1、 编号： 版号： A 页码： 第 1 页 共 6 页 项目 竣工 验收 及物业移交 作 业 指引 项目 竣工验收 及物业移交 作 业 指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 编号： 版号： A 页码： 第 2 页 共 6 页 项目 竣工 验收 及物业移交 作 业 指引 一、指引 概述 1.1 目的 规定 竣工验收 和物业移交 各项责任，明确 验收 移交的要求 ，保证验收全面、合法。 1.2 适用范围 适用于 廊分 公司各 项目工程 竣工 验收 和 物业移交 的管理和控制 。 1.3 定义 1) 竣工专项验收：需要政府相关管部门参与
2、的验收，如水、电、气、消防、电梯、环保、档案、规划、人防等 。 2) 竣工验收：指由政府质检部门、设计单位、 施工单位 、监理单位和甲方参加的综合验收 。 3) 物业移交： 指开发商取得竣工备案表后，与物业公司就项目公用设备、配套设施、房屋质量 、图文资料 等 进行交底验收，并将小区移交物业公司管理的过程 。 二 、工作程序 2.1 竣工 专项验收 1) 规划验收 a) 成本合约 部组织外 部测绘机构 进行 竣工测量 。 b) 当庭院园林及消防道路（路基）施工完成后 ,由 项目开发 部 主办 、 项目 部 配合 规划局的规划验收，并 由项目开发部办理 建设工程规划验收合格证。 2) 市政工程
3、验收 ： 工程管理 部 负责要求市政工程 施工单位 向政府部门申报验收及取得相关验收证书并办理开通手续。 a) 燃气 、雨污水、上水、 有线 、 电力 、 热力 等专项工程施工完毕后，工程 施工单位 应向监理单位申请初验。 b) 工程监理单 位经审核，确认现场已达到初验标准，则负责组织设计单位、施工单位 及相关政府机构到现场进行工程初验。 c) 验收中的整改意见，由 项目部 督促工程 施工单位 进行整改，监理单位负责验证。 d) 监理单位经审核，确认现场已达到竣工验收标准， 工程管理 部 负责组织 施工单位 、监理单位、设计单位、相关政府机构到现场进行工程竣工验收，并办理相关验收手续。 3)
4、电梯工程验收： 工程管理 部 负责要求电梯工程 施工单位 向政府部门申报验收及取得电梯（扶梯）验收结果通知单。 a) 由 项目部 完成电梯验收前各项准备工作：要求强电完成送电，电缆竖井的二次 结构完成，以便敷设桥架，屋顶电梯机房二次结构，包括门窗封闭完成和 公共部位装修完成； b) 电梯工程施工完毕后，电梯工程 施工单位 负责向质量技术监督局申请初验。 编号： 版号： A 页码： 第 3 页 共 6 页 项目 竣工 验收 及物业移交 作 业 指引 c) 质量技术监督局经审核，确认现场已达到初验标准，则安排时间到现场进行电梯工程初验。 d) 验收中的整改意见 由 项目部 督促电梯工程 施工单位
5、及相关 施工单位 进行整改，并负责验证。 e) 初验合格，由 施工单位 向质量技术监督局申请竣工验收。质量技术监督局经审核，确认现场已达到竣工验收标准，则安排时间到现场进行电梯工程竣工验收； f) 验收合格，由 工程管理 部 督促电梯工程 施工单位 负责办理电梯（扶梯）验收结果通知单。 g) 质量技术监督局验收合格后， 项目部 组织监理对电梯装修部分进行验收并填写分项工程验收报告。 4) 消防工程验收： 工程管理 部 负责要求消防工程 施工单位 向政府部门申报验收及取得消防工程验收合格意见书。 a) 施工单位 完成消防验收前各项准备工作： 消防水池蓄水；消防泵运行正常；各层公共部位和疏散楼梯完
6、工（包括楼梯扶手）；所有防火门和闭门器安装完成；安全出口疏散指示安装完成；各层疏散通道清理干净；安全栏杆扶手等全部完工；进出楼通道完工并清理干净；外檐完工并清理干净；楼外消防环路畅通；楼外消防设施完成并有明显标识；地下室清理完毕，强电送电，各楼层门窗封闭；防火门、防火卷帘完成，风道、电梯门收口，公共部位栏杆、楼梯扶手安装到位，室外消火栓和水泵接合器完成，防火分区的防火封堵和风道收口完成； b) 消防工程及消防道路施工完毕后，消防工程 施工单位 负责向 消防部门申请初 验； c) 验收中的整改意见 由 项目部 督促消防工程 施工单位 及相关 施工单位 进行整改，并负责验证。 d) 消防初验合格后
7、，消防工程 施工单位 负责向消防部门申请竣工验收。 e) 经消防部门审核 认为现场已达到竣工验收标准，则安排时间到现场进行消防工程竣工验收。 f) 验收合格，则由 施工单位 办理消防工程验收合格意见书。 5) 人防工程验收： 工程管理 部 督促人防工程 施工单位 向人防部门 申报验收 ，并 取得人防工程验收证书。 a) 人防工程施工完毕后，监理单位负责组织对本项目人防工程进行自验收，如自检合格，则由人防工程 施工单位 人防办申请初验。 b) 验收中的整改意见 由 项目部 督促人防工程 施工单位 及相关 施工单位 进行整改，并负责验证。 c) 初验合格后，由人防工程 施工单位 申请竣工验收，人防
8、办经审核，确认现场已达到验收标准，则安排时间到现场进行人防工程竣工验收； d) 验收合格，由工程管理 部取得 人防工程 监督报告 ， 并到 人防监督站 办理 备案手续。办理时必须提供该项目的竣工面积测量报告，供核对面积用。 6) 室内空气环境检测和水质化验检测 a) 工程管理 部 组织室内空气环境检测取得相关报告。 编号： 版号： A 页码： 第 4 页 共 6 页 项目 竣工 验收 及物业移交 作 业 指引 b) 工程管理 部 组织水质化验检测取得相关报告。 7) 其他专项工程验收 a) 其他专项工程施工完毕后，专项工程 施工单位 应向主管单位申请初验。 b) 专项工程监理单位经审核，确认现
9、场已达到初验标准，则负责组织设计单位、施工单位、及质检站到现场进行专项工程初验。 c) 验收中的整改意见，由 项目部 督促专项工程 施工单位 进行整改，与专项工程监理单位共同验证。 d) 专项工程监理单位经审核，确认现场已达到竣工验收标准， 工程管理 部 负责组织 施工单位 、专项工程监理单位、专 项工程设计单位、专项工程质监单位到现场进行专项工程竣工验收，并 办理专项工程监督及质量等级证书 。 8) 档案验收 a) 工程主体施工完毕后， 项目部 负责通知各 施工单位 、监理单位、设计单位进行竣工资料收集并 组织相关专业 组自检， 工程管理部 向 城建档案馆申请竣工工程档案预 验收。 b) 项
10、目部 负责组织现场竣工资料初验，初验合格后，组织竣工验收。 c) 资料验收完毕，由城建档案馆在建设工程 档案 预验收意见书 中签署意见，用于申请工程竣工验收。 2.2 工程竣工验收 1) 工程竣 工前 ，项目部负责组织分户验收 工作 ，监理、 施工单位 、物业公司 参加 （参见 建委 相关规定） ，甲方还需 销售 管理 部参加 。 2) 施工单位 向监理单位申请竣工初验，项目部 主持竣工初验，并组织 工程管理部、 设计 管理 部 、客户服务部 和监理、 施工单位 参加初验。验收中的整改意见，由施工总 包 单位 及相关 施工单位负责整改，项目部负责验证。 3) 工程管理 部 负责组织单位工程的
11、各单项验收、检测和竣工验收 资料 ，具体内容如下： a) 节能验收备案； b) 规划验收； c) 人防验收； d) 消防验收； e) 水质检测报告； f) 电梯检测报告； g) 分户验收报告 ； h) 住宅质量保证书、住宅使用说明书 ； i) 竣工资料预验收； 编号： 版号： A 页码： 第 5 页 共 6 页 项目 竣工 验收 及物业移交 作 业 指引 j) 施工、设计、监理、勘察单位的竣工报告； k) 防雷检测及气象局验收； l) 室内环境检测； m) 政府部门需要的其它文件、资料。 4) 在联系监督站完成四方 验收并取得相应证明文件后，由 工程管理 部 负责到建委办理竣工验收备案手续，取
12、得项目竣工验收备案表。 5) 工程竣工验收合格 后两个 月内，项目部组织监理、施工单位完成工程档案的移交工作。 6) 所有资料按验收意见整改完毕并验收合格，并且 各 专项验收证明书都已取得后，由 工程管理 部负责将项目竣工验收备案表原件以及竣工验收资料移交城建档案馆，并办理建设工程验收档案移交书。 7) 工程竣工验收合格后， 项目部应向公司有关部门移交下列资料 ： a) 30 日内 向人事行政部 移交建筑 及市政工程资料、工程竣工图，资料包括政府 要求建设单位保存的基建文件、监理文件、施工资料、竣工图 。 b) 按合同约定时间 向成本合约 部移交 经监理和项目部审核的工程结算资料 。 2.3
13、物业移交 1) 移交准备 项目部需在业主入住前 至少 30 天 （竣工验收前） 组织 工程管理部 （抽检） 、 物业公司、 施工单位 进行物业移交。项目部制定物业移交计划，并牵头组织成立移交小组，小组成员由相关部门 指派专人组成。 客户服务部也可同步进行交付风险自查 ， 工程管理部、 销售管理部、设计管理部 、项目部 参与。 2) 验收和移交 a) 项目部组织施工单位成立保修 小组，根据物业委托合同的规定，在 组织物业验收的同时将房屋（含公共部位和设备用房等）移交物业公司 。 b) 验收小组进入项目现场进行房屋验收，由物业公司指定专人根据每套房屋验收情况，填写 问题 记录表， 问题记录表一式两
14、份，必须经验收小组成员共同签字确认后方为有效，分别由项目部、物业公司存档 。 3) 验收结果处理 a) 对于验收合格的房屋： 由项目 部、施工单位 和物业公司共同填写房屋移交 单，项目部 负责将 公共公用部位 设备 和设备用房、钥匙及相关资料移交物业公司。 b) 对于验收不合格的房屋： 由物业公司 对不合格项进行汇总，填写房屋维修任务单，经物业公司、项目 部共同签 字确认，并明确整改期限及复验时间 ； 编号： 版号： A 页码： 第 6 页 共 6 页 项目 竣工 验收 及物业移交 作 业 指引 项目 部将房屋维修任务单下发给监理单位和施工单位，由施工单位进行限期整改，监理单位进行监督，物业公司、 项目部 复 核整改情况 。 三 、支持性文件 无 四 、 表格模板 4.1竣工验收计划 4.2房屋维修任务单 4.3房屋移交单
