1、 中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 1中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告北京中铁新业投资顾问有限公司长沙新业置地咨询有限公司二零零七年十月中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 2报告前言根据土地出让合同,本项目总占地为 732 亩,净用地 617 亩,政府规划道路和绿化等约 115 亩。其中的政府规划道路可根据项目整体规划进行调整,把政府规划道路与小区内道路相结合,因此本项目总用地可以达到 732 亩。综合经济效益、市场环境和开发条件,容积率 0.6 是最适合本项目开发的容积率,现根据 732 亩的总用地,在容积率指标在 0.6 的情况下做了初步的投资及经济效益测算。中铁置业长沙青竹湖项
2、目可行性研究报告 3一、青竹湖项目分析(一)区域概况中铁置业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之一的捞霞组团,该组团欲以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、金霞开发区、新火车北站为依托,借区域内发达的交通路网,丰富的生态资源,将 该组团打造成一个居住、商贸、休闲旅游、影视为一体的生态新城,希望通过金霞物流中心带动的人流、信息流、资金流、技术流,来有效地构架房地产开发的资源平台,为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 4(二)项目概况1、地块基本情况中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 5中铁置业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇,地块东靠太阳山路,西临
3、星月路,南接北三环,北 边为青竹湖水库与青竹湖畔小区,距离长 沙汽车北站约 10 公里。地块建筑净用地面积 411629.5,约 617 亩,另有 10761.8的绿化用地, 65493.5的规划路幅用地。地块呈不规则扇形,地形高低起伏,植被丰茂,景色秀美,地块为出让用地,土地用途为住宅用地,目前地块拆迁已基本完成。中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 62、交通状况市政道路建设较理想,道路畅达,太阳山路,星月路、青竹湖大道已开通,经 芙蓉北路或东二环与市中心相连,交通比较方便。太阳山路 星月路 青竹湖大道中青路 东二环 芙蓉路中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 73、配套状况周边市政、生活
4、配套较单薄,将给项目居民生活带来较大不便。4、周边状况周边环境优美,但常住人口较少,项目东北边为青竹湖外国语实验中学,东边 有个安置小区,北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区外,周边其他都是尚待开发的土地,区域目前开发项目较少,但未来开发体量较大。中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 8青竹湖外国语实验中学 安置小区 青竹湖畔小区(三)地块 SWOT 分析1、优势分析: 项目地块自然环境优美,地势高低起伏,有利于因地借势打造丰富的产品线; 项目地块区域规划发展潜力巨大; 交通道路网络畅达; 项目区域整体形象较高端,有利于高品质产品的打造。2、劣势分析: 现场地块不平整,有较大落差,势必增加规
5、划难度和开发成本; 离市区较远,区域内生活配套设施缺乏,公共交通不太方便,生活不便,前期目标客户群只能锁定在有车一族; 项目西边的铁路线带来一定的噪音污染,降低居住品质。3、机会分析: 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将给区域内带来消费客群支撑; 随着政府宏观调控,低容积率、低密度的高品质物业市场逐步中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 9稀缺; 区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。 4、威胁分析: 政策风险,根据长沙市规定,本项目所在区域执行“90 以下占 60%”的规定,而根据长沙市规划管理局文件关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见(长规报200
6、717 号 )文件,要求本项目小于 90的小户型套型面积占 30%,虽然较 60%已经有了很大的降低,但是本项目规模体量比较大,30%的比例仍然不小,将在一定程度上影响本 项目的开发建设; 市场风险,本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大,地理位置都优于本项目,未来竞争比较激烈; 未来出台的政府宏观调控政策的影响,2007 年以来,全国各地房价上涨迅速,长沙房价也迅猛发展,去年以来的众多宏观调控政策甚微,预计未来政府有可能出台新的、更严厉的宏观调控政策,从土地、市场供应结构、金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。(四)地块定位分析根据地块的实际情况,结合市场供应情况,以容积率以 0
7、.6 为基准进行开发建设,预计总建筑面积为 286801.46,以别墅类产品(独栋、双拼、联排)、小高层产品及少量的社区商 业的组合开发模式为宜,滚动式开发, 总开发周期约为四年半,销售周期约为四年。中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 10、 投资和收益分析在容积率 0.6 的情况下进行了模拟财务测算,以 50 万/亩的地价计算,税前利润为 44316 万元,税前利润率为 39.55% ,税后利润25768 万元(扣除土地增值税),税后利润率 23.00%,有着较高的经济效益:、 项目投资经测算,该项目总投资为 112049 万元,实际投资估算详见下表:表一:投资估算表(开发面积:732 亩
8、 容积率:0.6) 项目名称:长沙青竹湖项目 日期:2007/10项目单位成本(元/M2)总成本 (万元) 计算说明一、土地成本 1,249.69 36591 其中:1、土地出让金 1,249.69 36591 按照 50 万/亩计算,土地面积731.82 亩二、开发前期费 335.00 9809 其中:1、勘察设计费 75.00 2196 项目为别墅,部分提高设计费2、报批报建费 240.00 7027 3、三通一平费 15.00 439 场地具备道路、场地平整,考虑临水、临电4、临时设施费 5.00 146 临时围墙、临时办公室、临时围板三、建安成本 1,132.35 33155 1、别墅 1,200.00 23251 2、普通住宅 1,000.00 9904 提高品质,含土建、门窗、外檐、地下室等四、基础设施费 110.00 3221 其中:1、给排水工程费 40.00 1171 含贴费和开口费2、室外燃气系统 10.00 293 含区内工程费、灶表费3、高低压供电系统 40.00 1171 含高低压和配套费,区内的工程费,红线外费用4、室外消防系统 3.00 88 按总建筑面积计算5、综合管网设计 5.00 146 6、室外智能系统 12.00 351