1、11总论1.1 项目名称：创展水岸贵都1.2 建设单位：洛阳创展置业有限公司性 质：独立法人企业法人代表：李义军1.3 项目提出的背景条件1.3.1 报告编制依据a.甲方提供的有关资料（如：建设单位现状、人员编制等） ；b.国家及地方现行有关设计规范和规定；c.高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2001 年版。1.3.2 必要性（城市规划和建设单位发展提出的要求）创展水岸贵都”小区紧依洛浦公园，八百米的水面景观，门前洛河萦绕，步入洛浦秋风园，柳树成荫，景色如黛，居住环境十分优雅。向北有大张量贩，佳宝市场等，便于居民生活购物；周边分布有交通银行、工商银行、建设银行、商业银行、中国银
2、行，给居民的日常理财提供方便，加之附近的丽景阳光生态园、中汇大酒店、山河宾馆等，最大可能的满足居民的日常生活和业余活动娱乐所需。小区附近有三山学校、高新区小学、河洛中学、高新双语幼儿园，150 医院、陆浑水库管理局门诊等，给居民的健康、教育提供必要保障，其他企事业单位和服务机构分布于其间。a.洛阳市是以工业、旅游业为发展龙头的中等城市，高新技术开发区的发展随着我市对城市扩建力度的加大，洛浦公园沿岸风景2的不断完善，该地段的文化优势和旅游产业开发优势更加突出。这不但促进了区域经济的发展，还大大改善了城市形象和洛阳市的生活品味，对本项目的实施是非常有利的。b.改革开放以来，经过二十年的发展，住宅作
3、为人类直接生存的空间与环境，住宅建设已成为影响社会经济发展的重要因素，在国民经济建设中占有举足轻重的作用。c.据市有关部门统计资料显示，虽然近来不断加大对住宅建设的投入，但仍不能满足广大居民的住房需求，因此进一步提高住宅建设的总体水平，提高人民群众物质文明生活，也是当前居民的强烈要求和迫切需求。d.根据前期市场调查得出的结论：洛阳市高新区原属于我市的近郊，居住环境相对较差。许多居民都生活在自建的房屋内，条件差，生活很不方便，加之新建单位的不断增多，各种市政设施、电信管线、采光、通风、节能等现代化住房的设施标准，均难以满足居民日益增长的住房需求。随着我市“两创”工作的开展，城市面貌大大改观。为了
4、支持市政府倡导的，把我市建设成中西部最佳人居环境的总体构想，洛阳创展置业有限公司把“创展水岸贵都”设计定位为南昌路、洛河沿岸板块上唯一的一个纯高层、高档、亲水型住宅小区，这也是当前居民的迫切需求。e.自从改革开放以来，经过二十多年的发展，许多富裕起来的高新区自由职业者、城市居民、小工商业者、外地来洛人员等手里有了钱，生活及住房观念发生了很大变化，希望在自己祖辈生活或3创业的地方买到满意的房子，过现代人的城市生活，尤其最大限度地满足高新技术开发区内各类高级职称技术人员和管理层人员对高等住宅的需求。由此可见，开发本项目是必要的，它不仅重塑了洛阳高新技术开发区住宅的形象，提高了城市环境品位，同时也带
5、动了洛阳市区域经济的增长。1.3.3 现状综合条件分析a.行业内各同行的现有能力分析洛阳市在我国房地产市场中属于三类城市。洛阳市房地产市场起步于 1992 年，14 年来一直保持着平稳发展的态势。从 1998 年以来，房地产的开发量每年以 30的速度递增，2003 年、2004 年洛阳商品房销售面积约在 130 万平方米以上。b.市场前景的分析洛阳市的房地产开发，还是停留在比较低级的开发经营中，原因种种，主要是本地的经济发展程度。从各种物业市场平均价格来看，其房价处于全国中低水平。近几年来，总的趋势是上升的，但每年的升幅都不大。从房价及其开发和成交数量来看，这与洛阳的经济发展水平是相适应的，应
6、该说不存在“房地产泡沫” 。从未来几年发展趋势看，洛阳的房地产市场依旧会平稳发展，开发量和房价会稳中有升，不会产生大的波动。因而市场前景比较看好。c.优势条件，存在问题及解决办法4优势是项目位置优越，交通方便快捷，环境条件优良。存在问题是由于开发量大，可能不会一次性入住完毕。解决方法是首先利用环境条件优良吸引客户；加强管理，用好的管理公司参与经营，提高认知度和知名度。d.建设单位现状洛阳创展置业限公司是经洛阳市工商局批准注册，于 2003 年 11 月成立，主要从事房地产的开发开发的有限责任公司。公司所有者权益为 2250 万元（其中注册资金为 800 万元人民币，资本公积金为 1686 万元
7、人民币） ，同年经河南省建设厅评定为暂定的开发企业。现公司办公地址设在洛阳市高新区三山路 2 号，公司法定代表人李义军。总经理李义军先生系洛阳市第十届政协委员，洛阳市工商业联合会常委。公司拥有一支高中级职称管理人员组成的技术精、管理细、勇于开拓的高素质人才队伍。现有员工 27 人，其中具有大专以上学历的员工 22 人，中级及以上职称的专业技术人员 15 人。公司下设行政事业部、财务部、工程部、物资部、营销部五个职能部门。该公司资产在 3500 万元以上，具有一定的流动资金做支持用于本项目的开发。2. 建设规模及内容2.1 建设规模5创展水岸贵都总用地面积 18078.420（合 27.118
8、亩） ；建设用地面积 14088，规划建筑面积 48486，其中包括高层住宅及地下室、综合楼、地下停车库。建设方案符合城市规划和建设单位发展的要求。2.2 建筑面积分配指标创展水岸贵都总建筑面积 48486，其中住宅建筑面积39916，高层住宅地下室建筑面积 2005，综合楼建筑面积3019，地下车库 4296 。2.3 功能设置按照建筑方案、建设标准和规范要求，拟建五幢高层住宅，其中 18 层四幢、19 层一幢，另外有 3 层综合楼一幢。3.工程规划3.1 基地状况“创展水岸贵都”小区位于滨河路和芳泽北路交汇处，东面为滨河路，南面为芳泽路，西面为创业路，北面为芙蓉路，又与洛浦秋风园为邻。有
9、2 路、12 路、59 路等公交车通过，四通八达，充分满足小区住户的出行需求。该工程按规划配套建设的市政基础设施有雨水、污水、给水、电力、通讯、热力、有线电视等地上、地下管道，为“创展水岸贵都”提供了基础条件，能满足小区在建设中和建成后居民的需求。63.2 用地范围“创展水岸贵都”小区位于滨河路和芳泽北路交汇处，征地范围东至滨河路，南至用地界，西至用地界，北至用地界，总用地面积 18078.420（合 27.118 亩） ，东面为滨河路，南面为芳泽路，西面为创业路，北面为芙蓉路，3.3 总体布局3.3.1 功能分区该工程功能分区合理，保证了土地利用的最大化。该工程分为南、北两处，中间是规划的芳
10、泽北路，北面有三幢高层和一幢综合楼，南面有两幢高层，南北两处均设有地下车库出入口，构建了一个总体和谐、布局合理的住宅小区。3.3.2 环境设计绿化是美化小区，改善环境、调节气候，净化空气的重要措施，也是改善小区形象的重要因素之一。该小区绿化率为 42%，绿地面积 7604.10，用以建造花坛、种树、植草等，将该小区建成经典的高档花园式小区，体现以人为本的主体思想。选用的树种和花卉包括棕桐、广玉兰、枇杷、五角枫、雪松、女贞、银杏、合欢等，绿篱采用女贞、金叶女贞、瓜子黄杨、月季、石楠、海桐等，让小区四季常绿，季季有花。内部空间布置采用点、线、面相结合的手法，营造层次分明又连续有序的景观，使之充满温
11、馨祥和、高雅优美，营造出一个人与自然和谐相处的绿化环境，使客人有一种回到家的感觉。73.3.3 道路设计该工程交通组织形成人车分流，芳泽路上设有出入口，人车各自分开。内部形成环行车道，便于车辆疏散，道路设计最大化的满足功能要求，人车分流，独具特色。3.3.4 竖向设计该工程用地范围地势平坦，竖向设计采用平坡式，雨水、污水通过暗管排入市政雨水、污水系统。3.3.5 平面功能设计以人为本，创造以水岸、舒适、便捷、安全、多样为主要特征的小区。科学的户型设计，小区住宅设计充分考虑和体现“以人为本”的设计理念，小区功能分为居住和休闲两大快，主体建筑区和休闲购物区以植物为缓冲，各分区功用明确，联系方便，协
12、调统一，有分有合，分合自然。小区的主体住宅楼，是具有中西结合特点的时尚住宅，造型庄严、稳重，呈现大气。开敞的入口与高大的主体建筑，刚柔并济，实虚结合，封透开合，形成有序而又多变的空间形态，代表了城市发展的未来新貌。根据市场需要，共设计 11 种户型，主要有四个层次：3 室 2 厅 1 卫 123.25 平方米；3 室 2 厅 2 卫128.94 平方米146.46 平方米；4 室 2 厅 2 卫 172.38 平方米174.38 平方米；复式 271.97 平方米303.51 平方米。3.4 建筑造型该工程建筑造型大方，独创清新现代化、高品位、高品质的格8调，明快的色彩、统一的风格，创造一个实
13、现个性的建筑形象。采用正面向南的“品”字型和“”字型塔式楼布置，错落有致；采用落地阳台、凸窗，采光好，立面活泼，最大限度地满足业主在室内就可以观看到宽阔地洛河水面和洛河沿岸的景观。小区住宅全部面南而建，阳光、水岸能同时拥有。建筑平面采用轴对称布局，内部空间完整、严谨、综合楼房间宽敞明亮，淡蓝色的玻璃与天空混为一体，显示出沉稳冷静的设计风格。住宅楼与综合楼个体独立，既方便使用，又互不干扰。4.建设条件4.1 各有关部门批准或协议文件洛阳市人民政府、洛阳市土地管理局批准的国有土地使用证-洛市国用（2005）第 04056088 号和第 04056089 号；洛阳市城市规划局批准的建设用地规划许可证
14、（编号：05-029） ；洛阳市城市规划局批准的总平面图。4.2 工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件4.2.1 气象条件年平均温度 14.6极端最高气温 44.2极端最低气温 -18.2最热日、月平均温度 32.69最热日、月平均相对湿度 75%最冷日、月平均相对湿度 57%年平均降水量 601.1日最大降水量 110.7小时最大降水量 74.2常年气导风向 EN最大冻土深度 210最大积雪深度 250基本风压 0.3kn/4.2.2 建设场地的地理条件洛阳市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大风；春季暖和气温回升快，干旱少雨；夏季炎热，雨量集中；秋季凉爽
15、，天气晴朗。该工程所处场地地势平坦，地貌形态单一。4.2.3 建设场地工程地质、水文条件该工程所处场地地势平坦，地貌形态单一，适宜该工程在此施工建造。4.3 公用设施4.3.1 给排水a.水源：本小区使用水源为城市自来水。b.用水量：主要用水为居民生活用水、物业管理人员办公用水、道路浇10洒、绿化、消防用水及未预见用水。小区共有住宅 270 套，居民人数按 3.5 人/户，总人数为 945人，用水量定额按 200L/人.日，最高日用水量为 189m3/d，最大时用水量为 20m3/h。物业管理人员按 60 人.班计，用水量定额按 40L/人.班，最高日用水量为 2.4m3/d，最大时用水量为
16、0.4m3/h。道路及广场总面积为 4200m2，浇洒用水定额按 2L/m2.d，用水量为 8.2m3/d。绿地面积为 5900m2，绿化用水定额按 1L/m2.d，用水量为5.9m3/d。室外消防用水量为 15L/s，火灾延续时间按 2 小时计，一次灭火用水量为 108m3。室内消火栓用水量为 20L/s，火灾延续时间按 2 小时计，一次灭火用水量为 144m3。地下车库自动喷水灭火系统用水量 30L/s，火灾延续时间按1 小时计，一次灭火用水量为 108m3。未预见用水量按总生活用水量的 10%计，为 21m3/d。c.给水系统：本小区共有 5 幢高层住宅楼，一幢多层综合办公楼，高层部分采用加压水泵和高位水箱联合供水方式，在每幢楼顶层设置生活水箱，一至九层减压供水，九层以上由屋顶水箱直接供给。综合办公楼用水直接由室外管网供给。
