1、第十章 建筑物的损耗价知识点三：使用年限法使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法。基本计算公式为：d（1-R）tN100%DCd式中：d建筑物损耗率；D建筑物的损耗；R预计的建筑物的残值率；t建筑物已使用年限；N建筑物的耐用年限；C建筑物的重置价格。（一）建筑物的耐用年限建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。房地产估价规范给出的各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：（1）钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，
2、非生产用房80年；（2）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；（3）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（4）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（5）砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（6）砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（7）砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（8）简易结构：10年。在实际评估中，由于土地是有限期
3、的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致。根据房地产估价规范 （GBT50291-1999）的规定，当建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致时，按下列方法处理：（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；（2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗；（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗（根据物权法 ，应考虑住宅用途建筑物的土地使用权的自动续期） ；（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗；（5）建筑物
4、出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。（二）建筑物已使用年限建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。（三）建筑物成新率的确定成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：q1-d1-（1-R）tN100%当 R0时，q（1-tN）100%nN100%，式中 n 代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。因此，利用成新率求取建筑物的现值为：VCq通过前述公式得到的损耗率、成新率是综合考虑了有形损耗和无形损耗的综合损耗。在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。
