1、 重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告1重庆凯尔国际冷链物流产业园西区(一期项目) 项目可行性研究报告一、总论（一）项目概况1、项目名称：重庆凯尔国际冷链物流产业园西区项目。2、建设单位：重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司。3、建设地点：本项目位于重庆市两江新区核心区重庆港城工业园 A 区内，地块编号 F030101/05，土地面积 64.7 亩，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港 3 公里、郭家沱滚装船码头 2 公里、鱼嘴果园港大型码头 5 公里、空港 10 公里（寸滩至机场快速专用道） 、高速公路外环线江北收费站 6 公里、渝长高速入口 500 米。此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家
2、沱大桥的建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网。两江新区是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，由国务院批复成立的重庆两江新区，它已成为我国第三个国家级开发、开放的重点新区，被商界美誉为“中国第三区” 。本项目位于重庆市两江新区核心区 ，交通网络、区位优势突出，它将给海内外投资者带来了巨大的商机。它具有快速辐射两江新区、江北区、渝北区、南岸区、长寿区、涪陵区等地区以及周边 50 公里(物流配送)、周边 100 公里(物流货运和配送) 、周边 300 公里(物流货运 )的优势。 4、项目批准单位：（1）重庆港城工业园区管理委员会；重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告2（2）重庆市江北区经济和
3、信息化委员会，备案项目编号：； （3）重庆市江北区发展和改革委员会，备案编号：；5、建设内容及规模： 根据重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见 （渝府发201195 号）文件精神，重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司着力打造的“重庆凯尔国际冷链物流产业园”项目，定位于港城工业园区 A 片区，地块编号 F03-01-01/05(103D 房地证 2012 字第 00387 号)，占地面积 64.7 亩。其规划布局理念是：全新打造低温仓储和配送、食品加工、电子商务、冷冻食品展示批发、销售、冷藏物流链、冷藏食品信息中心；食品企业深加工、分拨、分包、分装及研发基地的冷链物流产业园。建设
4、布局合理、设施先进、功能完善、管理规范、网络化、规范化、系统化的农副产品冷链物流网络体系；形成农副产品、食品加工产品的食品深加工、分包、分拨、分装、食品冷藏、速冻食品、冷链物流配送一条龙服务的冷链物流产业链。“重庆凯尔国际冷链物流产业园”规划：为农副产品种养殖基地、厂家、商家提供电子商务交易中心，汇聚食品冷冻行业的知名供应商、经销商、物流商及种养殖基地、生产商等众多客户商家为终端客户；为种养殖行业、冷链物流行业、食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂餐饮采购、物流配送提供一系列一条龙的配套服务（包括借助重庆云计算基地建设的云计算机技术，为以上各类基地、厂家、商家、物流商等提供农副产品及养殖过程实
5、时监控，物流运输过程实时监控，冷冻冷藏过程时实控制，直至物流配送的全过程控制；确保各类冻品，食品安全） 。“重庆凯尔国际冷链物流产业园”布局：产业园布局为两个区域：西区是冷藏交易及冷链物流区(一期项目) ；东区是生产加工及配套服务区(二期项目) 。西区项目冷藏交易区为冷链物流产业园核心主体。由一幢地上 6F 和地下-3F ，建筑面积 48779 平方米；和一幢地上 11F、地下-1、建筑面积 26497 平方米；一幢地上 5F、建筑面积 2235 平方米的房屋构成。由此构成: “二区四中心” （即：冷冻仓储区、办公区和交易中心、检验检测中心、农产品云信息中心、冷链物流配送中心） 。 建筑物一览
6、表及相关参数重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告3冷冻仓储区：总库容量 7.2 万吨(其中低温库 6.6 万吨，高温库 0.6 万吨)，其功能为全市内农副产品种养殖基地，农产品生产加工企业，休闲食品、冷冻、速冻食品生产企业及供应商、经销商提供产品、商品冷冻、冷藏的仓储服务；办公区：建筑面积 19497 平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供办公场地，研发基地和总部经济用房；交易中心：建筑面积 7000 平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供产品展示、电子商务、商品零售、批发交易服务；检验检测中心：由国家质检部门入驻，其功能为入园企业和厂家、商家提供原材料、产
7、成品的质量检验检测，农副产品和食品安编号 名称 层数 占地面积 m 建筑面积 m1# 西区交易中心 11F/-1F 2410 264972# 西区冻库 6F/-3F 6249 487793# 西区倒班楼 5F 482 2235规划用地面积 43143 m净用地面积 20010m总建筑面积 77511m地上面积 61503 m西区冻库 32771m西区倒班楼 2235m其中西区交易中心及办公大楼26497 m地下面积 16008 m其中 西区冻库 16008 m一期项目建筑占地面积 9141 m项目总建筑密度 37.46%项目总容积率 3.0项目总绿化率 30%重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行
8、性研究报告4全进行检测；冷链物流配送中心：其功能为入园企业和商家，大型超市，食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂，餐饮采购，提供原材料配送入园和产品配送到终端市场提供服务；倒班楼：建筑面积 2235 平方米，可供约 500 人职工及外地客商生活住宿。农副产品云信息中心：借助重庆云计算基地建设的云计算机技术为园区各类基地厂家、商家、研发中心、总部经济等提供全新的高效、快速、集成化安全可靠的信息服务。西区规划配置了约占地面积 8 亩的货物周转广场及冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统；对交易实行信息网络化管理，对进出库实行智能化条码管理，IC 卡智能提货与结账，以之成为重
9、庆市当前最先进的现代化大型冷库。东区与西区还规划设计有专用通道连接，达到生产、加工、仓储、配送等与冻库的零距离无障碍运输连接，从而，极大地降低泠冻产品从货物生产加工到冷库、冷藏的物流成本。西区项目它以区域独特的信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以冷库冷冻冷藏为核心、以冷冻食品产品展示与批发零售、物流配送为主题，以冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统为辅导、发展与城市生活和生态环境相协调的科技含量高、低碳环保、节能减排的现代化绿色食品的冷链物流产业园。西区项目自身可形成农副产品收购农副产品冷冻冷藏产品展示和交易冷链物流配送一条龙产业链经济运行模式。创造较大的经济价
10、值和社会效益。6、项目建设周期西区项目建设期分立项、施工、交付、使用四个阶段。2011 年 1 月启动准备工作，2012 年 5 月开始施工建设，建设工期 24 个月；工程于 2014 年 5 月全部竣工验收完毕，2014 年 6 月投入运营使用阶段。7、西区项目投资估算(1)西区项目总投资估算为 17600 万元。 （详见建设工程投资估算表 ） 。建设工程投资估算表重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告5（2）资金来源及资本结构：本项目工程总投资 17600 万元，其资金来源为自有资金及银行借款，其中：1）自有资金 9600 万元，占工程项目总投资比例为 54.54%。2）银行长期借款
11、 8000 万元，占工程项目总投资比例为 45.45%。规划 单位造价 金额序号 项目指标 单位 （元） （万元）1 土地征地费 20010 728.49 1457.712 土地整治及基础工程 20010 625.81 1252.253 土建工程 77511 1118.23 元/ 8667.513.1 建筑单位施工费 77511 33043.2 主材费用 77511 5363.514 工程其他费用 250.64.1 勘察费 20010 11.594.2 设计费 77511 16 元 / 124.024.3 监理费 77511 6.5 元/ 50.384.4 施工图审查费 77511 0.9 元
12、/ 6.984.5 环境影响评价费 11 4.6 招投标代理服务费 11.634.7 项目可研评估费 355 工程设备设施费 4506.255.1 制冷设备及设备有关的其他费用 35005.2 叉车、升降平台、及货架 1 批 1305.3 电梯设备及安装工程 16 台 250000 4605.4 水、电、气设施费 416.256 建设期财务费用 2 年 742.337 流动资金 5508 不可预见费 173.35建设总投资 17600重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告6（二）研究内容及编制依据1、研究内容我院受重庆凯尔国际冷链物流发展有限公司的委托，对“重庆凯尔国际冷链物流产业园”西
13、区项目进行可行性研究。研究内容包括：项目投资环境分析、项目选址及建设条件、项目措施、项目运作模式及定位、项目设计方案、环境保护与节能、投资估算及资金筹措、财务效益分析、经济效益分析和风险分析等。2、编制依据1） 物流业调整和振兴规划(国发20098 号)；2） 关于促进我国现代物流业发展的意见 ；3） 食品安全法 （2009 年 6 月） ；4） 农产品冷链物流发展规划 （ 2010 年 6 月，国家发改委） ；5） 国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见 ；6）重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划的实施意见 （渝府发2009108 号） ；7）重庆市人民政府办公厅关于成立重庆市物流建
14、设协调领导小组的通知(渝办201012 号 )；8）重庆市发展和改革委员会出台了关于组织申报 2010 年和 2011 年重庆市经贸流通领域储备项目的通知 ；9）重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见 （渝府发201195 号） ；10）重庆市统计年鉴（2010 年） ；11）中国冷链年鉴（2009） ，航空工业出版社；12）建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；13） 关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 （中华人民共和国国家发展计划委员会，1983 年 2 月） ；14） 工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定 （中华人民共和国国家发展计划委员
15、会第 9 号令） ；15）国家颁布的有关政策、法规、法令、规范、定额、税费等；重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告716）业主提供的其它相关数据。17）重庆市人民政府关于推进都市工业园（楼宇）建设的意见 （渝府发200520 号） ；18）重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知 （渝办发2007325 号） ；19）重庆市江北区人民政府关于印发重庆市江北区工业经济扶持政策暂行办法的通知 （江北府发200919 号） ；20）重庆港城工业园区管理委员会重庆港城工业园区标准厂房（都市工业园）管理办法 （工管委发20114 号） 。二、项目投资环境分析（一）
16、项目定位该项目位于重庆市两江新区核心区重庆港城工业园 A 区内，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港 3 公里、郭家沱滚装船码头 2 公里、鱼嘴果园港大型码头 5 公里，空港 10 公里（寸滩至机场快速专用道） 、高速公路外环线江北收费站 6 公里，渝长高速入口仅 500 米。此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥的建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网，具有便利的立体交通和较强的区位优势。近年来，重庆市畜牧生产全面增长、渔业产量显著提高、蔬菜生产供应形势好、水果产量逐年上升，农产品已逐步进入全国市场。同时，随着重庆与国外的经济交往日益频繁，农副产品消费品种余缺的相互调剂日趋增多，肉类、水产、
17、果疏等农副产品，速冻产品等冷链物流的现状呈快速增长之势。但是，由于重庆市冷链物流发展起步较晚，冷链物流基础设施设备严重不足，网络化、规范化、系统化的冷链物流体系尚未形成，冷链物流技术水平相对落后，优势农副产品资源加工不足，畜禽活体运输销售对环境和居民健康构存威胁，与直辖市的地位极不相称。重庆市现有库容 500 吨以上冻库 45 座，总库容量 17 万吨。其中，万吨以上库容的冷库 7 座，库容量 10.6 万吨，公共性冷库 13座，库容量 13 万吨，现有冷链运输车 170 辆，年运输量 35 万吨。重庆市冷库总体容量小，大型公共性冷库设施缺乏，人均冷藏容量仅 6 千克，相当于全国平均水平的三分
18、之二，万人冷藏车拥有量 0.05 辆，仅相当于全国平均水平的三分之一，肉类、蔬菜等优势农重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告8副产品冷藏运输率，冷链物流流通率均低于全国平均水平，而腐蚀率却远远高于全国水平。根据重庆市“十二五”物流保障规划，到 2015 年重庆市冷库总规模达 70 万吨，人均库容拥有量达到 21 千克，高温库与低温库比值为 0.26：1，全市冷藏车拥有量达到 2500 辆，万人冷藏车拥有量达到 0。8 辆以上，果蔬、肉类、水产品冷链物流流通率分别提高 20、30、37 以上，冷藏运输率分别提高 46%、52%、65%，流通环节产品腐蚀率分别降至 15%、8.5%、10%
19、 以下。国家有关部委也就农副产品冷链物流发展出台了一系列政策措施：国家发改委颁布了农产品冷链物流发展规划 （发改经贸20101304 号） ；2011 年 8 月 19 日，国务院正式出台国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见 （简称“国九条” ） ，具体内容包括：切实减轻物流企业税收负担，加大对物流业的土地政策支持力度，促进物流车辆便利通行，加快物流管理体制改革，鼓励整合物流设施资源，推进物流技术创新和应用，加大对物流业的投入，优先发展农产品物流业，加强组织协调。重庆市政府也高度重视现代物流业的发展，为实现重庆发展现代物流业的总体目标，重庆市政府也将冷链物流作为“十二五”物流保障规
20、划的重要内容，政府针对物流项目下发了关于印发重庆市促进现代物流业发展政策实施意见的通知 （渝办发（2007）283 号） 、 关于印发重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划实施意见的通知和关于加快重庆市农产品冷链物流的实施意见 （渝府发201195 号） ，要求全市各级各部门要各司其职，把现代物流发展工作落到实处，为现代物流企业发展和重点物流项目建设提供优质服务，形成推进重庆现代物流业发展的合力。一系列政策为加快重庆市农产品冷链物流的发展奠定了良好的基础。而且随着重庆市对外交通基础设施条件的不断改善和城市规划的进一步调整优化，也为冷链物流设施建设及先进冷链物流技术的引进创造了良好条件。西区项目为冷
21、链物流产业园核心主体。由一幢地上 6F 和地下-3F ，建筑面积 48779 平方米；和一幢地上 11F、地下-1、建筑面积26497 平方米；一幢地上 5F，建筑面积 2235 平方米的房屋构成。冷链物流项目打造以冻库为核心，以交易中心、农副冷冻产品展示厅、仓储区、配套服务区、办公区、冷链物流配送中心、检验检测中心、农副产品云计算交易中心、农副产品云计算信息中心、总部经济及研发中心为配套的冷链物流园。它是集农副产品收购及分剥分装、冷冻、冷藏，仓储、物流配送、交易以及信息处理的完整的冷链物流产业链。同时，还拟定在本项目正式运营后，发展建设农业产业上游端产业，形成农副产品生产基地的战略合作伙伴，
22、延伸农副产品产业链，形成农副产品种养殖农副产品收购农副产品深加工冷藏、冷冻一物流配送消费终端市场完整的农副产品生产的产业链，极大地增加农副产品附加值，创造各产业链的利润和税收，减少农副产品各产业链之间的腐损率，提升重庆市食品加工业档次，为农民增收，为国家创税，为企业增效。因此，本项目定位符合重庆市产业发展导向和政策，属于重庆市重点发展建设项目。重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告9（二）项目优势1、区位优势： 该项目位于重庆两江新区港城工业园 A 区，紧邻唐家沱铁路货运枢纽，距寸滩集装箱港口 3 公里、空港 10 公里；距渝长高速路唐家沱入口 500 米、距郭家沱散装码头 3 公里、鱼
23、嘴果园港大型码头 5 公里；距高速公路外环江北收费站 5 公里。规划设计中的海尔路复线路、唐家沱长江大桥、寸滩长江大桥一旦投入使用，该项目可方便快捷辐射整个重庆主要商业中心。因此，本项目区位优势得天独厚，辐射范围广。该项目是重庆市主城区不可多得的冷库之一。 （见项目地理位置图 ）2、项目周边配套优势：江北区是重庆主城区非常重要的组成部分，在实施“城建推动”战略指导下，江北区城市建设取得了日新月异的进展。项目基地周边港城工业园区、出口加工区、寸滩港保税区、江北嘴CBD、观音桥商圈等功能配套优势突出，仓储物流产业依托重庆寸滩深水港、重庆铁路货运编组站等大型交通运输基础设施而蓬勃发展。该项目周边配套
24、齐备。（见项目周边功能配套示意图）3、本项目产业园政策优势 根据物流业调整和振兴规划(国发20098 号) 、国家发改委农产品冷链物流发展规划 、重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见港城工业园区火车货运站公路货运站出口加工区寸滩港保税区江北嘴 CBD观音桥商圈项目所在位置图 3-1 项目基地位置图本项目位置重庆凯尔国际冷链物流产业园建设可行性研究报告10（渝府发201195 号）以及重庆市人民政府关于推进都市工业园（楼宇）建设的意见 （渝府发200520 号） ，本产业园项目属于重庆市重点工程范畴，重庆市人民政府还专门建立了国土、规划、建委、交通、市政、农业主管部门、商贸流
25、通部门、质监部门、市发改委等部门参与的统一协调机制，积极争取国家专项资金投入，拓展融资渠道，加大政策引导；对于冷链物流企业及都市工业园项目不仅在资金上予以扶持，而且还在用电、用水、用气价格执行工业企业(仓储用电、气、水)最低标准，同时还给予建设项目人防费全额免收，配套費全额返还，免征转移登记费、转让手续费、土地契税和交易契税，营业税全额返还，土地增值税金全额返还，企业所得税率 15%的优惠政策。因此，该项目具有很好的政策优势；4、本项目产业园后发优势冷链物流和食品工业产业的发展，符合国家和重庆市产业发展政策导向。本项目专业综合冷链物流产业的定位优势显著，该项目以冷链物流、冷冻食品、速冻食品、休
26、闲食品的分装、分拨、包装、物流配送为基础，以区域独特的信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以产品设计、技术研发、总部经济、信息处理、产品展示、物流配送为主题，以强大的信息和市场为依托，发展与城市生活和生态环境相协调的科技含量高、低碳环保、节能减排的现代化绿色冷链物流产业园。同时，本项目在正式运营后，将发展建设农业产业上游端产业，形成农副产品生产基地的战略合作伙伴，延伸农副产品产业链，它将极大地增加农副产品附加值，创造各产业链的利润和税收，减少农副产品各产业链之间的腐损率，保障食品安全，提升重庆市食品加工业档次，为农民增收，为国家创税，为企业增效。预计本项目通过运营三年后达到园区设计规模效应，整个园区总产值预计每年将超过 48 亿元人民币。因此，该项目具有一定的后发优势。5、规模效应优势：项目建设规模较大，形成一定的规模效应和集聚效应。6、项目组建单位的专业基础优势：项目组建单位基础良好，有食品业及企业物流基础条件。三、项目设计方案 （一）设计理念
