1、中国房地产发展概述,第一阶段：理论、突破、试点阶段第二阶段：非理性炒作阶段第三阶段：相对稳定协调发展阶段 第四阶段：多项调控阶段，首现拐点第五阶段：“战国来临”第六阶段：垄断？,从他开始,第一阶段：,1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点1980年1月8日，中国第一家房地产公司深圳经济特区房地产公司成立，北京市在9月成立了全国第二家房地产公司北京城市开发总公司1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住
2、房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。,第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）,1984年政策目标：发展房地产业。首次正式将房地产列为独立的行业。政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。万科（1984）、招商地产（1984）、保利地产（1992）、广州城建（1983）、浙江广厦（1993）、华发股份（1992）、天鸿集团（1996）、宋都集团（1984）、恒大（1997）等出现。1987年12月1日，深圳首次拍卖国有土地。深圳经济特区房地产公司，以525万拍得该地块。一年以后建成了“东晓花园”，并首次采用了按揭贷款的方式出售，1
3、51套住宅，不到1个小时就全卖光了。虽然房价只有1600元/,但开发公司还是凭借这笔买卖，净赚了400万元。,房地产发展初期,1988年政策目标：扩大房地产业发展；实现住房制度改革。政策内容：修改宪法，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；开放房地产市场。1988年，全国房地产公司为3124家，直至1991年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；1992年年底，房地产公司一下子变成了1.2万家，到1993年又变成了3万多家。,1992年房改全面启动
4、，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏政策内容：开始进行宏观调控； “海南调控”,第二阶段：非理性炒作阶段（1992至1995年）,这座总人口不足655.8万人的海岛上，到处都挂着房地产公司的牌子，最多的时候居然有5600多家。全国人口只占0.6%的海南，商品房却占到了全国总数的10。1993年，这一切被推到了顶峰。该年度前5个月的
5、统计数字让西方经济学家目瞪口呆：中国固定资产的投资在上一年的基础上又增长了69。1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天，国务院16条整顿措施招招致命，海南房地产热戛然而止。大量资金沉淀了，数千家开发商卷款逃离。这场调控的遗产，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10的积压商品房。全省剩下的“烂尾楼”足足有600多栋、1600多万平方米，闲置的土地18834公顷，积压资金达到800亿元，而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元，是积压房地产的重灾区。,1993年的海南省,1997年亚洲金融危机（索罗斯、
6、李嘉诚）1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1999年，鼓励个人换购住房，免个人所得税；免征交易营业税，契税减半。出台城镇廉租住房管理办法2000年对住房公积金贷款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税率减少。2001年“温州炒房团”2002年出现“叫兽言论”清华大学教授魏杰信誓旦旦地说“2002年将是中国房地产业的冬天如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”,第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）,2003年申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行
7、不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋； 购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行2003年8月12日“国务院18号”文件将房地产定位了支柱性产业之一。,第四阶段：价格持续上扬(2003年-2009年),2004年2月，北京市国土房管局联
8、合四部门制定了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定(4号文件)。将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。2004年4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点。此举是央行10年来首次调高存贷款利率2005年“国八条”3月26日二次加息。5月11日中央7部位联合出台， 关于做好稳定住房价格工作意见的通知，保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让 6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2006年5月31日九部委15条对国六条进一步细化提出：90双70%的标准。6月1
9、日个人购房不足5年对外销售全额征收营业税。,2007年是进入加息通道后，央行加息最为密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，12月21日，央行先后6次上调存贷款利率。物权法终获通过辗转5年，8次提交审议，2007年3月16日物权法终于在“两会”得以通过。物权法的核心就是确定财产所有权的归属问题。2008年随着北京奥运会的开幕国内投资市场一片大好，尤其表现在股票及地产行业， 9月16日，央行6年来首次降息；接连5次降息之后，5年以上房贷利率七折以后已经只有4.158%，公积金利率5年以上只有3.87% 。11月9日国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，4万
10、亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%。随着一线城市的土地价格持续上涨，导致一线开发商转战二三线城市。直接导致二三线城市房价暴涨 。,2009年1月1日存量房享受七折优惠利率。 建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大国有银行公布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 2009年前4月新增贷款5.17万亿，超过全年5万亿的计划。,2010年中央出台限购政策，各城市外地户口如在本市购买房屋需出示一年以上的社保证明或纳税证明。本次限购在一线城市效果较为明显。但对于二三线城市效果甚微。2011年1月出台的“国八条”
11、要求，二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；降低了投机炒房的资金杠杆率，提高了投机成本，有效地遏制了投机需求。2011年中央提出房产税的概念，并在部分城市进行“试点推行”效果甚微。,第五阶段：多项调控措施出台的新阶段，首次拐点(2010年-2011年),从2010年开始部分“砖家”及“叫兽”定点持续宣传房地产崩盘言论直至如今2012年推出不动产登记政策。部分“专家及教授持续宣传房地产崩盘言论”。 2013年中国领导人换届。开始中国举国上下一片“反腐”之声。因受政务环境影响部分城市房价上涨减缓。2014年4月开始媒体持续宣传不动产登记政策。部分“专家及教授持续宣传房地产崩盘言
12、论”。 2014年4月中国42个城市陆续取消限购部分城市房价逐渐复苏。,“黄金时代”结束，进入“白银时代” (2012年-2015年),2015年1月1日降准为6.15部分城市房价上扬2015年2月4日降准部分城市房价上扬2015年2月28日降准部分城市房价上扬2015年3月降准部分城市房价上扬2015年3月部分城市首套比例将至20%部分城市房价上扬2015年3月部分城市二套购房首付比例下调部分城市房价上扬2015年4月19日降准部分城市房价上扬2015年5月10日降准部分城市房价上扬2015年6月28日降准降息“双降”部分城市房价上扬2015年8月26日降准降息“双降”部分城市房价上扬2015年10月24日降准降息“双降”部分城市房价上扬,2015年房地产“降息年”,2016年“去库存”,2016年元旦开始“二胎政策”刚需变刚改2016年2月2日“中国人民银行、银监会”发布关于调整个人住房贷款有关通知首付降低2016年3月23日“营改增”降税2016年3月31日开始重启“70/90”政策2016年4月29日“去库存”2016年9月30日北京市促进本市房地产市场平稳发展的若干措施首付比例上调“一城一策”限购令2016年土地成交量明显小于住宅出货量,THANKS,
