1、奉化市商业市场分析,【商圈概况 】,加贝购物加贝购物广场周遍有广电大厦、奉化大酒店、市政府、中医院等，是奉化当前最大、人气最旺、营业额最高的购物广场。 加贝购物广场由两层组成，一楼为服饰广场，主要经营女装、鞋饰、珠宝、书籍及一些小食品和肯德鸡等；二楼主要为加贝超市，其它一些零散的店铺用以经营珠宝、服装和电子器材等。 广场分为两部分管理，一部分店铺归加贝超市管理，由于位置较好，人气较旺，租金较高；另一部分由广场管理，位置较偏，租金相对较低。 加贝管理部分：店铺租金为56元/m.天（面积一般在20平方米/间，部分店铺面积在30平方米以上），目前出现了供不应求的状况。 非加贝管理部分（肯德鸡加贝入口
2、处）：店铺租金为24.5元/m.天（面积一般在20平方米/间）。,惠政西路麦当劳时代超市、华谊大厦（桥西岸路与南山路间），东西走向从奉化市场整体来看，该路段为奉化最为繁华 的商业街，特别是惠政路与广平路交汇处是目 前人流量最大，周遍租金最贵的区域，该区域 主要以一层对外租赁为主，目前无论是租赁还 是对外出售都没有。 惠政西路的商业业态主要有电器、服装、珠宝 等，店铺的面积一般单间在45平方米或以上。 该区域主要以服饰类为主，占据了大半江山， 而服饰中服装类分额相当大，在90%以上，其 次为鞋类。但惠政西路集中了奉化市区的银行、超市以及珠宝等行业，奉化的电器集中区、珠宝行集中区、超市/商场集中区
3、、银行集中区等，是奉化市区的真正闹市中心。 惠政路靠惠政桥（华联超市对面）一家布艺店为例，一间两层面积约90平方米，日租金为1.83元/平方米.天，而再往西方向的音箱店一间单层日租金为5.48元/平方米.天，而柒牌男装的两间单层店铺约120平方米，年租金在45万元，日租金高达10.3元/平方米.天。,广平路一条街（公园路到惠政路间，即惠政路以南），南北走向,该区域处于闹市中心，业态主要以服装店为主，并 以一些休闲类服饰吸引年轻客户的光临。 从面积上看，基本上在45平方米或以上的一层面积 为主。 从租金上看，日租金基本上在3元/平方米.天以上 ，靠近惠政路租金越高。目前有价无市，广平路 繁华区中
4、以一家体育彩票中心为例，面积10平方 米的店面日租金为5.5平方米。 该路段往南，租金相对下降不少，但也不便宜，其中一家正在装修的店面而言，上下两层面积130平方米，先前租金为0.84元/平方米.天，目前对外售价为130万元。 广平路往北方向（惠政路以北）相对租金下降不少，以一家小型手机维修店为例，面积10平方米，日租金在2.7元/平方米。,奉化江沿岸奉化江沿岸的店铺主要是一些新建小区的底商，均为沿河店铺。奉化江沿岸相对人流较少，从业态来看，主要经营休闲业、餐饮业、服饰、家庭用品、电脑及相关配件等组成。,桥西岸路（惠政桥路与中山路间，即惠政桥路北侧），南北走向 该处店铺主要，以双层为主。 在业
5、态形式上，主要以休闲、电脑及相关配件、家庭用品等相对比较占的较重。 家庭用品中以家纺和空调类占很大比重，这些店面占据了2家或以上店铺；休闲中主要为茶吧、女性SPA等店面相对较多，这些店面也占据了2家或以上店铺；而电脑及相关配件相对只占据了一家店铺的居多。 从面积来看，单间店铺的面积基本上在90平方米以上。 从租金来看，单间店铺日租金在0.6元/平方米.天到1.5元/平方米.天，且越靠近惠政路租金越贵。但基本上在0.9元/平方米.天上下浮动。,二手店铺对外报价,桥西岸路（惠政桥路与南山路间，即惠政桥路南侧），南北走向该处店铺都以一层为主，双层为辅。 相对于其它商业区域而言，这段区 域相对比较杂乱
6、，但服饰类还是占 据了一定的份额存在。但主营的店 面主要以一家店铺为主，拥有2家或 者3间店铺的营业店相对较少。 服饰类中内衣店、服装店相对份额比 较比较大。而休闲类中酒吧、咖啡吧、 女性健康保健店等。 该区域面积相对比较小，基本上在40平方米左右。 从租金上看，靠近南山路的一家房产中介公司目前对外招租，面积47平方米，外加约10平方米的夹层，日租金为1元/平方米.天（以47平方米计算） 该区域中段，“樱花橱具”两间单层门面面积约70平方米，租金为1.4元/平方米.天。而其边上“康奈内衣”由于租赁时间相对比“樱花橱具”晚，一间单层门面约35平方米，其日租金为1.6元/平方米.天。 目前二手房对
7、外报价情况,桥东岸路（惠政桥路与岳林文化广场间，即惠政桥路北侧）该处店铺主要，以双层为主。 在业态形式上主要以休闲、餐饮、 营业厅、电子类、家电、服装、 营业厅等组成，其中休闲、餐饮 占了相当大的成分。这带相对单 间营业的店面较少，主要在2间或 以上店面组成。导致这块区域， 面积越大，租金相对越高。 而休闲类中，汇集了足浴、网吧、 咖啡、茶吧等，但足浴中心、咖啡 厅等规模相对较大，基本上占据了3家或者以上的店铺。如以足浴中心而言，出现了一定的聚集效果，呈现了多家店面并排营业，且店面外停车相对比较方便，吸引了不少有钱人开车前来消费。 在面积上，单间店铺基本在90平方米或以上。目前从对外招租的几家
8、店铺而言，都是以两家店铺为主，面积在180平方米以上。 在租金上，相对于江对岸而言，价格相对有所下降，日租金基本在0.8元/平方米.天上下浮动。以一家占据3间店铺的营业足浴中心，日租金约0.8元/平方米.天。原为绿惠装饰公司的办公地点，目前正对外招租，2间店面总面积约190平方米，日租金为0.7元/平方米.天。 二手店铺对外报价情况,惠政桥上桥上店面有36家，都是一层租赁，且基本上店面只拥有一家店铺。从业态上来看主要经营服饰为主，而服饰中针对服装、儿童服饰以及鞋店相对较多，且该路段车流量相对较少，但由于该路是连接岳林街道与锦屏街道的交通要道之一，且惠政桥往西就有不少的地摊存在，相对有一定的人流
9、存在，目前租金与去年相比有进一步的提高。 从面积来看，单间的店铺面积在28平方米。,从租金上来看，比去年上涨不少，去年的日租金在2-2.4元/平方米.天，而目前租金在2.5-2.2.9元/平方米.天，基本上在2.7元/平方米.天上下浮动。从对外售价来看，目前一套房源对外出售，28平方米的单间，总价高达62万。,未来竞争个案：太平洋购物广场太平洋购物广场位于锦屏街道南山路以东、大成路以南地块，是从宁波方向进入奉化的门户，地理位置优越，交通便捷。由宁波市建筑设计研究院设计的初步设计通过审查，该项目为20层商业办公综合楼，高度78米，主要由5层作为商业用房的裙楼和15层作为办公用房的主楼组成，工程占
10、地17.3亩，总建筑面积约46000平方米，为浙江省同类县（市）区内最大购物广场。 该广场建成后，将由超级市场及其它商家组成。但该广场的位置相对较偏，周围除了民居外，还有部分的政府机关及厂家。,小结从以上商圈里看，店面基本上处于营业状态，只有零星的几家店面处于招租中。 惠政路沿线、广平街目前是奉化最热闹的一条商业街，该商业街目前无店面对外招租或销售，呈现了供不应求的现象。 而店铺转让以及租赁情况来看，主要集中在奉化江两侧，相对租赁以及对外销售的房源教多，桥西岸路主要是单间，而桥东岸路主要以两间以上的较大型店铺为主。 由于奉化市场小商业比较繁华，导致租赁转让费用相对比较可观，闹市区中租赁转让费基
11、本上5万元上下浮动，且位置越好转让费越贵。 商业圈中，只有加贝超市是一个典型的商业广场，以及未来华信商业广场、太平洋购物广场，且并不属于真正的闹市区，有的甚至位置相对较偏。,小结：业态分布超级市场：主要为加贝超市和位于惠政西路的三江超市。 休闲娱乐类：主要分布于奉化江沿线底商中、岳林广场周边及部分主要街道中大规模的休闲类娱乐类商业。而正规的足浴中心等休闲类场所主要集中在桥东岸路。 餐饮类：分布于各主要街道及奉化江沿线底商中，但餐饮中相对集中于奉化江沿岸、夜宵城周边以及加贝超市区域。 家电类：主要集中在惠政西路，其中有3家沿街店面以及华联超市二楼的华联家电等。 建材五金类：主要集中在地块的东、南
12、两条马路一侧。 服饰类：主要集中惠政西路（惠政桥到南山路间）以及广平路（公园路与岳林路间），且服装类中相对档次不高，其中有不少的小型服装超市存在。 手机类：主要集中在南山路上，而公园路与惠政桥之间的区段，相对集中了手机超市以及手机相关配套服务。,商业分析老城区的商业业态主要为一些零散的居民日常配套商业，如烟酒小店、菜市场等。新城区的商业则相对偏向于城市消费结构，除了满足居民的基本生活需求外，还有家电、休闲娱乐等相对城市化的商业。 城区内缺少真正意义上的大型商场，加贝购物广场为当地最繁华的商场。 一线品牌较难生存，当地商业品牌中，很少有各类名牌。有部分这类店家进如奉化市场后不久，也很快淡出当地市场，这与奉化的经济实力直接相关。 奉化居民的消费结构偏重饮食、娱乐、休闲，而在其它一些方面的消费支出则相对较少。 在休闲娱乐的商业中，卡拉OK的数量较多，也较为受当地居民的接受，而酒吧相对较少，大型酒吧基本没有，在沿奉化江两侧有几家零星的小酒吧。 无集中的专业商场，如电脑市场、家私市场、装修市场、五金市场等。,
