1、Comment lb1: 万象新天三区商业项目白皮书北京華厚商業投資管理有限公司二九年七月2目 录说明 8第一部分 市场调研 .9一、北京市商业地产现状分析 .101、北京零售业现状、政策、规划及未来预测 101.1、北京市总体商业发展规划 10 商业布局总体思路 .10 零售商业空间布局 .11 主要预期指标 .131.2、2008 年北京市商业发展情况 .13 供应量 .13 租售价格 .14 北京市商圈分析 .15 北京市 2008年国民经济和社会发展 .17 经济总量 .17 社会消费品零售额 .17 人均 GDP18 消费价格 .18 人口和人民生活 .18 房地产开发 .19 房屋
2、租售价 .191.3、朝阳区商业规划及宏观经济数据 20 发展目标 .20 朝阳区 2008年国民经济和社会发展 .23 经济总量 .23 社会消费品零售额 .23 房地产开发 .24 人口和人民生活 .242、商业地产开发商的运作模式 252.1、2 万平方米商业项目一般运作模式 .252.2、24 万平方米商业项目一般运作模式 .262.3、48 万平方米商业项目一般运作模式 .273、重点可比性较强项目及竞争项目分析 293.1、本案周边相关项目 29 已建成项目 .29（1） 、华堂商场 29（2） 、财满街 32（3） 、瑞都国际 34 在建项目 .34（1） 、朝阳大悦城 34（2
3、） 、汇通时尚购物中心 363（3） 、北岸商业广场 373.2、本案类似项目 37（1） 、龙德广场 37（2） 、新华百货 404、新成交商业地块 42二、项目辐射区域（商圈）研究 .431、大区域内未来十年商业及经济、人口发展 431.1、区域未来十年商业布局、业态分布、潜在竞争 431.2、区域未来十年人口分布 441.3、未来十年内消费潜力研究分析 471.4、区域未来十年市政设施建设 492、项目辐射区域（商圈）界定 522.1、辐射区域（商圈）界定方法 522.2、辐射区域（商圈）界定 543、辐射区域（商圈）研究 573.1、消费者市场调研 573.2、重点商户、潜在购买者调研
4、 724、辐射区域（商圈）研究总结 76本章小节 .76第二部分：定位报告 .78一、项目相关分析 .791、项目 SWOT 研究及分析 .792、项目定位策略建议 79 目标顾客群定位策略 79 项目功能定位策略 80 项目主题定位建议 81 项目档次定位策略 833、项目零售模式定位 84 零售模式分类分析 84 项目零售模式定位 844、项目面积分析 85 项目总面积推导 85 项目业态面积推导 855、项目卖场空间业态布局 86方案一：整体式布局 86方案二：分体式布局 88方案三：Mall 式布局 .916、项目启动时机分析 92二、项目投资分析 .951、项目投资和运营管理方案比较
5、 952、风险控制策略 .100本章小节 1014第三部分：策划报告 103一、项目收益预测 1041、项目未来租金收益预测 1041.1、可比性项目租金参考 1041.2、不同业态店铺租金水平建议 1121.3、租金增长幅度预测 1122、项目后续费用解释 113二、项目规划指标 113三、项目开发方案的选择比较 1141、直接出让土地类 1142、整体型方案 114 建立项目租售财务模型 .115 三种租金收益比较 .125 租赁价格确定 .125 租售价格调整分析 .1263、组合型方案 129 建立项目租售财务模型 .1294、持有成长期后变现估算 1385、租售价格确定 1396、租
6、售结合型方案 1416.1、80：20 售租比方案 .1416.2、66：34 售租比方案 .1457、部分商业+酒店式公寓产品 1487.1、部分商业+酒店式公寓产品 1.1487.2、部分商业+酒店式公寓产品 2.1498、不同开发方案对比 150四、项目经济评价 152 项目经济测算 .153五、项目开发周期建议 154六 、商业管理模式初步建议 154 购物中心的管理模式 154说明 7第一部分 市场调研 .8北京市商业地产现状分析 91、北京零售业现状、政策、规划及未来预测 .91.1、北京市总体商业发展规划 .9 商业布局总体思路 .9 零售商业空间布局 10 主要预期指标 121
7、.2、2008 年北京市商业发展情况 .12 供应量 12 租售价格 13 北京市商圈分析 145 北京市 2008 年国民经济和社会发展 .16 经济总量 16 社会消费品零售额 16 人均 GDP.17 消费价格 17 人口和人民生活 17 房地产开发 18 房屋租售价 181.3 朝阳区商业规划及宏观经济数据 .19 发展目标 19 朝阳区 2008 年国民经济和社会发展 .22 经济总量 22 社会消费品零售额 22 房地产开发 23 人口和人民生活 232.商业地产开发商的运作模式 .242.1、2 万平方米商业项目一般运作模式 242.2、24 万平方米商业项目一般运作模式 .25
8、2.3、48 万平方米商业项目一般运作模式 .263.重点可比性较强项目及竞争项目分析 .283.1 本案周边相关项目 .28 已建成项目 28（1） 、华堂商场 .28（2） 、财满街 .31（3） 、瑞都国际 .33 在建项目 33（1） 、朝阳大悦城 .33（2） 、汇通时尚购物中心 .35（3） 、北岸商业广场 .363.2 本案类似项目 .36（1） 、龙德广场 .36（2） 、新华百货 .394.新成交商业地块 .41项目辐射区域（商圈）研究 .421.大区域内未来十年商业及经济、人口发展 .421.1 区域未来十年商业布局、业态分布、潜在竞争 .421.2 区域未来十年人口分布
9、.431.3 未来十年内消费潜力研究分析 .461.4 区域未来十年市政设施建设 .482.项目辐射区域（商圈）界定 .512.1 辐射区域（商圈）界定方法 .512.2、辐射区域（商圈）界定 533.辐射区域（商圈）研究 .563.1、消费者市场调研 5663.2、重点商户、潜在购买者调研 714.辐射区域（商圈）研究总结 .75本章小节 .75第二部分：定位报告 .771.项目 SWOT 研究及分析 782.项目定位策略建议 .78 目标顾客群定位策略 78 项目功能定位策略 79 项目主题定位建议 80 项目档次定位策略 813.项目零售模式定位 .82 零售模式分类分析 82 项目零售
10、模式定位 824项目面积分析 83 项目总面积推导 83 项目业态面积推导 835.项目卖场空间业态布局 .84方案一：整体式布局 .84方案二：分体式布局 .86方案三：Mall 式布局 896. 项目启动时机分析 907项目投资 和运营管理方案比较 938风险控制策略 98本章小节 .99第三部分：策划报告 1001.项目未来租金收益预测 101 可比性项目租金参考 .101 不同业态店铺租金水平建议 .109 租金增长幅度预测 .1092.项目后续费用解释 1103.租售等不同开发方案的选择比较 110 建立项目租售财务模型 .111 项目租售比例分析 .121 租售价格确定 .121
11、租售价格调整分析 .122 建立项目租售财务模型 .125 持有成长期后变现估算 .134 租售价格确定 .135 不同比例 租售价格分析 .137 20：80 租售比方案 137 34：66 租售比方案 141 租售方案分析 .14474.项目经济评价 144 项目经济测算 .1455.商业管理模式初步建议 146 购物中心的管理模式 .1468说明如果本项目采用纯土地转让方式或将部分建筑面积转变为类住宅建筑产品进行交易，可以简单按每平方米的利润目标单价乘以交易面积进行简单静态测算（不用考虑商用物业的各类财务分析方法对物业投资收益进行研究） 。第一部分 市场调研本部分报告内容来自于我公司的实
12、地调研和报告内容所涉及到的相关区域和相关项目公开发表之信息，我们力求做到调研工作的客观公正和数据采集的准确，但不对因后续市场变化、物业股权转换等原因而产生的市场租金变化等相关未知情况负责。本部分市场调研内容所提供的数据信息有效期为六个月。一、北京市商业地产现状分析1、北京零售业现状、政策、规划及未来预测1.1、北京市总体商业发展规划 商业布局总体思路按照城乡统筹发展和市委、市政府关于区县功能定位的新要求，加强北京市不同区域商业发展和布局的分类指导，规范提升首都核心区商业，健全完善城市功能拓展区商业，加快发展城市发展新区商业，配套建设生态涵养发展区商业，形成符合区域功能定位的商业体系。专栏：功能
13、区商业发展重点与布局首都功能核心区总的原则是“控制总量，优化结构，完善功能”。除王府井、西单、前门-大栅栏三个广域型商业中心外，结合轨道交通和交通枢纽的发展，规划发展东四隆福寺、东直门、北京站、新街口、马甸、西直门、阜成门、复兴门外、动物园、崇文门外、宣武门外、广安门内等区域商业中心。鼓励发展商旅商业和现代服务业，进一步规范和提升一批体现首都历史文化特点和鲜明民族特色的商业街区（市场）。核心区商业发展以现有设施的功能的完善、配套、提升为主，限制新建大型商业设施和小商品市场。专栏：功能区商业发展重点与布局11城市功能拓展区新增商业设施建设向东部、东南部倾斜。鼓励在区域内东部、东南部地区发展大型现
14、代商业服务设施（包括各类新型业态），整合现有设施，新建若干商业中心，加快建设中关村、商务中心区（CBD）、奥运村等三个功能区配套商业；提升特色商业街水平，鼓励在商业中心发展特色、专业小店铺，限制发展占地面积大的大型市场类设施。城市发展新区选择具备一定人口规模、交通条件成熟的区位，建设发展中等规模的商业中心，以集中化布局为主，区域内形成以各商业中心为主体的“大集中、小分散”的布局。推进顺义、通州、亦庄等重点新城商业与新城建设同步发展。生态涵养发展区除了满足居民日常生活消费需求、经济技术产业和教育科研等需求，在新城中心分别设置区域商业中心外，开发建设若干休闲旅游商业设施，选择合适的区位规划建设生态
15、友好型商业中心，强化相关服务功能。 零售商业空间布局总的原则是优化核心，延伸两轴，发展新城，强化特色 优化核心：以存量结构调整升级为主，集聚精华、突出特色，重点突出王府井、西单、前门-大栅栏三个著名商业街区的服务功能，提升核心区商业的吸引力、辐射力。 延伸两轴：在两轴延长线建设大型多功能商业设施，形成各具特色的商业集群。东西轴线上，东端重点发展满足新型制造业和居民生活需求的新型商业，西端发展适应休闲旅游需求和现代时尚生活的新型商业。南北轴线上，北端奥运村地区以体育健身、体育休闲为主题，发展会展、商务及个性化生活服务组团型商业设施。南端重点发展专业市场和特色民俗民风商业。 发展新城：根据新城功能
16、定位，建立体系完整、功能完备的新城商业，实现高起点、高标准、跨越式发展。顺义商业要强化为现代制造业发展服务的功能，以空港物流基地和保税物流中心（B 型）、新中国国际展览中心等建设12为契机，配套构建生活服务体系和产业服务体系。通州商业要配合物流基地、商务中心区建设，强化现代服务功能。同时，加快发展运河沿岸休闲旅游商业。亦庄开发区商业发展也要适应区域功能特点，着力发展新型服务业。 强化特色：加快发展中关村科技园区、北京商务中心区和奥林匹克公园等三个产业功能区主题商业，充分发挥品牌知名度优势，强化功能区商业特色。在城市新兴繁华区、大型居住区、新城中心区开发建设一批反映北京传统特色、民俗风情的特色街
17、区。建设具有少数民族地区和其他国家、民族生活习俗、宗教、文化特点的专题购物、餐饮、娱乐街区，适应北京建设国际化大都市的要求。进一步完善层级型商业经营系统。专栏：层级型商业经营系统第一层级由王府井、西单、前门-大栅栏等以满足市内外、境内外消费者休闲、旅游消费需求为主的广域型城市商业中心构成。同时，促进中关村国际商城等大型现代商业中心加快发展，完善功能，提升客流聚集能力，扩大知名度，为三大商业中心提供必要的补充。第二层级由商圈范围涵盖较大城市范围的区域型商业中心构成。进一步完善目前基本成型的公主坟、朝外、崇文门外大街等以满足消费者的选择性购买和一般性休闲消费需求为主的区域商业中心。加大新城特别是顺
18、义、通州、亦庄等三个重点新城商业的发展，逐步形成承载城市产业和人口转移的新的区域型商业中心。第三层级由社区商业构成。包括社区商业中心和便民终端设施，以满足居民日常生活消费需求为主。 主要预期指标-社会消费品零售额年均增幅达到 9%左右，2010 年社会消费品零售额达到134470 亿元左右。-商品购销总额年均增长率为 8.9%。其中，商品购进总额年均增长率为9.2%，商品销售总额年均增长率为 8.5%。-2010 年，全市常住人口人均零售建筑面积 2 平方米，人均零售营业面积1.2 平方米。-2010 年，连锁商业实现零售额占全市社会消费品零售额的比重达到 35%左右。-2010 年，社会消费
19、品零售额中刷卡消费的比例达到 38%以上。数据来源：北京市“十一五”时期商业发展规划1.2、2008 年北京市商业发展情况 供应量2008 年北京商业市场期房供应面积为 140.15 万平方米。商业市场总体供应面积较上年降幅明显，达 29%。2008 年，北京商业地产共有 16 个新的项目开业，其中许多项目赶在奥运会前开业，以期充分利用对奥运会期间销售额能快速增长的预期，这些项目给市场带来了 98 万平方米的面积。从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的 25%，海淀区紧随其后，占 21%。朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。朝阳区主要商业放量位于几大商圈内，包括 C
20、BD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四环内的商业面积增加的可能性不大，放量基本围绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨大。海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、当代双安区域、世纪金源 mall、公主坟区域、大钟寺商业广场等。东城区和西城区商业发展势头比较平缓， ，主要围绕王府井和西单两个大的商圈来进行，物业形式以集中商业为主，大部分物业经营状况良好。东城区近14期商业放量不大，西城区主要放量围绕在西直门北大街和西直门区域。 。朝阳区及通州区未来发展势头较好,周边商
21、业将快速发展北京各大商圈发展良好。 ，尤其是朝阳区，CBD 的形成、商务人士聚集等有利条件。到 2008 年底，朝阳区商业人均面积达到 2.19 平方米/人。 。朝阳区边缘区域却没有形成有影响的商圈， ，如常营等区域。 。该区域大学、企事业单位、住宅云集，人均商业面积却不到 0.3 平方米/人。 。未来 3 年内计划开业之商业项目面积合计约高达 630 万平方米。其中包括预定奥运前开业但延后之商业面积约 140 万平方米， ，另有新增商业面积约 490万平方米。 。另外，中央为扩大内需，出台 9000 亿元的保障性住房计划，将开发 850 万平方米保障性住房，这 850 万平方米的保障性住房的
22、社区商业配套也将会提供数目可观的社区商业面积。受全球金融危机的影响，内外资在商业方面的投资力度有所减缓。2009 年商业供应量将减少。但由于 2006 年、2007 年开工的项目比较多，所以 09 年商业供应量将不会大幅减少，而是小幅减缓。 租售价格2008 年，商业用房成交均价 20995 元/平方米，涨幅为 6.9%。城八区中朝阳区价格最高，达到 29508.82 元/平方米；远郊区县中，大兴区的成交价格最高，达到 16199.38 元/平方米，平谷区成交均价较低，为 6513.5 元/平方米。主要商业区平均租金和资本价格分别增长了 2.1%和 4.6%，同时，北京商业物业投资回报率达 7
23、%至 8%。主要购物中心首层平均租金在 2008 年第四季度末为每平方米每月人民币765 元，较第一季度上涨 6.7%。全市商业平均入住驻率由 2008 年年初的 92%跌落至年底的 88%， ，这主要由于前门大街项目在第三季度入驻住率仅有 10%时就进入市场了。对商业面积需求的减缓慢在许多项目中十分明显，这也表现为这些项目多次推迟入市时间。大量的供给将对未来的租金水平产生压力，但同时也为零售商选址以及消15费者挑选购物的场所提供了更多的选择。 北京市商圈分析 王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少” ，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一
24、条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：人气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈； 西单商圈的消费者主要是 35 岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受 CBD 和泛 CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。 燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之16一，是北京外籍人士在北京的主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。 公主坟商圈：特色与发展方向：以满足海淀区社
25、区消费需求为主的百货商圈。 ；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。 手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。 双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套， ；百货和超市两大业态为主。 阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈。 ；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套。 ；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。 ，对北京西部的辐射能力比较强，消费人群中以三里河附近周边的国家各大部委及西三环附近外
26、的各军兵种部队人员比较多占有一定比重。 崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。 中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等， ；打造更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地；，二是中关村高科技商务中心（中关村西区） ， ；三是高校集中地（北大/清华/人大等） 。 CBD 商圈：CBD 集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。 望京商圈：望京区域消费是北京市平均水
27、平的 7 倍。望京区域规划总居住人口为 35 万人，现常住人口近 20 万人，外籍人士占常住人口的/， 。是韩国人居住集中的地方。 方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐17饮竞争比较大。 亚运村商圈：亚运村地区目前的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆等，其最大的特点是社区商业。区域内已形成一定规模的商业街，其中以餐饮业为主，居住人群较为固定、消费能力较强。 五道口商圈：消费群体高品位、高收入， ，周边有高校师生、外教及留学生；甲级写字楼，有 1000 多家科研机构、高档住宅区；韩国留学
28、生比较多的地方。 北京市 2008 年国民经济和社会发展 经济总量全年实现地区生产总值 10488 亿元，比上年增长 9%，增速比上年回落 4.3个百分点。其中，第一产业增加值 112.8 亿元，增长 1.1%；第二产业增加值 2693.2亿元，增长 2.4%；第三产业增加值 7682 亿元，增长 11.7%。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增长 16.8%，批发和零售业增长 15.6%，租赁和商务服务业增长 23.9%，科学研究、技术服务和地质勘查业增长 23.1%，水利、环境和公共设施管理业增长 28.3%，文化、体育和娱乐业增长 29.4%，增速均超过第三产业平均水平；金融业实现
29、增加值 1493.6 亿元，增长 9.2%，增速比上年回落 13.1 个百分点；房地产业实现增加值 610.8 亿元，下降 11.4%。18 社会消费品零售额全年实现社会消费品零售额 4589 亿元，比上年增长 20.8%，增幅比上年提高 4.8 个百分点，扣除价格因素后，实际增长 15.7%。在限额以上批发和零售企业零售额中，食品饮料烟酒类实现零售额 356.3亿元，比上年增长 21.4%；服装鞋帽针纺织类实现零售额 320.2 亿元，增长20.5%；金银珠宝类实现零售额 97.4 亿元，增长 60.5%；中西药品类实现零售额 168 亿元，增长 26.9%；体育娱乐用品类实现零售额 40.
30、8 亿元，增长74.8%；汽车类实现零售额 789.8 亿元，增长 28%。 人均 GDP按常住人口计算，全市人均 GDP 达到 63029 元（按年平均汇率折合 9075 美元） ，比上年增长 5.2%。三次产业结构由上年的 1.1：26.8：72.1 变化为1.1：25.7：73.2。 消费价格价格：全市居民消费价格总水平比上年上涨 5.1%，涨幅高于上年 2.7 个百分点。其中，低收入层居民消费价格总水平上涨 8.9%，高于上年 3.3 个百分点；食品价格上涨 16.1%，非食品价格上涨 0.3%；消费品价格上涨 7%，服务项目价格下降 0.1%。19 人口和人民生活2008 年年末全市
31、常住人口 1695 万人，比上年末增加 62 万人。其中，城镇人口 1439.1 万人，占常住人口的 84.9%。户籍人口 1229.9 万人，增加 16.6 万人；外来人口 465.1 万人，增加 45.4 万人，占常住人口的比重为 27.4%。全市常住人口出生率 8.17。 ，死亡率 4.75。 ，自然增长率3.42。 。全市常住人口密度为 1033 人/平方公里，每平方公里比上年末增加38 人。全年城镇居民人均可支配收入达到 24725 元，比上年增长 12.4%；扣除价格因素后，实际增长 7%， ，增幅比上年下降 4.2 个百分点。 。农村居民人均纯收入 10747 元，比上年增长 1
32、2.4%；扣除价格因素后，实际增长 6.5%，增幅比上年下降 1.7 个百分点。城镇、农村居民消费恩格尔系数分别为 33.8%和 34.3%，比上年上升 1.6 个和 2.2 个百分点。年末城镇居民人均住宅建筑面积 28.74 平方米，比上年末增加 0.08 平方米；人均住宅使用面积 21.56 平方米，比上年末增加 0.06 平方米；农村居民人均住房面积 39.4 平方米，下降 0.14 平方米。 房地产开发全市商品房施工面积 10014.3 万平方米，比上年下降 4.1%。其中住宅 5538.2万平方米，下降 6.4%。商品房竣工面积 2558 万平方米，下降 11.5%；其中住宅1399
33、.3 万平方米，下降 24.5%。商品房（含现房和期房）销售面积 1335.4 万平20方米，下降 38.6%；其中住宅 1031.4 万平方米，下降 40.4%。年末商品房（现房）空置面积 1438.3 万平方米，比上年末增加 302.1 万平方米，增长26.6%；其中住宅 522.7 万平方米，增加 110.9 万平方米，增长 26.9%。全市经济适用住房施工面积 544.9 万平方米，比上年增长 23.8%；竣工面积 101.1 万平方米，下降 46.4%；销售面积 108.3 万平方米，增长 8.2%。 房屋租售价房屋销售价格比上年上涨 9.5%，涨幅比上年回落 1.9 个百分点。其中
34、新建住宅销售价格上涨 11.9%，涨幅回落 0.9 个百分点；二手住宅价格上涨 6.2%，涨幅回落 4 个百分点。房屋租赁价格上涨 1.8%，涨幅比上年回落 0.9 个百分点。其中住宅租赁价格上涨 2.4%，涨幅回落 1 个百分点。数据来源：北京市 2008 年国民经济和社会发展统计公报1.3、 朝阳区商业规划及宏观经济数据 发展目标到“十一五”期末，基本形成以现代服务业领衔、高新技术产业为支撑、先进制造业为补充的产业体系，基本形成服务全国、面向世界的市场体系，基本形成与朝阳区功能定位相适应的空间布局体系， ，为把朝阳区打造成国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点、对外服务业发达地区
35、、现代体育文化中心和高新技术产业基地提供强有力的产业支撑。具体目标是：地区生产总值年均增长 10%，财政收入年均增长 12%，城镇登记失业率控制在 3.3%以下，服务业占全区地区生产总值比重达到 80%，高新技术产值占工业总产值的比重达到 45%，到 2010 年申请专利总量达到 6000 件。 促进产业升级 调整不符合功能定位的产业严格限制高能耗、高物耗、高污染、低附加值产业发展。21 加快发展文化创意产业大力推进 CBD 传媒文化园、潘家园古玩艺术品拍卖中心、798 当代艺术品文化园、三间房国际动漫文化园、朝阳公园国际展演中心、高碑店民俗文化园、通惠河文化产业带等特色文化聚集区建设，提高文
36、化创意产业的规模效应。 大力发展现代服务业充分发挥朝阳区的区位优势和服务业基础深厚的优势，充实巩固国际金融、国际商务两大优势产业，大力发展旅游会展、商贸流通、教育培训、医疗保健及健身等新兴产业。 提升两大优势主导产业 国际金融依托 CBD 功能区，强化金融商会服务功能，落实金融产业发展政策，加快30 公顷核心区开发建设，营造优良的国际金融发展环境。 国际商务贯彻落实北京市关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的各项政策， ，大力发展总部经济，吸引跨国公司地区总部落户朝阳， 鼓励跨国公司地区总部在本地区设立研究开发机构、培训机构、技术支持中心、结算中心、采购中心和分销中心，设立财务公司、投资性公司。
37、发展四个需求潜力大的产业 旅游会展环三环、四环，依托国际展览中心、中国国际科技会展中心、农展馆、国贸中心，充分开发奥运场馆资源，推进十八里店会展中心建设，打造会展产业带。 商贸流通培育发展市区级商业中心和特色商业街区，形成以大型购物中心为骨干，以超市、专卖店、便民店、折扣店为特色的多元化、多层次的销售网络，大力推进社区商业发展。 教育培训在促进基础教育优质均衡发展的同时，幼教、职教等非义务教育实行更加开放、灵活的办学体制，大力发展职业教育，加强与国外教育资源合作，引进22国外名校来朝阳投资办学，发展国际教育。发展社区教育与成人教育，建立多规格、多层次的成人教育培训体系。 医疗保健及健身以老年医
38、学、康复医学、精神卫生为重点，鼓励和引导社会资源规范有序地进入医疗领域。加大资源重组力度，重点发展具有一定规模的专科及国际化医疗卫生机构，促进健康服务产业发展。 积极发展高新技术产业提升支柱产业竞争优势（1）电子信息产业（2）生物工程和新医药产业抢占新兴产业重点领域（1）高新技术服务业（2）新材料产业（3）环保产业（4）航空制造装备 提升传统产业 优化空间布局 全力打造三大高端产业功能区（1） 奥运功能区（2） CBD 功能区（3） 电子城功能区 积极培育特色专业聚集区（1） 绿色生态产业聚集区依托温榆河绿色生态走廊，重点发展旅游观光、文化休闲、都市农业、绿色产业。在聚集区西部孙河地区，形成农
39、游合一的绿色休闲产业带和休闲度假、郊野生态旅游产业带。（2） 服装商贸产业聚集区在东部常营地区，依托已有的产业项目和基础，发展服装设计、展示和品牌推广，带动服装面料、辅料、生产设备等的展示和销售，带动会展、商业、23餐饮业发展，形成时尚之都。（3） 生物医药产业聚集区依托双桥地区生物医药产业资源，加强基础设施和公共服务支撑体系建设，推进三间房中华本草园建设，推进管庄医药商务区建设，促进地区医药资源整合，吸引国内外医药企业研发总部聚集，形成重要的生物医药产业发展基地。（4） 动漫文化产业聚集区发挥中国传媒大学等教育资源优势，依托三间房国际动漫文化园区和高井动漫产业基地，发展以现代传媒产业为主导的
40、产业聚集区。发展数字娱乐培训、数字娱乐制作、数字娱乐运行以及影视制作等产业，利用关联效应带动数字音乐、网上视频、虚拟社区和综合及专业网站等协同发展。（5） 现代商贸聚集区依托十八里店、小红门商贸品牌优势，推进特色商业街建设，大力发展现代商贸和现代物流业，增强特色商贸区的辐射力，成为首都重要的商品集散地。（6） 汽车综合服务产业聚集区以京津塘、京沈高速路的交通优势为依托，利用王四营及周边地区汽配企业集聚的优势，将传统物流与现代商务结合，大力发展现代商业、服务业为主的家居、汽配商贸及配套产业，仓储运输综合服务产业和绿色生态休闲观光文化产业，在东南部地区打造汽车综合服务基地。（7） 时尚文化产业聚集
41、区依托三里屯、南磨房等地区时尚文化产业资源优势，推进三里屯时尚文化街区、奥特莱斯商圈和北京欢乐谷等重点项目建设，打造现代文化园区，培育集旅游、休闲、购物于一体的时尚文化产业区。（8） 特色产业聚集区发挥黑庄户地区宫廷金鱼养殖的技术和市场优势，提升观赏鱼养殖发展中心综合服务和展示功能，推动地区产业结构调整，形成以黑庄户为中心，融特色养殖、产品交易为一体的观赏鱼特色产业带。整合豆各庄周边地区仓储设施，建立仓储信息系统，引进先进的物流技术和企业，促进第三方物流发展，带动物流产业链各环节的发展，形成现代物流特色产业区。24数据来源：朝阳区“十一五”发展规划 朝阳区 2008 年国民经济和社会发展 经济
42、总量朝阳区全年实现地区生产总值 1906.2 亿元，比上年增长 12.3%，增速比上年回落 4.8 个百分点。其中，第一产业增加值 1.4 亿元，增长 5.8%；第二产业增加值 259.7 亿元，增长 10.0%；第三产业增加值 1645.1 亿元，增长 12.7%。按常住人口计算，全区人均 GDP 达到 62663 元（按年平均汇率折合 9022 美元） ，比上年增长 9.1%。三次产业结构由上年的 0.1：13.9：86.0 变化为0.1：13.6：86.3。 社会消费品零售额全年实现社会消费品零售额 1272.7 亿元，比上年增长 19.6%，增幅比上年提高 4.6 个百分点。按用途分：
43、吃类商品实现零售额 226.8 亿元，比上年增长14.8%；穿类商品实现零售额 108.5 亿元， ，增长 27.9%；用类商品实现零售额 670.3 亿元，增长 23.8%；烧类商品实现零售额 267.1 亿元，增长 11.1%。按行业分：批发零售业实现零售额 1146.1 亿元，比上年增长 19.6%；住宿餐饮业实现零售额 125.4 亿元，增长 20.1%；其他行业零售额 1.2 亿元。在限额以上批发零售企业中，汽车类实现零售额 274.2 亿元，比上年增长26.2%；石油及制品类实现零售额 265.2 亿元，增长 11.3%；金银珠宝类实现零售额 10.1 亿元，增长 42.3%；家用
44、电器类实现零售额 40.8 亿元，比上年下降41.7%。 房地产开发全年房地产业实现增加值 209.1 亿元，比上年增长 5.0%，增幅比上年回落13.4 个百分点。全年房地产开发完成投资 539.3 亿元， ，比上年下降 9.9%。 。其中住宅投资25247.3 亿元，下降 17.2%。施工规模小幅增长，商品房施工面积 2901.5 万平方米，增长 2.8%；商品房竣工面积 871.8 万平方米，增长 5.7%。商品房销售市场低迷。商品房销售面积 411.5 万平方米,比上年下降26.4%，其中住宅销售面积 306.3 万平方米,下降 30.1%。 。全年商品房销售额662.6 亿元，下降
45、22.4%，其中住宅销售额 445.0 亿元，下降 28.8%。商品房空置面积上升。截至年末，商品房空置面积 478.6 万平方米，比上年增长 47.9%，增幅同比扩大 13.8 个百分点，其中住宅空置面积 115.1 万平方米，增长 52.2%。 人口和人民生活年末全区常住人口 308.3 万人，比上年末增加 8.2 万人，增长 2.7%，增速回落 0.4 个百分点。.其中外来人口 99.8 万人,，比上年末增加 3.5 万人，增长3.6%， ，占常住人口的比重为 32.4%。至年末，全区户籍人口 181.8 万人，比上年末增加 3.4 万人，增长 1.9%。户籍人口中：全年新出生人口 15
46、456 人，死亡人口 6794 人，人口自然增长率 4.81。全区计划生育率为 98.54%。据抽样调查结果显示：全年城市居民人均可支配收入达到 25535 元，比上年增长 14.1%；农民人均纯收入 15090 元，比上年增长 13.6%。全年城市居民人均消费支出 18410 元，比上年增长 10.2%，其中增长最快的是食品和家庭设备用品服务，分别增长 15.1%和 13.6%；农民人均生活消费现金支出 11260 元，比上年增长 14.1%， ，其中增长最快的是居住和家庭设备用品服务，分别增长 29.1%和 24.2%。 。城乡居民恩格尔系数分别为 35.8%和 32.9%。截至年末，,城
47、市居民每百户家庭拥有家用汽车 24 辆；家用电脑 97 台；空调器 165 台， ；手机 209 部。农民每百户家庭拥有家用汽车 14 辆；家用电脑 81台；空调器 166 台， ；手机 209 部。数据来源：朝阳区 2008 年国民经济和社会发展统计公报262、.商业地产开发商的运作模式2.1、2 万平方米商业项目一般运作模式规模：2 万平方米商业多为大型社区规划指标中配套商业面积，根据商业部 2005 年 8 月社区商业评价规范中的相关规定“1、大型社区人均商业用地面积不小于 0.9 平方米，中型社区人均商业用地面积不小于 0.7 平方米。 ”人口：由上述规定可推导出社区人口数在 2 万3
48、 万之间商业模式：多数采用超市+餐饮+临街门店的模式租售：租售比例 8：2，以出售为主，个别面积出租超市或菜市场案例：新龙大厦新龙大厦位于西三旗桥东北角，八达岭高速路东侧。 本项目是集写字楼、商业、SOHO 及城市住宅于一体的城市综合体项目，新龙大厦商业部分分 A、B、C、D 四座，地下一层，地上三层总经营面积 22528 平方米。地下一层是美廉美超市；一层是品牌商户，包含餐饮、服饰等；二层是大型餐饮品牌；三层为自助型餐饮。新龙大厦可出售商业使用面积 4358 平方米，占总商业使用面积约 19%。楼层 业态 代表品牌B1 超市 美廉美1F 餐饮、服饰A 座：中国银行；C 座：屈臣氏、中复电讯、
49、迪信通、吴裕泰、棒约翰、吉野家、味多美2F 餐饮 B 座：苏宁电器3F 餐饮分析：通过市场接受程度确定售价，以个人加盟或小投资户租赁的形式进行商业经营，待社区成熟度增加来带动商业增值。需要较长的养商期及社区人27口的消费习惯养成。2.2、24 万平方米商业项目一般运作模式规模：24 万平方米商业多为大型社区商业中心项目，多半具有临街面宽，占据区域街区核心路口的优越地理位置人口：社区人口数在 3 万左右，周边社区人口在 2 万以上，能对 5 万常住人口形成消费影响力商业模式：多数采用大卖场+餐饮+主题卖场的模式租售：租售比例 5：5，多采用以卖场租赁带动人气，卖场周边切分商铺溢价销售以回笼全部资金方案例：大成国际中心大成国际中心位于东四环百子湾桥东南角，该项目是集酒店式服务公寓、大型购物广场和 5A 级智能化写字楼为一体的建筑综合体。1 号楼为地下一层、地上四层商业独楼，最靠近主干线百子湾路。隶属于世界 500 强、世界第三大零售
