦这种可能性转化为现实性，那将会给房屋所有者带来经济损失甚至人员伤亡。因此，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计。营建。销售。消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。对大多人来说，买保险主要是买房地产财产保险。公房也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归
11、国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。契税契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。1、征税范围及纳税人 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与。2、税率：国家规定契税率为 3-5。现实行 1.5的税率。契税及其有关规定契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税
12、的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：（一） 国有土地使用权出让（二） 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（三） 房屋买卖 1. 以房产抵债或实物交换房屋。应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。2. 以房产作投资或股权转让。由产权承受方按买价乘以契税率缴纳契税。以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。3. 买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。（四） 房屋赠与房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。契税的纳税人包括城镇、乡村居民个人；私营组织和个体工商户
13、；华侨、港澳台同胞；外商投资企业和外国企业，以及外国人；国有经济单位。契税实行幅度比例税率，税率幅度为 3%5%.契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定：1. 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。2. 土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3. 土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据税率纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申
14、报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复作者：国家税务总局发布文号：【国税函20041036 号】颁布日期：2004-09-02执行日期：52004-09-02 河南省财政厅：你厅关于继承土地房屋权属是否征收契税的请示（豫财农税200421 号）收悉，现批复如下：一、对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照中华人民共和国继承法规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。房产价格
15、评估指房产价格评估员根据计价原则，标准和市场供求情况，对特定的房产进行勘估评价。房屋修缮术语房产折旧 指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算时通常采用直减法（使用年限法，定额折旧法），将房产应提取的数额，按使用年限分配。其公式如下：房产每年折旧额=房产原值（计价时的净值）残余价值+清理费用/房产预计使用年限（尚能使用年限） 房屋耐用年限 通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限 100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50100 年适用于一般性建筑。三级耐久年限 2550年适用于次要的建筑。四级耐久年限 15 年以下适用于临
16、时性建筑。 房屋修缮 是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。房屋完好率是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：房屋完好率= （完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）房屋建筑总面积100% 危 房 率是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式：危房率=危险房屋建筑面积总的房屋建筑面积100%翻修工程是指凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。中修工程
17、是指凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋 70%以上必须符合基本完好或完好的要求。小修工程是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。综合维修工程是凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。房屋修缮投资是指对房屋进行各项修缮的投资。保 修 期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分
18、摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。商品房维修基金是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213 号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。 房改房维修基金是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213 号）的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。公共维修 是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、基金额 共用设施设备维修基金总额。住宅共用部位共用设施设备维修基金（简称维修基金）是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213 号）的规定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。城市中新房供应量虽然呈现放大趋势，但适合普通市民居住生活的新房不多。二手房的房源就要丰富，可供选择的范围广。
