1、报告说明,本次报告主要通过对北环西路南侧4宗低密度地块的分析，结合当地低密度市场产品的特征，对该地块的业态类型、建筑风格、户型设计等方面进行方向性建议。,目录 CATALOG,壹 地块概况 贰 市场特征 叁 开发建议,地块概况区位,宗地位置：城北区，北环西路南侧，与在开发项目悦龙湾紧密相连 地块构成：4宗宅地及1宗小区配套公绿 规模：占地27万方，计容总建面约16万方 容积率：0.6-0.7,地块指标,城北片区，稀缺低密度地块,悦龙湾,子陵中学,新建小学,时代广场,北园餐厅,石浦大酒店,南苑E家,华润万家,九重天大酒店,城北中学,交通银行,心连心宾馆,城北小学,余姚人民医院,天一商场,舜北小学
2、,金龙商场,阳明中学,体育馆,子陵路,新建北路,交通条件：可达性强。 项目配套：距离城市中心较近，可方便共享市中心区域的繁华配套。周边配套主要集中在新建北路两侧、以及子陵路两侧，周边配套设施齐备： 商业配套：华润万家、天一商城，临近的有石浦大酒店、九重天大酒店、心连心宾馆等，同时便利共享市中心配套； 教育配套：子陵中学、新建小学、城北小学、城北中学等； 医疗卫生：余姚人民医院等,交通通达性强，可便利共享城市中心繁华配套,地块概况周边配套,宗地,地块概况景观资源,项目坐落胜归山下，内部拥有部分独立的小山体，周边有华家山、盘龙山等丰富山景体系环绕，生态景观资源丰富。,项目地处上风，山景资源丰富,建
3、议本项目与悦龙湾形成一体化开发，构建城市低密度千亩大盘规模社区，作为悦龙湾项目的升级版。,地块概况开发启示,本项目为众安房产在城北取得的又一稀缺低密度地块，与悦龙湾项目紧密相连，不仅拥有优越的区位优势，在交通、配套及景观上也都具有优良的资源条件。 悦龙湾，占地近600亩，一期规划城市稀缺独栋271套，排屋62套，是余姚当地的高端别墅代表。二期规划商业综合体，集五星级酒店、ShoppingMall、甲级办公楼、少量高层公寓以及商业街为一体。,目录 CATALOG,壹 地块概况 贰 市场特征 叁 开发建议,市场特征在售主要项目列表,开发状况上，别墅物业的开发主要集中在郊区，城区项目较少，如阳光威尼
4、斯和君悦国际花园，以及即将上市的悦龙湾项目。 价格上，目前城区排屋售价在20000元/平米，类独栋售价在25000/元/平米；郊区排屋售价在10000-12000元/平米，独栋售价在20000元/平米左右。,市场特征规划设计,多为营兵式布局，内部景观设计一般，以绿皮和树植为主，较为单一，设计较为平庸。,阳光威尼斯,诺丁山郡,临山花园,市场特征产品类型,类独栋：双拼别墅通过墙体空间的相隔，在视觉上产生类独栋的效果，提升了居住舒适性，同时一定程度上也提升了项目档次。,从现有低密度物业的产品开发上看，较为常规，创新含量较少，市场同质化较为严重。,阳光威尼斯项目是余姚首个类独栋项目，具有一定的创新性，
5、开盘当天立即售馨，备受青睐。,阳光威尼斯,市场特征建筑风格,建筑风格多样化，中欧美风格均有出现，欧式风更为盛行。,阳光威尼斯地中海风格,君悦国际法式风格,锦绣四明北美风格,临山花园西班牙风格,诺丁山郡英伦风格,悦容山庄中式风格,市场特征设计水平,从产品设计的水平上看，品质较为一般，细节考虑不周，如诺丁山郡、锦绣四明等项目。,入口围栏设计粗糙,硬质铺装做工较差,绿化处理欠佳，不够精致,管道外露，细节考虑不周,诺丁山郡,锦绣四明,市场特征开发启示,从规划设计上看，多为兵营式布局，内部景观设计较为平庸，以绿皮和树植为主。 从产品类型上看，开发创新型产品的项目较少，大多为常规产品，同质化较为严重。 从
6、建筑风格上看，中式欧式美式均有出现，其中欧式风较为流行。 从设计水平上看，品质一般，细节考虑不周。,高品质的差异化路线存在较大的市场空间，这为本项目的产品开发提供良好的市场契机。,目录 CATALOG,壹 地块概况 贰 市场特征 叁 开发建议,考虑地块条件及市场特性，建议项目开发遵循以下原则：,原则一,本项目作为悦龙湾项目的升级版，在规划设计中，不仅要考虑整体性和延续性，在产品上，也要有所提升。,原则二,抓住市场空白，走高品质的差异化路线，在规划设计中，注意细节的把控。,地块开发建议原则,地块开发建议业态类型,从市场层面上看，0.7左右的容积率，主要有三种开发类型： 第一种：纯排屋，如悦容山庄
7、、绿野御墅等，为提升项目品质，类独栋的做法已经成为一种趋势，如阳光威尼斯和香洲里等； 第二种：独栋+联排，如九龙一号、溪上玫瑰园等 第三种：独栋+排屋+小高层，如诺丁山郡等,基于地块0.6-0.7的容积率，列举余姚及杭州市场中相关容积率的物业开发形态：,地块开发建议业态类型,综合考虑项目自身因素和市场状况，对项目可能开发的三种业态类型进行综合评估：,综合评估来看，三种业态类型的价值高低排序为“独栋+排屋”“独栋+排屋+小高层”“纯排屋”，建议项目可考虑开发“独栋+排屋”的业态组合。,地块开发建议业态类型,项目开发“独栋+排屋”的业态组合，常规操作下，在保证品质的同时，容积率会产生一定的折损，同
8、时经济效益也将受影响。 为此，建议项目可从排屋上做文章： 一、考虑独联体产品。在保证容积率的同时，又提升了产品品质。 二、考虑类独栋合院产品。提升产品品质，提升溢价空间。 以上两种产品类型，不仅提升了项目的品质和经济效益，在当地市场中，也是较为先进和首创的两种类型。,地块开发建议业态类型,案例：香洲里 通过共用餐厅墙体来连接的独联体，户户都有独立的庭院，有庭院相隔,独联体产品,地块开发建议业态类型,类独栋合院产品,七合院由7个类独立的Townhouse围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共同体。,类独栋合院七合院,地块开发建议建筑风格,余姚及杭州高端别墅市场风格调研：,高端别墅市场中
9、，欧式风格的运用较为广泛，如法式、意式、英式、西班牙、地中海等风格，此外，传统的中式风格也开始逐渐被推崇。,地块开发建议建筑风格,从项目自身角度看，悦龙湾已规划有多种建筑风格，主要有意式、法式和西班牙式三种欧式风格。,意大利风格,法式风格,西班牙风格,地块开发建议建筑风格,基于项目开发的整体性和延续性原则，综合考量高端市场状况，建议项目在建筑风格上，延用欧式主流风格，同时增加一点现代元素： 独栋以法式、意式风格为主，彰显贵气奢华； 独联体建议采用英伦风格； 类独栋合院建议采用地中海或西班牙风格；,地块开发建议建筑风格,法式风格,意式风格,独栋别墅风格法式、意式风格,地块开发建议建筑风格,独联体
10、别墅风格英伦风格,地块开发建议建筑风格,类独栋合院别墅风格地中海或西班牙风格,地块开发建议户型设计,根据当前高端别墅市场的户型供应情况，对项目户型提出以下参考性建议： 独栋：地上两层，地下一层，主力面积在400-700方，其中地上300-500方，地下100-200方 排屋：地上三层，地下一层，主力面积280-350方，其中地上200-250方，地下80-100方,户型建议,地块开发建议户型设计,参考户型：278方户型,地块开发建议户型设计,参考户型：278方户型,地块开发建议户型设计,地下一层,地上一层,地上二层,地上三层,参考户型：298方户型,地块开发建议户型设计,参考户型：独栋448方户型,地下一层,地上一层,地上二层,
