1、成都洛带项目定位探讨,项目发展目标的界定,Keywords: 区域价值 共赢 效益最大化,目标一：顺应大势，推动本地旅游和文化产业发展、提升区域形象和区域价值,目标二：政府、企业、社会三方共赢，项目的综合经济效益最大化,政府和投资方对本项目的目标和期望是我们工作的前提和基础,从本体条件出发,项目位于成都龙泉驿区的东北部，紧邻古镇洛带，位于城市发展轴上,成都市城市总体规划（20032020）中提出，成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造新都青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县六个城市组团，重点向南、北、东三个方向发展； 目前，成都向东、
2、向南的发展基本是沿着原来老的成渝高速公路，往重庆方面靠，以实现成渝一体化。,项目交通本项目周边交通便利，能方便、快捷的通往成都市区及龙泉驿区中心,目前本项目周边有四条主要干道：成洛路、同洛路、成渝高速、老成渝路（驿都大道），与成都市区、龙泉驿区中心的交通均非常顺畅。 从本项目到三环路程为17公里，到成都主城区路程为22公里。 洛带镇还开通了洛带通往成都与龙泉镇的“一元钱”公交。 成洛路：为双向四车道、城市快速通道，免费通道；该路即将扩建为双向八车道的文化大道。 同洛路：双向四车道的省道，连接洛带与龙泉驿区中心（龙泉镇），路程约10公里。,成渝高速路：双向六车道、城际高速公路，收费通道（轿车单程
3、5元）；从本项目到三环路路程约为20公里。 老成渝路：双向六车道、城际快速公路，免费通道；从本项目到三环的路程约20公里。,龙泉驿区中心,洛带古镇,成南高速,成渝铁路,成渝高速,三环路,老城渝路,同洛路,成都核心区,17公里,5公里,10公里,成洛路,项目西侧及南侧目前以农用地为主，东侧紧靠玉带山，北侧紧邻洛带古镇，项目自然资源及文化资源丰富,地块东侧 玉带山和玉带湖，目前山体被乔木、灌木所覆盖，植被保存较好。玉带山上目前有一破旧、废弃的教堂和尚在使用的教学楼。无房地产开发项目。,地块南侧 规划中的开发新区，目前主要是农田和处于“三通一平”中的建设用地。连接玉带山和开发新区的规划道路也已通一部
4、分。,地块西侧 规划中的开发新区，目前是大量农田和简陋的民房。无房地产开发项目。,地块北侧 洛带古镇的核心区，包括广东会馆、江西会馆、老商业街、洛带中小学、国际标榜学院均在此。北侧目前有房地产开发项目玉带花苑，为多层住宅，均价在2800元/平。 相对于其他方位，目前地块北侧的人气最足，也是现有建筑物最密集的地方。,项目地块内部不存在拆迁，其中51%为公建用地，49%为住宅用地,项目地块分成两个部分： 一是位于玉带山下的地块，这部分土地平整、无高差，属于平地； 二是位于玉带山上太师椅状的半凹地块，这块地高差在10米左右，属于山地。 整个项目用地内基本拆迁完毕，可以较快投入开发建设。 本项目占地面
5、积为1600亩，去除预留用地之外的面积为1196亩，其中文化商业用地占比51%，住宅开发用地占比49%，预计总建筑面积在80万平米左右。,项目规划在城市发展规划中，洛带要通过综合型文化产业实现旅游、文化产业升级,Q：项目规划在实施中的困难在哪？,洛带产业发展规划： 把洛带加工成龙泉的传世品：即把洛带打造为成都的旅游名片，整体定位为中国第四古镇：东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥。 缔造两个市场：一是缔造成都的国际旅游市场；二是缔造成都以顶级高尔夫球场群落为特色的休闲度假市场。 发展三大产业：中国的唯一性产业、中国的引领性产业、中国的缔造性产业。 实现三大升级：古镇升级传统的古镇观光游向深度
6、文化体验游转变；旅游产业升级单一的古镇旅游开发模式向大区域、大市场、大旅游开发模式转变；文化产业升级单一的文化旅游商品销售向综合型文化产业转变。 由传统单一的文化旅游商品销售到文化产品研究、展示、收藏、交易、交流、教育与旅游体验结合的综合型文化产业。,看标杆，找到问题的切入点,丽江古城融合自身文化积淀与周边资源的成功开发案例,丽江的开发涵盖了对其古城与民族文化的开发及其对周边丰富的自然景观资源的开发，已形成了一个设施完善、特色鲜明、国际知名的休闲度假区。,与民族文化相结合的演艺活动,与自然资源结合的休闲、体验活动,集中旅游纪念品零售、餐饮、酒吧等多种业态形式的商业街 临河两边是艺术品商店和风格
7、独特、充满个性的小酒吧，建筑、水系全部是在保留原生态的基础上，加以修缮而成,注： 丽江区位：丽江市位于云南省西北部云贵高原与青藏高原的连接部位。市区中心海拔高度为2418米，是中国保存最为完好的四大古城之一。 丽江资源：丽江是古代文化、商贸“丝绸之路” 、“茶马古道”的中转站；拥有以纳西族为主的多民族文化传统；保留着丽江古城、丽江七大寺等历史悠久的文化遗址；周边拥有玉龙雪山、泸沽湖、黑龙潭等自然风景名胜。,丽江以其独特的自然资源和民俗资源，成为国内旅游的超级品牌，在国内外有很大影响力,世界文化遗产,世界记忆遗产,三江并流,古城,东巴古籍,古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群，国内城市白领和国
8、外游客成为日常消费的主流,纳西人,投资者和 经营者,国内旅客,人群分类：常住人口和旅游人口,常住人口：纳西本地居民和古城商人 旅游人口：国内旅客和国外旅客,投资者和经营者 国内中产阶级或港澳台人，多数有海外经历，有知识有品位，经济实力比较雄厚，属于智富阶层 古城正在经营的商业共有约2,000间商铺 在束河投资200万元以上的客户达20个，100万元以上的34个，多数来源于香港、台湾、广东和上海等地纳西本地居民 崇尚自然、鄙夷机巧；崇尚悠闲，鄙视匆忙；崇尚文化，轻视钱财国内旅客 国内游客以上海、深圳、浙江、江苏和广东为主 分为团队和散客，2007年团队占39%；散客占61%。 散客以城市白领和小
9、资以及艺术人士为主国外旅客 2007年，国外游客达40万人，以港澳台为主，占32%，其次为东南亚，占20%。,人口矩阵,国外旅客,丽江吸引了越来越多的品牌投资者，各种高端休闲度假设施逐渐完善，为休闲游客提供了足够的配套设施,喜达屋 康年 阳光 希尔顿 喜达屋 雅高 悦榕庄 ,品牌投资者,高尔夫球场2家 古城湖畔高尔夫 玉龙雪山高尔夫 五星级酒店3家 丽江悦榕庄度假酒店 丽江大港旺宝国际饭店 丽江官房大酒店 计划建设五星级酒店4家 金茂希尔顿 喜达屋威斯汀 皇冠洲际 铂尔曼 计划建设高尔夫1家,高端度假设施,丽江的核心价值已上升到生活方式的高度,所有的丽江客都在丽江寻找一种与城市完全不同的生活方
10、式,各类潮流、文化、文明在古城相融共生，古城逐渐演变成为国际化的“地球村落”,丽江已经由观光旅游区转变为休闲度假区,五星级酒店入住率高 高端产品销售价格高 游客停留时间变长 高端度假客户增多 国外客户增多 游客对丽江的要求越来越高 文化旅游上升到生活方式的高度，给游客以归属感,丽江必将象三亚一样成为目的地型的度假区域，度假门槛越来越高,推动因素,政府 强力推动丽江有量到质的转变,大势 中国目前的经济水平 处在休闲度假规模化发展阶段,配套 各种休闲度假设施逐渐完善,核心价值 目前丽江的核心价值已经上升到生活方式的高度,与丽江相比，洛带的现实差距在哪？,与丽江相比，洛带的游客数量总体偏小，质量偏低
11、，人均消费水平低，知名度不高,从年旅游客流量上看，2003年-2007年洛带的旅游人数明显少于丽江，虽然差距在逐年缩小，但直到2007年也仅达到丽江的一半; 2006年洛带的国外旅游人数不足丽江的20%，国外旅客比例不足丽江的30%。,与丽江相比，洛带的名气较小，在游客心目中的地位远比不上丽江,2006年洛带、平遥、丽江三个古镇外国游客情况对比,访谈人士：金融界王先生 之前没听说过洛镇，在成都读大学的时候知道有这么个地方，和几个同学一起去玩过，消费价位不高，但感觉游客不是很多；至于丽江肯定是家喻户晓嘛，公司每年都会组织大家去那玩上几天，每次去都是人山人海的，那里有好几家五星级酒店，我今年7月份
12、还去了一周，住在大港旺宝国际饭店，是5星级酒店，那里的入住率很高.,与丽江相比，洛带旅游产业发展层次低，开发内容较为单一，休闲、服务设施欠缺,访谈人士：金融界王先生 有一些古建筑，有卖蜀锦、皮影、还有小工艺品的商街，还有些茶馆和小吃店，可以喝喝茶，那里的客家伤心凉粉还不错，在成都类似的地方很多，感觉洛带也不是很特别，没有什么新鲜的高档的设施，也没有好一点的酒店。,核心设施,服务配套,古镇商业街，店铺包含蜀锦、客家手工艺品商店、 有川北会馆、广东会馆、江西会馆、湖广会馆四大会馆，内展览着各地移民在洛带遗留的历史文化，还有戏曲表演、客家文化节体验等活动 四川客家博物馆是全国唯一综合性客家博物馆 ，
13、陈列了一些客家入川的成就与龙泉驿出土的客家文物。,餐饮与住宿是主要服务设施，广东会馆内的樱花酒店、江西会馆内有客家食府、毛婆婆凉粉店、供销社饭店、攀西第一锅新民饭店、甑子场饭店，还有些小的茶馆、麻将馆，多为中低端服务设施。,功能单一，数量较少，缺乏高档配套,围绕着古建筑和古文化的展览进行开发，内容比较单一,与丽江相比，洛带的旅游资源未能给区域价值带来显著提升，区域价值被低估,丽江的资源被人们所认可，资源型度假产品已实现较高的价格,洛带的资源未能给周边房地产项目带来高溢价，其资源价值被低估,从洛带所属的龙泉驿其他销售住宅项目来看，洛带北侧的住宅项目玉带花苑由于交通原因，销售价格出现洼地，区域开发
14、价值被严重低估。,剖析原因，深入挖掘现象背后的本质,成都古镇和古城的开发项目众多，且普遍存在雷同性问题，洛带仅通过古镇旅游资源开发不足以提升区域价值,锦里 成都市著名步行商业街，仿古建筑，布局严谨有序，酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区错落有致。 “全国十大城市商业步行街”之一，与北京王府井、武汉江汉路、重庆解放碑、天津和平路等老牌知名街市齐名，号称“西蜀第一街”，被誉为“成都版清明上河图”。,成都十大古镇 以典型的民国年间西式风格为主的邛崃火井镇、有“六街灯火连文井”之称的崇州怀远镇、有“小成都”之称的彭州白鹿古镇、以客家文化为特色的龙泉洛带镇、以“龙”文化为特色
15、的大邑唐场镇、川西民宅风味十足的蒲江西来镇、平原小镇金堂五凤溪、野趣十足的大邑悦来场、“川西水乡”街子镇、秦汉南丝绸之路重镇的邛崃平落古镇。,成都的核心旅游资源集中在城西，本项目不在传统旅游发展带上，且周边无强势旅游资源可以整合,成都周边的旅游资源丰富，主要集中在城西，有龙池、都江堰、青城山、西岭雪山、天台山、四姑娘山等，这些旅游景点距离较近、相互之间交通便利，已经形成了较成熟的旅游网络； 相比之下，本项目所处的城东周边缺乏强势资源，难以形成资源网络； 本项目很难将资源作为开发的核心竞争力。,问题的本质,洛带古镇的资源无法达到提升整个区域的价值 核心竞争力的提升不能单纯依靠古镇,如何突破，从现
16、实成功的案例中得到启发,上海8号桥上海艺术区发展带上的核心，带动了上海文化艺术产业带的高端文化资源迅速聚集，提升了区域的商业商务价值,案例借鉴,上海的艺术区已形成清晰的发展带，其中的8号桥发展迅速，已成为发展带上的核心区，周边商务、商业气氛浓厚,6,上海新天地,1公里,8号桥是目前上海发展最迅速的艺术区，结合周边高档次工建配套，区域总建面约52万平米,华美国际酒店,会景楼酒店,千岛湖酒店,艺术产业发展带,核心区,8号桥,莫干山路,泰康路,苏州河,1933老场坊,东大名老仓库,上海华轻投资管理有限公司,香港时尚生活策划咨询有限公司,8号桥一期/二期开发,公开招标 获得20年承包经营权，负责具体的
17、开发定位、规划论证、整体包装策划、改建招商和管理工作。,政府背景 公司主要从事商业地产、工业房产和创意产业园的投资开发、投资管理、投资咨询、物业管理等业务。,资源 香港企业，拥有强大的相关客户资源,共同出资5000万,上海八号桥投资管理有限公司,8号桥三期开发,规划、设计、招商、管理等,开发组织架构,8号桥上海时尚创意中心经过两年多的发展，通过主动规划产业集群实现了快速发展，已成为著名的创意产业区,卢湾区8号桥时尚创意园区一期自2004年年底开幕，众多创意类、艺术类以及时尚类的企业成为了这里的首批租户，其中包括海内外知名的建筑设计、服装设计、影视制作、画廊等等，共吸引了50多家国内外创意时尚类
18、企业入驻。,8号桥一期成功招租了吴思远电影后期制作室、S.O.M、B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、法国F-emotion公关公司等大牌机构 。“8号桥”已成为继宝钢之后本市第二个全国工业旅游示范点， “8号桥”创建一年来，旅游业收入近5000万元。,园区施工,旧厂房,2003,2004.4,2004.12.27,创意园区开幕,现在,号桥真正建成一个国内外创意行业交流、推广、传播的平台，成为一个多功能的时尚创作中心，改建工程在功能上做了极大的调整，同时内部公共空间的预留以及对于租户的严格筛选,8号桥创意知名企业的聚集为休闲餐饮、商业及展览活动带来极大的人气和知名度,大型展览：,首届艺穗双
19、周开幕式 盛夏重彩风画展 “瓷缘”展览 申凡画展 “邀请时间”画展 ,商业活动,香奈儿男表发布会 宝马汽车发布会 迪斯尼手机上市派对 普利斯通产品发布会 雪佛兰车友会,娱乐总汇,恬美容保健会所 前院 潮流运动馆、健身场所 Can you 3S 发型概念店 ,8号桥创意区作为上海卢湾区重点建设的精品特色现代化园区，其中心化效应带动了整个上海文化艺术产业带的高端文化资源迅速聚集，行业交流平台得以整合与完善,二期即将入驻的企业有创始暴雪魔兽世界团队创办的RED5、WINKING动漫公司，、建筑师事务所AEDAS等 。,获得上海首批创意产业集聚区、全国工业旅游示范点、企业信息化示范园区以及卢湾区品牌发
20、展双年企业奖等荣誉,构筑沪上新兴创意产业集聚地,时尚新地标、创意策源地,纽约苏荷区通过艺术产业的带动，成为纽约市重要的艺术区、时尚地与休闲旅游区,案例借鉴,苏荷区是世界最著名的艺术区之一，也是纽约艺术发展区域的核心,SOHO是“South of Houston Street”的缩写，中文译作“苏荷”；位于纽约市曼哈顿岛的西南端，属于下城区域；目前纽约的艺术区主要分布在Greenwich village（西村）、East village （东村）、Tribeca、 Kings Brooklyn（黑人区）、Chelsea、印度街，这些艺术区都是围绕苏荷区存在的,西村,东村,黑人区,苏荷区由南北六条
21、、东西四条主街组成，分为大小84个街区，占地约44公顷,四至：百老汇大道以西、第六大道以东、荷斯顿街以南、运河街以北的几条街； 上下六条街、左右四条街的区域，占地不足017平方英里（44公顷），居民人口约为6541人,经过50余年的发展，苏荷区已经成为纽约市重要的艺术区、时尚地与休闲旅游区,影 响 事 件,入 驻 企 业,关 键 因 素,毕尔巴鄂旧城滨水区重建将小城镇翻身为欧洲新的艺术文化中心，铸就著名的“毕尔巴鄂效应”,案例借鉴,20 世纪80 年代毕尔巴鄂城市功能衰退，严重影响了城市形象，针对于此，毕尔巴鄂市开始实施一个以艺术、文化、贸易及旅游设施建设为主导的综合性城市复兴计划,滨水区,2
22、0 世纪80 年代，毕尔巴鄂（Bilbao，西班牙北部的港口城市）的经济发展出现增长乏力和城市人口减少的现象，同时城市内部用地布局混乱、环境污染和城市交通问题等城市弊病日益严重，尤其是中心区废弃码头及大量的造船厂，使滨水地区的城市功能衰退，严重影响了城市形象。针对这些城市问题，自1989年起毕尔巴鄂市开始实施一个以艺术、文化、贸易及旅游设施建设为主导的综合性城市复兴计划，目标是将毕尔巴鄂建设成为国际性的商贸文化和旅游中心。复兴计划由8 个主要的子项目组成，15年来共投入资金15亿美元。,毕尔巴鄂的城市问题： 经济增长乏力、区域边缘化、用地布局不合理、作为滨水地区的城市功能衰退、城市形象贬损。,
23、城市总体发展计划：建设国际性的文化艺术中心。通过在重点地段建设一系列精品建筑来提升城市形象；举办一系列地方或国际性的文化交流活动来刺激城市经济增长和产业升级,滨水区发展项目计划 滨水区重建计划由国家及地区两级政府共同组成的委员会负责实施。 计划涉及的投资有三分之二来自私人投资商。 为了明确滨水区的改造目标，方便对投资项目的选择，委员会确立了一些优先投资项目，这些项目包括：新兴的服务业项目，城市交通体系改进项目，城市环境整治项目，城市文化品位提升项目及其它社会行动。 滨水区重建计划的最主要推动力包括：优秀的公共设施，一流交通设施，和新产业门类的注入,2.城市交通发展计划,城市复兴计划,1.城市总
24、体发展计划,3.滨水区发展计划,关键举措：文化发展策略被确定毕尔巴鄂城市复兴最中心环节，旗舰项目是古根海姆博物馆公共设施、大量住宅建设和注入新的文化艺术产业是毕尔巴鄂旧城滨水区城市重建的成功的推动力,旧城滨水区重建将小城镇翻身为欧洲新的艺术文化中心。铸就著名的“毕尔巴鄂效应”，滨水区成为城市最繁华的核心区,1997博物馆馆开幕一年之内就吸引136万参观人群，其中85来自城市以外的地区和国家，而84的人仅仅是为了看这个博物馆而来到毕尔巴鄂；到2000年带来的经济效益超过4.5亿美元，吸引400多万外国游客，上缴税收1亿美元；博物馆门票收入占当年全市财政总收入的4，而带动的相关收入则占到20以上,
25、旧城滨水区的改造整治获得了巨大成功，成为城市的标志。完善的发展策划，强调基础设施的重要性；商务办公活动在区域基本成熟开始启动。通过文化艺术设施等标志性建筑（如古根海姆博物馆）的建设来推动；建设公共设施、改善交通等基础设施和积极注入新产业为保证旧城更新改造实施。,案例给予本项目的启示,在旧城区改造过程中，依据自身空间的特色资源，通过注入文化创意产业元素，整合周边有利资源，形成规模效益，最终形成了集文化、旅游、产业为一体的多功能复合区，提升了区域价值。,回顾本体优势，整合周边资源，站在大成都平台下，审视洛带区域价值走向,成都拥有良好文化创意产业发展基础，文化创意产业发展迅速，成为西部艺术家聚集中心
26、,2007花聚锦官城艺术展.,蓝顶艺术中心位于成都市太平寺机场迎宾路，由仓库改建而成，是一个集展览，工作室、咖啡吧和演出等为一体的多功能艺术中心。 由于周春芽、郭伟、赵能智、杨冕4位艺术家的进入，这里迅速成为成都乃至全国的当代艺术磁场，吸引着越来越多的艺术家入驻。如今已有近50位艺术家进驻蓝顶。,2008阿迪达斯“共震”运动视界艺术展,文化创意产业也是成都十一五期间重点发展的产业,2006年西部文化节部分创意产业成交项目,“十一五”文化产业重大工程 三大全球性品牌 大熊猫文化品牌、金沙文化品牌、青城山都江堰世界文化遗产品牌。 两大文化资源 三国文化、诗歌文化。 文化产业发展基础设施建设：历史文
27、化展示体系、重点文化娱乐设施、新农村公共文化设施、文化旅游圈层。 文化产业基地和园区 西部印务基地、数字娱乐基地、创意产业园区、成都文化产业园区。 三大文化产业平台 现代传媒集团、文化旅游资源整合平台、文化产业投资平台。 系列节庆活动 中国文化遗产周、三国文化节、中国诗歌节、道文化节、都江堰清明放水节、成都大庙会、国际美食旅游节。,周边区域资源的整合“五朵金花” 引进知名画家、摄影家、雕塑家等众多文化名人 ，使区域文化创意产业具备了浓厚的发展基础,目前在成都已经形成了著名的“五朵金花”即江家菜地的雕塑村，荷塘月色的画家村，东篱菊园的摄影村，幸福梅林的民俗村和花香农居的创意村。 五朵金花，被评定
28、为国家4星级风景旅游区，有“农家乐”300余家，年接待海内外游客近千万人次，旅游收入达2亿多元。,荷塘月色如今，以荷塘著称的“荷塘月色”聚集了50多位画家，成为远近闻名的“画意村”，他们以生态荷塘景观为载体，以绘画、音乐等艺术形态为主题，将湿地生态、荷花文化与艺术形式和谐统一在一起；,本体资源优势发展商成都地建置业公司资金雄厚，并在文化产业开发积累了丰富经验，建立起一支高素质的专业队伍,丰富的经验,独特的资源,专业人才队伍,先进的管理体系,雄厚的资金实力,多元业务经营公司，其中房地产公司相继总开发量接近百万平米。公司目前资金充沛，基本无银行贷款，是成都市少见的极低负债率股份制企业。,重视专家、
29、人才队伍的建设；拥有诸多著名学者作为公司的学术顾问。,地建公司拥有众多的文物资源，已经积累了几十万件文物，当前馆藏文物市场价值在数亿元以上。,在文博产业的发展起步早，公司的管理、运做方面已建立了完善的组织构架和制度。,明确的业务板块划分：原道博物馆；原道文化传播公司；天韵公司。 其中原道文化博物馆目前已经拥有三个展区：田园博物馆、华森博物馆、会所博物馆。天韵公司拥有瑞丽、腾冲、成都三大玉石加工厂，天韵公司2007年玉石、乌木、金银器制品销售额已过亿元大关。 非物质文化遗产保护方面有诸多经验。,发展商优势,重新审视洛带的区域价值,西部客家人最为集中的小镇，被称为“西部客家第一镇”,“客家名镇、会
30、馆之乡”,四川省小城镇建设试点重点镇和省级历史文化名镇,国家AAAA级景区,在众多的称谓和呼声中，洛带的核心价值被忽略,洛带会馆建筑群在四川省是保存最完好的会馆建筑群，广东会馆在全国也属保存最好的会馆之一,人们对洛带的认知和称谓：,在四大名镇中，其余三大名镇都有各自清晰的定位，洛带镇区别于其他三大名镇的的核心价值在哪？,四大名镇：东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥,丽江：被成为时光最柔软的地方，“休闲生活”的圣地,周庄：江南第一水乡，“小桥、流水、人家”的水乡风景画,平遥：“唯一完整古城，全面明清文化”，突出了其独有的建筑价值,洛带的核心价值在哪？,洛带的核心价值在于其文化价值的纯粹性和唯
31、一性,洛带拥有上千年的历史，数百年过去了，洛带一直保留着其传统的建筑风貌和民俗风情。是四川地区客家人最集中的地区，客家文化保存良好：“宁卖祖宗田，不丢祖宗言”，从老人到小孩几乎全说客家话，历史渊源和演变脉络清楚 。,独有的美食：由客家人创造的美食如伤心凉粉、艾馍馍，,独有的节日：洛带每年会举行水龙节，火龙节,Q:如何实现文化价值的嫁接，转向区域价值的提升？,独有的民俗：举行客家祭祖活动,独有的民歌：在民间广为流传的节日习俗和民歌山歌,都是独有的客家文化的生动展现,水龙节,广东会馆,手工艺品,项目初步发展策略,以洛带古镇客家文化为基础（民族线），通过植入现代创意产业元素（创意线），对文化产业再创
32、造，使其成为具有独特时尚气质与文化内涵的成都时尚产业发展聚集地，以带动洛带由文化旅游向文化创意（时尚聚集地）发展，最终成为旅游休闲的目的地,洛带古镇客家文化,现代创意产业元素,植入,文化产业再创造,成都时尚产业发展聚集地,50,成都创意古镇,项目整体定位：,成为成都乃至大西部的,这里是民族传统与现代时尚的结合体这里是质朴文化与创意精神的复合体 这里是既是旧爱也是新欢,“创意古镇”设想,项目功能构成与布局的确定,从产业链完善、案例借鉴和盈利模式三方面来探讨,文化艺术产业以文化内容和创意成果为核心价值， 以商业整合为运营策略，为社会公众提供文化体验,文化内容,创意成果,艺术家、音乐人 设计师/设计
33、公司 节目制作人、媒体,产业链条,政府 资金支持、 税收优惠、 营造环境、 吸引人才,产业类别,主体产业,相关产业,政府 资金支持、税收优惠、 优先采购、吸引人才,展示,专家、从业者 观光旅游人群 大众爱好者,销售,新闻杂志、书籍、唱片、等具有著作权商品发行 设计产业（包括建筑设计）,广告产业（媒体宣传物的设计、制作、分送、招揽广告）、设计品牌时尚产业,文艺表演 艺术品销售 工艺品鉴定,创意生活产业（包括休闲娱乐、旅游）,文艺创作 视觉艺术创作 工艺设计、工艺制造,视觉艺术品经营 文化展演设施产业 文化、艺术经纪代理,艺术产业区生态系统由三方面构成，其中艺术创作是园区发展的核心驱动力,形成了以
34、艺术为核心的生态系统： 艺术创作园区发展的核心驱动力。 浓郁的创作氛围使大量艺术家、艺术机构、设计公司聚集在此，成为一切艺术活动的源泉。 艺术交流园区面向社会的营销窗口。 大量的展览、沙龙极大地提升了艺术核心区的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状况一般。 衍生服务园区主要的商业收入来源。 特色餐馆、酒吧、咖啡厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园区的配套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。,先进的文化艺术产业区需要可持续发展的产业结构，即产业结构复合，以艺术价值主导，带动区域商务、商业、旅游等综合价值快速提升,功能构成的借鉴,借鉴上海8号桥的经验：
35、,8号桥大区域功能,3,2,1,4,酒店 占5% 周边2公里内酒店宾馆林立； 0.5公里内酒店有3家，客房总计约560套,商业 占17% 距离上海新天地仅1公里 1公里内的大型综合百货商场有4家，总面积约9万平,产业 占20% 8号桥艺术产业建筑面积2万平米 周边0.5公里内有交通大厦等3家写字楼，其中艺术创意产业也占有相当比例，共约11万平米,居住 占58% 周边0.5公里内有丽园公寓、永业公寓等近10个公寓楼盘，总建面30万平以上,8号桥区域条件较为成熟，与周围原有公建配套自然结合，各种功能中居住约占58%、产业占20%、商业占17%，酒店占5%。,功能构成的借鉴,借鉴纽约苏荷区的经验：,
36、苏荷区的功能,博物馆占6%,商业 占12%,产业 占28%,居住 占48%,酒店占6%,苏荷区内及周边一公里内共有三星级及以上酒店3家，另两公里内还有6家，建面约3万平,苏荷区内共有博物馆、美术馆4家，包括新当代艺术博物馆、古根汉姆下城分馆、非洲艺术馆，建面约3万平,区域内人口6000余人，居住面积约25万平,近200家餐馆和100家商店，约6万平,250家艺术画廊，以及相关产业的公司，共约15万平,功能构成的借鉴,借鉴毕尔巴鄂的经验：,毕尔巴鄂滨水区计划利用城市中部滨水区的景观资源改造和重建的滨水区近百万平米，包括： 会展中心 产业研发中心 商务文化中心 办公和商业建筑 宾馆 高校,滨水区发
37、展计划 充分利用城市中部Nersion 和滨水区的景观资源，巩固并推动文化、娱乐等第三方产业的发展。改造和重建的滨水区近百万平米，主要设施包括：港口和物流设施、国际性博览和会议中心、欧洲计算机软件研究中心、大型商务文化中心、办公和商业建筑、宾馆、一个大学分部，以及千余套公寓及超过20 公顷的绿地。,功能总结：产业核心区是承接了产业核心、生态核心、以及会展、酒店、居住、文化娱乐等功能形成的现代服务业集中展示和国际经济文化交流的核心基地,生态核心,生产办公,学术教育,酒店,高档居住,文化娱乐,案例一：比尔巴鄂滨水区 利用城市中部滨水区的景观资源改造和重建的滨水区近百万平米，包括：会展中心、产业研发
38、中心、商务文化中心、办公和商业建筑、宾馆和高校,案例二：纽约SOHO区 经过50余年的发展，苏荷区已经成为纽约市重要的艺术区、时尚区、休闲区、旅游区，主要具备文化艺术交流中心、办公、商业、居住、酒店5方面的功能,演艺中心 展示中心 餐饮娱乐中心 多功能活动中心,研发中心 学术交流中心 教育中心,规模指标：能够形成产业中心化地位的产业核心区规模在占地40万平米以上，产业、商业、居住的功能比例约为2：1：4,由案例分析可知： 作为世界一流的艺术核心区，总规模需达到占地面积40万平； 苏荷区与8号桥都具备了四个方面的功能：产业、商业、居住、酒店； 其中产业占20%-30%，商业占10-20%左右，居
39、住占50%-60%； 配置3座酒店，至少有1座三星级或以上的酒店、 博物馆、美术馆的存在可以大大增加艺术核心区的知名度,文化艺术产业通常的盈利模式,文化艺术产业通常的盈利模式,产业区的不动产 包括各种场馆租赁、艺术家工作室、艺术家公社、启蒙艺术营及艺术家原创景观工作室等，成为艺术产业园日常的重要收益之一。,展览 通常利用各类大型博览会，包括艺术博览会、古玩艺术品博览会，艺术品投资与收藏博览会、画廊博览会等；除集中在北京等人流集中的少数几个大的展览馆、博物馆展览有盈余收益外，收益较低，一般作为带动周边人气的公益性设施。,商业配套 目前来看艺术聚集区的商业配套仍然以餐饮为主，当然随着艺术产业带来的
40、城市功能强化，各种休闲商业业态也随之而来，在产业园区建设后期的商业配套有较强溢价能力。,居住配套 作为文化艺术产业区的配套，建面占比最大，主要服务于产业区的产业人员；在后期，随着艺术产业区休闲度假功能的提升，居住配套成为平衡项目收益的重要内容。,1,2,3,4,艺术品交易市场 目前最常见的盈利方式，有一定的区域属性，如北京宋庄的市场专门代理宋庄艺术家的艺术产品，其盈利能力与产业园的发展成熟度直接相关。,5,酒店配套 当文化艺术产业区成熟度高时，区域属性转向目的地型的集旅游、休闲、产业为多功能复合区时，酒店成为日常收益的一部分收益。,6,本项目盈利模式的探讨,在自主经营开发的基础上，实现项目的长
41、期可持续经营，必须保证项目的基本收益率。从文化艺术产业通常的盈利模式与案例借鉴来看：展览设施：以非盈利性功能为主的博物馆、展览馆、美术馆等设施，在项目开发中宜适当控制比例，占比不超过10%； 产业区设施：内容包括产业区的不动产、艺术品交易市场等设施；其中本项目除了布置传统的艺术品交易中心，还增添了创意市集等特色商品交易，增添项目旅游的活力，由于其实现的溢价能力有限，宜紧控面积；借鉴案例，将产业区总体设施比例控制在20%以内； 居住配套：居住配套成为项目盈利模式中占比最多，成为平衡项目盈利能力的最重要内容；在保证项目基本收益的基础上，控制居住配套建筑面积； 商业配套：本项目的商业配套突出休闲度假
42、的功能，在相对陌生区域，形成商业配套的集聚效益，规模不宜太小；综合考虑，将商业建面占比10%左右； 酒店配套：日常收益的重要组成，本项目除了增设普通度假酒店外，还为设计师提供了专属建筑师群落酒店，提升项目溢价，总体比例在10%左右。,本项目的功能构成,“古镇”一瞥,艺术家邨代表时尚发展潮流与民间保护创作的艺术家邨，成为项目的引爆点之一，迅速提升区域知名度,规模 建筑面积6万平米； 基本功能 提供具有艺术创作功能的低密度式物业类型，吸引知名艺术家、艺术机构、文化传媒公司以及当地时尚高端人士进驻，以进行艺术创作；,博物馆10个博物馆采用不同的建筑风格，形成特色建筑博物馆群落，引入世界知名拍卖行，将
43、展示与拍卖功能相结合,规模 建筑面积3万平米； 基本功能 以开发业主的私人藏品为核心展示品，以特色的博物馆建设群落为依托，融入具有商业价值且与博物馆功能相一致的世界知名拍卖行；,艺术交流中心为艺术大师们提供一个为创意展览、思维交流的平台,规模： 建筑面积0.3万 基本功能： 提供满足艺术家作品交流的各种途径，为艺术家作品展览、创意品牌发布提供空间；,精品商街古镇的“素”与现代的“洋”相渗透，为游客们提供一个流连忘返的特色购物场所,规模： 建筑面积6万 基本功能： 分为酒吧餐饮、赌石、民族器乐、传统民俗四个主题内容 内设一个以2000平米左右的剧场，定期举办表演；为游人提供驻足场所；,在这里既有
44、古镇街道的素，又有现代建筑的洋，他们彼此之间不是完全的隔离，而是互相的融合，互相的衬托，互相的渗透,民俗艺术品交易中心为玩家们提供一个鉴赏、交流、交易的平台,规模： 建筑面积2.4万 基本功能： 为玩家们提供一个鉴赏、交流、交易的平台；,创意市集为游客及艺术家们提供一个平民化的交易场所,规模： 建筑面积0.3万 基本功能： 为具有创意精神及创意才能的艺术家们和游客提供一个可以自行交易的创意市集，配合内部的创意雕塑，人们可以在欢愉的气氛中享受创新带来的商业乐趣；,亚洲青年建筑师群落项目的引爆点之一，迅速在行业及大众内形成舆论话题，炒作区域及项目,规模： 建筑面积1万 基本功能： 邀请12位亚洲青年建筑师设计，通过中国的文化底蕴、客家的特有气质、现代时尚的元素表达，成为区域顶级特色酒店；,精品度假酒店完善区域旅游配套功能,规模： 建筑面积5万 基本功能： 打造具有特色的精品酒店及度假酒店，完善区域旅游配套功能；,74,艺术家邨,博物馆,精品商街,亚洲青年设计师群,创意集市,精品酒店,艺术交流中心,民族线,创意线,古镇全貌创意古镇，主客共享,The End,未来来自融化的过去。,Future come from the melted past .,
