1、强强联合共赢五洲,星耀五洲营销策略报告,辅佐星耀集团实现百年宏图,星耀集团致力成为中国一流的城市运营商,易居中国愿以鞠躬尽瘁之志,易居中国将整合中国最完善的房地产服务平台,整合,服务,自星耀五洲的“赢”销伊始，共赢五洲,平台,上房销售,易居臣信,易居研究院,全案营销客户资源拓展,分销执行二三级市场联动人力储备,产品研究策略协助,星耀集团全国新项目,易居中国,专业,星耀集团华南新项目,星耀集团全国新项目&星耀五洲后期,易汉投资,IPO定向投资,星耀集团,克尔瑞,新浪乐居,百度乐居,政策研究全国市场监测专题市场研究,中国房地产信息集团,资源,星耀集团全国新项目&星耀五洲,天卓传媒,太立德仁,星耀品
2、牌提升客户维系,关键词垄断专业搜索精准来电,全案推广策略制定平面制作,渠道整合公关事件,易城中国,中国旅游地产服务集团,商用地产开发顾问商用地产策略研究商用地产全程策划,易城中国&中国旅游地产服务集团,经验,星耀集团全国新项目&星耀五洲,旅游地产价值评估旅游地产土地交易旅游地产土地规划,旅行服务客群数据对点营销,商用地产项目招商商用地产销售代理商用地产运营管理,连锁酒店物业增值个性服务,中国城市发展的思想者中国商业文化的倡导者中国建设规划的合作者中国商用地产的领跑者中国绿色开发的行动者,NO.1,理解项目,星耀五洲一个震惊世界的梦想,从迪拜世界地图计划和棕榈树岛计划看星耀五洲的品牌形象塑造,城
3、市价值,资源价值,生活价值,阶层价值,世界级大都会的未来物业价值新城的都市价值直辖市户籍的福利优势天津高校资源与高考优势,外埠客户,本市客户,世界级大都会的未来物业价值新城的都市价值,世界顶级休闲配套万亩湖面微缩世界的生活圈顶级教育资源,一日周游世界关注自我的度假生活,富豪阶层的身份标签,核心价值体系,城市价值,北方经济中心,中国经济第三极,环渤海城市群落,国际级大都会,城市未来升值潜力,南部新城的都市区位,直辖市户籍,高等教育天然优势,十大建筑师,五大博览园,一个水世界,三大奇迹,7.3平方公里国际游艇会世界最大直径的圆形音乐喷泉洲景观运动会所各大洲风情广场实验小学/小金星幼儿园人民医院大型
4、超市,七星级360全水景风情酒店世界最大规模休闲娱乐建筑综合体漂浮别墅,世界雕塑博览会世界谚语博览会世界建筑博览会世界桥梁博览会世界园林博览会,德克迈克尔索金艾瑞克理查德迈耶潘泰马西姆皮特黄雄溪陈可石柯复南,三十家国际设计机构,资源价值,生活价值,在夏天滑雪,在冬天冲浪,与米克尔森同打高尔夫,乘游艇上学,在湖心午睡,一日周游世界,阶层价值,星耀五洲富豪阶层的身份标签,私人派对 会所沙龙,比亚里茨 法餐,瑞士 滑雪,七星级酒店,岛屿 私家海滩,Riva 游艇,高尔夫,贵族学校 教育养成,世界级【都市度假生活】城邦,世界 奢华 前所未见,星耀五洲,发展阶段,LOW,HIGHT,单一,resort的
5、功能,复合,第一阶段：观光旅游表象：以观光为主的一次性消费，以门票为主要收入来源优势：提高片区知名度劣势：资源利用有限，资金回笼慢，重复性消费低,第二阶段：休闲旅游表象：以短期消费为主，显著季节性优势：具备一定的休闲度假功能劣势：消费者消费结构单一，购买力较弱,第三阶段：度假居住表象：反复长，短期消费，以度假居住为主，旅游城为主要产业，产业链长、聚集度高的特征，覆盖许多领域，城市功能不断完善优势：具备综合复合型休闲度假功能，消费者消费结构复杂，购买领域广，重复性消费活动要素：稀缺性资源、独特市场定位、区域成熟度高,海南模式,西湖,鼓浪屿,长城,丽江,五台山,星耀五洲，区别于传统旅游地产的三个阶
6、段，引领旅游地产的新趋势,星耀模式迪拜模式安大略湖模式,新趋势,全国旅游地产标杆的品牌形象需快速建立,品牌全国化，国际观形象奢华旅游高级地产客户客户群结构构升级,价值提升,与传统旅游地产不同奢华旅游地产,资源不同，730万浩瀚水域，群岛规划配套不同，所有奢侈运动项目均被包含，数个世界第一规划不同，奥运会后，世界大师的中国聚首，建筑界盛事品牌不同，和迪拜填海一样有影响力的世界性事件，全球关注,地产属性,与传统开发项目不同世界度假富人区,所开发区块会成为高端客户聚居区（富人区效应）具备无限的地产升值潜力，时间越久远，地段价值越稀贵不仅是度假，完全具备第一、第二居所所需要的所有生活配套具备社会威望，
7、居住着有影响力的各界领袖,项目属性,星耀集团品牌战略转型从地产发展商到世界奢华旅游地产商的转型所发展项目均成为“世界度假富人区”，拥有无限地产价值，值得世界公民踊跃拥有。,品牌战略,NO.2,寻找客户,客户蜕变,地缘客户中端改善为主的客户结构,重点类型客户定位,综合性客户分类,分属性客户判断,五大要素,四大象限,三大人群,置业目的、来源区域、财富阶层、从事行业、置业偏好,地缘榜样型、非地缘榜样型、地缘跟随型，非地缘跟随型,行业内人群、地缘关系富豪人群、全市新富阶层,细分,归纳,提炼,易居中国将采用“细分归纳提炼”的实验自然科学三步法对本项目的客群进行研究：,分属性客户判断【置业目的要素】,资源
8、占有,奢侈休闲度假,高端改善,资源占有,奢侈休闲度假,资源占有,都市奢侈居住,资源占有,都市高端改善,别墅产品,高层产品,近郊阶段,新城阶段,分属性客户判断【来源区域要素】,全国客户,天津客户,北中国以华北区域为主的全国性客户看重天津的城市潜力与星耀五洲的项目资源进行购买。天津客户根据易居客户极差理论主要覆盖非顶级地段的顶级财富客户和顶级地段的次顶级财富客户。,分属性客户判断【财富阶层要素】,本项目客群主要来自于金领到富豪的财富阶层,分属性客户判断【从事行业要素】,高收入行业中的高收入群体是本项目客群的主要来源,银行高职,地产界高级从业者,建筑企业高管,物流行业者,钢材等资源行业,广告业老板,
9、高级公务员,医生及医药推销者,分属性客户判断【置业偏好要素】,成熟成就型,高“知”高“位”高收入拥有很多，但仍奋斗追求生活的品质价值取向较为内敛，以满足自身真正的需求为原则,张扬享受型,追随时尚、追求圈层与社会的认同，价值取向较为张扬，易受社会价值取向的影响,积极求进型,追求生活品质事业家庭兼顾有冲动性消费的一面 价值取向相对张扬,低调实际型,注重性价比负担较重循规蹈矩、非常理性价值取向比较内敛，实际,及时享乐型,引领时尚冲动消费爱扎堆、自我追求享受与品质，享受生活,时尚奋斗型,外地打拼事业为先时尚中人追求价值，注重发展潜力,图注：横轴上的词语越靠右表明他对消费的促进作用越强，反之，表明他对消
10、费的抑制作用越强纵轴上的词语越往上表示词语的感性程度越强，越往下表示词语的理性程度越强E 表示词语的感性程度强R 表示词语的理性程度强,本项目客群更加感性，属于冲动购买客群，对于生活方式的要求较高,别墅客群,别墅客群,别墅客群,高层客群,高层客群,四大象限星耀五洲客户分析,地缘属性,非地缘属性,榜样属性,跟随属性,天津高端休闲度假先行者,北中国富豪级休闲客群,地缘高端改善,热钱客户,企业度假客户,重点类型客户定位【思考】,在对于客户进行分类之后，我们还需要思考的是：,如此之大的项目，如此之久的开发周期，客户的演变是必然的，不同条件下，导入项目的客户类型不同，而什么类型目前能够扩容，是项目思考的
11、课题。,下述三类客群是突破点：,行业内人群地缘关系富豪人群全市新富阶层,重点类型客户定位【行业内人群】,这部分人群最易率先受影响，了解项目产品，并密切关注。同时自主意识强，注重产品细节，能看到项目未来的升值潜力，是前期客户群体的重要组成部分。,开发商、代理企业、广告业，媒体行业，建筑设计行业等房地产相关行业是本项目最容易导入的人群,重点类型客户定位【地缘关系富豪人群】,南部企业高管，友谊路延长线、解放路延长线、津港公路动线人群，经常往来的私人业主，家人生活半径覆盖天津南部的富豪人群。,与天津南部息息相关的富豪人群。,地缘关系人群与区域的关系更强，没有抗性，容易被最先导入,重点类型客户定位【全市
12、新富阶层】,新富阶层年龄较轻，具有国际化的消费观念，对生活方式的选择更加关注自我，对休闲方式的选择更加国家化。,天津财富快速上升的新富阶层,新富阶层拥有购买条件以及购买需求，较为冲动，易于被导入,以易居平台及星耀五洲产品定位锁定的13.8万笔深耕经营客源（天津区域）,A类客源10000笔：易居克尔瑞经过长期在天津的深入调研，积累丰富的中高端客户资源 市区，滨海等高端住居地段主要高端客户超过8000组+天津乐居网会白金以上2000组B类客源38000笔：太立德仁高端商会、会所、高尔夫、奢侈品会员等10000组 诺亚财富等理财公司高端资源超过10000组 国信证券等证券公司高端资源超过10000组
13、 兴业银行、天津银行、招商银行高端客户资源超过8000组C类客源90000笔：天津易居深耕天津市场，所积累的来电来访客源 易居天津高端地产项目销售来电超过50000组 易居天津经营过的高端车主、私营企业主确切信息超过40000组,以易居全国平台锁定的外阜客源（天津外区域）,太原、北京、鄂尔多斯、包头、唐山等易居经营城市的投资客源行销锁定易居高层特殊产品圈层营销(高端特殊产品)易居独创的跨界联动,NO.3,营销渠道,易居中国“三大维度”锁定客户,全国维度 天津维度 业内维度,政府平台证言联合国规划署环境规划全球大奖国家旅游局认证星耀五洲国家AAAA级度假胜地,覆盖全国47个城市的易居中国全国营销
14、网络,在华北区域选取易居分公司代理的重点项目，如北京、唐山、石家庄、太原、包头、鄂尔多斯、乌鲁木齐、沈阳、济南等。与选取项目进行联动，采用播放项目视频，联合举行活动，派遣行销团队进场等手段。,全国维度,实,势,易城中国拥有强大的商业销售触角，为本项目提供有效的全国性商业投资平台。通过高端产品的网络有效拓展住宅客户平台。,专业的商业运营管理，奢华品牌招商资源，使世界度假富人区品牌加速成熟，拉升项目的价格价值体系。,全国维度,易城中国强大的商业经营能力及高端地产网络,五家美国上市企业共同打造，建立全国统一的旅游地产销售网络，开创旅游地产新模式。星耀五洲、星耀水乡项目的加入，可以实现品牌与项目价值的
15、双赢。,中国旅游地产服务集团全国旅游地产销售网络,全国维度,北京,武汉,海口,深圳,上海,通过旅游板块与财经版块共同打造星耀专题，延请地产专家与知名博客写手共同运作星耀品牌,全国维度,中国最大的门户网站新浪门户运作企业品牌,关键词：天津休闲，天津旅游,设计既定关键词的搜索均会将项目信息置于搜索引擎的顶端，实现客户到项目的精准与快捷,全国维度,中国覆盖最多人群的搜索引擎百度乐居开创网络营销新纪元,通过新浪乐居和携程网的广大受众，以及便利的平台资源（交通方式，酒店住宿，新闻报道），组织全国性的旅游度假地产看房团，为本项目持续的输送全国性的客户资源。,全国维度,新浪乐居&携程网中国独一无二的旅游地产
16、看房团,&,北京携手国家旅游局，邀请低碳大使李冰冰，国家级AAAA休闲度假胜地颁发发布会上海中国豪宅展深圳携手华侨城、观澜湖，中国旅游地产论坛,全国维度,易城中国&太立德仁国际大都会项目巡展,通过新浪乐居首页置顶广告，业内论坛板块、旅游地产发展前景软文专题及知名专家说星耀（如冯仑）等全方位炒作，提升品牌价值。,天津维度,新浪乐居全方位的网络影响,线上广告,业内论坛,软文炒作,知名专家谈星耀,恒大金碧天下,锦绣香江,盛世天下,华亭国际,滨海国际,贻港城,路劲领山,海尔家国天下,恒盛尚海湾, 天津易居操作项目 ,操作项目&储备项目合计32个,城际美景,UP青年公社,景瑞阳光尚城,嘀嗒,天津中心,玛
17、歌庄园,中凯国际,陆家嘴虹桥国际社区,津滨时代,五矿理想城,路劲太阳城,上河城,红星国际,中新城上城,格调竹境,万科魅力之城,檀府,上品,金地紫乐府,白金湾,水游城,中粮六纬路项目,河东房管局蓟县项目,易居典型项目客源高达6万组，覆盖天津的高端收入阶层。,易居中国遍布天津的客户联动,天津维度,通过新浪乐居，以周为单位，组织高端客户看房团，名博看房团，开发商观摩团等，为项目持续增加客源与人气。,天津维度,新浪乐居客源不断的看房通路,商会,江西商会浙江商会福建商会广东商会山西商会江苏商会新疆商会山东商会湖北商会安徽商会温州商会晋中商会宁波商会陕西商会,高尔夫,天津江南领世郡高尔夫球场天津松江团泊湖
18、高尔夫球会天津杨柳青高尔夫俱乐部天津团泊高尔夫俱乐部天津华纳国际高尔夫俱乐部天津国际温泉高尔夫俱乐部天津天鹅湖高尔夫俱乐部天津龙海国际高尔夫乡村俱乐部天津滨海湖高尔夫球会天津滨海森林高尔夫俱乐部京津新城市帝景体育高尔夫俱乐部天津阿罗马高尔夫,CLUB,天津市都铎健身俱乐部宝力豪金牌店,赛马,天津松江马会,汽车,宝马4s店英菲尼迪4s捷豹克莱斯勒中乒之星空港奥迪（保时捷）解放南路奥迪天津之星凯迪拉克雷克萨斯天津天保Volvo进口大众天津现代4s店空港汽车园比亚迪上海大众天津地区一汽丰田广州丰田,奢侈品,海信广场大友谊商场,天津维度,太立德仁无处不在的公关营销,天津维度,百万佣金易居独创的跨界联动
19、,奢侈品、汽车、高端商业销售顾问联动,奢侈品、汽车、高端商业销售顾问联动,竞争项目置业顾问联动,百万佣金联动计划,教育主题，文化体验，利用大型公建的运动主题，通过易城渠道资源，聘请相关专业人才经营。,天津维度,易城中国为星耀五洲打造的主题营销,制造事件，进行新闻炒作，作为项目营销的引爆点之一。,易居中国在星耀五洲的营销过程中，将会进一步发动从集团总裁、总部高管、分公司总经理、副总经理、总监到执行层负责人等各个层面的资源，充分运用他们的业内影响与意见领袖作用，为项目带来直接成交。,业内维度,意见领袖总裁们的圈层营销,2009年8月8日，浦东星河湾开盘，当日狂销40亿，创造了中国营销史的奇迹。其中
20、以易居总裁周忻，星河湾总裁黄文仔、梁上燕为首的高层领导运用其在业内以及圈层中的重要影响力，介绍数十组客户直接成交。,NO.4,营销思路,2010年销售目标,基础目标：30亿奋斗目标：35亿,基础目标货值分解北美高层已开未售266套，全部出清，销售3.27亿元欧亚高层已开未售480套，全部出清，销售4.31亿元北美高层未开132套，去化70%，销售90套/2.57亿元欧亚高层未开942套，去化70%，销售660套/6.00亿元米克尔森庄园458套， 去化70% ，销售320套/9.60亿元北美独栋别墅61套，去化50%，销售30套/4.10亿元奋斗目标加推货值商业去化，去化50%，销售5.00亿
21、元,产品梳理,2010年8月-12月，5个月每月平均完成约5亿销售额，每月约销售300套高层公寓；80套米克尔森庄园，5套北美独栋别墅。从2008年8月开始，按照10：1的成交比，平均每月客户来访量不少于4000组！,产品推售,世界外交 全国造势 震撼天津星耀五洲百日会战【将“星耀五洲”推向世界级富人区的价值舞台】,百日会战-世界外交辅助策略，营造项目世界范围影响的高度。尤其以星耀五洲在国际上造成的话题性新聞事件，造成墻外開花墻內結果的效應。 百日会战-全国造势以公關、國際事件行銷，高度造势，提高星耀五洲在中國的豪宅地位及影響力。覆盖环渤海区域的有效客户，同时也是强化本地客户对项目地位的信心。
22、 百日会战-天津进攻占高打低策略，直接面向高端客源诉求。包围13.8万笔目标客源，锁定20000笔来访客源深度狙击。,百日会战-世界外交,全球销售观念，具备世界豪宅价值典范的世界度假富人区。在纽约、迪拜、香港，设立“星耀五洲” 海外接待中心。世界各地销售中心电话，中英文的广告策略。国际基金会-凯鹏华银星耀五洲考察世界自然基金会WWF低碳认证全球展览,世界同行鉴赏，世界大师的湖心别墅湖心别墅，国外建筑杂志报道。（建筑师资源运用）国外杂志报道，美国商业周刊专栏报道(易居资源运用）迪拜业主购买星耀五洲客户证言全球地产大奖，联合国人居署奖项申请星耀代表中国地产行走于世界，世界外交推广将成为新闻热点话题
23、，达成【世界范围内影响，中国最瞩目 】的效应 。从新闻报道的角度，通过最广泛的媒体，让天津的广泛大众了解。本地客户将感受来自全球瞩目的羡慕，强化对项目价值的认识。,百日会战-全国造势,世界度假富人区价值论坛纽约中央公园/迪拜棕榈树岛计划/迪拜世界地图计划/世界度假富人区星耀五洲达沃斯天津论坛合作(太立德仁资源) 中国豪宅房展的高姿态亮相国际人士、意见领袖证言购买过迪拜项目的业主对星耀五洲的關注，塑造项目可以代表世界水平的豪宅标准。香港、台湾记者团(易居资源)考察世界度假富人区。星耀五洲建筑之旅。全国开发商星耀五洲的学习考察之旅。(易居资源),百日会战-天津进攻,依设定好的13.8万笔客户资源，
24、锁定目标及特定对象，有计画、有策略的布局、经营与挖掘。每月来人4000组刚性目标坚决执行。百日会战计划共需来人15000组。【百日会战客户沙龙计划】 100场客户沙龙活动 50场客户现场沙龙活动+30场外阜项目说明会+20场天津主要地段巡演【百日会战新闻报道计划】 100篇新闻报道京津主要媒体铺天盖地覆盖【百日会战全城销售精英招募计划】 100位销售精英全城招募，外援高佣联动计划【百日会战意见领袖证言计划】 100位意见领袖项目证言计划让已经购买的客户和每月来访的4000组客户产生荣耀感，深信不移的认可星耀五洲在世界范围的地位，是墙外开花墙内结果策略成功的基础。,作战阶段及推广策略,第一阶段：
25、酝酿引导期8月目 标：以世界外交、中国造势为主，成就项目世界范围内的影响和中国的瞩目效应，奠定本案的高度基石。创造天津高端客源的话题讨论和不断的星耀五洲市场话题。积累有效客源，完成新客户的开发积累；及引起目标客源和媒体舆论的关注！并且营造豪宅的神秘效应。现场售楼处调整，实景体验力量最大化。月来人4000组刚性目标分解执行余户价格策略运用，北美独栋别墅高价亮相，形成占高打低的推货策略。千万级产品高调推出，百万元价值总带余户产品感恩回馈（700多套）。北美高层70#楼200平米以上户型，50席城市景观别墅搭配强推。,【百日会战新闻报道计划】-世界度假富人区的聚焦报道。【百日会战全城销售精英招募计划
26、】启动【百日会战客户沙龙计划】系列活动执行 -每周千人集客活动（五洲嘉年华）世界度假富人区价值论坛第一波邮寄，世界度假富人区。5万笔机场媒介锁定 星耀五洲在媒介推广上，机场媒介是需要重点锁定的媒体，对天津、北京机场的有效封锁尤其重要。 天津机场（对天津高端客源的封锁）机场内看板、机票票封。 北京机场（对国内投资客的封锁）机上MG。,本阶段主要营销动作,策略方向与重点世界度假富人区的价值阐述。10位建筑大师对项目内涵的阐述。全球推广，新闻舆论造势。新闻报道、意见领袖证言通过最广泛的媒体，造成市场的瞩目话题。锁定天津客源目标对象，引起区外客源的好奇关注。,第二阶段：内部认购期9月,目标：在8月的酝
27、酿引导中，已经从国际外交、中国造势的推广中，树立了项目足够高的世界高度和国际地位，口碑得以在天津高端客源群落和中国地区陆续传播。因此，这一期间的重点是配合样板间的开放，邀请曾经来访、来电的客户参加项目说明会及参观样板间。继续国际外交、中国造势的充分影响；渲染项目形象，形成相强烈的舆论关注和购买兴趣，产生紧张的购买压力，同时业务现场开始接受联排预定。月来人4000组刚性目标分解执行北美独栋别墅高价热销讯息扩散，米克尔森庄园产品趁势加推（先推100套，求大于供是策略重点）。百万元价值总带余户及北美高层70#楼200平米以上户型顺势销售。,【百日会战客户沙龙计划】 -针对300万级以上产品的客户小型
28、沙龙活动（法餐聚会、意大利餐学校） -内部认购酒会及项目产品说明会 -每周千人集客活动（五洲嘉年华）【百日会战新闻报道计划】-国际事件及国内舆论深度报道样板间开放达沃斯论坛合作邀请房地产行业考察团星耀五洲之旅。台湾记者团星耀五洲之旅。第二波邮寄，世界度假富人区。5万笔。,本阶段主要营销动作,策略方向与重点别墅产品为基础，岛屿生活产品力阐述。达沃斯论坛事件过程持续聚焦报道。星耀国际引起中国业内同行参观学习，成为世界豪宅典范的舆论扩散。全球推广，热销氛围扩散，通过、新闻等渠道传播。新闻报道、意见领袖证言通过最广泛的媒体，造成市场的瞩目话题。中国豪宅房展，瞩目效应扩散。锁定天津高端客源目标对象，引起
29、本土客源的好奇关注。,目标：以国内及国际事件为基础，全面出击。透过媒体策略达成全面扩散。展现开发商的企图心，引起全中国的注意。热销事实说话，热销氛围扩散。奖项证言国际地产大奖获得。主要以SP活动为主，直接吸引客户到现场看房。月来人4000组刚性目标分解执行米克尔森庄园产品热销数字说话（开盘即售罄），加推200套。北美高层、欧亚高层产品新栋别全部推出（约1000套体量）,第三阶段：开盘热销期10月11月,【百日会战客户沙龙计划】 -每周千人集客活动（五洲嘉年华） -针对300万级以上产品的客户小型沙龙活动（花园园艺培训、红酒品鉴） -星耀国际开盘酒会【百日会战新闻报道计划】-国际事件及国内舆论深
30、度报道国际地产节参与。国际奖项获得。全国开发商星耀五洲的学习考察之旅。第三、四波邮寄，世界度假富人区、。5万笔,本阶段主要营销动作,策略方向与重点湖心别墅，大师方案呈现，引起全球设计师的关注学习，事件过程持续聚焦报道。中国及世界的行业杂志的对星耀五洲案例的研究及报道。通过DM及新闻报道的渠道让广泛媒体和社会大众了解。星耀五洲引起全中国建筑业内同行参观学习，成为中国瞩目影响的豪宅典范的舆论扩散。开盘热销的事实扩散，通过、新闻等渠道传播。世界奖项获得，新闻软宣热烈报道。,第四阶段：深耕经营期12月2月,目标：深耕经营老客户，并衍生出新的客源。如何从每个已成交的客户身上，再衍生出10个客户，并且都是
31、类客源。赠品策略，冬季卖冰激凌。客户证言呈现，业主故事感质人心。口碑传播、朋友介绍。仍然是高档物业销售的重要手段。月来人4000组刚性目标分解执行北美高层、欧亚高层产品余户年终回馈策略运用。米克尔森庄园珍藏栋别推出趁项目整体形象提高，业绩高昂，年底商业产品推出,本阶段主要营销动作,【百日会战客户沙龙计划】 -已购客户的经营活动。（每周都进行） -世界度假富人区夜宴。 每个已购买的客户举可以邀请10-20个好朋友参加开发商出钱为其举办的私人PARTY活动。 -每周千人集客活动（五洲嘉年华） -针对300万级以上产品的客户小型沙龙活动（游艇产品说明会、翡翠鉴赏）【百日会战新闻报道计划】-国际事件及
32、国内舆论深度报道 中国唯一，湖心别墅中国拍卖会（12月） -暨“辉煌2010星耀五洲嘉年酒会”热销答谢。 世界度假富人区的故事系列持续邮寄。世界度假富人区 VS 奢华旅游地产出版发行及客户赠送。,策略方向与重点湖心别墅，中国拍卖会预告造势的宣传报道。 再次的市场话题关注，把世界建筑杂志的认可在拍卖会上作出释放。 岛屿别墅的拍卖也是星耀五洲世界影响、国际地位的肯定。【百日会战意见领袖证言计划】 100位意见领袖项目证言成册出版 客户证言故事传播，发自内心、感质人心。 讲故事的力量 不同性别/年龄客户的感言 不同地域/国籍客户的感言 大师的感言 销售的感言记者对拍卖会的后期新闻报道。,业务策略要点
33、1、项目团队结构2、情景示范区调整3、销售人员培训,星耀五洲项目团队结构,分管总经理 李健,项目总监 任满军,销售经理:Lily,行销经理:BEN,现场接待团队（6组48人）,行销团队（3组18人）,策划专案（2人）,依托CRIC系统，整合上海易居研究院、商业板块等众多专家，以及天津的一线研究人员与甲方进行定期视频沟通。,专家资源整合尹宝军,策划经理:Jack,易居建立飞虎队，设立行销销售经理，带领飞虎队在市区以及异地开拓客源，并引导到现场由现场团队进行接待。,项目策略委员会,天津区销售经理（2人）,行销团队（2组12人）,行销团队（1组6人）,其它经纪公司分销渠道,行销经理(1人),分销渠道
34、管理,外阜地区销售经理（1人）,项目总监,逐步开放实景体验区，世界度假富人区形象提升游艇会-内湖水面景观示范区（水面环绕的优美环境） 高尔夫-高尔夫景观示范区、挥杆练习场（呈现高尔夫绿地景观） 水世界游乐中心音乐喷泉/会所商业情景示范区，现有商业门头统一包装-购物超市/世界餐饮美食街-风情商业街 书店、咖啡吧、网吧、便利店、洗衣店、美容美发、面包店、药店、银行物业服务形象提升保安形象提升迎宾岗设立保洁服装品味提升园艺师形象提升,情景示范区调整,针对销售人员的深层次强化培训，将企划语言转换为感质人心的销售语言。,销售人员知道世界度假富人区的生活吗？不知道，如何感质？销售人员不只是说服，而是要扣人
35、心弦！,因此销售人员要知道：迪拜世界地图计划与星耀五洲的关系。4.5万平方公里的浩瀚海域过什么样的富人生活。星耀五洲的岛屿生活是什么。顶级酒店与顶级奢侈运动项目结合在一起的生活是什么。岛屿的内涵；海景景观的世界价值。4.5万平方公里的水域规划，如何阐述出价值。奢华旅游地产与世界度假富人区的内涵,销售人员培训,如何让每一个客户都成为我们的销售，不买也会为我们传播。每一个豪宅客户都是我们的潜在销售，这样的小众传播是为少数人准备的豪宅最有效的途径。于是，我们将从主客观上来促使客户成为我们的义务销售。对销售人员训练的严格培训，让来到现场参观的客户如同上了一堂课。不以成交效果为指标，对已购客户、来访客户、未成交客户的持续深耕经营。通过口碑传播，让星耀五洲成为天津高端客源群落的持续话题。,星耀卡客户会计划,入会方式：星耀五洲与天津一家银行合作，办理以项目名称命名的“星耀”卡。办理会员卡的人即可以参与会员拆拥计划。持卡者权益：持卡人购房可打折；持卡人推荐其他人购房可返佣，佣金直接进账户。可做商业消费；未来，可升级为五洲国际的智能化管理系统“一卡通”。培训和拆拥机制：专门成立培训组，对人员进行大量的培训，邀请安利高层作讲座。管理机制：专门的团队管理100名拓展精英，由拓展精英管理和拓展下线。,The end,
