1、第一章 总 论- -1目 录第一章 总 论 .41.1 项目基本情况.41.1.1 项目名称、建设性质及建设地点 .41.1.2 项目定位 .41.1.3 项目单位基本情况 .51.2 可行性研究报告编制依据.51.3 项目建设背景 .61.3.1 项目提出背景 .61.3.2 项目建设的必要性 .71.4 项目建设概要 .101.4.1 建设规模与建设内容 .101.4.2 建设 期限 .111.4.3 投资及资金来源 .111.4.4 项目效益 .111.5 综合评价.121.5.1 主要结论 .121.5.2 项目建议 .13第二章 项目选址与建设条件 .142.1 建设地点选择.142
2、.2 建设条件.142.2.1 自然条件 .142.2.2 基础设施条件 .15第三章 市场分析 .163.1 市场需求分析.163.1.1 生产和供应预测 .16第一章 总 论- -23.1.1 交易市场预测 .173.2 市场竞争力分析 .183.3 风险分析及防范措施 .19第四章 建设方案 .224.1 指导思想.224.2 项目整体方案设计.224.2.1 总体方案原则 .224.2.2 总体布局 .234.2.3 建筑单体设计 .234.2.4 装修及场内布局 .254.3 给排水方案.254.3.1 设计原则 .254.4 供电工程方案.264.4.1 设计原则 .264.4.2
3、 设计内容 .274.4.3 设计方案 .274.5 防雷保护方案.284.6 通讯工程方案.284.7 无障碍设计方案.284.8 采暖通风方案.294.9 道路交通工程方案.294.10 卫生设施方案 .304.11 实施进度安排.30第五章 环境影响评价 .32第六章 项目组织与管理 .336.1 组织机构与职能划分.33第一章 总 论- -36.2 劳动定员.336.3 管理措施.346.4 技术培训.34第七章 投资估算与资金来源 .367.1 投资估算依据.367.2 投资估算.367.3 资金来源.36第八章 财务评价 .378.1 财务评价依据.378.1.1 取费标准 .37
4、8.1.2 项目计算期 .378.1.3 生产负荷 .378.1.4 财务基准收益率 .378.1.5 银行贷款利率 .378.1.6 其他计算参数 .378.2 营业收入、营业税金和附加估算 .388.2.1 销售收入 .388.2.2 营业税金及附加 .388.3 总成本及经营成本估算.398.3.1 开发成本估算 .398.3.2 项目总成本估算 .398.4 财务效益分析.408.4.1 盈利能力分析 .408.4.2 银行贷款清偿能力分析 .408.5 财务评价结论 .40第一章 总 论- -4第一章 总 论1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称、建设性质及建设地点项目名称：XX
5、市 XX 农贸大市场一期建 设项目建设性质：新建建设地点：XX 市 XXXX 路。建设时间：2011 年 6 月-2013 年 12 月1.1.2 项目定位项目定位国内星级大型农贸市场，是一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、商贸交易展览为一体的综合性大市场。农贸大市场开发主题：环保、人文、生态、时尚。按照大市场、大流通、大发展的要求，构建以“XX”为核心，以区域性市场为骨干，以城乡市场为基础的布局合理，结构优化，功能齐全，设 施完备，管理规范，运行高效的农产品现代流通体系。该项目主要经营粮油、肉禽类、果蔬、水产品、农资等产品。项目建成后将将更好地发挥“XX”核心区的交通和区位 优
6、势，极大地推动“XX”现 代农业示范区的整体建 设和发 展，成为辐射周边 4 个县市、13 个乡镇、50 万人口的农产品物流集散地。1.1.3 项目单位基本情况项目单位名称：XX 市 XXXX 农产品物流有限公司第一章 总 论- -5所有制形式：有限责任公司公司由 XX 市 XXXX 置业有限公司出资组建，于 2013 年 7 月22 日成立公司，公司住所 XX 市 XXXX 路，注册资本 1000 万元，主要从事农产品交易、仓储、冷藏，停车服务。公司是 XX 市XXXX2011 年重点招商引资企业之一，现 有员工 20 人，其中技 术人员 8 人，管理人员 12 人。公司将充分发挥 XX“X
7、X”核心区的地理优势，以现代化的农产品物流服务带动第三产业发展，推动“XX” 现代农业示范区的整体建设和长远发展。1.2 可行性研究报告编制依据1.中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见（中发2013 1号）2.国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发201239号）3.国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）4.国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见（国办发201159号）5.商务部关于贯彻落实中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见的实施意见（商建发201351 号）6. 商务
8、部办公厅关于印发“双百市场工程 ”农贸市场建设标准第一章 总 论- -6和验收规范的通知(商建字200988号)7.XX市经济和社会 发展第十二个五年规 划纲要8.“XX”核心区 综合 发展总体规划（2012-2020）9.XX市农业经济发 展“十二五”规划（2011 年-2015 年）10.XX市商务发展“十二五”规划（2011 年-2015 年）11.产业结构调整指导目录（2011年本）（发展改革委令2011第9号）12.建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）13.项目单位提供的相关资料。1.3 项目建设背景1.3.1 项目提出背景改革开放以来，我国国民经济持续
9、发展，但“三农” 问题随着经济的进一步发展逐步显露出来，其与土地管理体制、政府职能发挥、农民的组织化程度、农业服务体系等诸多体制因素密切相关，在农村市场体系建设中尤为突出，诸多问题亟待解决。近年来，党中央、国务院对完善社会主义市场经济体制做出了许多重要决定，特别对健全农业社会化服务、农产品市场体系建设等提出了新的目标和具体要求，加强农村市场体系建设已成为当前各级政府的紧迫任务。农村市场体系的核心是农业生产资料、农村日用消费品供应和农产品销售，它是保证农村经济发展和城乡居民生活水平提升的物质基第一章 总 论- -7础。没有发达的农村市场体系，就难以保证农业生产资料、农民生活资料的供应，就难以实现
10、农产品的市场价值，难以有效保证农民利益，也就不可能有农村经济乃至整个国民经济的可持续发展。XX市作为“北粮南运”、 “南菜北运” 、“西果东送”重要节点城市，将担负起农产品流通和交易平台的重任。随着我国中部崛起战略的深入，XX 省“ 两圈一带” 以及XX市“XX” 战略的稳步推进，在农产品流通上，XX市目前还不具 备农产品集散和辐射功能。本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为XX市融入中部城市圈，促进“XX”核心区建设，实现城乡统筹发展起到重要推动作用。综合来看，建设XX农贸大市场是顺应社会发展方向，符合国家产业政策和发展战略，并具有极大发展前景的利国利民之举。1.3.2 项目建设的必要性
11、1.项目建设是落实党中央、国务院加快发展现代农业，增强农村发展活力的需要。中央 2013 年 1 号文件中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见（中发20131 号）围绕“ 保供增收惠民生、改革 创新添活力 ”的工作目标，将“提高农产品流通效率，完善农产品市场调控，提升食品安全水平”作为建立重要农产品供给保障机制的重要工作内容，进一步强调了完善农产品流通体系对于加快发展现代农业，增强农村发展活力的重要作用。商务部为贯彻落实中央 1 号文件，制定下发了实施意见（商建发201351 号），要求各 级商务主管部门 要结合贯彻落实国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的
12、意见（国发201239 号）、第一章 总 论- -8国务院办公厅关于印发国内贸易发展“十二五 ”规划的通知（国办发201247 号）等文件，充分发挥农产品流通的基础性和先导性作用，围绕服务“ 三农” 和民生工作，加快构建 农产品产销平稳运行长效机制，推动形成以农批零对接为主体，以农超对接为方向，以直供直销为补充，以网上交易为探索的农产品现代流通体系，努力促进农民增收和居民便利消费。本项目将建设一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、网上交易、产品博览为一体的综合性大市场，形成以农批零对接为主的农产品现代流通体系。2.项目建设是落实“XX”发展战略，推进“三化”同步发展的需要。2010
13、 年， XXXXXX 现 代农业示范区“XXXX”总体规划通过国家农业部审批， “XX”战略已上升 为 XX 省重大 发展战略。项目地处“XX”建设的核心区域，已纳入“XX”核心区建设规 划。项目运营后将通过优惠的扶持政策和配套的基础设施，创造良好的投资环境，吸引广大客商进场交易，所产生的聚集效应又进一步扩大了项目商圈，增加了交易机会，从而带动整个核心区的经济发展。3.项目建设是加快城市现代化发展的需要。城市居民消费观念和方式的深刻变化，以及城市现代化的加速发展，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。经过二十多年的改革开放和经济社会发展，社会生产力水平和人民生活水平迈上了一个新台阶，城乡居民生活
14、消费水平迅速提高，消费观念和方式发生了深刻变化，人们对食品安全越来越关注，对影响食品安全的购物环境要求越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的农贸市场开始暴露出诸多弊端，第一章 总 论- -9其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。在超市消费异军突起的形势下，原有农贸市场急需改造和提升已摆上议事日程。4.项目建设是带动“XX”核心区农业产业 化发展的需要。我国的“三农” 问题牵动着整个社会，解决 “三农” 问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。建设农贸批发市场，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、 仓储运输、信息传播、农产品标
15、准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出。本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动整个“XX” 核心区的农业产业 化发展。1.4 项目建设概要1.4.1 建设规模与建设内容一期项目主要建设内容为建设农产品经营区、调味品区、副食品区、种子区、饲料区等“五大专业市场”，同时配套建设检验检测、产品销展、物流配送、分拣加工、电子结算、电子商务、综合服务等“七大功能中心 ”
16、。 一期项目实际占地 94675.68，其中已办理土地使用权证（荆国用2012）010006294）面积为 94675.68，另有约300 亩用地作为项目二期预留地。第一章 总 论- -10项目建设内容 表 11总用地面积 94675.68（141.94 亩）建筑总面积 117766.72农产品经营区 8611.49调味品区 2303.97副食品区 11639.40种子区 11639.40饲料区 10914.90交易大厅、金融等综合服务区 36328.78检验检疫、宾馆等综合配套服务区 36328.78建筑密度 42%容积率 1.17绿地率 25%地上停车位 810 辆1.4.2 建设期限项目建设从 2011 年 6 月至 2013 年 12 月，建设期为 30 个月。1.4.3 投资及资金来源一期项目总投资为 20023.78 万元，其中土建工程投资 11958.89万元，土地购置 5003.01 万元，设备和仪器购置及安装费 200.00 万元，其他费用 1083.45 万元，预备费 655.23 万元，建设期贷款利息
