1、,第五章 住宅保障法律制度-2,第一节 住宅保障法律制度概述第二节 廉租住房制度第三节 经济适用住房第四节 公租房（政策性租赁房）第五节 限价房第六节 集体集资合作建房,第一节 住宅保障法律制度概述,一、住宅问题与住宅保障 住宅问题是个世界性的普遍问题。尽管由于不同国家具体情况和政策的差异，使住宅问题表现不同。,房地产政策及回顾,制度性政策,调控性政策,计划经济时期政府统包统建住房制度阶段,住房制度 改革阶段,住房制度 市场化阶段,政策分类,住房政策要坚持市场化和住房保障化相结合的“双体系” 。 首要任务是解决低收入家庭的住房问题，政府要大力推进保障性住房。健全住房保障机制，抑制房价高企。,二
2、、住宅保障法及其功能 住宅保障法是为了保障人们的住宅权利、满足住宅需求、保持国家经济的发展和社会的稳定而制定的法律规范的总称。住宅保障制度的建立、发展和完善需要多种手段，如行政手段、经济手段、教育手段以及法律手段等。其中法律手段无疑处于最重要的地位，住宅保障法就是最佳的形式。,1保障和实现住宅权 住宅权是基本人权，住宅保障法的首要功能就是保障和实现住宅权。住宅保障法通过保障性住宅制度、商品住宅制度等实现对人们住宅权利的保障。 2维护社会和谐 住宅法律制度是现代社会的一种“社会稳定器”。,3促进经济发展 住宅保障法通过发展住宅产业促进经济的发展。住宅产业作为房地产业的重要组成部分，在一国经济发展
3、中不可或缺，是促进经济发展的重要力量。 1）通过住宅产业的发展扩大住宅的市场供应，可以极大地缓解住宅短缺的局面。 2）极大地带动相关产业的发展。,4实现分配公平 社会保障是市场机制的必要补充，住宅权作为一项基本权，需要政府为低收入者承担住宅保障的职能和责任，通过政府调控来弥补市场这只“看不见的手”的缺陷，实现职工住宅由单位保障向社会保障的转化。,三、我国住宅保障法律的完善 （一）住宅制度改革取得的成绩 我国20多年的住宅改革成就斐然，主要表现在：基本建立起了市场化、多元化的住宅供应体系，取代了以前单一的、以国家和单位供应为主的共有住宅供给制度，住宅供应充足，中国基本告别了住宅短缺时代。,（二）
4、我国住宅保障法律存在的问题 房价太高，大多数居民无力负担住宅；住宅不平等现象突出；投资结构不合理以及城市贫困人口住宅问题严峻等。,1我国有关住宅的立法很不完善。 2政策目标不统一，更改频繁，甚至出现反复的情况。以住宅供应体系为例，2003年的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知将国发199823号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”,3政策导向出现偏差，没有区分住宅政策和房地产政策，过分强调了房地产对推动国民经济的作用，忽视了政府保障公民基本住宅条件的责任，住宅保障制度严重滞后。,（三）我国住宅保障制度的完善 制定一部
5、完备的住宅法是构建我国较高水平住宅法律体系的关键和核心。 我国已经具备制定一部较完备的住宅法的条件，这些条件包括： 1、社会主义市场经济理论的提出和实践，特别是科学发展观和建设和谐社会的理论，以及“十七大”提出的“住有所居”的住宅保障思想等，这些创新性理论的提出为我国住宅法的制定提供了理论指导。,2、自上世纪70年代末期实行改革开放政策以来，我国的经济取得了长期快速的发展，经济实力有了较大的提高。经济的发展，为我们解决住宅问题提供了充足的物质基础，使得我们有经济能力通过制定一部体现较高保障水平的住宅法来保障人们的住宅权利。,3、多年来，我国对住宅制度进行了大量的卓有成效的探索，积累了丰富的经验
6、，先后实施了安居工程、廉租住房制度、经济适用住房、公租房制度等多种住宅保障制度，初步建立起了以商品住宅为主体的多层次的住宅保障体系。住宅保障实践的发展为我国住宅法的制定提供了丰富的实践素材和事实依据，其成功或不足之处必将在将要制定的住宅法中得到总结和修正。,4、很多国家已经制定了较为完善的住宅法律，特别是美国、英国、日本、新加坡、韩国、香港等国家和地区，他们都建立了适合其政治经济背景的住宅法律制度体系。国外的住宅立法为我们提供了丰富的立法经验。,我国将来制定的住宅法应在以下几个方面作出规定： 住宅法的立法目的应确定为保障全体社会成员的住宅权利，促进经济的发展，实现社会的和谐。此外，住宅法还应就
7、国家的住宅保障责任作出规定。,在价值取向上，要考虑我国国情，重点考虑对中低收人群体和其他特殊群体的住宅权利的保障，满足住有所居的需求，在制度设计上可以其社会保障性质为重心，其他制度围绕着住宅社会保障而展开。 在立法步骤方面，住宅法是我国住宅法律体系的基本法，对其他住宅法律具有指导作用。,第二节 廉租住房制度,一、廉租住房的概念及其特征 廉租住房，是指政府和单位履行住宅社会保障职能，向城镇常住人口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的保障性住宅。 廉租住房制度是针对住宅困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住宅保障体系的重要组成部分，是各级政府社会职责的重要内容。,廉租住房制度的法律特征为：
8、1社会保障性。廉租住房制度是住宅保障的核心内容之一，是政府行使社会保障职能的具体体现，具有社会救助特性。 2公益性。廉租住房不但可以直接使城镇最低收人家庭获得生存空间，有家可归，而且还将产生一系列的社会效益和经济效益。,3补贴性。 廉租住房的租金必须低于市场价和成本价，需要政府拿出大量资金进行补贴救助。 4“中央领导、地方实施”的特点。中国的廉租住房制度尚处于起步阶段，主要由国家进行宏观上的指导和制定规范框架，而将制定具体办法的任务和权力交给地方政府，从而使得廉租住房制度可以因地制宜地发展，并使各地能够相互借鉴经验。,二、廉租住房保障对象 需要具备的基本条件（珠海）： （一）收人困难，必须是本
9、地城镇最低收入家庭。珠海为家庭人均收入低于民政部门最新确定的所在区城镇居民最低生活保障标准的150% ； （二）住宅困难，各个城市对住宅困难的认定差异较大。珠海市为无拥有自有产权的住房记录或家庭人均住房建设面积少于10平方米；,（三）家庭成员均具有本市城镇居民户口，并在本市实际居住；（四）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。,三、廉租住房保障方式和来源 （一）保障方式 廉租住房制度规定的向低收入家庭提供廉租住房保障的方式有三种，分别是： 1实物配租。 2货币补贴。 3租金减免。,（二）来源 1政府出资新建。新建廉租住房主要采取在“两限”商品房、经济适用住房中按照一定比例配建，不足的可集
10、中建设。 住宅保障管理部门按规定价格回购配建的廉租住房。 用地实行划拨方式供应，免收各项行政事业性收费；,2政府出资收购。政府出资收购主要是由政府出资收购市场上的商品住房、上市的公房和其他住房，以此补充廉租住房的不足。 3社会捐赠。社会捐赠是接受社会各界向社会捐赠的住房，并作为廉租住房由政府向社会供应，满足廉租住房户的需求。现在，随着社会财富的增长和人们公益意识的提高，社会捐赠的规模越来越大。,（三）廉租住房建设中的相关保障制度 1资金保障 （1）年度财政预算安排的廉租住房保障资金。 （2）提取贷款风险准备金和管理费用后的住宅公积金增值收益余额。 （3）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金。
11、土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10。 （4）政府的廉租住房租金收入。 （5）社会捐赠及其他方式筹集的资金。,2土地保障 （1）土地供应。廉租住房建设用地应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。 （2）用地规划。廉租住房建设用地的规划布局应当考虑城市低收人住宅困难家庭居住和就业的便利。,3廉租住房规划设计要求。 （1）廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能。 （2）新建廉租住房应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住宅项目中配套建设。 （3）新建廉租住房应当将单套的
12、建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住宅困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。,（四）审核分配的程序 对申请租房补贴和实物配租的家庭实行申请、审核、公示、登记、轮候制度。 1申请 申请廉租住房保障并且符合条件的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请。,2审核与公示。 （1）初审。街道办事处或乡（镇）人民政府就申请人的家庭收入、家庭住宅状况是否符合规定条件，通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式，对申请家庭的住宅、收入、资产等情况进行初审，提出初审意见，并将符合条件的家庭报住宅保障管理部门。,（2）复审。区（县）住宅保障管理部门对申请家庭进行复审，符合条
13、件的，将申请家庭的情况进行公示，无异议的，将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门。 （3）公示与登记。由住宅保障主管部门予以公示，对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。,3签订补贴协议或租赁合同。 对轮候到位的城市低收入住宅困难家庭，住宅保障主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住宅补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住宅补贴或者配租廉租住房。,第三节 经济适用住房制度,一、经济适用住房的概念及其特征 经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中、低收入住
14、宅困难家庭供应，具有保障性质的政策性住宅。所以，经济适用住房制度是解决城市中、低收入家庭住宅困难政策体系的组成部分。,经济适用住房是住宅社会保障中保障性住宅的重要形式。经济适用住房具有政策性与保障性两个特征： 建设用地实行划拨方式供应；减半征收建设和经营中的行政事业性收费；政府负担小区外基础设施建设费用；商业银行可以为建设单位以在建项目作抵押提供开发贷款，个人贷款利率执行优惠贷款利率，住宅公积金贷款优先向购买经济适用住房的个人发放。,三、经济适用住房的建设,（一）经济适用住房规划设计要求 1经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住宅困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合
15、理安排区位布局。 2在商品住宅小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。,3经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。 4经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求。采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。,（二）经济适用住房建设管理 1经济适用住房采取集中建设和商品住宅项目配建方式筹集；也可采取在市场上收购二手房的方式筹集。 2经济适用住房集中建设按照政府组织协调、市场运作的原则。 1）采取项目法人招标
16、的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施； 2）由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。,3经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。 4经济适用住房的监理，应当采取招标方式，选择具有相应资质和良好社会责任的监理公司实施。 5经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理。,（三）经济适用住房的价格,经济适用住房销售的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。一）开发成本1. 征地和拆迁安
17、置补偿费。2.开发项目前期工作发生的工程勘察、规划及建筑设计费和“七通一平” 前期工程费。3.主体房屋建筑安装工程费，包括土建、水暖电气安装及附属工程费。4.配套费：在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及小区规划要求的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。,5.管理费：按14项之和的2%计算。6.贷款利息：按为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7.行政事业性收费。 二）税金按照国家规定的税目和税率计算。 三）利润按开发成本中14项之和的3%以下计算。,第四节 公租房,公租房： 就是由政府提供政策支持，限定套型面积，提供优惠租金价格，面向本市就业的无
18、房或住房困难家庭的出租房。公租房不仅有厨房、卫生间等生活配套，而且经过简单装修，可直接入住。,申请程序（重庆）：,申请审核轮候摇号选房签约入住。申请提供材料：公共租赁住房申请表，身份证，工作和收入证明，住房情况证明，以及其他需提供材料。退出管理：租赁合同期满后，原则上退出，符合条件续租的，需重新申请；承租5年后可选择购买，但不得上市交易。购买人需转让的，由政府回购，价格为原销价加同期银行存款利息；承租人、购买人有不良行为和违反规定的，解除合同，收回公租房，记入个人信用档案，5年内不得申请公租房。,申请公共租赁房以家庭或单身人士为基本申请单位，每个申请家庭原则上以户主作为申请人，其他家庭成员作为
19、共同申请人。 申请人只限申请承租一套公共租赁房。首次租赁合同期限为5年。 申请公共租赁住房的，包括新就业的大中专、职校学生，进城务工人员，区县以上引进的专业人才，外地来渝工作人员（含外籍人士）。,并应符合下列条件：年满18周岁；有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力；无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭；符合廉租住房保障条件，未实行实物配租和领取租金补贴的家庭。,第五节 “限价房”,我国限价房制度提出以来，并未出台具体的政策规定。各地在实践限价房建设过程中，出台了一些地方性的限价房管理政策，如北京市限价商品住房管理办法（试行）、广州市限价商品住宅销售管理办法(试行) 1
20、土地出让条件限制 限价房采用“双限双竟”方式，限户型、限房价的前提下，竞地价、竞房价的方式取得土地使用权。限价房用地以出让方式供应，政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由房地产开发商通过公开竞争方式取得土地。,2销售对象限制 限价房的供应对象应为中低收入住房困难的家庭。各地对限价房的购买条件限制不一，宽松程度也不一，有的基本与经济适用住房的销售条件一致，对常住地户口、居住年限、家庭收入、人均住房面积等进行了详细的规定。宁波市规定符合条件的城镇中低收入家庭、大学本科及以上毕业生和具有技师职业资格或中级及以上专业技术资格的人员、优
21、秀外来务工人员、引进的高级人才、当地政府确定的其他家庭五类人群可申购限价房。,3销售价格限制 各地基本上都是在综合考虑土地取得成本、建安成本、配套成本、管理费用、销售费用、税费和利润等因素的基础上测定限价房的销售价格的。限价房的销售价格在土地出让时便规定了其上限，一般比周边普通商品房低2030左右不等。,4套型建筑面积限制 限价房政策初衷之一是调整住房供应结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应，因此限价房的套型为中小套型，套型面积应限定在90平方米以下。如北京市规定限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下套型为主，其中一居室控制在60平方米以下，二居室控制在75平方米以下；宁波市规定限价房面积以6080平方米为主。,
