1、论建筑物的保护权我们来讨论一下，建筑物区分所有权中业主共有权的保护问题。物业小区发生的大量纠纷，大多和建筑物区分所有权人的共有权相关，之所以如此，是因为对共有部分的权利归属并不清晰，本文首先对业主共有权的法律结构进行了厘清，梳理了业主共有权的客体共有部分的范围，并对其分类、法律属性、共有权的内容进行了简要分析。列举了侵犯业主共有权的主要类型，并指出了业主共有权在受到侵害时纠纷得不到解决的原因。我国在业主共有权的保护方面还存在一些问题，很大一部分是因为我国还没有建立和完善统一的不动产登记制度，业主大会和业主委员会的性质在法律上没有得到明确，即使请求法律救济，还存在着业主委员会的诉讼资格能否得到确
2、认的问题。物权法正式规定了建筑物区分所有权，这对业主权利的保护是一个巨大的进步，但物权法的规定过于的原则、简单，远远不能适应现实生活的要求，对于共有部分的范围没有明确的确定，没有规定共有权人的具体的权利、义务，这些问题的存在，使得业主的共有权在受到侵害时不能得到有效地救济。笔者曾经历了北京轨道交通有限公司在修建地铁四号线西直门站东南出口侵占了属于业主共有的土地使用权，虽然事实很清楚，但由于相关法律、法规的不完善，这个事实很清楚的案件却迟迟得不到解决，并且，由于现实生活中在全国各地存在着大量的侵害业主共有权的现象，因此，引起了各大媒体的关注。这件事情也深深的引起了我的思考，如何完善我国相关的法律
3、制度以使此类问题得到有效的解决？笔者在本文中对于这个问题进行了分析探讨，笔者认为，要解决此类问题，首先要对共有部分的范围有一个明确的确定，只有这样，才能起到“定纷止争”的效果，然后应建立和完善统一的不动产登记制度，完善业主自治规则，赋予业主团体部分权利能力，只有这样，才可能有效的解决现实生活中的此类纠纷。我国物权法第六章对建筑物区分所有权做出了明确的规定，内容涉及专有部分、共有部分和对区分所有建筑物的管理。值得注意的是，我国的建筑物区分所有权和其他国家传统意义上的建筑物区分所有权内涵并不完全相同。各国建筑物区分所有权指称的是单体建筑物的所有权状况， “建筑物区分所有权指成立，恒以一栋建筑物为其
4、基础”。而我国的建筑物区分所有权是把单体建筑的和小区的放在一起的， 不单指一栋建筑物，小区绿地、道路、物业楼区、停车场所、公用设施和附属设施等均包括在其中。我国的行政法规以及地方性法规也是在这个框架内作出了同样的规定。国务院年颁布的物业管理条例中规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ”“一个物业管理区域内成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的公用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 ”宁波市颁布的宁波市住宅小区物业管理条例规定
5、：“本条例所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居住小区、住宅组团，下同） ”， “本条例所称物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。 ”严格说来，建筑物区分所有权和住宅区区分所有权还是有很大差别的，住宅区区分所有权是以住宅区为中心的。所谓住宅区系指达到一定规模的、以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。而住宅区区分所有权意谓对于一个由多栋建筑物、土地及相关设施组成的住宅区，数人得各有住宅区内某一特定部分，并就住宅区内法定或约定的共享部分共有和共同
6、管理的权利。正是因为意识到这一点，很多国家对传统的建筑物区分所有权进行了修正，以应对现实的需要。日本1983年修订的建筑物区分所有权法将原来的第36条关于对社区的准用加以删除，而重新拟定了“住宅区”一章，形成了“ 一栋建筑物的区分所有 ”和“ 数栋建筑物的住宅区双向并行、分别规制的局面。美国则区分了”建筑物区分所有“和”规划社区“，分别制定了统一规划社区法与统一建筑物区分所有法对社区和单栋建筑物进行规范，形成了一套完整的、并行不悖且相对独立的法律体系。我国目前还没有严格的区分建筑物区分所有权和住宅区区分所有权，因此，我国现行法律规定的建筑物区分所有权实际上包含了住宅区区分所有权的内容，而本文也正是在这个基础上对业主共有权的保护问题加以分析讨论。
