1、房地产企业会计报表,李爱娟,目录,一、概述 二、资产负债表 三、利润表 四、现金流量表（略） 五、所有者权益变动表（略） 六、附注,概述,1、目标 2、构成和分类 3、基本要求,目标,目标：向报表使用者提供与房地产企业的财务状况、经营成果、现金流量等相关信息，以利于报表使用者做出决策。 会计报表使用者： 1、投资者 2、债权人 3、政府及有关部门 4、社会公众,构成和分类,1、财务报表 2、其他资料和相关信息财务报告=会计报表+附注+相关信息和资料 财务报表=会计报表+附注确认+披露,构成,4表+附注 资产负债表 利润表 现金流量表 所有者权益（或股东权益）变动表 附注 注意：所有者权益变动表
2、成为一张主表，现行利润分配表、资产减值准备明细表、分部报告都只是报表附注,分类,1、中期财务报表和年度财务报表 2、个别财务报表和合并财务报表（母子公司组成的集团公司）,基本要求,1、遵循各项准则要求进行确认和计量 2、列报基础：持续经营 3、重要性和项目列报单独还是合并，根据重要性 4、一致性（要求不同时期相互可比）,基本要求,5、相互抵消（资产和负债，收入和成本） 但减值准备除外 6、比较信息 7、表首（名称、期间、金额单位、合并表的应该标明） 8、期间，至少编制年度报表,资产负债表,反映某一时点财务状况 账户式结构，左方：全部资产的分布及状态 右方：全部的负债、所有者权益的内容和构成情况
3、 等式：资产=负债+所有者权益,资产负债表的变化,“年末余额”在前，“期初余额”在后 改称“非流动资产”、“非流动负债” “少数股东权益”属于所有者权益,增加或变化的主要科目,交易性金融资产/交易性金融负债 可供出售金融资产 持有至到期投资 投资性房地产 生物资产/油气资产 递延所得税资产/递延所得税负债,列示原则,（一般企业：按照流动资产和非流动资产、流动负债和非流动负债分别列示,正常的营业周期,（二）流动和非流动资产/负债分类标准中的正常营业周期正常营业周期：企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间 通常短于一年 存在长于一年的情况（如房地产开发企业开发用于出售的房地产、造船
4、企业制造的大型船只等），相关应收账款、存货等应划分为流动资产 正常营业周期不能确定时，以一年(12个月)作为划分标准,正常的营业周期,存货、应收账款、应付账款等经营性项目，应当以一个正常营业周期作为判断流动资产或流动负债的标准，即使在资产负债表日后超过一年才变现、出售、耗用或到期清偿，也应划分为流动资产或流动负债。 债券投资等非经营性资产或负债项目，应当以一年而不是一个正常营业周期作为判断流动资产或流动负债的标准,负债的分类,（ 资产负债表日起一年内到期的负债 预计且能自主将清偿义务展期一年以上非流动负债 不能自主展期的，即使资产负债表日后、报表批准报出前签订了重新安排清偿计划的协议流动负债,
5、负债的分类,长期借款违约 导致可随时要求清偿流动负债 资产负债表日或之前，贷款人同意提供自资产负债表日起一年以上的宽限期，企业能够在其期间改正违约行为，且贷款人不能要求随时清偿非流动负债,利润表,反映一定期间的经营成果。 资产减值损失（增加） 公允价值变动损益（增加） 结构：多步式 1、收入 2、营业利润 3、利润总额 4、净利润,利润表的变化,增加的项目 资产减值损失 公允价值变动损益 每股收益,变化,取消利润分配表，调整所有者权益变动表 “所有者权益变动表”上升为主表 内含利润分配项目（利润分配以负数列示） 矩阵式结构,附注,附注：报表项目的明细资料及未能在报表中列示项目的进一步说明附注是
6、财务报表不可或缺的组成部分，报表使用者了解企业的财务状况、经营成果和现金流量，应当全面阅读附注附注应当按照一定的结构进行系统合理的排列和分类，有顺序地披露信息,【趣话递延所得税】,企业登记递延所得税资产时，对税务局作表白到：“出来混，迟早要还的。”税务局看看他：“就怕你等不到那一天”； 企业登记递延所得税负债时，深情地对税务局说：“不是不交，将来一定补上。”税务局微微一笑说：“出来混的，迟早要还的，我不怕，盯着你！”,举例,东方公司为一新注册的房地产公司，发生以下经济业务： 1、甲乙丙三方共同出资设立东方房地产公司，公司注册资本为10000万，甲乙丙出资比例为50%，30%，20%，2009年
7、3月20日，东方公司如期收到个投资者一次性交足的款项,举例,借：银行存款 100000000 贷：实收资本-甲50000000-乙30000000-丙20000000,举例,2、2009年3月20日支付设立验资费80000元。 借：管理费用80000 贷：银行存款80000,举例,3、2009年4月东方公司通过投标方式取得土地使用权60亩用于商品房开发，价款2500万，契税征收率4%，耕地占用税22.5元/平方米，通过银行支付土地出让金及相关税费。,举例,（1）支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续，作如下处理： 借：开发成本-房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿
8、费 25000000 贷：银行存款 25000000,举例,(2）应交契税=25000000*0.04=1000000 依据契税完税证明 借：开发成本-房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费 1000000 贷：银行存款 1000000 (3)应缴的耕地占用税=85*666.67*22.5=1275000 借：开发成本-房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费 1275000 贷：银行存款 1275000,举例,(4)签订土地使用权合同，印花税=25000000*0.005%=12500 借：管理费用 12500 贷：银行存款,举例,4、东方公司开发房地产商品房A, 商品房B, 周转房,2009年5月如
9、下支出： （1）用银行寻款支付征地拆迁费290万，其中商品房A应负担200万，商品房B负担90万 根据有关部门拆迁规划拆迁批准文件，双方签订的拆迁合同，收款收据、银行付款凭证,举例,会计处理： 借：开发成本-房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费（商品房A） 2000000-土地征用及拆迁补偿费（商品房B）900000 贷：银行存款 2900000,举例,（2）银行存款支付承包设计单位设计费105万，其中商品房A应负担70万，商品房B负担20万，周转房负担15万,举例,会计处理： 根据结算单、设计发票、银行付款凭据 借：开发成本-房屋开发成本-前期工程费（商品房A） 700000-前期工程费（商品
10、房B） 200000 -前期工程费（周转房） 150000 贷：银行存款 1050000,举例,（3）银行存款支付承包施工企业基础设施工程款70万，其中商品房A应负担40万，商品房B负担20万，周转房负担10万 会计处理：,举例,根据结算单、建筑发票、银行付款凭据 借：开发成本-房屋开发成本-基础设施费（商品房A） 400000-基础设施费（商品房B） 200000 -基础设施费（周转房） 100000 贷：银行存款 700000,举例,（4）根据工程结算单应付承包施工单位建安工程款510万，其中商品房A应负担300万，商品房B负担150万，周转房负担60万 会计处理：,举例,根据结算单、建筑
11、发票、银行付款凭据 借：开发成本-房屋开发成本-建筑安装费（商品房A） 3000000-建筑安装费（商品房B） 1500000 - 建筑安装费（周转房） 600000 贷：应付账款甲单位 5100000,举例,（5）根据小区需要，建设一公共配套水塔，用银行存款支付66万，分摊结果：其中商品房A应负担40万，商品房B负担20万，周转房负担6万 会计处理： 根据结算单，银行支付凭证、建筑发票 借：开发成本-配套设施开发 660000 贷：银行存款 660000,举例,根据分摊结果： 借：开发成本-房屋开发成本-公共配套设施费（商品房A） 400000公共配套设施费（商品房B）200000 公共配套
12、设施费（周转房） 60000 贷：开发成本-配套设施开发 660000,举例,（6）支付开发间接费 借：开发间接费 170000 贷：银行存款 100000 应付职工薪酬 70000,举例,分摊开发间接费： 借：开发成本-房屋开发成本-（商品房A） 100000-（商品房B） 50000 -（周转房） 20000 贷：开发间接费 170000,举例,期末将利润表项目结转到本年利润 结转本年利润 借：本年利润 92500 贷：管理费用 92500 年末：将本年利润结转到未分配利润 借：利润分配-未分配利润 92500 贷：本年利润 92500,年末：编制资产负债表、利润表,参看表格2009年,2
13、010年 举例,5、2010年2月份，东方公司将正在开发的商品房A开始预售，8000平方米商品房收到预收款2600万。 借：银行存款 26000000 贷：预收账款 26000000,举例,6、2010年5月份，商品房竣工验收完毕，交房. 实际开发建筑面积实际30000平方米，开发成本为37855000元，单位成本为=37855000 / 30000=1261.83元/平方米，开发成本为=1261.83*8000=10944640，确认收入，办理土地增值税清算，假设应缴土地增值税120万，所得税150万，期间费用管理费用100万，销售费用150万。,举例,（1）竣工验收，结转到开发产品 借：开
14、发产品房屋 37855000 贷：开发成本 37855000 （2）确认收入 借：主营收入26000000 贷：预收账款26000000,举例,（3）结转成本 借：主营业务成本10944640 贷：开发产品10944640 （4）营业税金及附加1430000 借：主营业务税金及附加1430000 贷：应交税金营业税1300000-城建税91000教育附加39000,（5）土地增值税1200000 借：主营业务税金及附加1200000 贷：应交税金土地增值税1200000 （6）所得税（假设为150万） 借：所得税 1500000 贷：应交税金所得税1500000,举例,（7）交税 借：应交税金4130000 贷：银行存款4130000 （8）管理费用100万，销售费用150万 借：管理费用1000000 销售费用1500000 贷：银行存款2500000,举例,（9）结转本年利润 借：本年利润 26000000 贷：主营业务收入 26000000,举例,借：主营业务成本 10944640 主营业务税金及附加2630000 管理费用1000000 销售费用1500000 所得税 1500000 贷：本年利润 1574640,举例,年末：结转未分配利润 借：利润分配-未分配利润 8425360 贷：本年利润 8425360,年末编制会计报表,参看表格,谢谢大家,
