1、12报 告 目 录摘要 .3第一部分 报告概述 .3一、选题背景 .3二、研究目的 .3三、研究意义 .4四、研究对象 .4五、调查方法 .4第二部分 主报告 5六、北亭广场的“前世今生” .5（一）昔日繁荣状况 5（二）广场经营现状 6七、广州大学城三大商业中心比较分析 .7（一）地理位置比较 7（二）交通状况比较 8（三）人口密度分析 9（四）基础设施情况 10（五）周边区域状况 11（六）商铺入驻情况 12八、问卷分析 .12九、访谈分析 .19十、经验与借鉴 .22（一）国内其他大学城商业区 以松江大学城商业区为例 .22（二）广大商业中心 24十二、结论 .25（一）北亭广场运营中出
2、现的问题 .25（二）北亭广场衰落原因分析 .26十三、建议 .26第三部分 支撑材料 .28十四、附录 .28附录 1：广州大学城学生消费力状况问卷调查 28附录 2：采访记录倾城正装店采访稿 29附录 3：采访记录 北亭便利店采访稿 .30附录 4：采访记录 华南师大 06 级本科生李玉贤采访稿 31十五、参考文献 .323探究北亭广场日渐衰落的原因及其新的发展道路摘要：北亭广场（Uni-Mall）是中国第一家大学 MALL，是广州大学城内首个突出运动、娱乐、饮食、服务功能，并集购物、旅游、表演、展示、资讯和文化于一体的生态休闲、潮流动感大型时尚中心，于 2007 年投入运营。但自开业以来
3、，广场经营每况愈下。本报告旨在通过调查广州大学城学生消费力状况，实地考察北亭广场，对北亭广场的商家和历届师兄师姐等相关人员进行采访，收集相关资料，将北亭广场与其他商业区进行系统的比较，通过各种分析数据以探究北亭广场的衰落原因后为其提出新的发展道路，更为大学城内其他商业区提供经验借鉴，进而促进大学城商业的可持续发展。关键词：广州大学城；北亭广场；兴衰；经验总结第一部分 报告概述一、选题背景大学生，作为一个特殊的消费群体，在当前的经济生活，尤其是在引领消费时尚、改善消费构成方面起着不可替代的作用。而大学城里面的商业中心则对大学生消费起者重要的引导作用。在商品经济日益发达的今天，大型的商业中心对发挥
4、规模效应，增加规模收益有着巨大的促进作用。同时，其也具有带动消费、增加内需从而拉动经济增长的能力。综上所述，商业中心对经济发展起着重要的作用。作为广州大学城第一家商业中心，北亭广场本该对经济起着积极作用，但其快速的衰落却引起的我们的注意。北亭广场衰落的原因以及其带来的经验教训值得我们的深思。二、研究目的2007 年，作为目标是大学城第一大商业中心的北亭广场在众媒体和社会的关注下开业，却在投入运营后的短短 2 年的时间里经营每况愈下，并从此一蹶不振。后规划的 YH 城也没有打破这个局面。本报告意在究北亭广场的衰落原因，并为其新的发展道路提出建议。4三、研究意义广州大学城内首个集购物、餐饮、休闲、
5、娱乐为一体的现代化生活中心（Uni-Mall）北亭广场，于 2007 年投入运营。但开业两年后，其出租率就从 60%降至不足 30%，广场经营每况愈下。近年来，大学城作为一个新兴的教育模式在开始慢慢在全国普及，大学城商业圈也随之越来越成为大家关注的焦点，不过还并未形成一个完善的商业发展模式，在这方面的研究也暂时处于萌芽状态，本报告在试图分析描述北亭广场的过去和现状，希望能为大学城以后的商业发展规划提供一定的参考和借鉴。且大学城商业中心对于大学城的发展也起着一定程度的推进作用，是大学城发展过程中不可忽视的重要力量，也可以提高学生的生活、学习、交流质量。大学城商业建设与运营问题关系到大学城的可持续
6、发展。探究北亭广场的衰落原因，不仅为其提出新的发展道路，还可为大学城内其他商业区提供经验借鉴，进而促进大学城的可持续发展。四、研究对象北亭广场是中国第一家大学 MALL，是突出运动、娱乐、饮食、服务功能，并集购物、旅游、表演、展示、资讯和文化于一体的生态休闲、潮流动感大型时尚中心，于 2007 年投入运营。但广场开业以来经营每况愈下。本报告旨在通过对广州大学城学生消费力进行调查，实地考察北亭广场，对广场的商家和相关人员进行采访，将北亭广场与其他商业中心进行比较，通过分析收集到的数据和资料以探究北亭广场衰落的原因，并为其提出新的发展道路，更为大学城其他商业中心提供经验与借鉴，进而促进大学城商业的
7、可持续发展。五、调查方法1. 文献法：通过图书馆和互联网查阅相关资料；2. 问卷法：对消费者进行问卷调查以获取相关数据；3. 观察法：进行实地考察，观察商户的经营状况； 4. 访谈法：对消费者、商户和运营商进行访谈以获取相关资料；5. 对比分析法：对比广州大学城及国内其他大学城商业区的运营模式，得出经验。5第二部分 主报告六、北亭广场的“前世今生”（一）昔日繁荣状况北亭广场是广州大学城规划配套最大的生活广场，是广州首家文化娱乐 mall ，是广州市政府在大学城中规划的唯一 mall 业态商业项目。总占地面积 8.9 万，建筑面积逾12 万，地上四层、地下一层，拥有 2000 余个停车位的超大型
8、室外停车场，北亭广场拥有 10000露天广场，全国独一无二的 2000动感内庭广场。突出文化娱乐功能，是集运动、餐饮购物、旅游、休闲、表演、展示、服务于一体的广州大型消闲生活中心。据了解，北亭广场共有商铺 500 多家，首期时招租率达到 60%，有 4 成商家同期开业，包括真功夫、麦当劳、元绿寿司、ONLY、歌莉亚、喜为王牛仔、海王星辰、万宁等连锁品牌。其中天映东方电影院、全明星冠军真冰滑冰场、方特科技乐园、ITAT 百货会员俱乐部均是第一次登陆广州。采访对象：华南师大 06 级本科生李玉贤师姐问：师姐在校期间是否经常光顾北亭广场？答：很少去。我记得北亭广场是在我读本科第一年后，也就是 200
9、7 年正式开业的，是大学城里第一家大型的购物中心。前期还挺兴旺的，偶尔也会去，但是很快不知道什么原因，很多店铺相继停业，然后接下来北亭广场逐渐开始变得冷清，之后也一直没怎么繁荣过，所以后来一般也不去那里了。问：那您还记得当时有哪些店铺发展的很好的吗?答：当时和现在的广大有点相似，都是一些小店面，专门卖衣服鞋子，但是档次稍微不同，北亭广场的衣服品牌稍微比广大高档一些，像歌莉娅等，但是从发展来说的话，除了麦当劳这些快餐店，其他的都没发展起来。6（二）广场经营现状目前，北亭广场东南西北四个大门，只剩东门和北门是正常开闭的，西门和南门已常年关闭。广场只剩下几个自行车专卖店和便利店仍在开业。商场里面的商
10、店已基本结业，扶手梯也停开。北亭广场临街铺靠近麦当劳快餐店的地方稍起色，旁边的“禾绿寿司”则是无人光顾，传送带已停运，店铺也处于休业当中。北亭广场正门处则是一些运动品牌卖场及个人用品护理店，中式快餐的生意一般，绿茵阁因“商场调整”而结束营业。前几个月投资新建的电玩城也因为生意冷清而倒闭了。表（1） 北亭广场发展史资料来源：南方都市报目前在北亭广场经营比较好的有麦当劳、家教中心、招聘会、New-Party KTV。但因其租金相对于广大商业中心和新天地这两个商业中心便宜，所以依然有少部分的商铺在营业，如倾城正装店、和一些小的便利店等等。2006 年以前 投资商宜源公司向北亭村租地 25 年建北亭广
11、场。2006 年 北亭广场 5%、约 230 间铺变相“卖给”长租客 20 年经营权。2007 年 9 月 28 日 北亭广场正式开业。2007 年 11 月至年底 北亭广场以 1 .2 亿元低价转租恒生集团。2008 年 3 月 宜源公司外聘的董事长、常务副总等六名高层集体辞职。2011 年 9 月 恒生集团退出，海南航空集团接捧经营，欲打造华南首个 YH 项目。2012 年 9 月 海航集团撤场。长租客无理由退铺约定的 5 年期满，现退铺潮。7七、广州大学城三大商业中心比较分析通过对广州大学城三大商业中心的地理位置、交通状况、商城周边情况等的分析，探究影响大学城商业中心发展的因素，为其进一
12、步的发展提供可行性建议。（一）地理位置比较1. 北亭广场：坐落于大学城西北地方，北面与海珠区瀛洲生态乐园、国际生物岛、华南师范大学、星海音东学院相连；南面与广东科学中心、广州大学相连；东面与北亭村住宅区相连；西面靠环岛主干道路及沿江风景。地理位置相对与广大商业中心和新天地购物中心相比较偏僻，本地块位于大学城的西北部非中心地带，附近没有毗邻学校，再加上周边地区没有形成规模。距离相对较近的学校只有华师和广大，但广大已建有广大商业中心，除非北亭广场的商品与服务是学生的刚需或者是广大商业中心没有的，例如麦当劳和海航影城等，否则很难吸引到更多消费者去消费， 采访对象：北亭广场倾城正装店店主问：能了解一下
13、你们的盈利状况么？答：你们也能看得到北亭的现状啦，几乎是没有什么人来消费的，而且大学生的生意也不好做。我们现在也就是靠口碑勉强维持营业。盈利什么的，几乎可以说是没有，基本上都是亏本经营的。问：北亭广场的人流这么少，请问您有没想过转租广大或新天地？答：广大那边的租金太贵了，大概是这边的 2 倍。采访对象：北亭广场便利店店主问：能了解一下你们的盈利状况么？答：呵呵（苦笑） 。我们这家小便利店，基本上是无利可图的。白天学生上课，基本不会过来这边消费。晚上就算有学生过来，也主要是去隔壁的 KTV 消费。因为我的店两旁有两家车行嘛，所以我们的店的消费者主要还是晚上或者节假日来大学城骑行的车友们，盈利根本
14、谈不上。问：方便透露一下北亭和其他商业中心的租金情况吗？答：这个不方便说，属于商业秘密（笑） 。北亭的租金虽然比其他几个商业中心，像新天地啊，广大商业中心便宜，但最近租金还是涨价了。82. 广大商业中心位于岛内最西南面、广州大学城广州大学内，中环西路边。毗邻广州美术学院，消费群体可辐射至广大、广美、广工，华师四所高校的学生。3. 新天地购物中心新落成的新天地购物中心周边有六所高校（中大、广外、华师、星海、广药、广中医） ，是三大商业区中毗邻高校最多辐射范围最广的商业中心。位于北一路，距内环近，与中大生活区仅一条马路之隔，旁边就是以小吃夜市闻名大学城内无人不晓的贝岗村。辐射学校多，距离近，交通便
15、捷，该地理位置可为此带来巨大的人流量，这是北亭广场所不可企及的。（二）交通状况比较 广州大学城（小谷围岛）内部交通呈现环形放射网络状，主要道路为内环、中环、外环及连接放射线。现有公交线共 24 条，连接岛内外的公交线路有 B25 路等共 12 条，环岛公交有 381 路等共 12 条。表（2） 广州大学城三大商业中心交通状况北亭广场 广大商业中心 新天地商业中心直达382 路252 路番 52 路共 3 条专线 1 专线 2B25 路 专线 3310 路 381 路382 路 383 路384 路 565 路33 路 35 路 67路共 13 条 无公交附近35 路 310 路 306 路 3
16、81 路387 路 507 路专线 2共 7 条 专线 4332 路 共 2 条 381 路382 路专线 3 线专线 4 线共 4条地 铁（邻近） 无 无 近大学城北站总 计 10 条 15 条 5 条9从三大商业中心的交通线数量看来，广大商业中心的交通最便利，其次为北亭广场，再到新天地商业中心。新天地建成时间较晚，故无直达公交。而将建成时间较长的北亭广场和广大商业中心二者进行相比，北亭广场的直达公交线为 3 条，远远少于直达广大商业中心（广大生活区站）的直达公交线 13 条。由此可见，交通直达线较少，交通的不便利性是制约北亭广场发展的原因之一。另据了解，相关交通部门后来将 252 路公车总
17、站从广大总站调为北亭广场的原因之一就是欲促进北亭广场的兴旺。事实向我们表明，北亭广场交通不便的情况确实需要改善，但仅改善北亭广场的交通状况以达到改善其经营状况还是远远不够的。（三）人口密度分析 表（3）广州大学城各高校学生与教职工人数状况高校名称 学生人数 教职工人数 总人数中大 50500 13000 63500广外 37893 1178 39071华工 70747 4496 75243广工 45000 2500 47500广大 20129 2411 22450华师 29908 1700 31608广药 18494 2387 20881广中医 20000 1025 21025广美 5000
18、360 5360星海 2704 320 3024汇总 300375 29377 329662通过上表我们不难发现，在大学城内，华工大的教职工以及学生人数最多，达到75243 人；次之的分别是中大的 63500 人、广工的 47500 人、广外的 39071 人；而以星海学院为最少，是 3024 人。总人口 06 年数据大约为 329662 人，现在对比有所增加，大概40 万人。从以上人口消费密度图我们可以发现，中大的人数 63500 人，为新天地的消费提供客观的人流量；另外，广大的人数随着近几年的发展，也为广大商业区的消费源提供了客观的动力。在竞争状况方面，大学城竞争状况尚未达到饱和的状态，商
19、家若可突出亮点，在商品销售方面及商品创新方面能够做足够地吸引眼球，相信能够突出一系列的消费热点，从而促进销售量。而顾客以学生和教职工为主，具有良好的消费力；商场所在地区客流情况良10好，能够促进商业的循环发展。建议：在华工大、中大、广大等消费人群较多的地方，可以开展一些学生等人群较常去的消费场所，通过加大网络宣传、海报宣传，或赞助商活动等，吸引消费者的眼球，从而达到增加消费量的目的。（四）基础设施情况表（4） 广州大学城三大商业区基础设施对比表北亭广场 广大商业中心 新天地购物中心生产基础设施北亭广场内没有热水供应，电梯停止运作。供水系统以及电梯设备都正常运营 供水系统以及电梯设备正常运营社会
20、基础设施1. 有购物、餐饮、休闲、娱乐这几种Mall 形态的经营组合。2. 缺乏住宿，观光旅游这两种形态的经营店。3. 没有银行。1. 总经营面积达7万平方米，集饮食、休闲娱乐、购物、酒店等于一体的商业中心。容纳了名店城、数码港、潮流基地、休闲娱乐广场、特色美食文化城、星级酒店、户外酒吧长廊、配套服务商业等多种经营业态。是大学城内最大的高校商业交易平台。2. 周围配套有住宅区及工商银行、动感地带营业厅等。1. 把娱乐中西美食广场、潮流服饰、彩妆精品、运动休闲、通信数码音响广场、名牌折扣店、大型超市、音乐前线、淘宝区、网吧、量贩 KTV、魔动游戏、学生创业圈 、酒店文化等主题充分融入商圈，成为具
21、有商业活力和消费魅力的一站式购物中心。2. 缺乏住宿服务。制度保障机构1. 没有完善的制度与管理方案。2. 运营商更换频繁3. 资金投入不稳定4. 管理力度不足，治安保障不够完善。由以商业地产运营开发为主的圣地集团投资开发，是目前大学城内运营至成功、商圈至成熟、服务之完善的大型综合性商业中心。1. 拥有专业化的商业管理团队和物业管理团队。 （由香港裕威集团投资开发，广州市尚骅物业管理有限公司统一综合管理，整体形象和推广策划由专业商业地产策划公司进行了统一规划）2. 资源和资金投入充足，宣传力度大，为其聚集了人气，也为商家和投资者争取了更好的经营环境和回报。由上表可以看出，在生产基础设施方面，广
22、大商业中心和新天地购物中心的比较完11善，而北亭广场的有待完善。在社会基础设施方面，三个商业中心都有购物、餐饮、休闲、娱乐这几种经营模式，但是广大商业中心和新天地购物中心的模式在此基础上有所创新，形式更加丰富，种类更加齐全，而且，三个商业中心中，只有广大商业中心拥有住宿形式的经营店铺和银行。在制度保障机构方面，广大商业中心因为历史比较长，所以是目前大学城内运营至成功、商圈至成熟、服务之完善的大型综合性商业中心；而新天地购物中心有拥有稳定的运营商和专业的管理团队，并且规划了自身形象等各方面的推广策划；但是北亭广场没有完善的制度与管理方案，不停地更换运营商，没有稳定的资金投入，而且商场内治安很乱，
23、管理力度不足。所以，从上面可以看出，北亭广场的基础设施相对不是很完善，各方面急需不断地改进，这也是导致北亭广场逐渐衰落的原因之一。（五）周边区域状况1. 北亭广场附近没有大学，离它最近的是华南师范大学，但从华师到北亭也有段路程。而现在的大学生为了方便起见，一般选择在距离近的地点消费。况且北亭广场附近的小吃店不多，主要是一些高档的快餐店和休闲餐饮店。如麦当劳，真功夫，绿茵阁，仙踪林等，满足不了广大学生的需求。北亭广场连着北亭村，因此存在着庞大的顾客群，但消费力不高的村民面对高端的北亭广场只能望而远之，选择在北亭村消费。2. 广大商业中心毗邻广州大学，由名店城、美食城、购物城，户外休闲活动区和一家
24、四星级的酒店组成。其中美食城和购物城成为了众多大学生的首选消费场所，各种各样的特色风味小吃，各种物美价廉的商品，非常符合大学生的消费力了。3. 新天地购物中心位于贝岗村，而贝岗村集合了各式各样的小吃，吸引了许多附近高校的学生，特别到了晚上，那里更是车水马龙，庞大的客流量带动了整片地区的发展，而新天地作为最接近的12商业地点，加上自身商品种类繁多，特别是二楼的各式各样的餐饮，让众多的大学生流连忘返，甚至成为某些中大学生的长期“饭堂” ，所以目前呈现一片繁华景象。（六）商铺入驻情况 表（5）三大商业中心的商铺入住情况 北亭广场 广大商业中心 新天地购物中心入驻的商铺种类 少 多 多招租率 不足 3
25、0% 招租率达 75% 75%八、问卷分析我们对广州大学城三大商业中心周围四所高校（广大、中大、星海和华师）学生的消费力状况进行了问卷调查，接受调查的人数为 280 人，问卷回收份数为 280 份，问卷有效率为 100%。图（1）第 3 题 接受调查学生性别比例 图（2）第 4 题 您在校每月的生活费为？此次接受调查的 280 名学月生活费水平状况如下，42.5%学生生活费为 500800 元/月，36.43%学生的生活费为 8001200 元/月，月生活费为 1200 元以上的人数为 17.14%。从中13可得出，大多数学生月生活费为 5001200 元之间，且接受调查的学生男女比例约为1:
26、1，符合随机抽样调查。因此此次调查具有一定的代表性。 根据相关资料显示，各高校饭堂伙食价格大致相同，学生每月伙食花费平均为 500 元700 元。由此大致能看出，在除去基本伙食花费后，大部分学生的其他开支的水平大致为 100-700 元/月，其中其他开支为 100-300 元/月的人占 42.5%，100-700 元/月的人占36.42%。由此可见，在大学生群体当中，大学生的消费水平与消费能力还是较低的。图（3）第 5 题 您在商业中心消费时主要支出在什么地方？（多选）图表中，学生在商业中心消费按比例从大到小分别为餐饮64.29%、日用品57.14% 、服饰38.93%、休闲娱乐37.14%、
27、书籍音像25.36%、数码产品13.21%、培训班12.86% 、其他6.79%。可以看出餐饮、日用品这类与日常关联性很强的消费品是最受学生欢迎的，超过50%的学生都会在商业中心消费该类商品。服饰、休闲娱乐、书籍音像分别约有三至四成的学14生选择消费，这是在满足生活需求后进一步挺高生活质量的商品，需求量相比餐饮、日用品有一定程度的下降，但也仍然有很大市场。而数码产品、培训班等属较高消费的商品与服务，消费的学生只占百分之十左右，份额相比其他商品与服务明显低很多。图（4） 第 10 题 您在购买商品时考虑的首要因素是？由图可看出，被调查的学生在购买商品时考虑的首要因素为实用性的人数为 30.36%
28、，选择价格为首要考虑因素的人数为 29.29%，其次为分别为品牌（17.86%） 、独特性（13.93%）和流行度（6.07%） 。根据图（3）和图（4）可知，自身没有收入来源的大学生消费群体的消费力是比较有限的，因此我们向各大商业中心的店铺和商家建议，在对商品进行采购与定价时和制定服务方面，要考虑到学生的消费倾向和消费能力。 图（5）第 6 题 您一般在什么价位的餐饮地点消费？接受调查的学生中，消费在人均 15 元以下的有 26.07%人，人均 15-30 元的有 48.93%15人，人均 30-50 元的有 20.71%人，人均 50 元以上的仅有 4.2%人。所以由此可以见，大部分学生会
29、选择人均消费在 30 元以下的店面进行消费，即偏向于稍微低档次一点的店铺。所以，建议饮食类商铺的定位应该符合学生的消费需求。图（6）第 7 题 消费服饰商品时，一般选择的店面情况接受调查的学生中在服饰的消费上，35.71%的人选择在品牌专卖店进行消费，30.71%的人选择大型超市，27.5%的人选择个体小贩（商铺） ，仅仅有 6.07%的人选择其他途径。由此可见，大学生在进行服饰消费时倾向于品牌专卖店和大型超市。因此我们建议北亭广场可以适当增加适合学生消费档次的服饰品牌店和性价比高的大型连锁店。 图（7） 第 9 题 您是通过什么方式消费的？被调查的学生中，70%的同学平日消费主要通过实体店，
30、30%的同学则选择通过非实体店进行消费。由此可见，虽然在电子商务发展迅猛，网络购物逐渐普及且配送服务较完善的情况下，大多数学生还是倾向于通过实体店进行消费的。因此，商业中心的实体店较网上商城还是具有竞争力的。但我们从调查中了解到虽然北亭广场距华师大较近，但人流量依旧很少，且北亭广场现在的租金大约是广大商业中心的一半，所以我们建议商家可以引入电子商务，在以此减低经营成本的同时，又课发挥其地理距离近这一优势加快送货的效率及降低运输成本。16图（8）第 8 题您在空余时间去哪些休闲场所( 多选)可见，学生的消费场所呈现多元化。选择进行消费的场所按比例从大到小分别为 K 房 46.07%、影院 40.
31、36%、其他 33.21%、健身房 21.07%、电玩城 18.93%、美容店16.07%、酒吧 15.71%。KTV 和影院是绝大部分学生消遣的场所。因此，我们建议商家在进或投资时可考虑类似影院、KTV 这种需求量较大的服务业。在维持盈利的基础上，同时进行档次的提升，引导学生进行健康和绿色消费。 17由图（9）至图（13）五幅图可知，学生在选择商业中心进行消费时，学生更加偏向与选择与学校距离较近的学校，如中大更加偏向与新天地而广大则更偏重于广大商业中心。其次从人流总量来说最多人选择的是新天地、而其次的是广大商业区，北亭广场排第三。新天地的中低端定位可能更加受学生的欢迎，而且由于其优秀的地理环
32、境，故而能够吸引到更多的人。对于北亭广场来说，也可以进行中低端的定位，以吸引到更多的客户。其次，对与华师来说，其距离北亭广场的距离应该是最近的，但是大多数华师的学生在消费时都会选择新天地或者广大，结合第 12 题的研究结果，学生在选择消费地点是对商品服务的种类的多少更为敏感，故而华师的学生更多地选择广大或者新天地进行消费。综上所述，商品种类、距离和商城定位对学生选择商业中心占据了极大部分的作用（由中大学生的选择行为可以看出，99.78% 的中大学生会选择新天地进行消费） 。由图（14）可见，关于大学生选择商业中心的考虑因素，33%的学生认为距离近比较重要，40%的学生认为商品服务种类多更重要，
33、25%的人认为符合消费能力应该被优先考虑，还有 2%的学生认为是其他18因素。由上可知，大学生在选择商业中心进行消费时，最多人考虑的是商品服务种类的多样性，目前来说，北亭广场的商品服务的种类较少，无法吸引到较多的顾客。故而对于北亭来说，可以通过增加对不同种类商铺的引进来增加其营业。其次，认为距离比较重要的占第二位，但是对于北亭广场来说，其地理位置决定了其与大学城内的学校都有较远的距离，如此看来，地理位置的缺陷可能是北亭广场衰落的重要原因。最后，认为符合消费能力的人也不少，占 25%。19图（19）第 11 题 不去北亭广场消费的原因当问及不去北亭广场消费的原因时，60.71%的学生认为其商品总
34、类不多，34.64%的学生认为距离远，23.93%的学生认为服务态度不好。其中，华师学生中有 46%的人认为商品种类不多，其次 14%认为距离远；广大学生有 25%的人认为距离远，23%的人认为服务态度不好；星海学生中有 25%的人认为服务态度不好，24%的人认为商品种类不多；中大学生中有 44%的人认为距离远，30%的人认为商品种类不多。由此可见，除了地理位置远的原因外，从这上示饼状图可以看出 4 所高校绝大部分学生认为，北亭广场不仅商品种类不多，距离远，而且服务态度也不好。对此，我们的建议是北亭广场需要多引进一些适合在校学生消费的商品，并且加强对员工的素质培训，同时还要改善交通方状况，比如
35、可以开通购物接送车服务等，努力创造一个融洽且商品服务多样化的休闲娱乐购物中心。九、访谈分析我们对北亭广场现仅剩的屈指可数的店铺和华师大 06 级的本科生师姐进行了采访。其中，倾城正装店在北亭已经营业了六年。北亭便利店持续营业时常约 2 年，因北亭广场整体经营惨淡而店铺几次易手，此次采访到便利店现任店长经营该店时间为 3 个月。06 级的本科生师姐则是见证了北亭广场的整个兴衰过程。20从访谈我们得知便利店的消费主体绝大部分是到大学城骑行的车友，而城内的学生只占很少的一部分。可见北亭广场基本上得不到大学城内学生的关注，但在大学城中学生才是主要的消费力，正是由于这个原因，北亭广场的人流量才会如此少。
36、同时，由于人流量不足的原因，导致北亭广场的租金是邻近商业中心的一半，出租率却依然很低，从经济学的角度看，相对与一个更高的出租率，现在的租金对于目前的北亭广场来说还是过高的。同时，北亭广场租金不降反升的状况值得我们注意。我们认为，目前北亭广场为了节约成本而把两个大门关闭了，其对于商铺位置的供给减少了，从而导致了租金的上升。可见，目前北亭广场的商铺生意冷清，盈利甚少，北亭广场呈现一片惨淡景象，已走向衰落。采访对象：北亭广场倾城正装店店主问：能了解一下你们的盈利状况么？答：你们也能看得到北亭的现状啦，几乎是没有什么人来消费的，而且大学生的生意也不好做。我们现在也就是靠口碑勉强维持营业。盈利什么的，几
37、乎可以说是没有，基本上都是亏本经营的。问：北亭广场的人流这么少，请问您有没想过转租广大或新天地？答：广大那边的租金太贵了，大概是这边的 2 倍。采访对象：北亭便利店店主问：能了解一下你们的盈利状况么？答：呵呵（苦笑） 。我们这家小便利店，基本上是无利可图的。白天学生上课，基本不会过来这边消费。晚上就算有学生过来，也主要是去隔壁的 KTV 消费。因为我的店两旁有两家车行嘛，所以我们的店的消费者主要还是晚上或者节假日来大学城骑行的车友们，盈利根本谈不上。问：方便透露一下北亭和其他商业中心的租金情况吗？答：这个不方便说，属于商业秘密（笑） 。北亭的租金虽然比其他几个商业中心，像新天地啊，广大商业中心
38、便宜，但最近租金还是涨价了。采访对象：北亭广场倾城正装店店主问：您觉得北亭广场现今经营惨淡的原因主要是什么呢？答：呃（思考）有很多原因吧。譬如地理位置不够优越；加之其他商业中心的兴起，竞争加大了总之就是各方面原因综合起来，导致北亭广场的经营每况日下吧。采访对象：北亭便利店店主问：您觉得北亭广场现今经营惨淡的原因主要是什么呢？答：很多原因吧。我觉得是缺钱吧。上面高层经常变动，然后就是资金不到位，广场的运营管理的资金不到位，很难维持广场的持续发展。像现在，为了节约成本，广场已经把西门和北门关了，只开东门和南门，因为每个门需要请两名保安上岗。21为改变北亭广场惨淡经营的现状，我们给出如下建议：（1）
39、广场管理部门要加快招商引资的进程，适当的提供优惠政策如免租或减租以招商；（2）交通部门尽快改善广场的交通状况，如增加直达公交的线路以促进广场的复兴；（3）目前仅剩的几家商铺和未来将入驻的商铺出售的商品和服务不仅性价比要高，同时为了持续经营可以根据自身经营状况适当的拓展业务以开阔市场，同时要抓住坐落大学城的这一优势，积极与高校的学生社团进行合作以加大知名度。此外，商家可引入电子商务以降低经营成本。采访对象：北亭广场倾城正装店店主问：面对北亭广场近几年来日渐萧条的状况，你们还能维持营业，六年时间，你们是靠什么坚持下来的呢？答：主要是靠口碑吧。第一，我们的服装性价比比较高，也靠的是同学们的口口相传。
40、通手机我们也会和各大高校的学生会、社团合作以宣传我们的店。另外，我们也拓展了一些其他的业务，我们现在不只做西装，同时也做班服、社服的定制和其他DIY 产品的定制。问：您对北亭广场未来的发展有什么建议呢？答：希望公交部门可以开辟多几条直达广场的公交线路。采访对象：北亭便利店店主问：您对北亭广场未来的发展有什么建议呢？答：可以考虑一下降低租金或者采取免租半年等政策吸引商家。22可见，北亭广场发展不起来的其中一个原因是餐饮店的不足。所以，广场管理层可以考虑以餐饮业为主带动北亭广场的兴旺。此外，北亭广场在开业的时候有很多品牌店加盟，但后来也因种种不同原因而撤离，因此北亭广场在招商时，对商铺的档次也需加
41、以考虑。由此可见，一开始一部分商家可能是由于地租比较便宜的原因才选择了北亭广场，后来因为租金比较贵的原因而选择退租。由此可见，商家的退出与北亭广场早期的方案不甚清晰有关，从回答中的每年的数据显示，也因为运营商的不断变更，但是却没有投入新的资金，以及高层管理人员的关系以及权责等问题的冲突，所以致使北亭不能很好地发展。由此可见，北亭广场相对于广大商业中心来说，店铺的类型有些相似，但是北亭广场的衣服品牌比较高档，可能不太适合学生这个消费群体，这也是导致现在北亭广场的发展不如广大商业中心的其中一个原因之一，虽然其他店铺相继退租，但是像麦当劳这种食品类的店铺依旧发展的很好由此可见，北亭广场逐渐衰落的其中
42、一个原因是因为北亭广场的地理位置上的劣势，再加上华师学生的消费力比不上广大，广美这些群体学生。采访对象：华南师大 06 级本科生李玉贤师姐问：师姐在校期间是否经常光顾北亭广场？答：很少去。我记得北亭广场是在我读本科第一年后，也就是 2007 年正式开业的，是大学城里第一家大型的购物中心。前期还挺兴旺的，偶尔也会去，但是很快不知道什么原因，很多店铺相继停业，然后接下来北亭广场逐渐开始变得冷清，之后也一直没怎么繁荣过，所以后来一般也不去那里了。问：那您还记得当时有哪些店铺发展的很好的吗?答：当时和现在的广大有点相似，都是一些小店面，专门卖衣服鞋子，但是档次稍微不同，北亭广场的衣服品牌稍微比广大高档
43、一些，像歌莉娅等，但是从发展来说的话，除了麦当劳这些快餐店，其他的都没发展起来。问：那你觉得广大哪些地方比较吸引你去消费呢？答：它的美食街吧。里面食物品种丰富，而且价格实惠，比较适合学生的消费。而且它商业中心里服饰店铺多，服装款式多样，价格也适合学校的消费水平。而北亭广场在食品供应的店铺方面就有很大的不足，找不到能消费的地方。问：你觉得广大商业中心可以营业这么久，而北亭广场则逐渐衰落的原因是什么?答：首先，地理位置上，广大商业中心处在中环，靠近广大、华师、广美这些学校，而北亭广场的地理位置处在外环上，没有特别靠近哪一个学校，人流量比较少。虽然相对来说，比较靠近华师，但是华师学生的消费带动力不是
44、很够。23十、经验与借鉴（一）国内其他大学城商业区以松江大学城商业区为例1. 松 江 大 学 城 商 业 区 概况松江大学城是我国首座由多所大学抱团组成的高校园区。内含上海外国语大学、上海对外贸易学院、上海立信会计学院、东华大学、上海工程技术大学、华东政法大学、复旦大学上海视觉艺术学院七所学校。在校师生约 10 万人。松江大学城的商圈主要是一条直线的纵向发展。商铺主要分布在文汇路的北侧。学生街位于大学城中部，是大学城生活园区内的重要配套工程，集餐饮、购物、娱乐、休闲、体育、文化交流活动为一体的综合性服务区域，为师生提供休闲、文化旅游、购物等一条龙的后勤保障服务。作为上海松江大学城后勤产业的代表
45、和大学城旅游景观的标志性建筑，学生第一街全长 2.5 公里，占地 13 万平方米，总建筑面积 8 万平方米，按规划共分成 11 个地块，有近 300 个商铺，目前已有 200 多家商铺入户营业。2. 商业区分析24大 学 城 商 圈 四 个 板 块 业 态 分 布 图05101520253035饮 食 文 化 娱 乐 服 装 饰 品 数 码 通 讯 美 容 美 发 杂 货 便 利 店及 小 型 超 市 眼 镜 店 其 他 （ 药 店 ，旅 馆 ， 教 育 等 ）公 共 设 施 （ 银 行， 邮 局 ， 电 信 ）业 态 分 类商铺个数四 期三 期一 期二 期图（20）松 江 大 学 城 商 圈
46、 四 个 板 块 业 态 分 布 图由上图可看出：二期宿舍为学生人数和商铺个数、种类最多的商业段，开发较早设备完备，地处大学城中心位置，交通便捷。三期宿舍学生人数仅次于二期，商铺数量在一期、二期之后，交通较便捷，但大学城内的公共设施都在该区域内，且消费以中高档为主，这两点是其他商业段不可替代的。一期宿舍开发最早，商铺数量位于二期之后排第二，在经历之前的繁华，后因学生的离校而逐渐衰落，学生人数为四个区域内最少的。四期宿舍开发最晚，学生人数多于一期，目前商铺个数垫底，但商业区正在迅速发展之中，有逐渐超越一期商业区的发展趋势。总体来说，松江大学城商业区发展较好，为全国大学城中比较经典的商业区模式。称
47、为“中华学生第一街”文汇路也将吸引更多商家眼光，蓬勃的发展起来。3. 经验与借鉴（1）人口数量和流通人数对商业区的发展起了决定性的作用。二期、三期版块稳定的客源是使之繁荣的保障，一期后期的衰落从反面印证了这一点，学生客源的流失是其衰落的不可忽视的重要原因。商业区的建设要充分考虑到客源。（2）注重商业区的特色发展。三期版块虽然商铺个数不多，少于一期、二期。但是大学城内的公共设施集中于此地，且消费以中高档为主，这是其他商业版块所替代不了的。商业区的发展要注意其特色方面。25（3）餐饮、文娱、服饰是大学生消费最主要场所。四个商业板块无一例外的都是餐饮类商铺占最大比例，然后是文娱、服饰二者比例相当。商
48、业区的建设要考虑到各类商铺的比重，贴近学生消费习惯，了解学生消费水平，而不是盲目的追求高消费。（二）广大商业中心1.商业中心简介广州大学商业中心的总经营面积达 7 万平方米，是广州大学城第二期规划中最大的商业城，容纳了名店城、数码港、潮流基地、休闲娱乐广场、特色美食文化城、星级酒店、户外酒吧长廊、配套服务商业等多种经营业态。其由 三 个 组 团 、 一 个 户 外 休 闲 活 动区 以 及 一 家 四 星 级 酒 店 组 成 ： A 组 团 为 名 店 城 、 C 组 团 为 美 食 城 、 D 组 团 为 购 物 城 ，小 河 两 岸 的 户 外 休 闲 活 动 区 ， 另 外 还 有 一
49、家 四 星 级 的 酒 店 。2.商 业 中 心 分 析广 州 大 学 商 业 区 是 目 前 广 州 大 学 城 内 发 展 最 好 、 规 模 最 大 的 商 业 区 。 目 前 入 住 有 肯德 基 、 必 胜 客 、 春 之 花 、 阿 迪 达 斯 、 耐 克 等 著 名 品 牌 。 会 聚 集 比 平 常 多 的 人 流 、 客 流和 车 流 ， 其 他 中 小 客 户 可 以 充 分 利 用 客 流 资 源 。 地 处 大 学 城 的 交 通 要 塞 出 ， 有 大 量 的 外来 消 费 人 口 ， 且 有 公 交 站 方 便 大 学 城 各 校 学 生 到 达 ， 岛 内 重 要 的 两 线 381、 382 都 经过 此 站 。 模 式 也 不 同 于 以 往 的 运 作 方 法 ， 创 新 性 的 把 文 化 这 一 概 念 引 入 商 业 城 中 。 利 用与 广 州 大 学 各 高 校 社 团 的 良 好 关 系 免 费 为 学 生 提 供 场 地 配 合 商 家 开 展 各 种 文 化 艺 术 活 动 ，吸 引 了 大 量 学 生 的 目 光 。 虽 然 该 商 业 区 的 规 划 有 个 个 层 次 的 消 费 区 域 ， 但 最 繁 华 的 当 属物 美 价 廉 的 餐 饮 区 和 购 物
