1、Sector annual report 1 運行 PhillipSecurities (HK) Research 中國房地産調控進行時 - 2010年中國房地産行業報告（上） 行業：房地産 區域：中國大陸 一、政策 隨著國內房價的持續快速上漲，2010 年以來中央政府陸續出臺了一系列房地産調控政策，旨在平抑房地産價格幷緩解社會矛盾。國務院在1月10日、4月17日和9月29日分別出臺了“國十一條”、“國十條”和“國五條”等一系列政策，核心內容爲抑制房地産需求，調控强度逐級加深，而調控目標從投資性需求轉向自主需求。 從調控效果來看，本輪房地産調控幷沒有達到預期，2010年11月全國70個大中城市
2、房屋銷售價格同比上漲 7.7%，儘管增速正呈逐月回落的趨勢。過度寬g20698的g17020g5175政策和g11468g4577g1122g7118g11439的g17104房需求的g1391g6045g993g17287g7171房價g1457持g3545g6414的主g3252，而g17020g5175g6524出政策和增加g1391g6045g18339g3355需g162132g16g22年g7190g19303g5483以逐g8505g4538g7057以g18003g1825g4577g13159g9651的g15921g6814，g3252g8504房價g1237g12349g
3、10990g14279g991g17312的g4628g19766出g10706g1185需g7190日。g6117g1509g16481爲，2011 年房地産調控g1185g4571持續，逐g8505g6922g13214的g17020g5175政策、房産g12249和 “g19492g17104g1208”g4571g7171g7138年房地産調控的主g7071g5471。 g159321，2010年主g16213房地産調控政策回g20027 日期 政策名稱 主要內容 2010g181g1810 “國十一條” g3208格管g10714g12544g1120g3883房屋g17036g84
4、66，g20330g1196比g1375g16048的g1314g112240% 2010g184g1817 “國十條” g4577g17036g8466g17104g17035g12544g1120g3883g1315房的g4490g5249，g20330g1196比g1375g16048的g1314g1122g240%，g17036g8466g2045g10587g993g5483g1314g1122g3534g9322g2045g10587的1.1g1505。g2490g3818，g4577g17104g17035g20330g3883g1315房g1000g3883g3423g5326
5、g12701g19766g12321在90平g7053g12871以上的g4490g5249，g17036g8466g20330g1196比g1375g993g5483g1314g1122g220%。g17902g11705g6363出，g2842g2709g1315房價格過g20652、上漲過快、g1391g6045g13214g5385的地g2324，g2842g8001g18516行g2499g7693g6830g20092g19582g10388g1929，g7295g1584g11344g6930g12544g989g3883g2462以上g1315房g17036g8466g727g
6、4577g993g14033g6564g13911年以上g11082地g4448g12249g16669g7138g6122g13785社會g1457g19582g13383g13025g16669g7138的g19762本地居民g7295g1584g11344g6930g17104g17035g1315房g17036g8466。 2010g189g1829 “國五條” g4577g17036g8466g17104g17035g2842g2709g1315房，g20330g1196比g1375調整g14279g220%g2462以上。同g7190，各g2842g8001g18516行g7295
7、g1584g11344g6930居民g4490g5249g17104g17035g12544g989g3883g2462以上g1315房g17036g8466，g16213加强g4577消費性g17036g8466的管g10714，禁止用g1122g17104g17035g1315房。 資料來源：輝立g16669券 Review Report Securities(HK) Research 房地産 評級：同步于大市 風險：中等 12/21/2010 研究員：陳耕 (8621) 62512937-107 FAX (86) 21 60911155 envelopeback Sector annu
8、al report 2Phillip Securities 二、行業 1、房地産開g11344投資 受益g1122g1315宅市場的持續g7118g11439的銷售態勢,2010 年全國房地産開g11344投資g1457持較快增長。前11個月,全國房地産開g11344投資4.27萬億元，同比增長g226.g24%，其中，g2842g2709g1315宅投資g22萬億元，增長g224.2%，占房地産開g11344投資的比重爲70%。 增加g1391g6045平抑房價g7171本輪房地産調控的主g16213著力點。2010年全國房屋的新開工g19766g12321和g7057工g19766g123
9、21猛增。前11個月房屋新開工g19766g12321同比增長48.7%，g7057工g19766g12321同比增長28.6%，增速g7138顯g20652g1122過去五年的平g3355增速。 而房屋竣工g19766g12321g1185g1457持較g1314的增速，200g24年以來g3355未錄g5483兩位數的增速。1g1611月房屋竣工g19766g123214.8g24億平g7053g12871，增長9.6%，其中，g1315宅竣工g19766g12321g22.9g22億平g7053g12871，增長7.1%。 圖1:房地産投資增速一覽 (40)(20)02040608010
10、02004/1/12004/5/12004/9/12005/1/12005/5/12005/9/12006/1/12006/5/12006/9/12007/1/12007/5/12007/9/12008/1/12008/5/12008/9/12009/1/12009/5/12009/9/12010/1/12010/5/12010/9/1%住宅累计同比 经济适用房累计同比办公楼累计同比 商业物业累计同比來源:CEIC 圖2：2010年新開工g19766g12321和g7057工g19766g12321增長迅猛 Sector annual report 3Phillip Securities 0%
11、10%20%30%40%50%60%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E住宅新开工面积增速 住宅施工面积增速住宅竣工面积增速來源:CEIC 土地市場g7053g19766，1g1611月，全國房地産開g11344g1237g8001g4448成土地g17104置g19766g12321g22.61億平g7053g12871，同比增長g22g22.2%，土地g17104置費89g221億元，增長77.9%。伴隨著開g11344投資的快速增長和土地價格的重估，2010年地産g1237g8001g17104置土地金額增幅驚人，
12、而地g7053政府成爲這場土地g11439宴的主g16213受益g13785。 圖g22:資金來源增速一覽 01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002004-12004-52004-92005-12005-52005-92006-12006-52006-92007-12007-52007-92008-12008-52008-92009-12009-52009-92010-12010-52010-9RMB million01020304050607080%房地产开发资金来源 累计同比來源:CEIC 1g161
13、1月，房地産開g11344g1237g8001本年資金來源6.g222萬億元，同比增長g221.2%。其中，國內g17036g84661124g24億元，增長2g24.0%g727g2045用g3818資6g246億元，增長g249.0%g727自籌資金2g22806億元，增長49.6%g727其他資金27g241g22億元，增長20.4%。在其他資金中，定金g2462預g6922g84661g249g22g24億元，增長19.4%g727個人按揭g17036g846679g227億元，增長1g22.2%。 圖4:資金來源增速 Sector annual report 4Phillip Sec
14、urities -70-2030801301802004年5月2004年11月2005年5月2005年11月2006年5月2006年11月2007年5月2007年11月2008年5月2008年11月2009年5月2009年11月2010年5月2010年11月%国内贷款累计同比 自筹资金累计同比定金及预收款累计同比 个人按揭贷款累计同比來源:CEIC 2、g2842g2709房銷售 圖g24:2010年全國各類物g8001銷售額同比增速走勢 0%20%40%60%80%100%120%2009/12/12010/1/12010/2/12010/3/12010/4/12010/5/12010/6/
15、12010/7/12010/8/12010/9/12010/10/1住宅销售额累计增长 办公楼销售额累计增长商用物业销售额累计增长來源:CEIC 2010 年全國g2842g2709房銷售g1457持增長，但增長結構g11344生g7138顯變化，g1315宅銷售受行g8001調控影響增速g6930緩，而寫字樓和g2842用物g8001的銷售則异軍突起，增速遠超行g8001g3355值。 1g1611月，全國g2842g2709房銷售g19766g123218.2g24億平g7053g12871，同比增長9.8%。其中，g2842g2709g1315宅銷售g19766g12321增長7.4%，
16、辦公樓增長2g24.9%，g2842g8001營g8001用房增長g22g24.2%。1g1611月，g2842g2709房銷售額4.2g22萬億元，同比增長17.g24%。其中，g2842g2709g1315宅銷售額增長12.8%，辦公樓和g2842g8001營g8001用房分別增長48.4%和g240.2%。 g22、銷售價格 11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環比上漲0.g22%。 Sector annual report 5Phillip Securities 圖6:全國g2842g2709g1315宅價格走勢 01,0002,0003,0004,0005,00
17、06,0001998/3/11999/3/12000/3/12001/3/12002/3/12003/3/12004/3/12005/3/12006/3/12007/3/12008/3/12009/3/12010/3/1元/平方米來源:CEIC 11月份，新g5326g1315宅銷售價格同比上漲9.g22%，環比上漲0.4%。其中，g2842g2709g1315宅銷售價格上漲10.4%，其中普g17902g1315宅銷售價格上漲9.4%，g20652檔g1315宅銷售價格上漲14.1%g727g13159g9651適用房銷售價格上漲1.0%。與上月g11468比，g2842g2709g1315
18、宅銷售價格上漲0.4%，其中普g17902g1315宅銷售價格上漲0.g22%，g20652檔g1315宅銷售價格上漲0.7%g727g13159g9651適用房銷售價格上漲0.1%。 三、指數表現 2010年A股的地産g6363數與港股的恒生地産g6363數的g15932g10706大g11468徑g5249。截止到12月14日，中g16669地産g6363數在2010年g991g173122g22.8%，而恒生地産g6363數則上升7.64%，如圖。兩地房地産g6363數g15932g10706迥异的主g16213原g3252g7171港股內房股估值合g10714、香港內地房産股在g22季
19、度的强勁g15932g10706以g2462A股投資g13785g4577地産股過度拋售。 圖7，中g16669地産g6363數和恒生地産g6363數走勢 2500300035004000450050002010/01/042010/01/192010/02/032010/02/252010/03/122010/03/292010/04/142010/04/292010/05/172010/06/012010/06/212010/07/062010/07/212010/08/052010/08/202010/09/062010/09/212010/10/182010/11/022010/11/
20、172010/12/0218000200002200024000260002800030000320003400036000中证地产指数 恒生地产指数資料來源：彭博資訊 結合具體的走勢，g6117g1509也g2499以g11344g10706兩地房産股g4577房地産調控的階段性反映g7171g11468似的。中g16669地産g6363數和恒生地産g6363數g3355在1月份的“國十一條”和4月份的“國十條”g5472出g10706一g8886g19675g15165行g5785，g4600其g71714月份的“國十條”g17908成兩地房地産股在g11713g7190g19303內錄g
21、5483較大g17312幅，g8590g1675力顯著。g993同的g7171，g1207g15932g12544g1120輪調控的“國五條”在9月份g6524出g5472，Sector annual report 6Phillip Securities 港股在g13666g13891g1798g12544g1120輪g18339化寬g20698g17020g5175政策的g6524g2217g991快速上漲，房地産股g4600其g7171香港內地房産股漲幅g2499g16276g11464g6521g6301g2217了恒生地産g6363數，而A股地産股在有g19492的反g5404行g57
22、85g5472持續回落g11448整。兩地房産股g6363數變g2217的g5058异反映了兩地資本市場的結構和投資g13785預期的g5058异。 輝立證券股票研究甄選系統 買入 目標價高于當前價格10%以上 持有 目標價介于當前價格上下10%之間 賣出 目標價低于當前價格10%以上 我們不完全基于上述定量回報提出我們的建議。我們考慮定性因素，例如包括（但不限于）A股的風險回報，市場情緒，近期股價表現，股價催化劑，周邊股票市場的潜在趨勢，然後做出最終建議。 聲明 由輝立證券有限公司 (“輝立證券”)確定的本文收件人, 同意承擔以下條款和規定 (即輝立證券定義的“指定收件人”)。如果您幷非上述
23、定義指定收件人而收到本文，則對于下述所有事項，輝立證券概不負責。 本文爲機密文件，僅發給指定收件人參考，任何指定收件人不應以任何目的進行全部或者部分複製g451g1671g6785或出g10268。輝立證券對任何g1363g11004本文g1851g4493而g5353g17227的g11464g6521或者g19303g6521g6625g3845概不負責。 本文g1025所g17629g1461g5699g3355爲輝立證券g5490g11468g1461爲g9322確的公g1861g1370g9316g6640g19610，本文g1025任何分g7524g451g19940g9216g4
24、51g19940g16348g451期g7407和g16276g21682（g13125g12293“g16531g7609”）g18129g7693g6830g17901g1135g1461g5699而g1328，g13032g4672表g17960g16276g21682和意g16223。 輝立證券對g17901g1135g1461g5699不進行證g4538，幷g1000不表g12046g451不g1457證g451不表g17960g1075不g7275g12046“g16531g7609”g1851g4493爲g9322確，完g6984，g13159g17954證g4538或者應g16
25、454g2499以g1461任。本文g1025的任何g1461g5699或者“g16531g7609”g1851g4493g18129g2499g14033g16734g7368，輝立證券對g17901g1135g6988g6830和g7393g2221的g13185g16715g451g7368g6925g451g7368g7044或者發g5079概不負責。在任何情g1929下，輝立證券對因g1363g11004g17901g1135所g5483g6988g6830或者g7393g2221而g5353發g5483g10317g2041g451g1610然或者g19303g6521g6625g
26、4487概不負責，即g1363g5062g13159g2590g11705g2499g14033發g10995g6625g4487。 材料使用 本g7460g7021僅爲提g1391g1461g5699而g2058，本文g1025的g16276g21682g6365g10043g5132規情g1929發表。在g9322g1645本文g7190，不考慮任何g10317g2041g1503人目的或者g10317g2041g6249g17051目的g451g18341g15713g10388g1929或者g1866g4439情g1929。因g8504，g14521收件人g14270g5061不g13
27、28進g980g8505g10556立證g4538或者g2040g7051，本文g1851g4493不應g1461g17096爲g8414g4053g1461g5699。即g1363收件人收到本文，g1075不g8095g6116進行g7588項g10317g2041g1144g7143的g6249g17051建議，g1075不表g7138g8504g7460g7021g1025g6563述的任何g10999g2709g17981g2524g8504收件人。收件人應g11082意g16684到，本文g1025g6563述的g16389g3822g10999g2709g18129有g5052g3
28、835風險，幷非對所有的g6249g17051者g18129g17981g2524，在完全瞭解所有g17901g1135風險幷g1000g10556立决定g17901g1135風險是否g17981g2524g14270g5061之前，不要决定進行g11468關g1144g7143。本文g1025對任何g10999g2709的風險討論不應被認爲是對g7588g980g10999g2709風險的全面揭g12046或完g6984討論。 本報道g1025無任何g1851g4493g2499以解釋爲招攬買賣g7588g980g18341g15713工具。决定購買本g16531g7609g1025所提g1
29、8341g15713工具應同g7190考慮現有公g1861g1461g5699。 權益公告 輝立證券及g1866董事和員工有g7190g2499g14033持有文g1025所述g18341g15713工具的g8414益，g1866公司人員或者g11468關人員有g7190g1075有g2499g14033在g1866g1025任職。本報道g1025的g16276g21682和意g16223g2499g14033g7368g6925，不予通g11705。 可用性 任何管轄g8414或者國家的任何g1503人或單位g18129不應將本文g1025所g12046g1461g5699g451工具和g7
30、460g7021g1025發行和g1363g11004，任何對g17901g1135g1461g5699g451工具和g7460g7021進行g1671g6785g451出g10268或者g1363g11004而致g1363輝立證券遭受注册g451g16389g2499問題或者處罰，g18129將違背g11468關法律法規。 輝立集團成員公司 SINGAPORE MALAYSIA Sector annual report 7Phillip Securities Phillip Securities Pte Ltd g53g68g73g73g79g72g86 Cg76g87g92 g55g82g
31、90g72g85 2g240, g49g82g85g87g75 g37g85g76g71g74g72 g53g82g68g71 g606g1600 g54g76g81g74g68g83g82g85g72 179101 g19663g16453 : g116g24g12 6g24g22g22 6001 g1671g11507 : g116g24g12 6g24g22g24 66g221 g13190g3348: g90g90g90.g83g82g72g80g86.g70g82g80.g86g74 Phillip Capital Management Sdn Bhd g37g162g166 g48
32、g72g74g68g81 Ag89g72g81g88g72 II 12 g45g79g81 g60g68g83 g46g90g68g81 g54g72g81g74 g2404g240 g46g88g68g79g68 g47g88g80g83g88g85 g19663g16453 : g1160g22g12 2166 8099 g1671g11507 : g1160g22g12 2166 g24099 g13190g3348: g90g90g90.g83g82g72g80g86.g70g82g80.g80g92 HONG KONG Phillip Securities (HK) Ltd 11g1
33、612g18g41 g56g81g76g87g72g71 Cg72g81g87g85g72 9g24 g52g88g72g72g81g86g90g68g92, g43g82g81g74 g46g82g81g74 g19663g16453: g118g242g12 2277 6600 g1671g11507: g118g242g12 2868 g24g2207 g13190g3348: g90g90g90.g83g82g72g80g86.g70g82g80.g75g78 THAILAND Phillip Securities (Thailand) Public Co Ltd 1g24g18g41
34、, g57g82g85g68g90g68g87 g37g88g76g79g71g76g81g74 849 g54g76g79g82g80 g53g82g68g71 g37g68g81g74g78g82g78 g55g75g68g76g79g68g81g71 10g2400 g19663g16453 : g11622g12 6g22g24 7100 g1671g11507 : g11622g12 6g22g24 1616 g13190g3348: g90g90g90.g83g82g72g80g86.g76g81.g87g75 JAPAN The Naruse Securities Co Ltd
35、4g162, g49g76g75g82g81g69g68g86g75g76 g46g68g69g88g87g82g70g75g82 Cg75g88g82 g46g88, g55g82g78g92g82 g45g68g83g68g81 10g22g160026 g19663g16453 : g1181g12 0g22g16g22666g162101 g1671g11507 : g1181g12 0g22g16g22664g160141 g13190g3348: g90g90g90.g81g68g85g88g86g72g16g86g72g70.g70g82.g77g83 UNITED KINGDO
36、M King & Shaxson Ltd 6g87g75 g41g79g82g82g85, Cg68g81g71g79g72g90g76g70g78 g43g82g88g86g72 120 Cg68g81g81g82g81 g54g87g85g72g72g87 g47g82g81g71g82g81 EC4g49 6Ag54 g19663g16453: g1144g12 207 426 g249g240 g1671g11507 : g1144g12 207 626 17g247 g13190g3348: g90g90g90.g78g76g81g74g68g81g71g86g75g68g91g86g82g81.g70g82g80
