1、1,房地产基础知识,置业部2008年 8 月,2,房地产基础知识大纲,第一节：房地产市场定义第二节：房地产专业名词第三节：房屋基本分类 第四节：产权性质第五节：估价业务,3,第一节：房地产市场定义,房地产市场分为三级，其中房地产一级市场是指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。房地产二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也是指新建造的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场，也就是所谓的商品房市场。房地产三级市场是指房地产商品所有者（企业、
2、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场，就是所谓的二手房市场。,第一节 房地产市场定义,4,第二节：房地产专业名词,1容积率 2建筑密度 3出房率4住宅居住面积 5绿化率6住宅的层高和净高7住宅的进深 8住宅的开间9. 建筑面积 10.套内建筑面积11.使用面积 12.分摊面积,第二节 房地产专业名词,5,1.容积率:容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即：容积率=总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高
3、。2.建筑密度:建筑密度是指规划地块内各类建筑基地占地面积与地块面积之比。,第二节 房地产专业名词,6,3出房率:出房率是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。4住宅居住面积:住宅居住面积是指小区住宅分户门内的卧室和起居室的净面积总和。5绿化率:绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿化率是衡量环境质量的重要指标。,第二节 房地产专业名词,7,6住宅的层高和净高:住宅的层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有严格要求，这个高度就叫做层高。具体地说，层
4、高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。而住宅的净高则是指层高减去楼板的厚度的净剩值。住宅的层高常采用常用参数为2.6米、2.7米、2.8米。,第二节 房地产专业名词,8,7住宅的进深：住宅的进深常用参数为： 3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.2米。8住宅的开间：住宅的开间常用参数为: 3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。,第二节 房地产专业名词,9,第二节 房地产专业名词,10,9. 建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室 外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固， 层高
5、2.2 米以上（含2.2米）的永久性建筑。10.套内建筑面积：指由套内房屋使用面积、套内墙 体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 套内建筑面积 套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积,第二节 房地产专业名词,11,11.使用面积：指房屋户内全部可供使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。12.分摊面积：指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。,第二节 房地产专业名词,12,第三节：房屋基本分类,房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类：1按建筑物的层数分类（1）低层建筑：13层（2）多层建筑：46层（3）中高层建筑：79层（4）高层建筑：10层以上,第三节 房屋建筑分类,13,2按建筑结构
6、分类：（1）砖木结构 描述：这类建筑物的主要承重构件是砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材; 特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋大多为这种结构; 举例：五大道的房子 带木楼梯的小二楼,第三节 房屋建筑分类,14,（2）砖混结构描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用预制钢筋混凝土楼板、屋顶板。特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所取代。,第三节 房
7、屋建筑分类,15,举例：一般家庭的普通居民楼,第三节 房屋建筑分类,16,（3）钢筋混凝土结构 描述：承重构件为梁、板、柱、墙（剪刀墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料现场浇筑构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 特点：结构适应性强、抗震性能好，耐用年限较长。 举例：高层住宅、写字楼,第三节 房屋建筑分类,17,第三节 房屋建筑分类,举例：钢筋混凝土结构,18,（4）钢结构描述：主要承重构件均是用钢材制成。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。举例：体育中心、工业厂房。,第三节 房屋建筑分类,19,第三节 房屋建
8、筑分类,举例：钢结构,20,*板楼(钢混）描述：主要承重构件部分为梁、板、柱、墙（剪刀墙）、屋架等，其中部分为预制部分为现浇钢筋混凝土。特点：抗震性能较好，造价低，施工周期短。但隔热、隔音效果差。,第三节 房屋建筑分类,21,3按房型分类（1）一室（直门独、中独、偏独）（2）两室（中单、偏单）（3）三室（4）其他（错层、跃层、别墅等）（5）伙单（拆大、拆小、三拆、四拆、筒子楼、独厨）（6）平房、老楼,第三节 房屋建筑分类,22,下面我们介绍一下最基本的五种房型：,一室的房型： 偏独 直门独 中独,第三节 房屋建筑分类,23,两室的房型： 中单 偏单,第三节 房屋建筑分类,24,三室的房型： 三
9、室,第三节 房屋建筑分类,25,4按朝向分类（1）北房（2）南房（3）东照（4）西照（5）金角（6）银角（7）铜角（8）铁角（9）南北（10）东西,第三节 房屋建筑分类,26,第四节：产权性质,产权性质 私产公产企产,第四节：产权性质,27,私产房 是指由房屋管理机关确权发证，拥有所有权的房屋。房本名称：房屋所有权证（土地证与产权证分开。）；若“二证合一”为房地产权证。 商品房合同/还迁协议/房改购房,第四节：产权性质,28,公产房 房屋产权归国家所有，由房管站（或其它管理单位）管理的，承租人拥有使用权的房屋。 房本名称： 天津市公有住房租赁合同。,第四节：产权性质,29,企业产：房屋产权归企
10、业所有，由企业（或其它管理单位）管理的，承租人拥有使用权的房屋。 房本名称：天津市公有住房租赁合同 军产宗教产,第四节：产权性质,30,第五节：估价业务,1估价业务的必要性 估价业务是 回购 业务、 房屋收购 业务和 房屋贷款 业务的前置工作，只有在确定了房屋价格的基础上才能够开展其他的业务，同时估价业务是 公司防范经营风险 的重要手段之一。,第五节：估价业务,31,1房地产价格的影响因素 自身因素 地质条件、地形地势、日照风向、降水量、建筑物本身等。 环境因素 大气、声觉、视觉、卫生等。 人口因素 人口数量、人口素质、家庭规模等。,第五节：估价业务,32,经济因素 发展速度、利率、物价、收入水平等。社会因素 政治安定、社会治安、城市化、房地产投机等。行政因素 房地产制度、价格政策、城市规划、税收、交通等。心理因素 社会风气、个人偏好。,33,谢谢大家！,课件开发：骆欣 2008年8月,
