1、中铁信托有限责任公司1新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性报告市场开发部（北京）2012 年 10 月中铁信托有限责任公司2目 录第一部分 项目背景及交易结构 .5第二部分 融资主体 石家庄市新源发房地产开发有限公司 .8第三部分 新源国际财富中心项目情况简介 .17第四部分 抵押物情况分析 .23第五部分 还款来源分析 .27第六部分 信托方案 .30第七部分 风险分析和控制措施 .31第八部分 信托收益分配表 .32第九部分 结论 .33中铁信托有限责任公司3项 目 基 本 情 况 表项目名称 新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划 项目（我司）推荐人 我司统筹（不低于
2、公司总收入30%） 万元合作机构名称项目合作机构支付费用金额 万元 占我司净收入之比 %交易对手名称 石家庄市新源发房地产开发有限公司 交易对手人民银行征信信息查询情况截至2012年9月20日，人民银行企业基本信用信息报告显示，该企业贷款余额为300,125,000.00元，无未结不良信贷记录。 信托资金规模 65000万 风险系数 3% 计提风险资本金额 1950万元 单一 集合 交易对手/所属集团存续项目累计融资余额0 自营累计计提风险资本金额 信托期限 2+N年，期满12个月后，企业可提前还款 信托资金使用方式 贷款 集合 公司直销或委托证券募集或银行销售信托资金募集方式单一 委托人：
3、是否移交债权交易对手总融资成本 万元 交易对手年化融资成本占比 % 本项目公司年化收益率 % 公司总收入 万元同类项目公司平均年化收益率 % 本项目风险资本年化收益率 %风险资本年化收益率同类项目平均风险资本年化收益率 %信托资金退出方式信托存续期间，新源发地产每半年至少偿还 100 万元贷款本金，信托存续期满 21 个月时，归集剩余信托本金的 20%，22 个月时归集至剩余信托本金的 50%，23 个月时归集至剩余信托本金的 80%，信托存续期满 24 个月时，新源发地产一次性偿还信托贷款本金。 如信托存续期满 24 个月时，新源发地产无法偿还全部信托贷款本金，则期限延长 N年，但新源发地产
4、于期满 24 个月时至少偿还 20%信托贷款本金，展期后，每年至少偿还20%信托贷款本金，至全部信托贷款本金偿还完毕止。 信 托 方 案 要 点信托资金收回来源新源国际财富中心项目销售收入、新源乐汇城租金收入、新源发商贸城租金收入、新源乐汇城银行经营性物业贷款等可作为归还信托贷款本息的还款来源。中铁信托有限责任公司4保 证公司实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保抵（质）押物权属、位置、形态、面积等基本情况 一、新源国际财富中心地下一层至地上五层全部商业（即：新源乐汇城）先办理第二顺位在建工程抵押，待 2013 年 3 月左右取得房产证后，再办理现房抵押。新源乐汇城建筑面积为 67893.2
5、0 平方米，相应分摊的土地使用权面积为 6848.03 平方米。二、新源发公司 90%股权质押，待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除质押。 抵（质）押物的评估机构、评估价值、抵（质）押率等根据九鼎评估公司出具的评估报告，新源乐汇城市场价值约为 15.8 亿元，抵押率约为 41%。 抵（质）押 其他 风 险 控 制 措 施其 他 信托资金分两笔发放，第一笔支付给第一抵押权人，待第一抵押权人办理注销抵押登记，我公司升为第一抵押权人后再发放第二笔信托贷款。 结 论1、交易对手实力雄厚且合作历史良好本项目的交易主体为石家庄市新源发房地产开发有限公司，2、风险控制措施充足（1）足值优质资产抵押；
6、（2）实际控制人及其配偶提供连带责任担保；（3）还款来源充足； 中铁信托有限责任公司5第一部分 项目背景及交易结构（一)项目背景石家庄市新源发房地产开发有限公司（简称“新源发地产” ）于 2010 年 8月 27 日与石家庄市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同 【合同编号：（2010）022】 ，取得了新源国际财富中心项目用地，并交纳了全部 3.145亿元地价款。新源国际财富中心项目位于石家庄的中山路旁，处于河北省省会城市的中心，是石家庄的商业核心地区，交通十分便利，已被石家庄市政府列入重点商贸流通企业项目。该项目集现代化商业、办公和高级公寓为一体，拥有国际国内品牌服装专卖店、精品会展、
7、商业贸易、公寓等现代化商业综合设施。该项目聘请了国内顶级规划设计机构，吸取国内外先进的设计理念和实例精华进行规划设计，已成为河北省会既具有实用性又具有前瞻性的现代化建筑之一。现新源发地产欲向我公司申请 65000 万元贷款，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为 2+N 年，项目的销售回款作为还款来源。新源乐汇城在建工程及土地作抵押。（二)信托交易结构项目组在综合考虑其项目条件、公司现状、监管法规等情况下，拟通过发行新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划，募集资金 65000 万元，用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款，期限为 2+N 年，期满12 个月后，
8、企业可提前还款，按季付息。放款后企业每半年偿还不少于 100 万元贷款本金。信托存续期满 21 个月时，归集剩余信托本金的 20%，22 个月时归集至剩余信托本金的 50%，23 个月时归集至剩余信托本金的 80%，信托存续期满 24 个月时，新源发地产一次性偿还信托贷款本金。如信托存续期满 24 个月时，新源发地产无法偿还全部信托贷款本金，则期限延长 N 年，但新源发地产于期满 24 个月时至少偿还 20%信托贷款本金，展期后，每年至少偿还 20%信托贷款本金，至全部信托贷款本金偿还完毕止。本项目的保证措施为：1、抵押担保中铁信托有限责任公司6新源乐汇城项目已竣工并正式营业，房产证正在办理之
9、中，新源发地产先将新源乐汇城以在建工程形式第二顺位抵押给我公司，待 2013 年 3 月左右新源发地产取得新源乐汇城的房产证后，再办理新源乐汇城现房抵押。新源国际财富中心项目总建筑面积 162825 平方米，土地使用权面积为16423.3 平方米。新源乐汇城为新源国际财富中心项目的地下 1 层至地上 5 层，建筑面积为67893.20 平方米，相应分摊的土地使用权面积为 6848.03 平方米。根据九鼎评估公司出具的评估报告，新源乐汇城市场价值约为 15.8 亿元，抵押率约为41%。2、企业实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保新源发地产实际控制人谷献余及其配偶为新源发地产到期还本付息提供个
10、人连带责任担保。3、新源发地产 90%股权质押新源发地产 90%股权质押给我公司，待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除股权质押。（三）项目操作要点本信托计划操作要点如下：1、信托资金用于偿还新源国际财富中心项目开发期间的借款（主要借款人为河北省金融租赁有限公司，借款金额为 2.4 亿元，抵押物为新源乐汇城地上2-5 层商业）及支付工程款。信托资金分两笔支付。第一笔信托贷款发放条件为：新源发地产、河北省金融租赁有限公司与我公司签署三方协议 ，协议中约定：1）河北省金融租赁有限公司的借款金额、抵押部位及面积2）新源发地产在河北省金融租赁有限公司指定的银行开户，印鉴章由河北省金融租赁有限公司
11、及我公司预留，我公司在办理完毕新源乐汇城第二顺位抵押后，将第一笔信托资金汇至此账户，河北省金融租赁有限公司将注销新源乐汇城抵押登记资料交至房管局，待我公司取得房管局出具的同意办理注销抵押登记收件单后，我公司配合盖预留印鉴章，将第一笔信托资金汇至河北省金融中铁信托有限责任公司7租赁有限公司指定账户。第二笔信托贷款发放条件为：我公司升为新源乐汇城项目第一抵押权人后，再发放第二笔信托贷款。2、新源乐汇城先以在建工程形式抵押给我公司，待 2013 年 3 月左右新源发地产取得新源乐汇城的房产证后，我公司再与新源发地产签订新的抵押合同，并准备一套现房抵押资料提交给房管局，办理新源乐汇城现房抵押登记，我公
12、司取得新源乐汇城现房他项权利证书与解除在建工程抵押一同办理，同时解除新源发地产 90%股权质押。3、 新源国际财富中心信托贷款合同 、 抵押合同 、 保证合同将办理强制执行公证。中铁信托有限责任公司8第二部分 融资主体石家庄市新源发房地产开发有限公司（一)公司简介石家庄市新源发房地产开发有限公司（以下简称“新源发” ） ，成立于 2000年 11 月 20 日，注册资本 5000 万元，注册地址：石家庄市桥东区正东路 27 号，企业法定代表人：谷献余，具有房地产开发二级资质。公司成立于 2000 年 11 月 20 日，注册资本 500 万元人民币，其中石家庄市东诚市场建设开发有限公司出资 1
13、95 万元，出资占比为 39%；绍兴县新望盛贸易有限公司出资 305 万元，出资占比为 61%。2002 年 6 月 30 日，该公司增加注册资本 1900 万元，变更后注册资本为2400 万元，其中石家庄市东诚市场建设开发有限公司出资 480 万元，占比为 20%；绍兴县新望盛贸易有限公司出资 305 万元，占比为 12.71%；谷献余出资 1615万元，占比为 67.29 万元。2003 年 8 月 12 日，该公司股权变更，变更后谷献余出资 2160 万元，占比为 90%；张建国出资 240 万元，占比为 10%。2004 年 12 月 15 日，该公司增加注册资本 1100 万元，变更
14、后注册资本为3500 万元，其中谷献余出资 3150 万元，占比为 90%；张建国出资 350 万元，占比为 10%。2008 年 7 月 7 日，该公司股权变更，变更后新源国际控股有限公司出资2100 万元，占比为 60%；谷献余出资 1400 万元，占比为 40%。2009 年 6 月 3 日，该公司增加注册资本 1500 万元，变更后注册资本为5000 万元，其中新源国际控股有限公司出资 3000 万元，占比为 60%；谷献余出资 2000 万元，占比为 40%。2012 年 3 月 28 日，该公司股权变更，变更后河北省金汇科工贸有限公司出资 3500 万元，占比为 70%；谷献余出资
15、 1000 万元，占比为 20%；王炳南出资500 万元，占比为 10%。(二)实际控制人简介中铁信托有限责任公司9谷献余，男，1966 年 9 月 6 日出生，浙江省乐清市人，毕业于上海交通大学，工商管理学硕士，现任石家庄市新源发房地产开发有限公司董事长,河北省人大代表，河北省浙江商会执行会长。1985 年 09 月1989 年 07 月 河北大学 计划统计专业 学习1990 年 3 月1999 年 09 月 上海通用机械集团公司 销售经理2000 年 11 月-2001 年 12 月 石家庄市新源发房地产开发有限公司 总经理2001 年 1 月 122007 年 2 月 石家庄市新源发房地
16、产开发有限公司 董事长2007 年 2 月目前 石家庄市新源发房地产开发有限公司 董事长、河北省浙江商会执行会长个人财产清单如下：持股公司名称 注册资本 持股比例 备注新源国际控股有限公司 20000 万 90%石家庄市新源发房地产开发有限公司 5000 万 20%新源商业管理有限公司 5000 万 20%河北新源发国际商贸城有限公司 500 万 40%持有房产 使用年限 备注石家庄市桥东区光华路 9 号博雅庄园丙3-4-601 70上海市斜土路 810 弄 6 号 402 室 70持有车辆 车牌号 备注无（三）财务报表分析（1）财务数据申请人向我司提供了经河北立信会计师事务所有限责任公司审计
17、的中铁信托有限责任公司102009、2010、2011 年度会计报表及报表附注和 2012 年 6 月份报表。报表及附注所披露的经营和会计信息完整，反映了企业的实际经营及财务状况。经测算其现金流量表与其同期的财务报表相匹配，近几年的报表连续，能够真实地反映企业各个年份的经营情况，审计报告无保留意见。经查阅融资人连续了三年经审计的财务报告，申请人综合财务实力逐年增强，负债水平控制在合理范围之内，具备较强的偿债能力。融资人近三年资产总额、销售收入、利润总额逐年增加。融资人在账务处理上遵循了基本会计原则，销售收入及费用确认方法实行权责发生制，保证了销售收入真实、可靠，成本及费用能够及时入账，保证帐帐
18、相符，帐实相符；无未转、少转成本及未摊、少摊费用现象发生。融资人能够按时缴纳各项税费，无偷税、漏税及拖欠税款现象。资产负债表资产负债表币种：人民币 单位：元项目 2009年末 2010年末 2011年末 2012年2季度流动资产货币资金 77,734,105.71 407,625,679.19 45,400,491.27 40,572,255.64 应收账款 2,744,536.00 2,744,536.00 86,329,841.26 86,014,841.26 预付账款 5,138,582.44 43,108,301.02 176,325,488.11 212,600,332.60 其他应
19、收款 6,870,200.00 48,502,500.00 95,494,397.33 83,025,397.33 存货 293,369,804.75 544,221,918.89 976,489,473.57 1,106,574,395.42 流动资产合计 385,857,228.90 1,046,202,935.10 1,380,039,691.54 1,528,787,222.25 固定资产 449,568,419.82 451,216,656.46 429,845,370.95 428,883,922.05 非流动资产合计 449,568,419.82 451,216,656.46 4
20、29,845,370.95 428,883,922.05 资产总额 835,425,648.72 1,497,419,591.56 1,809,885,062.49 1,957,671,144.30 资产负债表（续）币种：人民币 单位：元项目 2009年末 2010年末 2011年末 2012年2季度流动负债应付账款 7,779,153.53 150,666,947.36 240,293,376.91 32,479,431.25 预收账款 23,683,162.00 83,867,801.01 101,642,669.00 113,515,990.00 应交税费 856,364.50 598,346.25 982,564.56 715,632.59 应付职工薪酬 912,050.79 652,143.30 531,761.35 343,023.44
